23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[863: 匿名さん]

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

[864: 匿名さん]

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

[865: 匿名さん]

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

[866: 匿名さん]

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

[867: 匿名さん]

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

[868: 匿名さん]

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

[869: 匿名さん]

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

[870: 匿名さん]

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。

[871: 匿名さん]

で、そうやって売られた土地が周辺とあわせてまたマンションに。一棟建てば
周辺の一戸建ては環境悪化、はやく売却しないと取り囲まれて二束三文。
震災対策もあり、土地へのこだわりも薄れ、ますますマンション化が加速。
こう考えると、まだまだ都心部の土地資源って発掘可能ですよね。

[872: 匿名さん]

さて、話は二極化ということで都心は坪単価４００万〜５００万以上で高値安定
コンパクトマンションと大型億ションが少しづつ建つ。
なにしろ単価が倍違えば半分の供給量で十分ビジネスはなりたつ計算。

一方、ローエンドは郊外や城東で大規模に供給が続く。
値下がりし始めるのはいつかという話は、景気の動向次第。
ヴィトンやエルメスが売れている限り都心のマンションは売れる。
マンションはすでにブランド商品化している。
米国のように地域ごとに浮き沈みがあるのでなく東京のエリアのなかで
格差がひろがる。
３Ａ（麻布、青山、赤坂）を頂点に　神宮前　広尾　千駄ヶ谷　猿楽町
などでエリア格差、物件格差が広がる。
ハイエンドのセカンドラベル的な土地が評価があがる。
代々木上原、池尻大橋、飯田橋、千駄ヶ谷
理由は家賃価格の差。収益還元法で算出される価格にさらに
地域のブランド価値が加味される。

[873: 匿名さん]

一方ローエンドは極めて順調に売れるだろう。半端な低価格ではだめで
坪単価１2０万以下の３０坪クラス３６００万
マンションのユニクロ、ＧＡＰみたいな郊外の良質な大手物件に人気が
集まる。
これも地域選択の目は厳しく西高東低の人気に変わりはない。

千葉は、柏の葉キャンパスと市川駅前タワーの売れ行き次第。
埼玉はフージャーズなど戸建を中心に伸びる。
とにかく２３区でマンションで２００万前半で考えている人は豊洲に集中
するしかないわけで、豊洲が今後ＮＥＯ都心になっていくのか
どうかは大島の粋都の価格の出方にもよるだろう。
今後３年はあきらかに高値維持。

[874: 匿名さん]

東低でありながら、豊洲より高いと予想される市川の価格は興味あります。

[875: 匿名さん]

もう買えない、のでなく。まだ買えると考えるべきだ。
まだ下がるはあきらかにもう下がらなかった訳だし。
１９９６年にもう底値だろうと思って買った人は郊外に塩漬けになった。
まだ下がったわけで、底値などだれにもわからない。
まだ下がるとおもいつつデベがつけた安値に買い手が群がった。

買いたい人は、いくらでどのくらいの広さが欲しいのかを
はっきりさせるべきなのだ。買える価格はわかっているが
出来る限り都心寄りでできるかぎり広くというのは可能性が
広がっていた過去の時代の話で
いまや、自分で目標坪単価を２３０万とか決めてエリアをしぼらないと
物件がみつからない。

[876: 匿名さん]

景気はおそらく本格回復というまでにまだまだてこ入れが必要。
財政再建のために消費税を上げるためには、さらなる内需拡大を
継続しなくてはいけない。森・小泉政権の掲げた都市再生は、地価反転
で一定の成果が得られたわけではない。
地価反転は、不動産証券化の普及で不動産金融ビジネスが本格化
し外資や個人投資家が銀行や住専に代わって都市開発にカネを
注いだからだ。
実際のところ、都市再開発はまだまだ進む。新宿西口と初台の間
の甲州街道沿、三軒茶屋駅前の一角など「再開発促進地域」に
指定されたエリアはまだまだある。
また、用途地域の見直しや道路計画などで東京の中心はまだまだ
高機能化する。山手通りの地中バイパスは工事が進んでいるし
サウスゲート計画でＪＲの土地活用で広大な土地が出てくる。
住宅地の道路拡幅も、潤沢な都の予算のなかで進んできている。

とにかく地価が下がらない限りマンション価格はさがらない。
地価が下がるのは、世界的な恐慌など国際経済的な要因に
よるわけで、かつてのバブルのババ抜き的なクラッシュでは
ないだろう。
素直にデフレの終焉を喜んでインフレの到来を歓迎すればいい
のではないか。

[877: 匿名さん]

柏の葉キャンパス、市川駅前タワー、豊洲タワーはすべて駅近。

大島の粋都は船便。
駅までバス便か、徒歩１０分以上の２３区内物件は高値維持は難しい。

>>874
市川駅前だけは特別だよ。市川の行徳なんか下がる一方でしょう。地域による二極化は激しいよ。
駅までの距離が勝負になる。豊洲は最近駅に近いタワー物件が豊富に供給されてるため人気はある。
豊洲では駅から１０分以上の物件は最近でてない。

[878: 匿名さん]

＞２３区内物件は高値維持は難しい

豊洲とか辺鄙な場所だと駅近は必要最低限かもしれないが
場所によっては１０分以上でも充分高値を維持できる場所もある
豊洲と人気区を一緒にするな

[879: 匿名さん]

>>877
同時期、本八幡駅前タワーも出るけど。

[880: 匿名さん]

>>878
自分のところが高値維持できないと言われたくらいで、起こらないで。
あなたの場所は十分高値で維持どころか、１０倍になりますよ。

[881: 匿名さん]

「人気区」の「人気地」なら１０倍

[882: 匿名さん]

人気地は、具体的にどこですか。丁目まで含めて考えると。ここがポイント
でしょう。

[883: 匿名さん]

どうでもいいけど早く価格下がってくれないと困る。

[884: 匿名さん]

もう買ってしまったから困らない。

[885: 匿名さん]

都心の物件も多くはHガーデンのようになるのでは。
Hガーデンってゴーストタウン化して誰も買わないんでしょう？

[886: 匿名さん]

広尾はいい物件が出るとすぐ売れていくというよりは
水面下で決まっていく。手が届かないからって
そんなこと言ってるのは、ちょっと見苦しいかも。

[887: 匿名さん]

公開で客同士競わせるから高く売れる。
水面下で決めたら仲介業者の思う壺。

[888: 匿名さん]

2年後まであと20％くらい上がって、3-5年後は高原状態やや下がる
って感じかな。感覚として。でも今の水準には5年間戻らないという
気がする

[889: 匿名さん]

不動産ばかりインフレが先行してしまったので、もう私のような
平均的サラリーマンにはお買い得かどうかという以前に買うリスクが
高過ぎて買えません。
今はバブル再来に向けて投資に力を入れようと考えています。

[890: 匿名さん]

このままだと、バブル到来は早まりますからね。（利上げ見送り）
たぶんそれがいいって人も多いからでしょう。
８８９さんの考え方は賢いと思います。

[891: 匿名さん]

今本当に高いですよね。
高くてもそれなりに資産価値があるものなら良いけど
そうじゃない様な物件も便乗して高い気がします。

[892: 匿名さん]

バブル崩壊にも備えなきゃね。
下がる前に売り逃げる。

[893: 匿名さん]

売り逃げタイミングはどこですかねえ。
消費税引き上げ前でしょうか。

[894: 匿名さん]

来年春に、TTTなど大規模物件の完成時期が重なります。
すぐさま、築浅中古として市場に出てくる戸数が多いはずです。
手持ちの物件がそれらに勝つ自信があるなら、消費税アップ前。
それらに勝つ自信がないなら、今年の年末が売り逃げのタイミングではないでしょうか。

[895: 匿名さん]

まあ、というより地域でどれだけ手持ちマンションが
強いかじゃないかな。

[896: 匿名さん]

古くなった物件より築浅物件の方が、
魅力的に見えてしまう事もありますね。
番茶も出花。女房と畳は新しい方が…

[897: 匿名さん]

そうですね。だからこそ、新築が今後出てきにくい
希少立地なら、購入価格で売却することは今後5年の間であれば
十分可能でしょう。
そういうところは、得てして賃貸利回りは低いですが。

[898: 匿名さん]

外国株で今の４０００万を数年で１０倍に増やす予定なんでそれから探します。

[899: 匿名さん]

GoodLuck!

[900: 匿名さん]

新築が出てきにくい場所は、
目安にする新築価格がないわけで、
価格上昇時期には不利になりやすいと思います。
ビックリするような高い新築価格ってあるじゃないですか。

[901: 匿名さん]

近いところでなく、1.5キロ圏内あたりにそういう
ビックリ価格が欲しいですね。そうすると便乗値上げ
できるかも

[902: 匿名さん]

都下ってやっぱり中古は値下がりですかね？

[903: 匿名さん]

分かりませんね。ここんとこの新築の価格高騰を見ると。
なんで富士見が丘で坪350万？ちょっとこれはイッチャッてますね。

[904: 匿名さん]

普通のサラリーマンに買える価格なのか？
無理やり買ったら、借金で生活が苦しくなるのでは。

[905: 匿名さん]

もともと都心は普通のサラリーマンが住める場所ではなかったんだから
彼らの購入可能額にあわせて価格を設定する必要はないでしょう。

[906: 匿名さん]

富士見が丘って、そんな高級な町ではないと思うけど。都心でもないし。

[907: 匿名さん]

日々のフローが苦しくないなら、買うべきでしょうね。
今年竣工する物件で、去年の価格のモノを。
もうほとんど残っていませんが、探せば見つかります。
今年売り出し始まるものは、いっちゃった価格ですね。

[908: 匿名さん]

となると、今年竣工の去年の価格のものが見つけられなければ
やめておいたほうが無難ってことですねー

[909: 匿名さん]

話題がずれますが、レインズで都心の130m2中古物件が3億円で成約したとのデータが出てます。

残念ながら築年数と最寄り駅のデータが見られませんが、これ、例の番町の物件でしょうか？

[910: 匿名さん]

分かりませんね。まだYahooには値下げして乗っていますが、
この2億9800万で成約したんでしょうかね。

[911: 匿名さん]

築浅タワマン坪単価　チラシによる情報
（１月２０〜２１日）
物件　　　　　　　階数　　　坪単価
品川Vタワー　　３６階　　　４７０万
　　　　　　　 ３３階　　　４４１万
　　　　　　　　２７階　　　４４８万
　　　　　　　　　３階　　　４１７万

シティータワー高輪
　　　　　　　　９階　　　　４０８万
東京ツインパークス
　　　　　　　１６階　　　　４３１万
芝パークタワー
　　　　　　　　２０階　　　４１１万
ワールドシティータワーズ
　　　　　　　　３８階（角）４１６万
　　　　　　　　２９階　　　３２６万
　　　　　　　　２２階　　　３３４万
　　　　　　　　１９階　西　２９５万
　　　　　　　　１３階　　　２９２万
カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　　　　８階　　　３３３万
タワーズ台場
　　　　　　　　２５階　　　３８５万
　　　　　　　　１７階　　　３８９万
　　　　　　　　　４階　　　２８９万
品川タワーフェイス
　　　　　　　　２９階　　　３４３万
　　　　　　　　２１階　　　３０９万
　　　　　　　　１１階　角　３４３万
　　　　　　　　　　　　　　２９２万
コスモポリス品川
　　　　　　　　１９階　　　２７１万
パークタワー品川ベイワード
　　　　　　　　７階　　角　２５７万
ダブルコンフォートタワー
　　　　　　　　２６階　　　２１０万
　　　　　　　　１５階　　　２１１万
　　　　　　　　１２階　　　２０４万

[912: 匿名さん]

チラシ価格と契約価格は違うので参考にしかなりません。
あと、レインズに報告する金額も多少いじることがあると、
仲介業の営業が洩らしてました。