23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[903: 匿名さん]

分かりませんね。ここんとこの新築の価格高騰を見ると。
なんで富士見が丘で坪350万？ちょっとこれはイッチャッてますね。

[904: 匿名さん]

普通のサラリーマンに買える価格なのか？
無理やり買ったら、借金で生活が苦しくなるのでは。

[905: 匿名さん]

もともと都心は普通のサラリーマンが住める場所ではなかったんだから
彼らの購入可能額にあわせて価格を設定する必要はないでしょう。

[906: 匿名さん]

富士見が丘って、そんな高級な町ではないと思うけど。都心でもないし。

[907: 匿名さん]

日々のフローが苦しくないなら、買うべきでしょうね。
今年竣工する物件で、去年の価格のモノを。
もうほとんど残っていませんが、探せば見つかります。
今年売り出し始まるものは、いっちゃった価格ですね。

[908: 匿名さん]

となると、今年竣工の去年の価格のものが見つけられなければ
やめておいたほうが無難ってことですねー

[909: 匿名さん]

話題がずれますが、レインズで都心の130m2中古物件が3億円で成約したとのデータが出てます。

残念ながら築年数と最寄り駅のデータが見られませんが、これ、例の番町の物件でしょうか？

[910: 匿名さん]

分かりませんね。まだYahooには値下げして乗っていますが、
この2億9800万で成約したんでしょうかね。

[911: 匿名さん]

築浅タワマン坪単価　チラシによる情報
（１月２０〜２１日）
物件　　　　　　　階数　　　坪単価
品川Vタワー　　３６階　　　４７０万
　　　　　　　 ３３階　　　４４１万
　　　　　　　　２７階　　　４４８万
　　　　　　　　　３階　　　４１７万

シティータワー高輪
　　　　　　　　９階　　　　４０８万
東京ツインパークス
　　　　　　　１６階　　　　４３１万
芝パークタワー
　　　　　　　　２０階　　　４１１万
ワールドシティータワーズ
　　　　　　　　３８階（角）４１６万
　　　　　　　　２９階　　　３２６万
　　　　　　　　２２階　　　３３４万
　　　　　　　　１９階　西　２９５万
　　　　　　　　１３階　　　２９２万
カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　　　　８階　　　３３３万
タワーズ台場
　　　　　　　　２５階　　　３８５万
　　　　　　　　１７階　　　３８９万
　　　　　　　　　４階　　　２８９万
品川タワーフェイス
　　　　　　　　２９階　　　３４３万
　　　　　　　　２１階　　　３０９万
　　　　　　　　１１階　角　３４３万
　　　　　　　　　　　　　　２９２万
コスモポリス品川
　　　　　　　　１９階　　　２７１万
パークタワー品川ベイワード
　　　　　　　　７階　　角　２５７万
ダブルコンフォートタワー
　　　　　　　　２６階　　　２１０万
　　　　　　　　１５階　　　２１１万
　　　　　　　　１２階　　　２０４万

[912: 匿名さん]

チラシ価格と契約価格は違うので参考にしかなりません。
あと、レインズに報告する金額も多少いじることがあると、
仲介業の営業が洩らしてました。

[913: 匿名さん]

参考にしてください。
レインズは一般の人が見られるのでしょうか？

[914: 匿名さん]

３億円で売れたのは港区の物件のようですよ。

[915: 匿名さん]

ああ、違う物件なんですねえ。。中古価格が、新築
に追いついてくるスピードも速そう。。

[916: 匿名さん]

まぁ、言い値ですからね。これが売れるか堂かは別の話。私はグローブの高層階（40の後半）を投資用で持ってますけど、もし坪320万円払ってくれるのなら、お売りしますよ。

[917: 匿名さん]

↑　北向き以外なら坪320万で即買います。連絡先を教えてください。

[918: 匿名さん]

>>911
港区や品川区など都心６区？物件ばかりの中で、
唯一、東雲Ｗコンフォートが頑張ってますねー

[919: 匿名さん]

頑張ってるわけではなくて
単に、名前を挙げただけでしょう。

[920: 匿名さん]

中古でもありえないくらい高い・・・売主さんは強気だなあ

[921: 匿名さん]

917さん
本当ですか？なんでそんな値段でも買うんですかね。ちょっと高すぎませんか？

[922: 匿名さん]

売主も、新築がここまで暴騰していると、弱気になりようが無いですね。
東京23区の坪単価の最低ラインが400万なんて時代に3年後になってしまう
ような。。

[923: 匿名さん]

それこそバブル。下落は近いか？

[924: 匿名さん]

下落して欲しい気持ちは分かるんですが、2020年まで40-44歳世代は
増加傾向です。世界中、この世代が最大消費世代。ゆえに、日本の
住宅価格が下がる可能性は低いと言わざるを得ない。

[925: 匿名さん]

40−44世代の増加傾向ってｗ　こういう場合はちょっと幅広く考えるのが普通でしょう。
2015年からは世帯数が減っていきますね。2020年ごろからは毎年60万人ずつのペースで
人口減。
まあ、そんな人口減より、この誰かが誘導しているかのようなバブル傾向には
警戒感あり。円安も日本という国が信用されていないという現われが大本にあるし。
危ういですね。

[926: 匿名さん]

そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
今の50歳代以下で潤沢な資金を持っているのは一部の人だけ。
ほとんどの人は貧乏世代

団塊の世代が買っている？
変なファンドが出来て、団塊の世代をだまして金集めて買っている？

35-40歳の世代、ちゃんと働いている人は、既に家持っているし、
そうでない人は、家買えないか買うつもり無いかのどちらか。
収入が二極化しているのが顕著な世代。

[927: 匿名さん]

>そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
REIT等の不動産ファンドでしょ。資金運用先に困った地方銀行なんかがどんどん投資してくれるから。
でも不動産ファンドの利回りも下がってきたようだから、そろそろプチバブル終了の気もするが。
長年、価格下落に悩まされてきたデベの人だけはまだまだ強気だけど。

[928: 匿名さん]

今、都心の中古を見にくるのは30歳位の夫婦が多いよ。
中老年は殆どいない。

[929: 匿名さん]

マンションの一番の購入層は、３０代だから普通だよ。特に前半も増加傾向にあるし。
（４０代を出してきた意味わからん）

[930: 匿名さん]

都心、またはそれに準ずる地域の購入層の中心は40代前半では？
30代前半あたりで、そのあたりに買える層は相対的に少ないと思う
のですが、如何でしょう。

[931: 匿名さん]

本当の都心に限った購買層になると、年齢より個人差になるから。
階層での購買層を見ないと。
だけどマンションの需要と言うことで語るなら、やっぱり４０−４４
の世代に限ってみるのはおかしいんじゃないかな。最後のベビーブーム
を最大限に先に引き延ばしたにみた数字だから。

[932: 匿名さん]

理由はどうあれ、いつかはまた安値の時期がくる。
そう考える理由は、
不動産市場は、収益不動産への投資が地価を動かすように
変わってきているから。
東京の土地は投資物件に食い荒らされたあと、潮が引いて
誰も買わなくなった時点で
「仕方がない、分譲マンションでも作って売るしかないか・・」
となった時点でまたぞろ安値で出始める。
豊洲の再開発を見ればわかるが、ちゃんと賃貸マンションも
賃貸オフィスも作っているだろう。
土地があればデベロッパーは
賃貸ビル・ホテル・商業施設・貸し倉庫などの収益不動産＞賃貸マンション
＞分譲マンション
という順序で考える。
２００３年問題でオフィス供給過剰という噂が流れたが２００６年には
オフィスは最低の空室率になった。
２００２年頃は本来オフィスビルを建てるべき場所までマンションを
計画しそれが許認可を経て２００４年に着工分譲という流れになった。
一方、マンションに対してはさまざまな規制緩和（廊下は面積にいれない
公開空地をとれば容積率の大幅割り増し・・など）で投資採算性が
大幅に向上した。リートやファンドに一棟売りするか証券化スキームで
投資を回収しリスク分散する手法が定着した。
イールドギャップが縮まるまで、この流れは続く。
最後は、投資物件が中古市場に出てくるだろう。その段階で
設ける人は設け、つけまわしを掴んだ人が損を覚悟で安売りする。
それが中古価格を大幅にさげる。
もちろんそういうのは一旦プロが引き取って相応の値段で売るが
割安感のある価格で短期に売り切る。
ここに飛びつくと失敗で、一旦下がり始めた相場はさらに下がる
どこが、底かというのを見極めるのは難しい。

[933: 匿名さん]

私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
二極化は進むにせよ、全体のパイは堅調ということ。
その後は悲劇ですが。。もし今後2−3年で、2004，2005年の水準に
下がるとするならば、どんな理由があるでしょう。押し目買いの主体
として、外資がいることを忘れてはならない。彼らはここから多少
上がっても買い続けるし、下がればなお一層買うでしょう。よって
結局は下がらない。資材、資機材価格は少なくとも上昇している。
下がるには、地震か、テポドンか。。

[934: 匿名さん]

＞私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
こう考える理由はなんでしょう？　日本経済はそんな先まで順調でありえると、
言い切っていらっしゃるわけですよね？

[935: 匿名さん]

やはり今購入するのは得策ではないのでしょうか？

[936: 匿名さん]

>>933
個人消費は本当に堅調なのでしょうか。
二極化が進んだことで指数としての個人消費はゆるやかに下がって
きているという見方もできます。
つまり２割の富裕層と８割の下流層に別れたら
２割が８割の消費をするには、日本の社会に高額で魅力的な商品が
不足しているのでは？
日本の富裕層はまだまだ発展途上で、投資にお金は廻すけど
潤沢なキャッシュフローで消費を謳歌するまでには至っていない
と思うのです。
高額商品をローンで買うのは愚かな給与所得者ばかりで
一昨年末の銀座のデパートの景気のよさみたいなものは今年の
年末はなかった。これなど株の値上がりや退職金の一部で
一般消費者がちょっと贅沢してしまったというだけの部分が多かった
んじゃないかという気がします。

世の中で消費に浮かれるのは、給与所得者であって給与が増えない
限りカードでバンバン無駄遣いしてくれない。
企業の業績があがってベースアップが復活してこそ本物で
米国並みの格差社会に向かうとすれば、マクロの個人消費でなく
富裕層や高給サラリーマンだけにしぼった市場を見る必要が
あるのではないでしょうか。

[937: 匿名さん]

>>935
どの地区でいくらの物件を買われると仮定しての話でしょうか？

[938: 匿名さん]

2020年まで個人消費堅調としつつ、この２，３年は値下がりしないと
急に期間が狭まるのがよくわからん。

[939: 匿名さん]

個人消費は、景気を左右するものではないか。
いまの地価だが、下がらんものは、下がらんのではないか
現在は、バブルのときと同じで、皆さんのコメントの通り
需給では買い優位は間違いない。
今後10年間都内への人口流入を考えると、急騰はしないだろうが、
徐々に上昇するのは、仕方ないのではないか。
現在都内人口1000万人がこの十年どのくらい増えるかは、見ものだ
購入する人は、無理せず買えば良い。無理は駄目

[940: 935]

>937様
都内、都下で探しているのですが今年に入っていきなり高くなった
気がして戸惑っております。
本当にここに書くのも恥ずかしいですけど5000万くらいで考えているのですが
もう少し待つべきなのかよく分からなくて・・

[941: 匿名さん]

5000万円で希望の地域で、いい物件がありましたか？
まずそれが先かも・・・

[942: 匿名さん]

＞941様
それが、なんかよく分からないんですよね。
仕様などがあまり良くなく感じたりしていて
立地は希望の場所なんですが、中古も値上がりしてて
判断が難しくて

[943: 匿名さん]

全体として個人消費は堅調と書きましたが、特に富裕層向けの市場に集中する
という考え方です。その意味で、都心、都心に近い城南あたりの物件価格は下
がりにくいと判断しております。
最大消費世代が増加傾向にあること、二極化が進むことを考えれば、それほど
非論理的な考えではないかと。
今後2−3年は物件価格は下がらないというか、上がると思います。上記の地域
は。その後は横ばいないし若干上昇傾向が続くでしょう。出物も少なくなって
きていますし、新築物件は今後減少していくことでしょう。中古市場中心の
マーケットになってくると思います。その中古市場で、買値と同額以上で売却
できるのは、2006年に買ったあたりが最後でしょうか。
堅調と言いましたが、もう大分、不動産の窓は閉じられているかな。。

[944: 匿名さん]

中古の売り主も強気で値付けしてるけど、
見にくるだけの客が大半だから、
どこまで頑張れるか。
売り主が早めに売りたければ、運良く買い手がくるか、値引きするしかない。

[945: 匿名さん]

＞943さん
＞都心、都心に近い城南
ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？

[946: 匿名さん]

>>743
堅調というより、経済にしろ不動産にしろ、以前と同じとまでは
いわないけれど、バブルの印象は感じない？
国際的にも、予測される近い未来の国内状況でも、日本が
危ういことを加味して。

[947: 匿名さん]

都心、都心に近い城南で、慌てて物件を売却しなければならない人
は少ないんじゃないかな？不便なところじゃないから、なんなら永住
しても全然良いわけだし。
945さん、それは私もはっきり言って、分かりません。現状出ている
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万とか
だったりするんですが、これが本当に売れるかどうかでしょう。
誰か他の人に意見を聞きたいですね。

[948: 945]

＞947さん
富士見が丘は分かりませんが武蔵小杉は順調に売れてるみたいですよ。
ＭＲに行っても営業の方が強気でした。。。
やはり皆さん買い焦ってる部分もあるのでしょうか？

[949: 匿名さん]

利上げ、消費税アップという最大の売り文句があるからね。
それが理由で買いを焦っている人が多いので、少なくとも
しばらくは売り手優位だよ。

[950: 匿名さん]

947です
確かに、2007年出始めた新築物件価格は、焦らすのに充分なインパクトですね。
武蔵小杉売れてますか。。。すごいですね。
ヒューザーの事件もあり、より中古より新築を求めている状況でしょうね。
ヒューザー事件後の物件の中古価格は下がりにくいと言えるかもしれません。
バブルか？ちょっと千葉あたり、在庫が増えているような感じですが、どうで
しょうね。一時的なものなのかどうか、少し気になります。

[951: 匿名さん]

＞都内、都下で探しているのですが
都内といっても荒川区、北区、板橋区、足立区なら
坪単価１５０万〜１８０万、バス便なら１３０万くらいであります
このへんで９６㎡クラスを買うのはダメですか？
２５坪として坪単価２００万というのだと
府中、稲城あたりでもやや厳しい状況ですね。江東区の大島以東
をならうのも手でしょうか
割り切って７０平米にすれば２３０万なら選べると思います。
勝どき、豊洲の低層、東雲が射程距離。
湾岸タワーの築浅中古でも５０００万というと５６㎡坪単価３００万
前後ですね。

[952: 匿名さん]

>>947サン
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万
ってのは、駅前ってこと？
たぶん売れないことも無いが
駅気前再開発とか、新駅とかで流行ってる感は有る。
川崎だが豊洲と似て、
利便性重視で生活しやすいところのマンションの値付は、
デベは強気。間違いない。だから、まず下がらないだろう。
都内は、利便性高い、丸の内・銀座線は、圧倒的人気で、
また、その他人気地下鉄沿線も周辺家賃は昨年から値上がりしてる。
つまり、不便なところは、安くて買いやすいってことかな。