アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[281: 匿名さん]

279ですが、いやいや普通のエレベーターなら良いんですが、なんか普通以下みたいですよ。
エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）

[282: 匿名さん]

なんか都営住宅のようなエレベーターみたいですよ！
一応防犯対策でエレベータ内が見える様に窓がついてるタイプみたいですが、
乗っている時にエレベーター内から建物の中身みたいなのが見えるのはちょっとね。

[283: 匿名さん]

販売価格が安いと思って喜んでいたら、その分設備などが
ちょっと．．．。仕方ないのでは？
近くのマンションと比べてみても、販売価格が違えばどこかに差が出ます。
　ここは価格の安さで勝負！！でしょ。

[284: 匿名さん]

ここって、価格とセキュリティ以外正直なにが良いの？
すべてが普通なマンションだよね？

[285: 匿名さん]

価格　　◎
設備　　〇
立地　　〇
環境　　〇
公園　　×
学校　　△
駐車場　×
駐輪場　×
管理費　〇
積立金　〇
管理会社△
施工会社〇
売主　　△
総合評価〇

[286: 匿名さん]

＞285

「そう悪くはない物件」だということは分かるが、評価が漠然すぎる。

価格　　◎（安い）
内装　　〇（普通）
設備　　〇（普通）
外観　　△（微妙）
立地　　〇（普通）
環境　　〇（普通）
公園　　△（少ない）
学校　　△（微妙）
駐車場　×（ダメ）
駐輪場　×（ダメ）
バイク　×（ダメ）
管理費　〇（普通）
積立金　〇（普通）
管理会社△（微妙）
施工会社〇（普通）
売主　　△（微妙）
総合評価〇（普通）
　

[287: 匿名さん]

↑あなたも説明不足
仮に◎2点　〇1点　△0.5点　×0点とし、32点満点としたなら
合計は12.5点で、半分にも満たないのだから、総合評価は△の物件と言えるんじゃない？　

[288: 匿名さん]

>286
この評価、わかりやすいですね。
多少異論があると知れば
駐輪場○・・都心8区物件としては普通でしょう
学校・・公立小学校は1クラスだから△ですが、国立附属小学校の通学範囲に入っています
から、見方によっては○でしょう。

[289: 匿名さん]

＞286
駐車場は地権者に予め与えられていたり、116世帯に対し20台弱というのはやはり都内とはいえ△じゃない？

それより駐輪場が190台弱って、世帯に対し2台置けない人もいるって事でしょ？これどうするの？
抽選で外れた人はどこに置くのかね？私は自分も乗るし、子供も乗るし、最低3台は自転車があるんですがね。玄関前に置いてよいのかね？

[290: 匿名さん]

＞289さん
この近辺の物件をいろいろ見ましたが、ファミリータイプ中心の物件の駐車場は
大手や財閥デベの高額物件だと50％程度は確保します、
住友不動産の目白のマンションは70％超もありました。
その他の普通のデベでも出来れば30％は確保するみたいです、駐車場の数も
エントランスや共有設備同様に、実際には販売促進の一部だと思いますよ。
棟内駐車場やエントランスホールは、容積率にも無関係ですが作れば作るほど建設費が増えて
分譲価格に反映してしまいますから、仕方ないのではと思います。
駐車場が多ければ将来余る可能性もありますが、副収入でその分管理費は将来も安めに設定出来ます。

駐輪場は、立地が良い都心物件で、世帯/2台以上というのはあまり見たことがないです、
世帯/1台以上あれば普通でしょう、デベが沢山作らない理由は、駐車場と同じです。
駐輪場の抽選で、あぶれた自転車は入居までに処分するしかありませんよ、
敷地内、共用廊下や周辺に放置が多いと、管理がしっかり出来ていないマンションと言うことで、
資産価値は低くなる可能性が高いです。
誰だって、そういうマンションは中古でも敬遠しますよね。

[291: 匿名さん]

折りたたみの自転車なら家の中に持ち込むのは良いんですか？？

[292: 匿名さん]

いいんじゃないのかな、でもどこへ行くにも近いから歩けば健康的、
子供も、郊外ほど自転車にに乗ってるのを見かけないですよ。
バイクなら、余裕がありそうです都心では本当に経済的で便利ですよ。
折りたたみの自転車は、部屋の中が傷だらけなりそうだと思いませんか？

[293: D]

分譲マンション未経験者です。
自転車はもってエントランスとかエレベータとかって
入れるもんでしょうか？
賃貸とかのマンションでは、たまにありますけど。
折りたたみはまだしも、そうでないのは微妙ですかね？
そうなると確かに１台の駐輪場では、やりにくいですね。
可能であっても置き場には困りそうですね。
あ、そうそうポーチとかに置くとかはどうなんでしょう？
ポーチつきに住めれば・・・ですが。

[294: 匿名さん]

ここの物件ってポーチあった？
ポーチでもダメなとこは多いみたいけど。

[295: D]

一瞬、記憶違いかと思いましたが、あるようです。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&BSC=30&JJ_G...

[296: 匿名さん]

>>エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）

このマンションのエレベータはどこのかご存知の方はおりますか？

[297: 匿名さん]

＞293さん
ご自分が疲れて帰ってきたときに、エレベターに大きな自転車が同乗したらどう思われますか
エレベターも傷だらけになりますよ1台ですから。
竣工後も棟内ＭＲがあった場合、廊下に子供や大人の自転車がずらっと並んでいたら、
このマンション、？？と思う人が多いと思いますよ。
契約する前に1世帯/2台未満と決まっているんですから、ラッキーでも2台まで
3台目は諦めるしかないでしょう、便利さと引き替えですよ。
敷地内に、駐輪場が増設するスペースはありますかね・・あれば将来的には増設する話も。

[298: 匿名さん]

だから運良く抽選で当たっても、子供2人が自転車通学で、私も自転車通勤のような家族は、処分するわけにも行きませんから、その3台目をどうするか？って事なんですけど。近くに駐輪場とかるんですかね？

[299: 匿名さん]

巣鴨の商店街にでも置いとけよ！
誰も盗みやしねから。
ただ区に持っていかれるかもな

[300: 匿名さん]

再度お尋ねします。
この物件って皆さん安いと言っておられますよね？
その理由は何なんでしょうか？何故安いと言えるのでしょうか？
購入を検討している者ですが、アドバイスください

[301: 匿名さん]

>>297さん、
ここってエレベータ１基ですか？
どこかで２基って読んだような。
>>298さん、
やはり折りたたみ自転車で家の中に置くしか
解決しないように感じます。駐輪場の人気が
なければラッキーですが、期待薄かもしれま
せんね。

[302: 匿名さん]

評価で概観が微妙になっていましたが、私もそう思います。

＞外観については、デザインの面で賛否両論あるので完成までに、カラーなどの手直しがあるかもしれませんね。建築確認とは関係ない部分ですから可能性もありますね。

とか書かれてますが、手直しがあるならば、もっと購入意欲がわきそうですが、
どうでしょうか？　そんな事って本当にあるのかな？

[303: 匿名さん]

298さんは、わからない人ですね。
家族の中で、通勤通学の自転車を1台にしなければならない可能性が高いということ
分譲マンション（共同住宅）に暮らすと言うことは、そのマンションの事情によって
何かを我慢しなければならないということなんですよ。通勤通学で仕方ないから
周辺に放置するなんて考えの人ばかりになると、公団住宅や都営住宅のような状態になります。
「処分するわけにもいかない」ではなくて、分譲マンションに暮らすには
「処分しなければいけない可能性がある」ということです。
都心のマンションをよく見るとわかりますが、駐輪場が世帯数の3倍も
あるマンションなんて聞いたことがありません、高級マンションだって普通は
1世帯/1台程度しか用意していません。
だいたい、豊島区の公立小学校、中学は自転車通学は認めてないと思いますよ
徒歩か、遠い場合は公共交通機関を使いなさいということです。

[304: 匿名さん]

>>300
安い、高いは比較論問題です、周辺相場と比べてどうなのかという問題。

分譲価格＝土地仕入れ価格+建設費+販売経費+業者の利益
ですから、どこかが通常より安いということでしょう。
利益を最初から減らす訳がないし、販売経費は販売委託ですから
土地の仕入れ価格か、建設費の経済設計ということなんでしょうか

[305: 匿名さん]

>>303
「処分するわけにもいかない」ではなくて、分譲マンションに暮らすには
「処分しなければいけない可能性がある」ということです。

そうですか。。。では我慢しなければなりませんね。

[306: 匿名さん]

298はレベル低そう。集合住宅に住むには向いてない。

[307: 匿名さん]

>>306さん
レベルが低いのではなく、自分の中で納得できなかっただけです。すいません。
今ままで一戸建てに住んでいたので、駐輪場や駐車場の心配なんてした事がなかったので。

[308: 匿名さん]

＞307＝298さん
303です、その気持ちはよくわかりますよ。
誰でも現状を変えることには抵抗があるのは普通です。
でも、引っ越すつもりなら発想を変えないとダメだと思いますよ。
戸建て→マンション　というのは、普通の逆かもしれませんが
メリットを感じて検討しているんでしょうから、そのメリットと駐輪場は引き替えだと
思うことですよ。

[309: 匿名さん]

>>307
確かにそう思われるのは仕方がないでしょうね。
一戸建てと集合住宅ではルールが違いますからね
でもこれは尊守しなければなりませんよ。
もし購入するなら管理規約に印鑑を押しますから

[310: 匿名さん]

藤田の暴露本が出版されるみたいで、
APAの物件が騒がれているみたいですが、
この物件の確認審査機関？ってどこですかね？
フォーユーって大丈夫ですかね？

[311: 匿名さん]

住宅性能評価を取得してるから大丈夫だろ

[312: 匿名さん]

今度また構造説明会があるから行って聞いてみれば？
住宅建設性能評価取得＝偽装じゃないとは言えないでしょ？

[313: 匿名さん]

DMが届きましたが、パンフレットの内容が正しければ、
価格の割に基本的な部分は、しっかり作ってあるという印象です。
スラブ厚200㎜、グラスウール防音材採用の二重床と二重天井、ペアガラス、ダブル配筋
杭長さ28ｍというのも都内としては良い方でしょう。
スラブ厚がもう少しあって、免震構造を採用していれば高級マンション並ですね。
でも一般的には、必要充分という内容だと思います。
大手デベの物件でも、これらが欠けている物件もいくらでもあります。
さすがに価格的に、内装や共有部分の豪華さはないもののしっかり作っていいるという印象です。

[314: 匿名さん]

確かに内装より構造の方が重要ですからね。

[315: 匿名さん]

いや、構造は良くて当たり前で、いかに内装が良いかがポイントでしょ？

[316: 匿名さん]

オプションが多すぎませんか？

[317: 匿名さん]

特にキッチン周りのオプションが多すぎますね。
吊戸棚くらい標準で付けて欲しいよ。
ガラストップでもないし、ディスポーザーもないんだから

[318: 匿名さん]

最近の都心のマンションで、いまや標準設備のディスポーザがないのは珍しいですね。

[319: 匿名さん]

まあ、価格が安いからね。
最低限の設備しかないんだよね。
逆に余計なものが多すぎても困るけどね

[320: 匿名さん]

１０階建で杭長２８．５ｍは最強ですね。超一流建設会社建設のタワーマンション購入してしまったのですが、２０階以上なのに杭長１６メートルです。自社のうぬぼれか、性能評価書もださない！キャンセルしようかと、現在他のマンションを探しているのですが、当マンションは西巣鴨から５分なのに、分譲価格が安すぎると思います。１００戸以上だったらディスポーザは取付けても当然だし（戸数が少ないとコストがかかる）、敷地めいっぱいに建てているので処理場の確保が出来ないからか、もともと低価格マンションで割り切っているのか？スラブ厚２００mmも今時考えられないくらい薄いし、外廊下。資産価値で買う人にはちょっと考えてしまう物件ですが、安さでは買い得かも。ドアとフローリングの色のセッティングがいまいちで変えることが出来ないし、フローリングの幅も狭いので、思案中です。

[321: 匿名さん]

＞320さん
わかってないですね、スラブ厚はスラブ面積と関係あるんですよ
つまり、大きな部屋（スラブ面積が大きい）が多ければスラブは厚くしないと音の問題がある
70㎡程度の面積であれば200㎜で充分だと思います。
だいたい今年出来た目白の某高級マンションでも億ション棟は300㎜、一般棟は250㎜ですよ。
スラブ厚は一概に言えないと思いますよ。構造的には13㎝あれば強度は問題ないと
言われています。

杭の長さは、マンションの高さよりも地盤によります。
億ションでも40ｍ超もあるし、チープマンション
でも、地盤が良ければベタ基礎（杭が無し）というのはいくらでもあります。
タワーでも地盤が良ければベタ基礎がありますよ。

[322: 匿名さん]

つまりこの物件は価格にしては良い方なの？
それとも価格並みの設備なの？

[323: 匿名さん]

＞321.322さん
わかってなくて失礼いたしました。スラブ厚は薄いより厚いほうが良いと思い込んでおりました。ちなみに今キャンセルしようとしているマンションは７０㎡で３５０ｍｍです。厚い程良いマンションと勘違いしておりました。杭の長さについては自分で調べたところ支持地盤（東京礫層）の中まで杭が打ち込んであれば大丈夫で支持地盤が浅ければ杭も無いマンションがあると。私は専門化ではありませんが、この物件は向きは東西どちらかでどちら側も電車や車が通っているし、地権者はワンルームマンションを確保しているし（それが悪いとはいいませんが）価格並みのマンションではないですか。もしかして部屋によっては、安いかも。

[324: 匿名さん]

＞323さん
350㎜のスラブは普通のマンションのスラブでは聞いたことがないです、
ましてやタワーだったらスラブの重量があって大変でしょう、
多分「ボイドスラブ」といって中身が中空のスラブだと思いますよ。
ボイドスラブの350㎜なら、普通のスラブ200㎜位と同等の性能ではないでしょうか。
タワーマンションは、高さ規制が緩い地区に建設されますから階高（天井高+床+天井）に
ゆとりがあるんだと思います、但しあんまりセメントを使うとコストアップになります。

普通は、経済設計を追求する場合は外廊下+天井高を低く
ここでは使用していませんが直床にすると、限られた容積率の中に沢山の住戸を
作れるそうです。

パンフレットを見ていないのですが、アーデルの階高は3000㎜ですか？

[325: 匿名さん]

>322さん。
マンションに割安はありません（割高はあっても）。
安いということは何かマイナス要素があるのです。
ただし、大塚駅徒歩圏内でこの坪単価はあまり記憶にないです。

[326: 匿名さん]

＞325さん
北大塚のコスモスイニシアのマンションも同じような価格帯ではないですか
但し、ワンフロアー4戸くらいで部屋の形も微妙に三角というのが難点かな。
都電の向原駅のすぐ前、春日通り沿いの旭化成ホームズ昨年末から売り出した
南大塚3丁目のアトラス大塚南フラットコートも平均坪単価/210万円くらいでした。
今考えると、あれは安かった山手線内側でしたからね。
北大塚の方が全般的に、南大塚よりも価格も割安な感じです。

[327: 匿名さん]

>>325安いということは何かマイナス要素があるのです。

そのとおりですね。
北大塚のコスモスイニシアのマンションを買うなら
駅から遠くても私ならアーデルを買うでしょうね

[328: 匿名さん]

あの物件こそ何が魅力がわからん。
間取り最悪、バルコニーなし。
駅から近いだけか？

[329: 匿名さん]

＞328
「大塚駅徒歩5分」これだけだと思います。
全室角部屋とチラシで宣伝していますが、ワンフロアー4戸なら
物理的に、内廊下＆全部角部屋と言うことですよね(笑)

[330: 匿名さん]

３２４さん＞＞パンフレットと構造説明をした建設会社の人を信用すると３５０ｍｍです。ＬＬ４５等級の二重床、二重天井です。コンクリートは低層階６０N〜高層階３０Nと軽くなっています。当マンションは階高は高くて２８５０ｍ位ではないでしょうか。詳しくは直接売主に聞いてください。また近くの高層マンショングローリオは安くて坪単価１７０万位で高い部屋でも２７０万位なので３２５さんがいう通り割高ですね。さらにコンシェルジュがいてもどうでもいい時間帯にいて朝刊も各戸に配達してくれない。高層マンションでないから不便でないかな？管理組合で決めればいいことですが管理費が安いのでむりかも？