23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[841: 匿名さん]

＞何より、空室リスクが怖いです。
リスクがなくて儲かる投資はこの世にないです。
１０％から１５％安いかわりに５〜6年の賃料保証のサブリースをつけることが
可能です。

＞上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？
下がり相場では、不良債権が多発してそういう担保割れ物件や競売物件
任意売却の物件を買い集めてリニューアルして売るというビジネスがあります。
下がり相場では賃料も上がらず賃貸事業をやめたい個人投資家が賃借人が
ついたまま売り出すことが多い。これをオーナーチェンジといいますが、普通は
家賃から逆算した売価で買い叩かれる。
それを買って借家人が出たあとで普通に中古マンション市場に売り出せば
儲かる。

[842: 匿名さん]

>>840
＞世田谷住宅地低層物件なんかも、値上がりしているんですか？
新築販売価格が値上がりしています。
ただし先にも書いたように、世田谷の低層マンションは２００３年時点の
底値自体が坪単価２５０万〜と高い。これが現在300万〜に上がっている。
お買いになった物件の販売時期、立地によって違います。
世田谷といっても環状8号の外側もあれば環状6号近辺まで
範囲は広い。一概にいえません。
ただし、実際の品薄感は場所によりまちまち。中古市場に売りが多い場所と
さほどでないところの差がある。

＞こういうのって一応査定なんかは未入居段階でしてもらえるものなんでしょうか。
査定だけなら自分が買ってないマンションでもやってくれます。中古を買いたいといえば
推定価格を出してきます。
ここでもできます。
http://www.m-buysell.com/index.php?action=appraise_index&t=1168247...

[843: 匿名さん]

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

[844: 匿名さん]

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

[845: 匿名さん]

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

[846: 匿名さん]

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

[847: 匿名さん]

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

[848: 匿名さん]

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

[849: 匿名さん]

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

[850: 匿名さん]

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

[851: 匿名さん]

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

[852: 匿名さん]

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

[853: 匿名さん]

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

[854: 匿名さん]

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

[855: 匿名さん]

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

[856: 匿名さん]

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

[857: 匿名さん]

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

[858: 匿名さん]

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

[859: 匿名さん]

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

[860: 匿名さん]

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

[861: 匿名さん]

↑すみません。見づらかったですね。

[862: 匿名さん]

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000

[863: 匿名さん]

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

[864: 匿名さん]

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

[865: 匿名さん]

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

[866: 匿名さん]

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

[867: 匿名さん]

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

[868: 匿名さん]

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

[869: 匿名さん]

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

[870: 匿名さん]

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。

[871: 匿名さん]

で、そうやって売られた土地が周辺とあわせてまたマンションに。一棟建てば
周辺の一戸建ては環境悪化、はやく売却しないと取り囲まれて二束三文。
震災対策もあり、土地へのこだわりも薄れ、ますますマンション化が加速。
こう考えると、まだまだ都心部の土地資源って発掘可能ですよね。

[872: 匿名さん]

さて、話は二極化ということで都心は坪単価４００万〜５００万以上で高値安定
コンパクトマンションと大型億ションが少しづつ建つ。
なにしろ単価が倍違えば半分の供給量で十分ビジネスはなりたつ計算。

一方、ローエンドは郊外や城東で大規模に供給が続く。
値下がりし始めるのはいつかという話は、景気の動向次第。
ヴィトンやエルメスが売れている限り都心のマンションは売れる。
マンションはすでにブランド商品化している。
米国のように地域ごとに浮き沈みがあるのでなく東京のエリアのなかで
格差がひろがる。
３Ａ（麻布、青山、赤坂）を頂点に　神宮前　広尾　千駄ヶ谷　猿楽町
などでエリア格差、物件格差が広がる。
ハイエンドのセカンドラベル的な土地が評価があがる。
代々木上原、池尻大橋、飯田橋、千駄ヶ谷
理由は家賃価格の差。収益還元法で算出される価格にさらに
地域のブランド価値が加味される。

[873: 匿名さん]

一方ローエンドは極めて順調に売れるだろう。半端な低価格ではだめで
坪単価１2０万以下の３０坪クラス３６００万
マンションのユニクロ、ＧＡＰみたいな郊外の良質な大手物件に人気が
集まる。
これも地域選択の目は厳しく西高東低の人気に変わりはない。

千葉は、柏の葉キャンパスと市川駅前タワーの売れ行き次第。
埼玉はフージャーズなど戸建を中心に伸びる。
とにかく２３区でマンションで２００万前半で考えている人は豊洲に集中
するしかないわけで、豊洲が今後ＮＥＯ都心になっていくのか
どうかは大島の粋都の価格の出方にもよるだろう。
今後３年はあきらかに高値維持。

[874: 匿名さん]

東低でありながら、豊洲より高いと予想される市川の価格は興味あります。

[875: 匿名さん]

もう買えない、のでなく。まだ買えると考えるべきだ。
まだ下がるはあきらかにもう下がらなかった訳だし。
１９９６年にもう底値だろうと思って買った人は郊外に塩漬けになった。
まだ下がったわけで、底値などだれにもわからない。
まだ下がるとおもいつつデベがつけた安値に買い手が群がった。

買いたい人は、いくらでどのくらいの広さが欲しいのかを
はっきりさせるべきなのだ。買える価格はわかっているが
出来る限り都心寄りでできるかぎり広くというのは可能性が
広がっていた過去の時代の話で
いまや、自分で目標坪単価を２３０万とか決めてエリアをしぼらないと
物件がみつからない。

[876: 匿名さん]

景気はおそらく本格回復というまでにまだまだてこ入れが必要。
財政再建のために消費税を上げるためには、さらなる内需拡大を
継続しなくてはいけない。森・小泉政権の掲げた都市再生は、地価反転
で一定の成果が得られたわけではない。
地価反転は、不動産証券化の普及で不動産金融ビジネスが本格化
し外資や個人投資家が銀行や住専に代わって都市開発にカネを
注いだからだ。
実際のところ、都市再開発はまだまだ進む。新宿西口と初台の間
の甲州街道沿、三軒茶屋駅前の一角など「再開発促進地域」に
指定されたエリアはまだまだある。
また、用途地域の見直しや道路計画などで東京の中心はまだまだ
高機能化する。山手通りの地中バイパスは工事が進んでいるし
サウスゲート計画でＪＲの土地活用で広大な土地が出てくる。
住宅地の道路拡幅も、潤沢な都の予算のなかで進んできている。

とにかく地価が下がらない限りマンション価格はさがらない。
地価が下がるのは、世界的な恐慌など国際経済的な要因に
よるわけで、かつてのバブルのババ抜き的なクラッシュでは
ないだろう。
素直にデフレの終焉を喜んでインフレの到来を歓迎すればいい
のではないか。

[877: 匿名さん]

柏の葉キャンパス、市川駅前タワー、豊洲タワーはすべて駅近。

大島の粋都は船便。
駅までバス便か、徒歩１０分以上の２３区内物件は高値維持は難しい。

>>874
市川駅前だけは特別だよ。市川の行徳なんか下がる一方でしょう。地域による二極化は激しいよ。
駅までの距離が勝負になる。豊洲は最近駅に近いタワー物件が豊富に供給されてるため人気はある。
豊洲では駅から１０分以上の物件は最近でてない。

[878: 匿名さん]

＞２３区内物件は高値維持は難しい

豊洲とか辺鄙な場所だと駅近は必要最低限かもしれないが
場所によっては１０分以上でも充分高値を維持できる場所もある
豊洲と人気区を一緒にするな

[879: 匿名さん]

>>877
同時期、本八幡駅前タワーも出るけど。

[880: 匿名さん]

>>878
自分のところが高値維持できないと言われたくらいで、起こらないで。
あなたの場所は十分高値で維持どころか、１０倍になりますよ。

[881: 匿名さん]

「人気区」の「人気地」なら１０倍

[882: 匿名さん]

人気地は、具体的にどこですか。丁目まで含めて考えると。ここがポイント
でしょう。

[883: 匿名さん]

どうでもいいけど早く価格下がってくれないと困る。

[884: 匿名さん]

もう買ってしまったから困らない。

[885: 匿名さん]

都心の物件も多くはHガーデンのようになるのでは。
Hガーデンってゴーストタウン化して誰も買わないんでしょう？

[886: 匿名さん]

広尾はいい物件が出るとすぐ売れていくというよりは
水面下で決まっていく。手が届かないからって
そんなこと言ってるのは、ちょっと見苦しいかも。

[887: 匿名さん]

公開で客同士競わせるから高く売れる。
水面下で決めたら仲介業者の思う壺。

[888: 匿名さん]

2年後まであと20％くらい上がって、3-5年後は高原状態やや下がる
って感じかな。感覚として。でも今の水準には5年間戻らないという
気がする

[889: 匿名さん]

不動産ばかりインフレが先行してしまったので、もう私のような
平均的サラリーマンにはお買い得かどうかという以前に買うリスクが
高過ぎて買えません。
今はバブル再来に向けて投資に力を入れようと考えています。

[890: 匿名さん]

このままだと、バブル到来は早まりますからね。（利上げ見送り）
たぶんそれがいいって人も多いからでしょう。
８８９さんの考え方は賢いと思います。

[891: 匿名さん]

今本当に高いですよね。
高くてもそれなりに資産価値があるものなら良いけど
そうじゃない様な物件も便乗して高い気がします。

[892: 匿名さん]

バブル崩壊にも備えなきゃね。
下がる前に売り逃げる。

[893: 匿名さん]

売り逃げタイミングはどこですかねえ。
消費税引き上げ前でしょうか。

[894: 匿名さん]

来年春に、TTTなど大規模物件の完成時期が重なります。
すぐさま、築浅中古として市場に出てくる戸数が多いはずです。
手持ちの物件がそれらに勝つ自信があるなら、消費税アップ前。
それらに勝つ自信がないなら、今年の年末が売り逃げのタイミングではないでしょうか。

[895: 匿名さん]

まあ、というより地域でどれだけ手持ちマンションが
強いかじゃないかな。

[896: 匿名さん]

古くなった物件より築浅物件の方が、
魅力的に見えてしまう事もありますね。
番茶も出花。女房と畳は新しい方が…

[897: 匿名さん]

そうですね。だからこそ、新築が今後出てきにくい
希少立地なら、購入価格で売却することは今後5年の間であれば
十分可能でしょう。
そういうところは、得てして賃貸利回りは低いですが。

[898: 匿名さん]

外国株で今の４０００万を数年で１０倍に増やす予定なんでそれから探します。

[899: 匿名さん]

GoodLuck!

[900: 匿名さん]

新築が出てきにくい場所は、
目安にする新築価格がないわけで、
価格上昇時期には不利になりやすいと思います。
ビックリするような高い新築価格ってあるじゃないですか。

[901: 匿名さん]

近いところでなく、1.5キロ圏内あたりにそういう
ビックリ価格が欲しいですね。そうすると便乗値上げ
できるかも

[902: 匿名さん]

都下ってやっぱり中古は値下がりですかね？

[903: 匿名さん]

分かりませんね。ここんとこの新築の価格高騰を見ると。
なんで富士見が丘で坪350万？ちょっとこれはイッチャッてますね。

[904: 匿名さん]

普通のサラリーマンに買える価格なのか？
無理やり買ったら、借金で生活が苦しくなるのでは。

[905: 匿名さん]

もともと都心は普通のサラリーマンが住める場所ではなかったんだから
彼らの購入可能額にあわせて価格を設定する必要はないでしょう。

[906: 匿名さん]

富士見が丘って、そんな高級な町ではないと思うけど。都心でもないし。

[907: 匿名さん]

日々のフローが苦しくないなら、買うべきでしょうね。
今年竣工する物件で、去年の価格のモノを。
もうほとんど残っていませんが、探せば見つかります。
今年売り出し始まるものは、いっちゃった価格ですね。

[908: 匿名さん]

となると、今年竣工の去年の価格のものが見つけられなければ
やめておいたほうが無難ってことですねー

[909: 匿名さん]

話題がずれますが、レインズで都心の130m2中古物件が3億円で成約したとのデータが出てます。

残念ながら築年数と最寄り駅のデータが見られませんが、これ、例の番町の物件でしょうか？

[910: 匿名さん]

分かりませんね。まだYahooには値下げして乗っていますが、
この2億9800万で成約したんでしょうかね。

[911: 匿名さん]

築浅タワマン坪単価　チラシによる情報
（１月２０〜２１日）
物件　　　　　　　階数　　　坪単価
品川Vタワー　　３６階　　　４７０万
　　　　　　　 ３３階　　　４４１万
　　　　　　　　２７階　　　４４８万
　　　　　　　　　３階　　　４１７万

シティータワー高輪
　　　　　　　　９階　　　　４０８万
東京ツインパークス
　　　　　　　１６階　　　　４３１万
芝パークタワー
　　　　　　　　２０階　　　４１１万
ワールドシティータワーズ
　　　　　　　　３８階（角）４１６万
　　　　　　　　２９階　　　３２６万
　　　　　　　　２２階　　　３３４万
　　　　　　　　１９階　西　２９５万
　　　　　　　　１３階　　　２９２万
カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　　　　８階　　　３３３万
タワーズ台場
　　　　　　　　２５階　　　３８５万
　　　　　　　　１７階　　　３８９万
　　　　　　　　　４階　　　２８９万
品川タワーフェイス
　　　　　　　　２９階　　　３４３万
　　　　　　　　２１階　　　３０９万
　　　　　　　　１１階　角　３４３万
　　　　　　　　　　　　　　２９２万
コスモポリス品川
　　　　　　　　１９階　　　２７１万
パークタワー品川ベイワード
　　　　　　　　７階　　角　２５７万
ダブルコンフォートタワー
　　　　　　　　２６階　　　２１０万
　　　　　　　　１５階　　　２１１万
　　　　　　　　１２階　　　２０４万

[912: 匿名さん]

チラシ価格と契約価格は違うので参考にしかなりません。
あと、レインズに報告する金額も多少いじることがあると、
仲介業の営業が洩らしてました。

[913: 匿名さん]

参考にしてください。
レインズは一般の人が見られるのでしょうか？

[914: 匿名さん]

３億円で売れたのは港区の物件のようですよ。

[915: 匿名さん]

ああ、違う物件なんですねえ。。中古価格が、新築
に追いついてくるスピードも速そう。。

[916: 匿名さん]

まぁ、言い値ですからね。これが売れるか堂かは別の話。私はグローブの高層階（40の後半）を投資用で持ってますけど、もし坪320万円払ってくれるのなら、お売りしますよ。

[917: 匿名さん]

↑　北向き以外なら坪320万で即買います。連絡先を教えてください。

[918: 匿名さん]

>>911
港区や品川区など都心６区？物件ばかりの中で、
唯一、東雲Ｗコンフォートが頑張ってますねー

[919: 匿名さん]

頑張ってるわけではなくて
単に、名前を挙げただけでしょう。

[920: 匿名さん]

中古でもありえないくらい高い・・・売主さんは強気だなあ

[921: 匿名さん]

917さん
本当ですか？なんでそんな値段でも買うんですかね。ちょっと高すぎませんか？

[922: 匿名さん]

売主も、新築がここまで暴騰していると、弱気になりようが無いですね。
東京23区の坪単価の最低ラインが400万なんて時代に3年後になってしまう
ような。。

[923: 匿名さん]

それこそバブル。下落は近いか？

[924: 匿名さん]

下落して欲しい気持ちは分かるんですが、2020年まで40-44歳世代は
増加傾向です。世界中、この世代が最大消費世代。ゆえに、日本の
住宅価格が下がる可能性は低いと言わざるを得ない。

[925: 匿名さん]

40−44世代の増加傾向ってｗ　こういう場合はちょっと幅広く考えるのが普通でしょう。
2015年からは世帯数が減っていきますね。2020年ごろからは毎年60万人ずつのペースで
人口減。
まあ、そんな人口減より、この誰かが誘導しているかのようなバブル傾向には
警戒感あり。円安も日本という国が信用されていないという現われが大本にあるし。
危ういですね。

[926: 匿名さん]

そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
今の50歳代以下で潤沢な資金を持っているのは一部の人だけ。
ほとんどの人は貧乏世代

団塊の世代が買っている？
変なファンドが出来て、団塊の世代をだまして金集めて買っている？

35-40歳の世代、ちゃんと働いている人は、既に家持っているし、
そうでない人は、家買えないか買うつもり無いかのどちらか。
収入が二極化しているのが顕著な世代。

[927: 匿名さん]

>そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
REIT等の不動産ファンドでしょ。資金運用先に困った地方銀行なんかがどんどん投資してくれるから。
でも不動産ファンドの利回りも下がってきたようだから、そろそろプチバブル終了の気もするが。
長年、価格下落に悩まされてきたデベの人だけはまだまだ強気だけど。

[928: 匿名さん]

今、都心の中古を見にくるのは30歳位の夫婦が多いよ。
中老年は殆どいない。

[929: 匿名さん]

マンションの一番の購入層は、３０代だから普通だよ。特に前半も増加傾向にあるし。
（４０代を出してきた意味わからん）

[930: 匿名さん]

都心、またはそれに準ずる地域の購入層の中心は40代前半では？
30代前半あたりで、そのあたりに買える層は相対的に少ないと思う
のですが、如何でしょう。

[931: 匿名さん]

本当の都心に限った購買層になると、年齢より個人差になるから。
階層での購買層を見ないと。
だけどマンションの需要と言うことで語るなら、やっぱり４０−４４
の世代に限ってみるのはおかしいんじゃないかな。最後のベビーブーム
を最大限に先に引き延ばしたにみた数字だから。

[932: 匿名さん]

理由はどうあれ、いつかはまた安値の時期がくる。
そう考える理由は、
不動産市場は、収益不動産への投資が地価を動かすように
変わってきているから。
東京の土地は投資物件に食い荒らされたあと、潮が引いて
誰も買わなくなった時点で
「仕方がない、分譲マンションでも作って売るしかないか・・」
となった時点でまたぞろ安値で出始める。
豊洲の再開発を見ればわかるが、ちゃんと賃貸マンションも
賃貸オフィスも作っているだろう。
土地があればデベロッパーは
賃貸ビル・ホテル・商業施設・貸し倉庫などの収益不動産＞賃貸マンション
＞分譲マンション
という順序で考える。
２００３年問題でオフィス供給過剰という噂が流れたが２００６年には
オフィスは最低の空室率になった。
２００２年頃は本来オフィスビルを建てるべき場所までマンションを
計画しそれが許認可を経て２００４年に着工分譲という流れになった。
一方、マンションに対してはさまざまな規制緩和（廊下は面積にいれない
公開空地をとれば容積率の大幅割り増し・・など）で投資採算性が
大幅に向上した。リートやファンドに一棟売りするか証券化スキームで
投資を回収しリスク分散する手法が定着した。
イールドギャップが縮まるまで、この流れは続く。
最後は、投資物件が中古市場に出てくるだろう。その段階で
設ける人は設け、つけまわしを掴んだ人が損を覚悟で安売りする。
それが中古価格を大幅にさげる。
もちろんそういうのは一旦プロが引き取って相応の値段で売るが
割安感のある価格で短期に売り切る。
ここに飛びつくと失敗で、一旦下がり始めた相場はさらに下がる
どこが、底かというのを見極めるのは難しい。

[933: 匿名さん]

私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
二極化は進むにせよ、全体のパイは堅調ということ。
その後は悲劇ですが。。もし今後2−3年で、2004，2005年の水準に
下がるとするならば、どんな理由があるでしょう。押し目買いの主体
として、外資がいることを忘れてはならない。彼らはここから多少
上がっても買い続けるし、下がればなお一層買うでしょう。よって
結局は下がらない。資材、資機材価格は少なくとも上昇している。
下がるには、地震か、テポドンか。。

[934: 匿名さん]

＞私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
こう考える理由はなんでしょう？　日本経済はそんな先まで順調でありえると、
言い切っていらっしゃるわけですよね？

[935: 匿名さん]

やはり今購入するのは得策ではないのでしょうか？

[936: 匿名さん]

>>933
個人消費は本当に堅調なのでしょうか。
二極化が進んだことで指数としての個人消費はゆるやかに下がって
きているという見方もできます。
つまり２割の富裕層と８割の下流層に別れたら
２割が８割の消費をするには、日本の社会に高額で魅力的な商品が
不足しているのでは？
日本の富裕層はまだまだ発展途上で、投資にお金は廻すけど
潤沢なキャッシュフローで消費を謳歌するまでには至っていない
と思うのです。
高額商品をローンで買うのは愚かな給与所得者ばかりで
一昨年末の銀座のデパートの景気のよさみたいなものは今年の
年末はなかった。これなど株の値上がりや退職金の一部で
一般消費者がちょっと贅沢してしまったというだけの部分が多かった
んじゃないかという気がします。

世の中で消費に浮かれるのは、給与所得者であって給与が増えない
限りカードでバンバン無駄遣いしてくれない。
企業の業績があがってベースアップが復活してこそ本物で
米国並みの格差社会に向かうとすれば、マクロの個人消費でなく
富裕層や高給サラリーマンだけにしぼった市場を見る必要が
あるのではないでしょうか。

[937: 匿名さん]

>>935
どの地区でいくらの物件を買われると仮定しての話でしょうか？

[938: 匿名さん]

2020年まで個人消費堅調としつつ、この２，３年は値下がりしないと
急に期間が狭まるのがよくわからん。

[939: 匿名さん]

個人消費は、景気を左右するものではないか。
いまの地価だが、下がらんものは、下がらんのではないか
現在は、バブルのときと同じで、皆さんのコメントの通り
需給では買い優位は間違いない。
今後10年間都内への人口流入を考えると、急騰はしないだろうが、
徐々に上昇するのは、仕方ないのではないか。
現在都内人口1000万人がこの十年どのくらい増えるかは、見ものだ
購入する人は、無理せず買えば良い。無理は駄目

[940: 935]

>937様
都内、都下で探しているのですが今年に入っていきなり高くなった
気がして戸惑っております。
本当にここに書くのも恥ずかしいですけど5000万くらいで考えているのですが
もう少し待つべきなのかよく分からなくて・・