23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[861: 匿名さん]

↑すみません。見づらかったですね。

[862: 匿名さん]

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000

[863: 匿名さん]

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

[864: 匿名さん]

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

[865: 匿名さん]

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

[866: 匿名さん]

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

[867: 匿名さん]

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

[868: 匿名さん]

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

[869: 匿名さん]

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

[870: 匿名さん]

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。

[871: 匿名さん]

で、そうやって売られた土地が周辺とあわせてまたマンションに。一棟建てば
周辺の一戸建ては環境悪化、はやく売却しないと取り囲まれて二束三文。
震災対策もあり、土地へのこだわりも薄れ、ますますマンション化が加速。
こう考えると、まだまだ都心部の土地資源って発掘可能ですよね。

[872: 匿名さん]

さて、話は二極化ということで都心は坪単価４００万〜５００万以上で高値安定
コンパクトマンションと大型億ションが少しづつ建つ。
なにしろ単価が倍違えば半分の供給量で十分ビジネスはなりたつ計算。

一方、ローエンドは郊外や城東で大規模に供給が続く。
値下がりし始めるのはいつかという話は、景気の動向次第。
ヴィトンやエルメスが売れている限り都心のマンションは売れる。
マンションはすでにブランド商品化している。
米国のように地域ごとに浮き沈みがあるのでなく東京のエリアのなかで
格差がひろがる。
３Ａ（麻布、青山、赤坂）を頂点に　神宮前　広尾　千駄ヶ谷　猿楽町
などでエリア格差、物件格差が広がる。
ハイエンドのセカンドラベル的な土地が評価があがる。
代々木上原、池尻大橋、飯田橋、千駄ヶ谷
理由は家賃価格の差。収益還元法で算出される価格にさらに
地域のブランド価値が加味される。

[873: 匿名さん]

一方ローエンドは極めて順調に売れるだろう。半端な低価格ではだめで
坪単価１2０万以下の３０坪クラス３６００万
マンションのユニクロ、ＧＡＰみたいな郊外の良質な大手物件に人気が
集まる。
これも地域選択の目は厳しく西高東低の人気に変わりはない。

千葉は、柏の葉キャンパスと市川駅前タワーの売れ行き次第。
埼玉はフージャーズなど戸建を中心に伸びる。
とにかく２３区でマンションで２００万前半で考えている人は豊洲に集中
するしかないわけで、豊洲が今後ＮＥＯ都心になっていくのか
どうかは大島の粋都の価格の出方にもよるだろう。
今後３年はあきらかに高値維持。

[874: 匿名さん]

東低でありながら、豊洲より高いと予想される市川の価格は興味あります。

[875: 匿名さん]

もう買えない、のでなく。まだ買えると考えるべきだ。
まだ下がるはあきらかにもう下がらなかった訳だし。
１９９６年にもう底値だろうと思って買った人は郊外に塩漬けになった。
まだ下がったわけで、底値などだれにもわからない。
まだ下がるとおもいつつデベがつけた安値に買い手が群がった。

買いたい人は、いくらでどのくらいの広さが欲しいのかを
はっきりさせるべきなのだ。買える価格はわかっているが
出来る限り都心寄りでできるかぎり広くというのは可能性が
広がっていた過去の時代の話で
いまや、自分で目標坪単価を２３０万とか決めてエリアをしぼらないと
物件がみつからない。

[876: 匿名さん]

景気はおそらく本格回復というまでにまだまだてこ入れが必要。
財政再建のために消費税を上げるためには、さらなる内需拡大を
継続しなくてはいけない。森・小泉政権の掲げた都市再生は、地価反転
で一定の成果が得られたわけではない。
地価反転は、不動産証券化の普及で不動産金融ビジネスが本格化
し外資や個人投資家が銀行や住専に代わって都市開発にカネを
注いだからだ。
実際のところ、都市再開発はまだまだ進む。新宿西口と初台の間
の甲州街道沿、三軒茶屋駅前の一角など「再開発促進地域」に
指定されたエリアはまだまだある。
また、用途地域の見直しや道路計画などで東京の中心はまだまだ
高機能化する。山手通りの地中バイパスは工事が進んでいるし
サウスゲート計画でＪＲの土地活用で広大な土地が出てくる。
住宅地の道路拡幅も、潤沢な都の予算のなかで進んできている。

とにかく地価が下がらない限りマンション価格はさがらない。
地価が下がるのは、世界的な恐慌など国際経済的な要因に
よるわけで、かつてのバブルのババ抜き的なクラッシュでは
ないだろう。
素直にデフレの終焉を喜んでインフレの到来を歓迎すればいい
のではないか。

[877: 匿名さん]

柏の葉キャンパス、市川駅前タワー、豊洲タワーはすべて駅近。

大島の粋都は船便。
駅までバス便か、徒歩１０分以上の２３区内物件は高値維持は難しい。

>>874
市川駅前だけは特別だよ。市川の行徳なんか下がる一方でしょう。地域による二極化は激しいよ。
駅までの距離が勝負になる。豊洲は最近駅に近いタワー物件が豊富に供給されてるため人気はある。
豊洲では駅から１０分以上の物件は最近でてない。

[878: 匿名さん]

＞２３区内物件は高値維持は難しい

豊洲とか辺鄙な場所だと駅近は必要最低限かもしれないが
場所によっては１０分以上でも充分高値を維持できる場所もある
豊洲と人気区を一緒にするな

[879: 匿名さん]

>>877
同時期、本八幡駅前タワーも出るけど。

[880: 匿名さん]

>>878
自分のところが高値維持できないと言われたくらいで、起こらないで。
あなたの場所は十分高値で維持どころか、１０倍になりますよ。