アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[21: 匿名さん]

事業協力者が売却しないとマンションの建設自体が不可能だから
微妙なところではないでしょうか。
住戸の位置も大切ですが、立地と環境を考えると、西向きも価格的には
お買い得とも考えられますね。

[22: 匿名さん]

モデルルーム見たけどほとんどが東向きじゃない？
南向きの部屋なんてほんの一部しかなかったような
生活環境は良さそうですね。何でもありますから。
セコムは高すぎ

[23: 匿名さん]

セコムはタワーだから多少割高なのはしょうがないと思います。
昨年売り出した、大京の北大塚の高級物件が平均で坪/240万円位の感じだから
最近の値上がりを考えるとリーズナブルな価格では。
HPを見ていると、確かに共有設備等でゆとりある高級マンションではないですね
地域的にもごく普通の一般的なマンションという感じです。

[24: 匿名さん]

>セコムは高すぎ

はぁ？誰が見ても安いよ。

高すぎとか言う人は、中古マンションにした方が良いね。

あの周辺の平均水準をよく調べたら？

ここのアーデル大塚も安いけどね

[25: 匿名さん]

大塚のマンション相場ですが、
これから発売されるマンションは規模にもよりますが北口のマンションで
基準階の基準位置で坪/230〜260万円
南口だと250万円〜280万円位になるのではないでしょうか。
南口と北口だと土地の価格も路線価でだいたい20％位違います。
だいたい6年前くらい前の相場に戻ってきた感じですね。
10年前に検討した頃は南口で300万円位しましたよ。

[26: 匿名さん]

大塚っていうけど、西巣鴨だよ。
価格はともかく、色の配色が・・・
デザイナーのセンスを疑う。ホテルじゃないんだから。

[27: 匿名さん]

ファミリータイプも多い116戸に対して駐車場27台（地権者除くと20台）
駐車場設置率17％なんて、デベはいったい何を考えているんだろう。
この立地なら最低でも30％、普通は50％以上確保するのが普通ではないですか。
駐車場不足は、近隣の月極でカバーできるんだろうか。

[28: 匿名さん]

事業協力者のいるマンションは好きになれません。

[29: 匿名さん]

>28
都心の古くから街だった地区の中規模マンションは、マンション用地不足で
事業協力者なしには考えにくいです。
大きな用地の周辺を買い集めて、少しでも容積率を稼ぐのです。
地権者も単純売却か、等価交換で考えれば、有利でかつ住み続けられる
等価交換を選ぶから当然事業協力者はいるでしょう。
地権者が土地を手放すから、マンション計画が出来るのも事実ですよ。

ただ駐車場3割近く優先にするのは、やり過ぎだと思いますがね。

[30: 匿名さん]

◎・・・価格（ただし金利は上昇傾向）

○・・・周辺環境

△・・・外観デザイン

△・・・事業主（デベロッパー）のネームバリュー

△・・・間取り

△・・・管理体制−コンシエルジュは必要なのか？

×・・・駐車場

[31: 匿名さん]

大塚というよりも都営三田線、というより都電が最寄りになるよね。巣鴨駅まで歩くと汗かきます。
大塚の負のイメージでないところがこの立地(西巣鴨)であるけど、
どうしてもデベは山手線を意識したがっている様子。このあたりなら坪200万前後以上は
設定しにくいけど、南が地権者で占められるとなると、その他の向きなら坪190万前後が妥当のようです。
駐車場の問題や地権者がらみでの問題がマイナスならば隣のセコムの方がいいかなとも思えてきますね。
他のことには目を瞑り、この土地が好きかどうかと価格が全てに優先するという展開の物件なのでしょうか。
間取りなどがどう出てくるか、それを見てから考えましょうか。

[32: 匿名さん]

北大塚（住所は上池袋）の大京のグランフォートは、
やや高級志向でコンセプトが違うけど
坪/250万円程度の価格で完売しましたよ。
その前の、丸紅のマンションも210万円程度だった気がします
今時山手線徒歩圏で坪/200万円以下はないと思いますよ
山手線最安値圏の日暮里近辺だって現在はもっと高いです。

1番美味しいところを、地権者に優先させているのは痛いかもしれない。
いずれにせよ、セコムしかり山手線外の地域的に、中途半端な高級マンションは
敬遠されるのかもしれないですね。

[33: 匿名さん]

山手線最安値圏田端〜上野間も今はかなり高いですよ

[34: 匿名さん]

北大塚にリクルートコスモスのマンションも出来るみたいですね。
南大塚には、財閥デベの中規模マンションの計画もあるようです。

[35: 匿名さん]

南大塚には、財閥デベ?どこですかね？

[36: 匿名さん]

大塚地区に財閥系デベのマンションなんて過去もありましたか
三井、三菱、住友、野村の手がけたまんしょんありましたっけ。
文京区ではたくさんありますけど、大塚ではニーズがあるのかな？

[37: 匿名さん]

文京区大塚にちかい南大塚ならニーズあるんじゃない？

[38: 匿名さん]

文京区に近い南大塚は完全に住宅地ですよ、マンション用地
なんて、残ってましたっけ？
新大塚の駅前も、マンションだらけで空き地は見当たらないよ。

[39: 匿名さん]

空き地はなさそうだけど、ニーズがあるかって話だからさ。
空き地があれば財閥系のマンションのニーズはあるんじゃないって話。

[40: 匿名さん]

すれ違いですけど、癌研跡地って、どうなるのでしょうか？ご存じの方いますか？