アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[322: 匿名さん]

つまりこの物件は価格にしては良い方なの？
それとも価格並みの設備なの？

[323: 匿名さん]

＞321.322さん
わかってなくて失礼いたしました。スラブ厚は薄いより厚いほうが良いと思い込んでおりました。ちなみに今キャンセルしようとしているマンションは７０㎡で３５０ｍｍです。厚い程良いマンションと勘違いしておりました。杭の長さについては自分で調べたところ支持地盤（東京礫層）の中まで杭が打ち込んであれば大丈夫で支持地盤が浅ければ杭も無いマンションがあると。私は専門化ではありませんが、この物件は向きは東西どちらかでどちら側も電車や車が通っているし、地権者はワンルームマンションを確保しているし（それが悪いとはいいませんが）価格並みのマンションではないですか。もしかして部屋によっては、安いかも。

[324: 匿名さん]

＞323さん
350㎜のスラブは普通のマンションのスラブでは聞いたことがないです、
ましてやタワーだったらスラブの重量があって大変でしょう、
多分「ボイドスラブ」といって中身が中空のスラブだと思いますよ。
ボイドスラブの350㎜なら、普通のスラブ200㎜位と同等の性能ではないでしょうか。
タワーマンションは、高さ規制が緩い地区に建設されますから階高（天井高+床+天井）に
ゆとりがあるんだと思います、但しあんまりセメントを使うとコストアップになります。

普通は、経済設計を追求する場合は外廊下+天井高を低く
ここでは使用していませんが直床にすると、限られた容積率の中に沢山の住戸を
作れるそうです。

パンフレットを見ていないのですが、アーデルの階高は3000㎜ですか？

[325: 匿名さん]

>322さん。
マンションに割安はありません（割高はあっても）。
安いということは何かマイナス要素があるのです。
ただし、大塚駅徒歩圏内でこの坪単価はあまり記憶にないです。

[326: 匿名さん]

＞325さん
北大塚のコスモスイニシアのマンションも同じような価格帯ではないですか
但し、ワンフロアー4戸くらいで部屋の形も微妙に三角というのが難点かな。
都電の向原駅のすぐ前、春日通り沿いの旭化成ホームズ昨年末から売り出した
南大塚3丁目のアトラス大塚南フラットコートも平均坪単価/210万円くらいでした。
今考えると、あれは安かった山手線内側でしたからね。
北大塚の方が全般的に、南大塚よりも価格も割安な感じです。

[327: 匿名さん]

>>325安いということは何かマイナス要素があるのです。

そのとおりですね。
北大塚のコスモスイニシアのマンションを買うなら
駅から遠くても私ならアーデルを買うでしょうね

[328: 匿名さん]

あの物件こそ何が魅力がわからん。
間取り最悪、バルコニーなし。
駅から近いだけか？

[329: 匿名さん]

＞328
「大塚駅徒歩5分」これだけだと思います。
全室角部屋とチラシで宣伝していますが、ワンフロアー4戸なら
物理的に、内廊下＆全部角部屋と言うことですよね(笑)

[330: 匿名さん]

３２４さん＞＞パンフレットと構造説明をした建設会社の人を信用すると３５０ｍｍです。ＬＬ４５等級の二重床、二重天井です。コンクリートは低層階６０N〜高層階３０Nと軽くなっています。当マンションは階高は高くて２８５０ｍ位ではないでしょうか。詳しくは直接売主に聞いてください。また近くの高層マンショングローリオは安くて坪単価１７０万位で高い部屋でも２７０万位なので３２５さんがいう通り割高ですね。さらにコンシェルジュがいてもどうでもいい時間帯にいて朝刊も各戸に配達してくれない。高層マンションでないから不便でないかな？管理組合で決めればいいことですが管理費が安いのでむりかも？

[331: 匿名さん]

>>324 330
私は構造には疎いので、もう少し分かりやすく説明してください！
とくに階高とスラブの関係が。。。

[332: 匿名さん]

（遮音性能の観点）
RC床スラブはできるだけ厚い方がよい。
ただし、衝撃音の周波数帯と床の固有振動数の関係より
厚い方が低周波音を刺激する場合もある。

（構造性の観点）
RC床スラブには適切な厚さがある。
耐震設計上は、床スラブは薄い方（軽量）がよい。
しかし、構造躯体（柱・梁）に追従するため、及び
通常使用時の状態でのたわみを小さくするためにも
ある程度の厚さ、配筋量が必要である。

（補足）
床スラブは基礎スラブと異なり、厳密な意味での
（動的な増幅効果を考慮した）耐震設計は行ってはいない。
従って、床スラブ厚さを構造的に云々というのは、
超高層（６０ｍ超）の場合でも
少なく戸の国内ではナンセンスである。

[333: 匿名さん]

>>332
（訂正前）
少なく戸の国内ではナンセンスである。
（訂正後）
少なくとも国内ではナンセンスである。

[334: 匿名さん]

全くわかりません。

[335: 匿名さん]

今日ＭＲに見学に行きましたが、あまり人はいませんでしたね。
第二期販売以前に良いところはほとんど販売済み？のようでした。
それと全体の購入層なんですが、子供のいる世帯が少ないらしいく
小さなお子様がいるファミリー世帯は肩身の狭い思いをするかも

[336: 匿名さん]

３００ｍｍはほしいところです。

[337: 匿名さん]

スラブで30㎝って相当良い物件だよね。
まあ最低の20㎝はあるんだから良いでしょ？

>>335
ファミリー世帯というよりは、これからファミリーになる？そんな若い世代が多かったような気がします。それとやはり賃貸に出される部屋があるので、管理費や積立金の確保が大変かな〜と。

管理会社の藤和コミュニティって良いんですかね？

[338: 匿名さん]

三菱地所と合併したようですが、
藤和コミュニティ管理の評判はいまいちのようですね？

[339: 匿名さん]

私は第一期で契約しましたが、その時期の週末でもがそんなに混雑していたことが
ありません。抽選になった物件が多数あったにもかかわらず、です。不思議です。

[340: 匿名さん]

第二期の倍率はどれくらいですか？

[341: 匿名さん]

確かに藤和の不動産や管理はあまり評判が良くないようですね。
でもこれは管理組合で管理会社は変えられますので大丈夫ですよ！
管理規約には2年契約でしたから。

私も第一期で契約したものですが、自分の時には倍率は2倍でした。
抽選には行かなかったので、どんなものかは知りませんが、
すでに3分の2くらいは販売済みのようでしたよ。

[342: 匿名さん]

第3期販売で終了する予定みたいですね。
今日管理者説明会がありましたが、
セキュリティーにだいぶ力を入れているようでしたよ。
マンション自体は地震保険に入っていないようですね。
第2期販売も好調だとも言ってましたよ

[343: 匿名さん]

地震保険に入ってるマンションってあるの？

[344: 匿名さん]

地震保険て意味あるの？
そんなに補償されないとか聞いたけど。

[345: 匿名さん]

何事も起こってからでは遅いのよ（苦笑）

[346: 匿名さん]

アーデル近辺の地盤はかなり良いと聞きましたよ。

[347: 匿名さん]

私は先日50㎡タイプを契約したものですが、誰か契約した方で、MRのキッチンの吊戸棚をオプションでつける予定の人おりますか？あれで20万くらいって営業の人が言っていたのですが、マジですかね？いくらなんでもあのくらいで20万ってのはないですよね？通販とかならもっと安いような気もするんですがどうでしょうか？

[348: 匿名さん]

＞346
杭の長さ28ｍだとすると、強いというより普通程度だと想像できます
都内の場合15〜40ｍ程度らしいですよ。
本当に地盤が良ければ、ベタ基礎（杭なし）というところも、豊島区内でありますから。

[349: 匿名さん]

第二期販売の要望書を提出してきましたが、どこも抽選になるだろう？と言っていました。70平米タイプが結構まだ残ってるみたいですよ！

[350: 匿名さん]

つまり何？ファミリータイプが売れてないって事？
そう言えば、前述で子供のいる世帯は少ないみたいに書いてあったけど、
売れない理由があるって事かね？

[351: 匿名さん]

折戸通りがメインの通りとなるとちょっと遠慮したくなりますよね。歩道もせまし、結構車も飛ばし気味だし。

[352: 匿名さん]

>>350

よく分かりませんが、基本的には要望書通りの販売住戸になっているみたいです。
ですから要望書を出した人は必ず当選するようになっているとも言っていました。
つまり何気にＭＲを見に来た人で、価格表を見て、いきなり登録しても、
要望書を出さない限り買えなのです。信じられない話ですが、そうみたいです。

[353: 匿名さん]

>>352

ちょっと違うと思います。
要望書が提出された部屋が販売住戸となり、登録を受け付けるのではないでしょうか。
なので要望書を出しても登録しなければ購入はできないし、
同室に複数の登録があれば抽選になると思います。
また、要望書を出していなくても登録することはできるはずです。

[354: 匿名さん]

>>352

要望書（仮登録）→正式登録→抽選→当選ですが、
ただ要望書＝購入意思なので、公開抽選とはいえ、要望書出をした人が優先される場合はかなりあります。

[355: 匿名さん]

要望書＝購入意思＝営業マンの住戸割当＝無抽選ってのが一般的ですかね

[356: 匿名さん]

＞355
それは営業マンの腕次第というよりは、人気のない物件か、普通の人が買えない高い住戸ですね

[357: 匿名さん]

ここって1LDKタイプの部屋がありますよね。
何かあった時に、管理組合とか大変そうじゃないですか？

[358: 匿名さん]

抽選ってどうやってやるんですか？

[359: 匿名さん]

>357
長期的な修繕計画はありますが、何が起きるか分かりませんからね。

>358
公開で同倍率の同時抽選だったかな？

[360: 匿名さん]

＞357
都心の分譲マンションで全部の部屋が同じような大きさという物件の方が珍しいでしょう
管理費も積立金も面積割りですから、分相応の負担ということで何の問題もないと思います。
どこのマンションでも一般的に、投資物件として個人オーナーが賃貸物件として活用する部屋が
混在することも普通のことですよ、小さめの部屋は特にそういう傾向があります。
この場合は外部オーナが組合員となりますが、よくあることです。

[361: 匿名さん]

ちょっと伺ったところ、１ＬＤＫなどは今のところ投資物件としての購入者じゃないようですよ。
まあ、将来的にはそうなる可能性が高いかもしれませんが…
でも、それはどこでも同じですよね。
購入者層を広くしている物件は最近多いですからね。
もう少し郊外になると、ファミリータイプのみの分譲が多いですよね。

[362: 匿名さん]

北大塚は、マンション投資としては投資効率が悪いんだと思いますよ、
家賃相場が中途半端に安い割に、物件価格が安くないということ。
投資なら、本当の都心か郊外の方がいいんでしょうね。

[363: 匿名さん]

1〜2LDKは購入者ってより、地権者が等価交換して賃貸する感じみたいですよ

[364: 匿名さん]

お聞きしますが、巣鴨の塩大福って美味しいんですか？

[365: 匿名さん]

地権者は、結局どこに住むんですかね、どこかへ引っ越したんでしょうか。
賃貸にするなら、南側を独占することないのにと思いませんか。
賃貸なら部屋の向きは、北向きじゃなければあんまり関係ないのに・・・

等価交換住戸が1LDK。2LDK中心ということは元々ここの地権者は
小さな家や長屋がたくさんあって住んでいたんでしょうね、それとも借地人だったんでしょうか？

[366: 匿名さん]

>>364
自分で行って食べれば分かるでしょ？
塩大福のお店はたくさんあるから。

>>365
賃貸に出すにも南向きの方が有利であることには変わりませんよ。
営業マンの話ですと、小さな家もあったとは思うのですが、
地権者が3LDKの部屋と等価交換するのではなく、
賃貸用にわざと1LDK3部屋と等価交換したりした人がいるみたいです

[367: 匿名さん]

まあ賃貸に出しても、きちんとルールを守り、払うものを払ってくれれば良いわけよ

[368: 匿名さん]

この度第二期販売で購入希望の者です。
豊島区は私立幼稚園に行くと補助金とかあるんですか？

[369: 匿名さん]

豊島区は私立幼稚園がメインです、区立幼稚園は3つしかない
人口が20万にもいるのに、おかしな話です、区立保育園はたくさんありますけどね。

[370: 匿名さん]

マジですか？私立幼稚園がメインなんですか？
補助金ってあるんですか？所得に関係あるんですよね？
アーデル近辺で私立幼稚園って清和小学校の近くですよね？

[371: 匿名さん]

豊島区のＨＰです。参考までに
http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_08_02.html

[372: 匿名さん]

購入者です。今日散歩で現場を見てきましたが、
まだまだって感じですね。

[373: 匿名さん]

私も現場を見てきました。
前の道って結構が車が多いけど、ガードレールってできないんですかね？

[374: 匿名さん]

巣鴨4丁目は再開発地域のなので、前面の道路はかなり舗装されるとは思いますよ。
アーデルができればかなり道幅も広がりますし。

[375: 匿名さん]

ところで巣鴨の再開発って、栄和通りまで入るの？
住宅地のみじゃなかったけ？
まあ、マンションの前面は当然綺麗になりますが、
あくまでマンションの前までであって、微妙なんだよね。

[376: 匿名さん]

当物件近辺まで再開発計画は含まれているみたいですよ

[377: 匿名さん]

＞373
舗道とかガードレールがないのは、道幅の問題ではないでしょうか
相互通行が出来なくなると困りますから。

[378: 匿名さん]

確かに道幅が狭いですが、まさかあのままってことはないでしょ？

[379: 匿名さん]

多分、近い将来もあのままだと思います。
一方通行から相互通行になるのは、最低6ｍ、
ゆとりを持って通行できるには車道部分だけで最低10ｍ以上は必要です。
交通量の多い道でガードレールを両側に付けるには3ｍ以上余分に必要です。
あの道に、ガードレールをつけて車道の幅を狭くしたら、途中に一台でも違法駐車があれば
大渋滞になってしまいますよ。
こんなこと通行人の安全のためとはいえ、行政がするわけない。

[380: 匿名さん]

だからこそあの近辺は再開発地域に指定されているんですよ。
ただいつその再開発が開始されるのか未定。巣鴨駅ビル計画も頓挫ですからね

[381: 匿名さん]

地図を見るとよくわかるけど、このあたり昭和30年代の区画整理だってまともに出来なかったのに
再開発はね〜、道路計画なら20年50年計画かもしれないですね。
道路も計画だけぶちあげて止まっているのがいくつもある。
たとえば、茗荷谷の桜並木（環状三号線）も頓挫、丸の内線新大塚駅前の環状四号線も頓挫
このあたりで出来たのは、明治通り（環状五号線）と新目白通りくらいでしょう。

[382: 匿名さん]

白山道路は工事が始まるみたいです。

[383: 匿名さん]

今日インテリアの会社？から契約者の皆様へという事で
オプションのお知らせが来ましたが、
本棚とか棚を付けるにも工事のお金がかかるんですか？

[384: 匿名さん]

日曜日に建設現場を歩いてみました、裏の道は何でしょう幅が2ｍもない
違法建築もいいところですね、アーデルが出来て防災上も良くなりますね。

[385: 匿名さん]

いよいよ第２期の申し込みが始まりますが、どの部屋のタイプが人気なんでしょうか？

[386: 匿名さん]

70㎡タイプみたいですよ

[387: 匿名さん]

今度こそ抽選で外れませんように。
これで外れたらこの物件ともお別れですよ

[388: 匿名さん]

結構倍率あるみたいですよ。
かけひきが難しいところです。
外れたらもう終わりなので。。

[389: 匿名さん]

３期があるのでは？

[390: 匿名さん]

3期の時には希望の部屋はもうないのが通常！
そこまでしてこだわるマンションでもないよね

[391: 匿名さん]

何期かに分けて売るときは、いい部屋を小出しにするのが常識でしょう
最終期が売れ残りばかりになるからね。
それと当然のようにローン落ちや事情による、キャンセル住戸が出てくるものですよ。

[392: 匿名さん]

最終期って在庫処理と同じだって！
たまにキャンセルとかあるけど、
良い部屋ってのは確実にないよ。
この物件だって、手頃な住戸はもうほとんどないじゃん？

[393: 匿名さん]

＞392
良い部屋というのは、個人の価値観で違うんではないですか？
392さんの場合は、安さなんですね。

[394: 匿名さん]

住まいサーフィンを見ていたら、住友不動産の（仮称）南大塚2丁目計画　というのが載っていました。
来年の9月販売開始予定だから、アーデルとは競合しないですね。

[395: 匿名さん]

登録してきましたが、みなさんはどうですか？

[396: 匿名さん]

９０㎡は人気みたいですね。

[397: 匿名さん]

私も今日行きましたが結構倍率があって迷ってます。

[398: 匿名さん]

私も昨日、登録してきました。
私が行ったときはまだ少ない登録状況だったんで、抽選は気にしてなかったんですけど、この３連休で結構埋まるってことですかね？

[399: 匿名さん]

以前物件概要にあった100㎡は、売れたんですか、それとも地権者住戸だったんでしょうか。

[400: 匿名さん]

70㎡タイプはお買い得ですが、
それ以上はそれなり値がはりますからね。

[401: 匿名さん]

１００㎡は第一期で売れたと聞きました。倍率６倍だったらしいですよ。

[402: 匿名さん]

6倍？マジですか？まあ、とにかく今回も抽選に外れたらしゃれにならん

[403: 匿名さん]

全戸抽選なんですか？

[404: 匿名さん]

この３連休で希望が重複しなければ、抽選は免れると思うよ。

[405: 匿名さん]

山手線沿線では希少価値の100㎡が、6000万円台は破格に安かったですね。
70〜90㎡はたくさんあるけど、広い間取りって意外にないものです。

[406: 匿名さん]

６０㎡が気になってますが、倍率はどうなんですかね？

[407: 匿名さん]

抽選だけは避けたい。営業マンには相当買うことを強く言っておいたがどうなんだか。

[408: 匿名さん]

駐輪場はどうなんでしょう、近くの白山通りのマンションの前の舗道に自転車があふれています
この前現場を通りかかったら、舗道に平気で2台も駐めてマンションに入っていく夫婦がいました。
ああいう状態には、なって欲しくないですね。

[409: 匿名さん]

>408さん
本当、そうですよね。
白山通りは、それなりに広いのでまだましですが、英和通り沿いに自転車が放置
されていると元々狭いのでとても危険ですしね。

[410: 匿名さん]

駐輪場は管理組合で検討して、
増設するか何か方法をとりしかないでしょうね。

[411: 匿名さん]

駐輪場はどうしょうもないよね

[412: 匿名さん]

将来的に増設する場所がありますかね、敷地一杯に見えるのですが・・

[413: 匿名さん]

山手線沿線で世帯当たり2台以上駐輪場があるマンションは、皆無ですね。
子供達の間で
「うちはマンションだから、自転車は買ってもらえないんだ・・・」
という話が出てきてるかも。
自転車に乗っている子供は、戸建ての子供ということでしょうか？

[414: 匿名さん]

室内保管でしょ。

[415: 匿名さん]

確かに敷地内にはこれ以上増設スペースはないような感じですね。
ここのエントランススペースて広そうですが、天井が低い感じがするんですが、そんなことありませんか？

[416: 匿名さん]

周りを見れば駐輪場はがんばって確保したように思えるのは私だけでしょうか。
あとは平置きのスペースを2段式にするぐらいしか出来ませんよね。
それから、世帯当たり2台以上の駐輪場を望むのはこの付近では難しいと思いますよ。

＞414さん
上の方にも書き込みありますが、室内保管はやめた方がいいと思います。

[417: 匿名さん]

せっかくキレイなエレベターの内装が、自転車運ぶとガリガリになるから、やめましょう。
大人はまだいいけど、子供はそんな気配り出来るとも思えない。
将来のことを考えると、提供舗道に並べた方がまだましでしょう。
駐車場は、豊島区の行政指導の最低限の台数のような気がしますけど・・

[418: 匿名さん]

タワーマンションのようにエントランスの天井が高いわけではなさそうですね。エントランスはマンションの顔だからできれば見栄えの良いものにして欲しいですね。

[419: 匿名さん]

この物件は確か地下がないですよね。そんで1階の部分に駐車場があるという事は、車体を2台重ねた分くらいの高さって事でしょ？

[420: 匿名さん]

この物件の1Ｆとその他の階の階高はどのくらいでしょうか、
また、天井高はどのくらいでしょうか。
以前の書き込みで、1Ｆの階高が3500㎜となっていましたが、これは正しいですか。

[421: 匿名さん]

エレベータに自転車乗せるなとか、いまどきそんなこと言う人がまだいることに驚き。
何十万もするロードバイクやＭＴＢを駐輪場なんかにおいとけるわけないじゃん。