アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[341: 匿名さん]

確かに藤和の不動産や管理はあまり評判が良くないようですね。
でもこれは管理組合で管理会社は変えられますので大丈夫ですよ！
管理規約には2年契約でしたから。

私も第一期で契約したものですが、自分の時には倍率は2倍でした。
抽選には行かなかったので、どんなものかは知りませんが、
すでに3分の2くらいは販売済みのようでしたよ。

[342: 匿名さん]

第3期販売で終了する予定みたいですね。
今日管理者説明会がありましたが、
セキュリティーにだいぶ力を入れているようでしたよ。
マンション自体は地震保険に入っていないようですね。
第2期販売も好調だとも言ってましたよ

[343: 匿名さん]

地震保険に入ってるマンションってあるの？

[344: 匿名さん]

地震保険て意味あるの？
そんなに補償されないとか聞いたけど。

[345: 匿名さん]

何事も起こってからでは遅いのよ（苦笑）

[346: 匿名さん]

アーデル近辺の地盤はかなり良いと聞きましたよ。

[347: 匿名さん]

私は先日50㎡タイプを契約したものですが、誰か契約した方で、MRのキッチンの吊戸棚をオプションでつける予定の人おりますか？あれで20万くらいって営業の人が言っていたのですが、マジですかね？いくらなんでもあのくらいで20万ってのはないですよね？通販とかならもっと安いような気もするんですがどうでしょうか？

[348: 匿名さん]

＞346
杭の長さ28ｍだとすると、強いというより普通程度だと想像できます
都内の場合15〜40ｍ程度らしいですよ。
本当に地盤が良ければ、ベタ基礎（杭なし）というところも、豊島区内でありますから。

[349: 匿名さん]

第二期販売の要望書を提出してきましたが、どこも抽選になるだろう？と言っていました。70平米タイプが結構まだ残ってるみたいですよ！

[350: 匿名さん]

つまり何？ファミリータイプが売れてないって事？
そう言えば、前述で子供のいる世帯は少ないみたいに書いてあったけど、
売れない理由があるって事かね？

[351: 匿名さん]

折戸通りがメインの通りとなるとちょっと遠慮したくなりますよね。歩道もせまし、結構車も飛ばし気味だし。

[352: 匿名さん]

>>350

よく分かりませんが、基本的には要望書通りの販売住戸になっているみたいです。
ですから要望書を出した人は必ず当選するようになっているとも言っていました。
つまり何気にＭＲを見に来た人で、価格表を見て、いきなり登録しても、
要望書を出さない限り買えなのです。信じられない話ですが、そうみたいです。

[353: 匿名さん]

>>352

ちょっと違うと思います。
要望書が提出された部屋が販売住戸となり、登録を受け付けるのではないでしょうか。
なので要望書を出しても登録しなければ購入はできないし、
同室に複数の登録があれば抽選になると思います。
また、要望書を出していなくても登録することはできるはずです。

[354: 匿名さん]

>>352

要望書（仮登録）→正式登録→抽選→当選ですが、
ただ要望書＝購入意思なので、公開抽選とはいえ、要望書出をした人が優先される場合はかなりあります。

[355: 匿名さん]

要望書＝購入意思＝営業マンの住戸割当＝無抽選ってのが一般的ですかね

[356: 匿名さん]

＞355
それは営業マンの腕次第というよりは、人気のない物件か、普通の人が買えない高い住戸ですね

[357: 匿名さん]

ここって1LDKタイプの部屋がありますよね。
何かあった時に、管理組合とか大変そうじゃないですか？

[358: 匿名さん]

抽選ってどうやってやるんですか？

[359: 匿名さん]

>357
長期的な修繕計画はありますが、何が起きるか分かりませんからね。

>358
公開で同倍率の同時抽選だったかな？

[360: 匿名さん]

＞357
都心の分譲マンションで全部の部屋が同じような大きさという物件の方が珍しいでしょう
管理費も積立金も面積割りですから、分相応の負担ということで何の問題もないと思います。
どこのマンションでも一般的に、投資物件として個人オーナーが賃貸物件として活用する部屋が
混在することも普通のことですよ、小さめの部屋は特にそういう傾向があります。
この場合は外部オーナが組合員となりますが、よくあることです。

[361: 匿名さん]

ちょっと伺ったところ、１ＬＤＫなどは今のところ投資物件としての購入者じゃないようですよ。
まあ、将来的にはそうなる可能性が高いかもしれませんが…
でも、それはどこでも同じですよね。
購入者層を広くしている物件は最近多いですからね。
もう少し郊外になると、ファミリータイプのみの分譲が多いですよね。

[362: 匿名さん]

北大塚は、マンション投資としては投資効率が悪いんだと思いますよ、
家賃相場が中途半端に安い割に、物件価格が安くないということ。
投資なら、本当の都心か郊外の方がいいんでしょうね。

[363: 匿名さん]

1〜2LDKは購入者ってより、地権者が等価交換して賃貸する感じみたいですよ

[364: 匿名さん]

お聞きしますが、巣鴨の塩大福って美味しいんですか？

[365: 匿名さん]

地権者は、結局どこに住むんですかね、どこかへ引っ越したんでしょうか。
賃貸にするなら、南側を独占することないのにと思いませんか。
賃貸なら部屋の向きは、北向きじゃなければあんまり関係ないのに・・・

等価交換住戸が1LDK。2LDK中心ということは元々ここの地権者は
小さな家や長屋がたくさんあって住んでいたんでしょうね、それとも借地人だったんでしょうか？

[366: 匿名さん]

>>364
自分で行って食べれば分かるでしょ？
塩大福のお店はたくさんあるから。

>>365
賃貸に出すにも南向きの方が有利であることには変わりませんよ。
営業マンの話ですと、小さな家もあったとは思うのですが、
地権者が3LDKの部屋と等価交換するのではなく、
賃貸用にわざと1LDK3部屋と等価交換したりした人がいるみたいです

[367: 匿名さん]

まあ賃貸に出しても、きちんとルールを守り、払うものを払ってくれれば良いわけよ

[368: 匿名さん]

この度第二期販売で購入希望の者です。
豊島区は私立幼稚園に行くと補助金とかあるんですか？

[369: 匿名さん]

豊島区は私立幼稚園がメインです、区立幼稚園は3つしかない
人口が20万にもいるのに、おかしな話です、区立保育園はたくさんありますけどね。

[370: 匿名さん]

マジですか？私立幼稚園がメインなんですか？
補助金ってあるんですか？所得に関係あるんですよね？
アーデル近辺で私立幼稚園って清和小学校の近くですよね？

[371: 匿名さん]

豊島区のＨＰです。参考までに
http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_08_02.html

[372: 匿名さん]

購入者です。今日散歩で現場を見てきましたが、
まだまだって感じですね。

[373: 匿名さん]

私も現場を見てきました。
前の道って結構が車が多いけど、ガードレールってできないんですかね？

[374: 匿名さん]

巣鴨4丁目は再開発地域のなので、前面の道路はかなり舗装されるとは思いますよ。
アーデルができればかなり道幅も広がりますし。

[375: 匿名さん]

ところで巣鴨の再開発って、栄和通りまで入るの？
住宅地のみじゃなかったけ？
まあ、マンションの前面は当然綺麗になりますが、
あくまでマンションの前までであって、微妙なんだよね。

[376: 匿名さん]

当物件近辺まで再開発計画は含まれているみたいですよ

[377: 匿名さん]

＞373
舗道とかガードレールがないのは、道幅の問題ではないでしょうか
相互通行が出来なくなると困りますから。

[378: 匿名さん]

確かに道幅が狭いですが、まさかあのままってことはないでしょ？

[379: 匿名さん]

多分、近い将来もあのままだと思います。
一方通行から相互通行になるのは、最低6ｍ、
ゆとりを持って通行できるには車道部分だけで最低10ｍ以上は必要です。
交通量の多い道でガードレールを両側に付けるには3ｍ以上余分に必要です。
あの道に、ガードレールをつけて車道の幅を狭くしたら、途中に一台でも違法駐車があれば
大渋滞になってしまいますよ。
こんなこと通行人の安全のためとはいえ、行政がするわけない。

[380: 匿名さん]

だからこそあの近辺は再開発地域に指定されているんですよ。
ただいつその再開発が開始されるのか未定。巣鴨駅ビル計画も頓挫ですからね

[381: 匿名さん]

地図を見るとよくわかるけど、このあたり昭和30年代の区画整理だってまともに出来なかったのに
再開発はね〜、道路計画なら20年50年計画かもしれないですね。
道路も計画だけぶちあげて止まっているのがいくつもある。
たとえば、茗荷谷の桜並木（環状三号線）も頓挫、丸の内線新大塚駅前の環状四号線も頓挫
このあたりで出来たのは、明治通り（環状五号線）と新目白通りくらいでしょう。

[382: 匿名さん]

白山道路は工事が始まるみたいです。

[383: 匿名さん]

今日インテリアの会社？から契約者の皆様へという事で
オプションのお知らせが来ましたが、
本棚とか棚を付けるにも工事のお金がかかるんですか？

[384: 匿名さん]

日曜日に建設現場を歩いてみました、裏の道は何でしょう幅が2ｍもない
違法建築もいいところですね、アーデルが出来て防災上も良くなりますね。

[385: 匿名さん]

いよいよ第２期の申し込みが始まりますが、どの部屋のタイプが人気なんでしょうか？

[386: 匿名さん]

70㎡タイプみたいですよ

[387: 匿名さん]

今度こそ抽選で外れませんように。
これで外れたらこの物件ともお別れですよ

[388: 匿名さん]

結構倍率あるみたいですよ。
かけひきが難しいところです。
外れたらもう終わりなので。。

[389: 匿名さん]

３期があるのでは？

[390: 匿名さん]

3期の時には希望の部屋はもうないのが通常！
そこまでしてこだわるマンションでもないよね

[391: 匿名さん]

何期かに分けて売るときは、いい部屋を小出しにするのが常識でしょう
最終期が売れ残りばかりになるからね。
それと当然のようにローン落ちや事情による、キャンセル住戸が出てくるものですよ。

[392: 匿名さん]

最終期って在庫処理と同じだって！
たまにキャンセルとかあるけど、
良い部屋ってのは確実にないよ。
この物件だって、手頃な住戸はもうほとんどないじゃん？

[393: 匿名さん]

＞392
良い部屋というのは、個人の価値観で違うんではないですか？
392さんの場合は、安さなんですね。

[394: 匿名さん]

住まいサーフィンを見ていたら、住友不動産の（仮称）南大塚2丁目計画　というのが載っていました。
来年の9月販売開始予定だから、アーデルとは競合しないですね。

[395: 匿名さん]

登録してきましたが、みなさんはどうですか？

[396: 匿名さん]

９０㎡は人気みたいですね。

[397: 匿名さん]

私も今日行きましたが結構倍率があって迷ってます。

[398: 匿名さん]

私も昨日、登録してきました。
私が行ったときはまだ少ない登録状況だったんで、抽選は気にしてなかったんですけど、この３連休で結構埋まるってことですかね？

[399: 匿名さん]

以前物件概要にあった100㎡は、売れたんですか、それとも地権者住戸だったんでしょうか。

[400: 匿名さん]

70㎡タイプはお買い得ですが、
それ以上はそれなり値がはりますからね。

[401: 匿名さん]

１００㎡は第一期で売れたと聞きました。倍率６倍だったらしいですよ。

[402: 匿名さん]

6倍？マジですか？まあ、とにかく今回も抽選に外れたらしゃれにならん

[403: 匿名さん]

全戸抽選なんですか？

[404: 匿名さん]

この３連休で希望が重複しなければ、抽選は免れると思うよ。

[405: 匿名さん]

山手線沿線では希少価値の100㎡が、6000万円台は破格に安かったですね。
70〜90㎡はたくさんあるけど、広い間取りって意外にないものです。

[406: 匿名さん]

６０㎡が気になってますが、倍率はどうなんですかね？

[407: 匿名さん]

抽選だけは避けたい。営業マンには相当買うことを強く言っておいたがどうなんだか。

[408: 匿名さん]

駐輪場はどうなんでしょう、近くの白山通りのマンションの前の舗道に自転車があふれています
この前現場を通りかかったら、舗道に平気で2台も駐めてマンションに入っていく夫婦がいました。
ああいう状態には、なって欲しくないですね。

[409: 匿名さん]

>408さん
本当、そうですよね。
白山通りは、それなりに広いのでまだましですが、英和通り沿いに自転車が放置
されていると元々狭いのでとても危険ですしね。

[410: 匿名さん]

駐輪場は管理組合で検討して、
増設するか何か方法をとりしかないでしょうね。

[411: 匿名さん]

駐輪場はどうしょうもないよね

[412: 匿名さん]

将来的に増設する場所がありますかね、敷地一杯に見えるのですが・・

[413: 匿名さん]

山手線沿線で世帯当たり2台以上駐輪場があるマンションは、皆無ですね。
子供達の間で
「うちはマンションだから、自転車は買ってもらえないんだ・・・」
という話が出てきてるかも。
自転車に乗っている子供は、戸建ての子供ということでしょうか？

[414: 匿名さん]

室内保管でしょ。

[415: 匿名さん]

確かに敷地内にはこれ以上増設スペースはないような感じですね。
ここのエントランススペースて広そうですが、天井が低い感じがするんですが、そんなことありませんか？

[416: 匿名さん]

周りを見れば駐輪場はがんばって確保したように思えるのは私だけでしょうか。
あとは平置きのスペースを2段式にするぐらいしか出来ませんよね。
それから、世帯当たり2台以上の駐輪場を望むのはこの付近では難しいと思いますよ。

＞414さん
上の方にも書き込みありますが、室内保管はやめた方がいいと思います。

[417: 匿名さん]

せっかくキレイなエレベターの内装が、自転車運ぶとガリガリになるから、やめましょう。
大人はまだいいけど、子供はそんな気配り出来るとも思えない。
将来のことを考えると、提供舗道に並べた方がまだましでしょう。
駐車場は、豊島区の行政指導の最低限の台数のような気がしますけど・・

[418: 匿名さん]

タワーマンションのようにエントランスの天井が高いわけではなさそうですね。エントランスはマンションの顔だからできれば見栄えの良いものにして欲しいですね。

[419: 匿名さん]

この物件は確か地下がないですよね。そんで1階の部分に駐車場があるという事は、車体を2台重ねた分くらいの高さって事でしょ？

[420: 匿名さん]

この物件の1Ｆとその他の階の階高はどのくらいでしょうか、
また、天井高はどのくらいでしょうか。
以前の書き込みで、1Ｆの階高が3500㎜となっていましたが、これは正しいですか。

[421: 匿名さん]

エレベータに自転車乗せるなとか、いまどきそんなこと言う人がまだいることに驚き。
何十万もするロードバイクやＭＴＢを駐輪場なんかにおいとけるわけないじゃん。

[422: 匿名さん]

そういう人は、マンションには向かないですよ、戸建ての方がいいんじゃありませんか
何十万円もする欧州バイクは、駐車場に置くものですよ、エレベターで部屋に持ち込む人は
さすがに聞いたことがない。

[423: 匿名さん]

1Fの1Ｆの階高が3500㎜って普通なんですかね？

[424: 匿名さん]

>422
それはあんたが無知なだけ。
エレベータになに乗せるなとか言ってる人こそ、マンションに向いてないんじゃない？

[425: 匿名さん]

＞424
言葉遣いを知らない人ですね、あなたの意見は少数派だと思いますよ
管理組合が結成されて、総会で自転車をエレベターで運ぶことは可能
そんな意見が出たら絶対に反対します。
マンションのエレベターは、共有部分です、廊下も共有部分です
泥の付いた自転車なんて運んで欲しくありませんし、同乗者にも迷惑だと思います。
どうしても運びたいのであれば、エントランス外で分解して、
輸送用のバックに詰めればよろしいかと思います。

[426: 匿名さん]

個人の自由。
それぞれが気をつければいい事じゃないでしょうか。

[427: 匿名さん]

424みたいな自分勝手な輩がこのマンションの購入者とは思いたくない。
”朱に交われば赤くなる”というか”悪貨が良貨を駆逐する”というか。。。。

[428: 匿名さん]

＞427
入居前だから、管理規約の重要性、分譲マンションの仕組みと管理組合について
理解していない人がいても仕方ないですよ大目に見ましょう。
但し入居後は管理規約はある意味でマンション内の絶対的な法律ですから、
規約違反、マナー違反がいないことを期待したいですね。
ある程度の価格の都心物件ですから、心配いらないとは思いますけど・・。

[429: 匿名さん]

自分が知らない世界はすべて認められない人なんだね。
泥がついてなければいいのかな？
車椅子とかも駄目とか言いそうだな。

[430: 匿名さん]

自分の趣味の自転車と障害者の車椅子を同じレベルに考えてしまうことが問題なことに気づかないのか

[431: 匿名さん]

管理規約に反すると、罰則があるんでしょうか？

[432: 匿名さん]

>>431
当然。住民に冷たい目で見られる。

[433: 匿名さん]

同じマンションの住民にならないことを願いたい

[434: 匿名さん]

ところで倍率の状況はどうですかね？？

[435: 匿名さん]

けっして高級感とか、豪華さを求めていないけど立地を考えると、コストパフォーマンスは
高いと思います。
設備も構造も生活するのに必要充分なものを揃えています。（駐車場を除く）

[436: 匿名さん]

今週末まで登録期間がありますからね。なんとも微妙な感じです。

[437: 匿名さん]

９０㎡は抽選間違いなしだろうけど、７０と６０は抽選にならない感じですか？

[438: 匿名さん]

どの部屋も抽選じゃないの？？

[439: 匿名さん]

入居予定者です。
実際、入居予定者で、先の話題になった、
自転車やバイクを部屋に持ち込む人いるんですか？
エレベータ数が少ないですから、人優先でお願いします。
別に台車、自転車、バイク用の専用エレベータが、
あるのならいいですけど。
管理規約を守って欲しいです。

[440: 匿名さん]

管理規約は最初はまだないですよ、あるのはデベが作った管理規約案です。
入居後管理組合が結成されて最初の総会で、管理規約を規約を承認する形です。
その際に、エレベターの使用方法（自転車持ち込み不可）とか共用廊下への駐輪禁止
エントランス周辺への駐輪禁止等をを規約に盛り込んで、議決を取ればいいと思います。
せっかくの新築マンションですから居住者で協力して共有部分を奇麗に維持し、
マンションの資産価値を維持したいものですね。
都心で駅が近いから、実際には自転車はそんなに必要じゃないと思います、
郊外のように奥さんが、自転車で買い物をしているのを、あまり見かけません。