アーデル大塚 Ｃ-Square

[匿名さん]

土曜日の新聞折り込みに入っていました。

豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分　巣鴨駅14分　都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？

[2: 匿名さん]

まだ、情報が出回っていないんでは

[3: 匿名さん]

ちょうどグローリアタワー巣鴨でしたっけ？あの裏側ですね。
かなり横に長い感じのマンションになりそうですね。
あの近辺は巣鴨のとげぬき地蔵商店街もスーパーもあるし、
買い物には何の不自由もないですね。
HP見ると大塚駅〜となっていますが、巣鴨の方が近いんじゃないかな？

[4: 匿名さん]

大塚では、大京の大規模、グランフォートが竣工前に完売したから
勢い付いているのでしょうね。
大塚駅からは、けっこう遠いんですね。

[5: 匿名さん]

大塚駅も巣鴨駅もどっちも同じくらいですよ！
ただ巣鴨の場合商店街をずっと通れば近く感じるんです。
おばあちゃん達が邪魔かもしれませんが(;^_^A アセアセ・・・
ただあまり聞いた事のない施行や売り主なのでよく分からない。

[6: 匿名さん]

今日家の方に資料が届きました！
間取りを見ましたが正直微妙です！
バルコニーが狭い。洗濯物干せるのか？

[7: 匿名さん]

公式のホームページあるんですね
http://www.a-otsuka.com/

販売代理（住友不動産販売）のホームページ
http://www.stepon.co.jp/shinchiku/091601.html

外観は好みが分かれそうですね〜

[8: 匿名さん]

ライトグリーンと赤の組み合わせって…
建物のカラーリングでなくても普通はあまり好まれない取り合わせだと思うんですけど。
少なくとも、赤の外壁部分の部屋には住みたくないなぁ…。
いや、ライトグリーンもやっぱやだな

[9: 匿名さん]

ちなみに価格はもう出ましたか？？

[10: 匿名さん]

昨日モデルルーム行ってきました！
70平米で4200万〜って感じですね。
日常生活で不便さは感じないでしょうね。
モデルルームの作りも感じは悪くなかったですよ。

[11: 匿名さん]

駅からの距離と立地を考えると坪単価198万円〜　というのは
大塚の相場から見ると安めですね。
物件の平均的には坪/220万円くらいの感覚でしょうか。

[12: 匿名さん]

やはりそれは施工会社や売主がメジャーじゃないからじゃないですか？
（株）フォーユーって大丈夫ですか？前田建設？あまり聞いたことありません

[13: 匿名さん]

[14: 匿名さん]

確かに上々。
ゼネコンの談合なんかあると
必ず出てくるよね。

[15: 匿名さん]

そうだったんですか？すいません。それは無知でした。
ところで（株）フォーユーって売主はどうですか？

[16: 匿名さん]

[17: 匿名さん]

[18: 匿名さん]

100㎡でいくらくらいでしょうか？
住むには、よさそうですね。

[19: 匿名さん]

確か6000万〜7000万だったような

[20: 匿名さん]

南向きは事業協力者が占めて、一般には西向きばかり、そのうえバルコニーはチッチャイ。
価格はたしかに低めだけど、隣のセコムと比較するとどうなのかな。
あちらはタワーだから、好みがあるだろうけど。
竣工が来年だと、間違いなく金利も上がっているよ。

[21: 匿名さん]

事業協力者が売却しないとマンションの建設自体が不可能だから
微妙なところではないでしょうか。
住戸の位置も大切ですが、立地と環境を考えると、西向きも価格的には
お買い得とも考えられますね。

[22: 匿名さん]

モデルルーム見たけどほとんどが東向きじゃない？
南向きの部屋なんてほんの一部しかなかったような
生活環境は良さそうですね。何でもありますから。
セコムは高すぎ

[23: 匿名さん]

セコムはタワーだから多少割高なのはしょうがないと思います。
昨年売り出した、大京の北大塚の高級物件が平均で坪/240万円位の感じだから
最近の値上がりを考えるとリーズナブルな価格では。
HPを見ていると、確かに共有設備等でゆとりある高級マンションではないですね
地域的にもごく普通の一般的なマンションという感じです。

[24: 匿名さん]

>セコムは高すぎ

はぁ？誰が見ても安いよ。

高すぎとか言う人は、中古マンションにした方が良いね。

あの周辺の平均水準をよく調べたら？

ここのアーデル大塚も安いけどね

[25: 匿名さん]

大塚のマンション相場ですが、
これから発売されるマンションは規模にもよりますが北口のマンションで
基準階の基準位置で坪/230〜260万円
南口だと250万円〜280万円位になるのではないでしょうか。
南口と北口だと土地の価格も路線価でだいたい20％位違います。
だいたい6年前くらい前の相場に戻ってきた感じですね。
10年前に検討した頃は南口で300万円位しましたよ。

[26: 匿名さん]

大塚っていうけど、西巣鴨だよ。
価格はともかく、色の配色が・・・
デザイナーのセンスを疑う。ホテルじゃないんだから。

[27: 匿名さん]

ファミリータイプも多い116戸に対して駐車場27台（地権者除くと20台）
駐車場設置率17％なんて、デベはいったい何を考えているんだろう。
この立地なら最低でも30％、普通は50％以上確保するのが普通ではないですか。
駐車場不足は、近隣の月極でカバーできるんだろうか。

[28: 匿名さん]

事業協力者のいるマンションは好きになれません。

[29: 匿名さん]

>28
都心の古くから街だった地区の中規模マンションは、マンション用地不足で
事業協力者なしには考えにくいです。
大きな用地の周辺を買い集めて、少しでも容積率を稼ぐのです。
地権者も単純売却か、等価交換で考えれば、有利でかつ住み続けられる
等価交換を選ぶから当然事業協力者はいるでしょう。
地権者が土地を手放すから、マンション計画が出来るのも事実ですよ。

ただ駐車場3割近く優先にするのは、やり過ぎだと思いますがね。

[30: 匿名さん]

◎・・・価格（ただし金利は上昇傾向）

○・・・周辺環境

△・・・外観デザイン

△・・・事業主（デベロッパー）のネームバリュー

△・・・間取り

△・・・管理体制−コンシエルジュは必要なのか？

×・・・駐車場

[31: 匿名さん]

大塚というよりも都営三田線、というより都電が最寄りになるよね。巣鴨駅まで歩くと汗かきます。
大塚の負のイメージでないところがこの立地(西巣鴨)であるけど、
どうしてもデベは山手線を意識したがっている様子。このあたりなら坪200万前後以上は
設定しにくいけど、南が地権者で占められるとなると、その他の向きなら坪190万前後が妥当のようです。
駐車場の問題や地権者がらみでの問題がマイナスならば隣のセコムの方がいいかなとも思えてきますね。
他のことには目を瞑り、この土地が好きかどうかと価格が全てに優先するという展開の物件なのでしょうか。
間取りなどがどう出てくるか、それを見てから考えましょうか。

[32: 匿名さん]

北大塚（住所は上池袋）の大京のグランフォートは、
やや高級志向でコンセプトが違うけど
坪/250万円程度の価格で完売しましたよ。
その前の、丸紅のマンションも210万円程度だった気がします
今時山手線徒歩圏で坪/200万円以下はないと思いますよ
山手線最安値圏の日暮里近辺だって現在はもっと高いです。

1番美味しいところを、地権者に優先させているのは痛いかもしれない。
いずれにせよ、セコムしかり山手線外の地域的に、中途半端な高級マンションは
敬遠されるのかもしれないですね。

[33: 匿名さん]

山手線最安値圏田端〜上野間も今はかなり高いですよ

[34: 匿名さん]

北大塚にリクルートコスモスのマンションも出来るみたいですね。
南大塚には、財閥デベの中規模マンションの計画もあるようです。

[35: 匿名さん]

南大塚には、財閥デベ?どこですかね？

[36: 匿名さん]

大塚地区に財閥系デベのマンションなんて過去もありましたか
三井、三菱、住友、野村の手がけたまんしょんありましたっけ。
文京区ではたくさんありますけど、大塚ではニーズがあるのかな？

[37: 匿名さん]

文京区大塚にちかい南大塚ならニーズあるんじゃない？

[38: 匿名さん]

文京区に近い南大塚は完全に住宅地ですよ、マンション用地
なんて、残ってましたっけ？
新大塚の駅前も、マンションだらけで空き地は見当たらないよ。

[39: 匿名さん]

空き地はなさそうだけど、ニーズがあるかって話だからさ。
空き地があれば財閥系のマンションのニーズはあるんじゃないって話。

[40: 匿名さん]

すれ違いですけど、癌研跡地って、どうなるのでしょうか？ご存じの方いますか？

[41: 匿名さん]

マンションとショッピングセンターらしいですよ。
グランフォート青淵閣のスレで以前話題になっていました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44505/

[42: 匿名さん]

やはり北大塚と南大塚とでは値段が違いますよね？
アーデルCは北大塚を越して、西巣鴨ですからね。

[43: 匿名さん]

北大塚と南大塚路線価で20〜30％違うね。

[44: 匿名さん]

まあ、山手線の内と外の差だね。
たいして住環境は変わらんけどね

[45: 匿名さん]

>44
南大塚の地元の人に言わせると、戸建ての雰囲気も住民層も違うと
思い込んでいます。
確かに風俗店関係は、南大塚にはありません。
これは地元民の思い込みでマンション族に関しては、
南大塚も北大塚も変わらないでしょう。
地価が違うのは、山手線の外と内ということでしょう。

[46: 匿名さん]

近くにリクルートコスモスの、コスモレジアが販売されていますね
販売ターゲットが、競合するのではと思います。

[47: 匿名だよ〜]

大塚駅は低地だけど、西巣鴨はまぁ中間の丘でしょうか（高台は駒込、田端の各高台）。低地に比べ高台では古墳、遺跡も出土するなど、昔の人の足跡もあり、地盤が強固だとおもいます。ここのマンションもN60っていう強い地盤だとサイトで見た。古来からの立地としては良好でしょう。
少し路地に入っているから、排気ガス等の臭さは大丈夫だと思う。４の日に巣鴨に行った時、建設現場を見たから。どんな人が入居するんだろう〜。デザインも斬新だから、街中では完成したら注目されそう。店が多いから便利な隣接商業地域って感じだね。

[48: 匿名さん]

大塚駅は低地というイメージですが実は違います、海抜20ｍ以上あるんです。
豊島区は神田川沿いの海抜8ｍ〜35ｍまであるそうなので中間といったところです。
文京区の本郷台地は海抜20ｍ程度らしいですから、文京区なら高台ですよ。

[49: 匿名さん]

セコムのマンションは、堅実に販売されつつある模様。
リクルートコスモスのマンションの売れ行きにも注目ですね！

[50: 匿名さん]

セコムってまだ完売してないのかよ〜やばくね〜か？