アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[161: 匿名さん]

大塚駅とか巣鴨駅にはかなり遠いので、都営地下鉄しかないでしょうね。
どうしてもJRだと、徒歩ではなく自転車が必要になるでしょう。

[162: 匿名さん]

自転車はダメですよ、大塚駅は放置自転車ワーストで
撤去重点地区です。
そういうこともあるのかな、アーデルは駐輪場の台数が少ないですね。
数年のうちの、大塚駅の改装工事を待ちましょうそれまでは、歩かないと。
登録制の自転車置き場が出来るという噂です。(笑)

[163: 匿名さん]

160さんへ
契約したんですか？確かまだ登録も締め切っていませんよね？
優先分譲って事ですか？

[164: 匿名さん]

すぐ後ろを走っている都電はうるさくないのですか？
地図で見ると敷地の横がすぐ線路って感じですね。

[165: 匿名さん]

都電は、終電もバス並みに早いし1両編成だからそれほどでもないでしょう。
都電の踏切に立っても会話が出来る程度の騒音、JRのホームだと会話が出来ない
ほどうるさいでしょう。連結器が結構騒音の元ですよ。

[166: 匿名さん]

都電の騒音は全然気にする必要はないですね
むしろ今日登録してきたけど、寝室の隣のエレベーターの音が気になる

[167: 匿名さん]

契約した人はいますか？？

[168: 匿名さん]

＞166
別のスレでもありましたが、居室に接したエレベーターの音は
どこのマンションでも対策しているので大丈夫みたいですよ。
エレベーターの音源は、モーターとドアの開閉音です、
モーターは屋上の機械室、開閉音はそれほどでもないでしょう。
隣接しているより、部屋の中で防音の一番弱いドアの前に
乗降口がある場合の方が、音の問題はありそうです。

[169: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
山手線徒歩圏でこの価格ということで、あまり期待はしてませんでしたが、
まあ予想通りというか、立地以外は並以下という感じですね。
とくに魅力的な間取りの部屋がほとんど全て特定分譲で
地権者やら何やらに独占されていたのには閉口しました。

[170: 匿名さん]

今週末にでもＭＲに行ってみようと思っています。
地権者の部屋の間取り図も、見せてもらえるんですか
一般販売の部屋と、かなり間取りが違うのでしょうか。

[171: 匿名さん]

確かに間取りは魅力的ではないわな
でもとげぬき地蔵通りってのは魅了だな

[172: 匿名さん]

売っているもんはじ〜じ、ば〜ば、のばっかりだがな。

[173: 匿名さん]

「山手線徒歩圏＋70平米5000万以内」の条件で探し始めたけど、本当に選択肢が少ないからなあ。
もう残ってるのはこことコスモレジア、ライオンズ西日暮里、ナイス西日暮里ぐらいだろう。
ここらへんの物件を最後の砦と考えてある程度妥協するか、すっぱり諦めて郊外に眼を向けるか
かなりの迷いどころだ・・・

[174: 匿名さん]

田端〜鶯谷の外側は、山手線圏内の中でも、マンションの最安値地帯です。
あの辺りと環境を比べたら、遙かに大塚の方が環境も利便性もいいと思います。
比較するのも変でしょうが。。

[175: 匿名さん]

>>174さん
環境面については全面的に同意しますが、利便性(特に交通面)でいったら
日暮里・西日暮里には負けるのではないでしょうか？
アーデルも一応３路線利用可となっていますが、都電は言わずもがな、
三田線も都内の地下鉄としては勝手の悪い路線だと思います。

[176: 匿名さん]

西日暮里に友人が数年前に買いました、坪単価150万円台でしたよ
値上がり率は、トップクラスかもしれませんね。
地下鉄の利便性は通勤という点ではそれほど変わらないでしょう、
都営は乗車料金は高いですね。
都電は、東池袋で有楽町線にほぼ直結しているから案外便利です。

[177: 匿名さん]

コスモレジアは駅から近いが間取りが最悪
ライオンズ西日暮里は駅から遠く、幹線道路が集中していて大気汚染が酷いが安い
ナイス西日暮里は駅から近く免震だが、とにかく背面の線路騒音が酷過ぎる

アーデルは。。。全てにおいて平均点ってとこです。

[178: 匿名さん]

鶯谷から徒歩10数分のところにマツヤハウジングの物件ができるみたいだけど、
ここなら今売りに出してる大塚や西日暮里の物件より安く買えるんじゃないかな。

[179: 匿名さん]

日暮里、西日暮里は山手線内側はいいけど、
外側は環境的にはあまりよろしくないです。
空気も悪いし、東南アジア系の外国人が多い。
アーデル付近の方が昔の下町情緒あっていいですよ。
本当に山手線内と外では、極端に違う環境が多いですから。
昔から坪単価安いだけある環境ですよ。
再開発するからって駅周辺だけ綺麗になるけど、
広範囲な周辺までは疑問です。
子供がいる人や女性にはどうかな〜。

[180: 匿名さん]

スレ違いですが、日暮里、西日暮里の外側は確かに住宅密集地で
環境はお世辞にもいいとは思えません。
でも、山手線内と違って子供は本当に多いから、子育てにはいいかもしれませんよ。
友人が荒川区のマンションですが、おもちゃの図書館なんてあって、おもちゃを貸してくれます。
物価も安いし、物件価格も安いのはサラリーマンにとっては環境に多少でも片目をつぶれば
いいのかもしれませんよ。

一番良いのは、大通り沿い以外に高い建物がないので　5階程度でも
遠くまで眺望が開けていて、良い眺めでした。

大塚辺りでは、もっと高層階じゃないとこうは行かないなと感じました。

[181: 匿名さん]

ナイスの物件がある近辺は山手線の外側とはいえ
日暮里から徒歩7分程度ですし、
学校も多く非常に環境は良いですよ。
ただ区に対するイメージってものがあるからね。

[182: 匿名さん]

＞181
この辺りの物件は住所は日暮里でもすぐ側に常磐線三河島駅があります
地図で見れば一目瞭然なのに、のマンションでも、三河島駅の表示がありません
そんなに、三河島駅のイメージって悪いんでしょうか。

アーデルの場合、都電は便利だと思いますよ、バスと違って時刻表も正確だし
本数も多い。
三田線は通勤には便利ですが日常生活では用が足りないことが多そう
やっぱり荷物があるときは、都電で大塚、徒歩で巣鴨というのがいいですね。

申し込まれた方、駐車場不足は気になりませんか？

[183: 匿名さん]

ここ立地はすごくいいですね。なんと言っても山手線が徒歩圏ですし。
でも、やっぱり間取りが・・・。ほとんど東向きの部屋で、バルコニーも小さくて奥まってる。
洗濯物が心配です。
あと、南向きや西向きの部屋がほとんど地権者に独占されてるのも気になります。
入居後に新旧住民の間で争いごとが起きなければいいのですが。
ちょっと考えすぎでしょうか？

[184: 匿名さん]

考えすぎですよ、一般的に購入者のほうがお金持ちですから

[185: 匿名さん]

そういう貧富の差って、諍いごとの一番の種にならないかい？

[186: 匿名さん]

マンション購入者同士とか、地権者との交流なんて挨拶程度で
実際にはほとんどないから地権者がどうのこうの意識しすぎてもしょうがないですよ。

バルコニーは。。。
でも東向きだから午前中なら洗濯物は乾くでしょ？

[187: 匿名さん]

全く交流がないってのは言い過ぎだろ？
かといって、そんなに気にする必要もないけどな。
大規模物件なんかでは、購入者同士のサークルとか？
特にキッズルームがある物件では、ママさん同士の間で
子育てコミュみたいなものがあるらしいが
ここのシアタールームで交流できるか？
地権者だろうが新参者であろうが、立場は同等だろうよ

[188: 匿名さん]

それは、郊外のファミリー向け大規模でしょう、みんなが同じ幼稚園
同じ小学校に通うような地域の話。
都心のマンションを買う人は、プライバシーがあるから買う
近所づきあいしたくないから都心を選ぶという人も半数はいますよ。
理事でもしないと顔と名前が一致しない、挨拶程度のつきあいが普通ですよ。

間取りを見てもここを購入する人達は、30代40代の子供が小さな家庭が中心
地権者は、ここにずっと住んでいて他に住むところがないのでマンション
という年代が高い人達だと思います。
戸建てなら2世帯同居もできそうですが、3LDKでそれは無理でしょう
複数の部屋と交換した人でもないと、若い世代はいないと思います、
それに複数の部屋と交換した人は、賃貸に出すことも多いのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

南側の部屋も、竣工したら賃貸で出てくるかもしれないですね。

[190: 匿名さん]

確かに賃貸向きの部屋はいくつかありますね。
ただ賃貸が多いとマンションの管理も大変そうです。
なにせ賃貸組みは自己所有物ではないので
マンションの資産価値を保つなんて考えはありませんからね。

[191: 匿名さん]

都心の立地の良い物件は、法人が投資で買うこともあるし
賃貸に出すことも、値上がりで転売することもごく普通です。
郊外のマンションのように、契約者全員が居住用に使用することの方が
まれだと想像できます。
賃貸の部屋が一部あっても、管理面でマイナスということもないでしょう
新築の分譲タイプの賃貸だから家賃も高いし、それなりの住民層なので
乱暴に扱うと言うこともないと思いますよ。
月々の家賃を考えたら、今の時代賃貸の住民の方が収入は多いかもしれません(笑)

本当の都心の港区や千代田区、文京区のマンションなんて、法人やお金持ちが何部屋も
契約して投資として賃貸に出しているのが普通でしょう。
余談ですが、最近の分譲で地域では最高級の目白ガーデンヒルズも竣工した後に
10部屋近く、賃貸で募集していました総戸数400戸ですから数は多くないでしょうが。

[192: 匿名さん]

言いたいことは分かるが、アーデル大塚には当てはまるのか？

[193: 匿名さん]

23区地下鉄駅5分以内、山手線駅徒歩圏、借り手はいくらでもいるだろう？

[194: 匿名さん]

マンションの前面の道路って歩道がないから危なくない？
マンションが建つと舗装されたりるするのかな？
それと土壌汚染の事をやたら言ってたけど、やっぱり
どこの物件でもあるもんだね

[195: 匿名さん]

土壌汚染ってどこにかいてあります？元々、狭い住宅がひしめいていたような場所ですし、土壌汚染って感じでもないと思いますが。

[196: 匿名さん]

俺も先日モデルルーム見に行ったけど
営業マンに土壌汚染が出たので、砂を全部入れ替えたため
予定より建設が遅れていると言ってたよ。

ところで要望書ってあるでしょ？あれって希望の部屋が確保できる効力あるのか？

[197: 匿名さん]

土壌汚染って、豊島区内だと高田の目白プレイスの土地で
出たということ以外、あまり聞かないですね。
あそこは、元製薬工場ですから仕方ないでしょうが。
ここは戦後に工場でもあったんでしょうか、
分譲価格が安めなのは、理由があるんでしょうか。

土を入れ替えれば健康上は問題ないとは言いますが、日本人は潔癖性が多いから
その後の資産価値に微妙に影響しそうです。

[198: 匿名さん]

もともとここはどういう感じの住宅だったんですかね？
小さな町工場があったとは言ってましたが。。。

[199: 匿名さん]

どれが町工場かよくわかりませんが、Googleのマップ検索で下のアドレスを検索して、
航空写真モードにすると更地前の状態が見えます。

35°44'24.28"N 139°43'49.11"E

[200: 匿名さん]

町工場は、昔あったみたいですよ。
確か鉄工所？とかだったと思うけど…
分譲価格が安いのは、前にレスがあったみたいに前から土地を購入してたかららしいです。
駅に近い遠いは日常使う線によると思います。
あとは、バルコニーは確かに狭かったです。
その代わり？？浴室換気乾燥機がつきますよ。
大量に洗濯物があるのでないなら、そんなに困らないんじゃないかな？

[201: 匿名さん]

今個人情報保護とかいろいろありますよね？
ただ個人的には、上の階に小さな子供がいる下の階には住みたくないので
モデルルーム見に行ったときに、上の階はどんな家族が購入されましたか？
と聞いたら教えてくれなかったのですが、
それって購入する側にとっては重要な事だと思うんですがどうですか？？

[202: 匿名さん]

>>201
確かに重要なことですよね。
そもそも、上階の住人が子連れであるかどうかなんて、保護されるべき個人情報に入るんでしょうか。
実際に住んでしまえば嫌でも知れてしまうことだと思うんですが・・・。

[203: 匿名さん]

確かに、実際に住めば上に誰が住むなんて事はすぐにわかることですからね
教えない理由が他にあるんですかね？中古の物件買う時なんかは上に誰が住んでいて
隣に誰が住んでいて、って感じで調べますよね？なんか解せないんですよね。。

それとこの物件って、賃貸にまわしたら、モデルルームタイプの部屋で
月に15万くらいでも貸せるんですかね？

[204: 匿名さん]

新築で坪1万円、普通は坪/8000円というところでしょう。

上の階に小さな子供がいても、絶対に教えないでしょう
そんなことしたら、下の階が売れなくなってしまう
音の問題は、真上の階が原因とも限らない、斜め上の部屋の場合もよくあること。
共同住宅を買う場合は、最上階を買わない限りこれだけは、運ですよ。

[205: 匿名さん]

所詮は売れれば良いって事ですか。。。
入居後の住民の事はどうでも良いって、業者としては2流だね

[206: 匿名さん]

私も上の階に住む人のことが気になったので聞いてみましたが、
教えてくれましたよ？
ついでに全体の購入層も教えてくれました。

[207: 匿名さん]

＞206さん

全体の購入層は、どんな感じですか？
30代後半からの、サラリーマンが多いのでしょうか

＞入居後の住民の事はどうでも良いって、業者としては2流だね
これは、マンション業者の宿命でしょう、大手や財閥系だって同じことだと思いますよ。

[208: 匿名さん]

白山通りではないものの、道路と路面電車の線路に挟まれてるマンションって
踏み切りもあるし、結構騒音がありそうですね。

[209: 匿名さん]

おそらく西向き住戸以外なら、窓を開けていても
都電の踏切の音も都電の音もほぼ聞こえないと思って間違いないです。
窓を閉めているればまったく聞こえないでしょう。
逆に東向きは前面が道路で交通量はそこそこありますが、
窓を開けていてもたいした事はないように思われます。が、
何回も前述されているように、歩道がないので子供達には危険です。

30.40㎡台もあるんだから学生も賃貸で入居する可能性もありますね。
購入層はかなりバラバラなんじゃないかな？？

[210: 匿名さん]

23区内のマンションで7階以上なら、だいたい大通りに面しているのが普通です。
なぜかというと、用途地域と容積率、前面道路の低減率の規制があるから。
前面道路が狭いと容積率が100％消化できなくて、低い建物しか建てられません。

100％静寂を求めるなら、住宅地の真ん中の低層マンションを買うしかないでしょう。
同じマンションでも方位や階数によって、騒音はずいぶん違うのは経験しています
一般的に高層階の方が、騒音には弱いです。
でも最初から、わかっているから二重サッシなどにするものです。
「暖房効率を考えて二重サッシにしました・・・」なんて物件は、騒音があることを
デベが認めている場合が多いです。