23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[763: 匿名さん]

消費税も金利も消費者の利益のためでなく国の都合で上がる。
反対したくても有効策はない。
同じメカニズムでマンション価格も上昇していく。一部の人が
買わないと叫んでも、消費者パワーが発揮されるわけではない。
人は、トイレにいきたくなるように、腹が減るように、「広く素敵な住まい」
が欲しくなる。
特に女性には営巣本能がある。この男から引き出せるものは
会社の出世でも高額な所得でも安心できる年金でもなく
３５年の住宅ローンだというくらいはとっくの昔に気付いている。

女性は見逃したチャンスにいつまでも拘泥しない。港区も中央区もだめなら
江東区、これもだめなら浦安、市川・・・あるいは川崎、横浜
男のように夢を追わない分だけ切り替えが早い。

[764: 匿名さん]

そうなると厳密な意味での資産価値とかはぶっちゃけどうでもいいわけですよね。
まさに命と引き換えのマンション貢がせると。
確かにデベもそういう価値観に合わせてマンション売ってるね。

けど、そんな打算的な女性観しか抱けない人は、
今までの人生どういうめぐり合いをしてきたんだろう。
そんな女がそばに居ていくらニコニコしてくれても、
自分だったら幸せ感じられないな。

[765: 匿名さん]

>>764
奥さんにせがまれなくてマンション買った人はよっぽどの投資家だ。
そのそも、数字に詳しい人や銀行マンは最後までマンションを買わずに
利回りのいい投資で金を増やす。
わかっていて奥さんの欲望を満たすのが本当の愛妻家だと思う。
愛は与えるものだ。

[766: 匿名さん]

持ち家買うと転勤するっていうのが昔のジンクス
今は、マンション買うと離婚するってのが結構多い
逆にマンション購入で夫婦仲がよりよくなるケースも
同じ数だけある。
住まい購入は愛情の試金石だったりする。
通勤時間が倍になる家を平気で買えという妻はやはり
思いやりにかけると思うし、マンション買って家計がきつくても
そ知らぬ顔で資金繰りできる女性は度胸が据わっている。
牛久のお父さん（過去のレス参照）だって
ひょっとしたら奥さんが悲しむから「家を売る」とはいえずに
十数年過ごしてしまったのかもしれない。
奥さんに不動産を見る目があるかどうかは資産形成上重要なことなのだ。

[767: 匿名さん]

>>765
お、だったら俺は投資家だ。せがまれなくてもマンション買ったぞ。
嫁は「まだ早い」「貯金して現金で買う」が口癖だったけど反対を押し切って豊洲に買ったぞ。
買ったのは嫁のためじゃない。嫁への愛なんてさらさら無い。

[768: 匿名]

人生いろいろ、十人十色。
何事も、決め付けはいけませんな。

[769: 匿名さん]

＞嫁への愛なんてさらさら無い。
そこまでおっしゃらなくても（；；）
資産価値ってあなたのおっしゃるのは、銀行ローンの担保価値であって
キャッシュを生まない資産は「資産」ではないという話です。

[770: 匿名さん]

近頃は男の価値観も女性化してるからね。ユニセックス？

[771: 匿名さん]

というか、どうせなら今後喧嘩の元になるだけだから豊洲人に貸して
浮いた金で新しい賃貸借りたほうがいいかも。
人生いろいろ。マンションも奥さんも終の棲家という決め付けは
不幸の元ですよ・・・と経験者が助言してみる（ぼそっ）

[772: 匿名さん]

持ち家は、金銭だけで割り切れるものではない。
金は一つの判断であって良いと思うが、それで何でも決め付けるのは何か寂しく感じるのは
私だけか・・・・
住まい購入は愛情の試金石・・　は賛同する。数字に詳しい人はそれも換算するのか聞きたい。

[773: 匿名さん]

家が愛情なんて、それこそそんな・・・・
ある意味本気でそう思えたら幸せかもしれない。

[774: 匿名さん]

嫁への愛はさらさらなくても、マンションの所有権は半分嫁のもの。
大事なマンション売って分けるハメにならぬよう、
愛あるフリ位はいたしましょう。
年金も分割になりましたしね。

[775: 匿名さん]

最近の地価値上がりでマンションを購入した人は喜ぶのは私も同じですが、
居住用で購入しているのなら余程のことが起きない限り売らないのですから
むしろ土地の価格が上昇して、固定資産税が増えるだけですね。

[776: ＞匿名]

嫁、文無しで旦那持分１００パーセント。
旦那、文無し、嫁セレブ(偽でない）で嫁持分１００パーセント。

[777: 匿名さん]

離婚で元嫁、慰謝料に持分１００パーセント。
元旦那、残りのローン支払１００パーセント。

[778: 匿名さん]

財産分与は男は弱い立場。いくら名義自分にしてても、
婚姻中に取得した場合半分は持っていかれる。
嫁が浮気でもしてりゃ別だが。
さらさら愛は無いなんていっちゃうと、最高に不利。

[779: 匿名さん]

ああ怖い。怖い。浮気やら離婚やら怖い怖い。
俺のマンションが、嫁のものになっちまうなんてありえね〜。

[780: 匿名さん]

hoge

[781: 匿名さん]

だから、毎晩愛してあげれば、マンションも奥様も永遠に貴方だけのもの。

[782: 匿名]

まじめな話に戻って、ほんとに不思議だ。みんな、大して給料上がってないのに、どうして不動産だけこんなに価格が上昇していくんだ？みんな、不思議じゃないか？やっぱり、バブルだよ。

[783: 匿名さん]

デベが買える人がいなくなるまで値上げを続けようとしているからでしょ。
ま、いくとこまでいけば下がるでしょ。
それまで静観でいんじゃねーの。

[784: 匿名さん]

一部、給料は上がってるし、稼いでいるんでしょう。
株で儲かった人もいるでしょう。金持ちは金持ちと言わないので、分かりにくいが、
二極化の、しかも金持ち層は確実に増加している。

[785: 匿名さん]

日本の金利＜マンション価格上昇率　なので借り手でも買ったほうが特。円yスなので
外資も日本で借りてマンション買います。この低金利が原因の一つでは？

[786: 匿名さん]

まあ、格差社会が浸透してるからね。
1億総中流なんて夢のまた夢。
年収800万リーマン（リーマン平均では上の方）でも、もはや買えなくなりつつありますね。

[787: 匿名さん]

そうだよね。金利がマンション価格上昇率＋賃料利回りを上回るまでは基本的に勢いよく上昇するのがセオリー。でも一旦、勢いがつくと理論値よりも上にいちゃうのが相場なんで、だいたい価格上昇率がゼロになるころには、賃料利回りが３％弱まで下がる一方、金利は６−８％ぐらいまでいってしまう。これが今のアメリカ、イギリス、オーストラリアなど日本以外の先進国の現状。日本と欧米は１８０度逆になってるので、欧米からみると日本の不動産市場は非常に香ばしく見えているのが現状。

[788: 匿名さん]

日々のフローに無理が無い範囲で、今はレバレッジを拡大させる時でしょう。
今後2年は。今年3-6月あたりに竣工する物件で、納得行くものであれば、都心・城南
はまず買いだと思いますよ。これらはまだ旧価格、新価格のあいのこのような感じです。
来年竣工するような物件は、完全に新価格または新々価格で出てくることがほぼ間違い無い。
少なくとも2-3年は、上がっていく。もし生活に異変が出れば、そのあたりに売って
様子を見れば。

[789: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格が大幅上昇　東京カンテイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070116-00000001-jsn-ind

中古が上がれば買換え需要が見込め好循環に入りますね。
今後消費税が上がれば影響の少ない中古人気もまた高まるのでは？

[790: 匿名さん]

奥さんも旦那も愛し合える人ってどのくらいいるんだろうね。
ほとんどが冷めてたり、中にはバラバラにしたり

[791: 匿名さん]

いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。平成１９年は久しぶりの緩やかな金利上昇を中で不動産価格がグイッと景気全体を引っ張り上げるパターンに入りそうですね。ようやく神奈川、千葉、埼玉の都心寄りのエリアにも暖かい風が巡ってきそうです。まだちょっと生暖かいですが。

[792: 匿名さん]

>>789
実際の取引価格ではありません。
中古売り主が勝手に付けた希望価格の統計です。

中古売り主も強気になってますからね。
希望価格は強気で出してきます。
では、買い手はそれを買うかといえば、
買い手も我が儘ですから値切ってからしか買いません。

[793: 匿名さん]

行くところまで行っても、株のように簡単には下がらないのが不動産では? 既出と思うけど、都内のマンションを普通のサラリーマンが買えなくなったら、価格が下がるのではなく、普通のサラリーマンを対象としない高級物件もしくはオフィスビルになるだけ。新規の供給が少ないから中古の売り手も皆強気。上昇トレンドなんだから、値切る余地などないよ。ほっときゃ上がるんだから。結局、金利が十分に上がるまで上昇トレンドは続くとの見方に同意。日銀は0.25%利上げするのに苦労してるんだから、当分続きそうだね。普通のサラリーマンは買えるところを急いで買った方が良いと思います。

[794: 匿名さん]

バブル当時、土地は下がる物ではないと皆思ってたけど。
崩壊後、実際には下がり続けたからね。
その経験があるから今回、上がるのが止まったら売り手は我先に売り急ぐよ。

[795: 匿名さん]

通勤時間３０分などの都心近接型マンション（湾岸タワー）などの
利点にプライベートな時間の充実というのがあったのではないか

いつもより家族と過ごす時間が毎日１時間増える。
朝は８時半までゆっくり食事をとって出かけ、
夕方７時半には帰宅している。
週末は着飾って１５分で繁華街にでられて
二人で買い物し気さくなビストロで食事をする。
ふたりですごす時間が充実する。
まさに都心居住は仲のいい夫婦のためのものという気がする。
あるいは子育て世代でも夫婦そろって子育てを楽しむ生活

自宅⇔歓楽街⇔会社
から
会社⇔自宅⇔歓楽街

都心居住は渋谷新宿池袋などの巨大ターミナル歓楽街を経ないで
帰宅できる点が居住者の生活様式を変えるように思う。
自宅のリビングが飲む酒がうまいのがタワーマンション。
旦那の帰りが遅い都心居住はなんだか淋しい。

[796: 匿名さん]

タワーマンションなら夫婦関係がうまくいくっていいたいのか。
まさにねだる妻だねぇ。

[797: 匿名さん]

怖い。こんな妻は怖いよー。

[798: 匿名さん]

ワインの売上げは２３区がダントツなのだそうだ。
川崎、横浜、都下ではビール、発泡酒、焼酎

確かに自宅の晩酌が９時１０時ではワインもないだろう。
また、テーブルの足元を子供が駆け回っていたりオムツを
とりかえながらワイングラスを傾ける余裕もない

スノッブな言い方だがワインという酒は独身者、ＤＩＮＫｓおよび熟年
カップルにこそふさわしい。
ホテルライクなタワーマンションも似たようなところがある。

[799: 匿名さん]

自宅に早く帰り続けて将来、
夫婦お互いの顔なんて見飽きた。にならなきゃいいけど。

[800: 匿名さん]

都下にはワインバーも多いし、ちょっと凝ったワインなら郊外住まいのワイン好きも
都内に買いに行くから、多いのは当たり前かと。
ただ、ホテルライクなタワーマンションの層は、おっしゃるとおりだろうね。
タワーマンションで子育てというのはあまりいい環境とは言えないし。

[801: 匿名さん]

妻の浮気のきっかけの多くは旦那の帰宅が遅いということらしい。
千葉のベッドタウンのはずれに住んでいる人妻が青山あたりに出てきて
遊んでいるのだそうだ。

仲のいい夫婦も相互に依存症のようなもので、本当にいいのかどうか
わからないが、マンションに住むと。いつも単独の行動をとる夫婦と
一緒にいる夫婦かその違いはよくわかる。

[802: 匿名さん]

確かに依存も問題あるかもね。仲悪いよりはましだろうが。
でも、住まいの場所と夫婦仲はあまり関係ないでしょ。
ばらばら殺人のように、都心に住んでいてもね。
虚栄心は身を滅ぼす。

[803: 匿名さん]

そうか、ワインで殴ったんだったね。

[804: 匿名さん]

やっぱり住まいを決めるのに、奥さんにせかされてと言う人の方が多いのかな？

[805: 匿名さん]

＞いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。
まさに同感です。一般消費者は市場全体を眺めていないので
その感覚がわからない。
実際に、今郊外を歩いてみるとここ１０年止まっていた開発が
始動しはじめたことがわかるよ。
今年は大きな節目。
ネットで御託を並べていると世の中の動きに取り残される。
ネットも現地を我が目で見るきっかけになれば役に立つ。
豊洲のスレで「あんたは最近現地に行ったか？」といわれ
行ってみてその面積の大きさに圧倒された。
レゾーナ川崎も武蔵小杉も現地はまさに大きく胎動しはじめ
ていた。
知らぬ間に横浜湾岸がすごい人気を集めていたし余勢を
買って鶴見あたりのマンションも飛ぶように売れた。
波は完璧に郊外にむかっている。

東京カンテイの沿線別中古マンション坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
これは大変参考になる。私はこれに概ね１００万／坪を
足して新築相場の推定に使っている。

[806: 匿名さん]

でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
それともバブル期の再来になるのかな。小規模でも。

[807: 匿名さん]

今の都心のマンション市場は、まさに最終日のバーゲン会場さながら
目ぼしいものはなにものこっていない。
しかしここで何かをつかんでいかないと、次のバーゲンセールの入場券は
もらえないかもしれない。

つまり、次回の都心は２００３年底値までは下がらない可能性が高い。
ここで１ＬＤＫを投資用に買っておけば、その転売益をテコに次の底値セール
で買い物ができる。
セールで残っているのは、質の悪いものばかりではない。値引率が
低いけどよいものがある。
２００３年に自宅を買って、２００５年に投資用を追加で買った人も少なくない。

さてセールが終われば次のシーズンのテーマで売出しがある。いよいよ本格的
春の郊外生活キャンペーンの始まり。
ホームドラマの舞台は新百合ヶ丘、港北ニュータウン。
今は端境期で歴史モノやオフィスもので調整しているような気がするのだが
いかがだろう。

[808: 匿名さん]

＞でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
東京カンテイの中古市場動向をみてください。

京成　北習志野は中古価格７６万で横ばい
　　　　一方押上は　１１６万で１割アップ
　　　　京成津田沼は　92でアップしているが勝田台は　55で横ばい

港北ニュータウンでは　センター南　144から156へ急上昇
田園都市線の鷺沼たまぷらーざも１２０〜１３０だがすでに安定。

「いずれも20年前後と築年数が長いにもかかわらず、平均単価が200万円台を超えた4駅の
上昇率は、20.7％で上昇率トップとなり、最高値をつけた三軒茶屋をはじめ、池尻5.5％、
駒沢大学10％、桜新町8.9％で値上がりが最も顕著な区間となった。
同10.6％の溝の口、同7.3％の梶が谷、同9％の鷺沼、同7.8％の江田などの上昇率も
総じて高かった。また、池尻、駒沢大学、宮崎台、南町田の4駅は2年値上がりが続いた。

前年同期比の下落率を見ると、築年数が10年を超えて2年連続で値下がりした高津の4％、
市が尾の10.3％、100万円を割り込んで最安値となった田奈の15.2％が目立った程度で、
ほか3駅は小幅な下落にとどまった。」
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm

＞人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
まずそのまえに、首都圏人口増加がいつおさまるか・・でしょう？
これって、出生率が減れば受験地獄がなくなる・・・っていうｙ論法と同じ。
有名ブランド大学はますます競争率が厳しくなり、競争率の低い大学はますます
学生の質が落ちて就職先がなく・・・という格差がひろがる。

[809: 匿名さん]

郊外も人気の沿線や開発で商業施設やアミューズメント施設が豊富な地区と
むかしながらの静かなベッドタウンでは人気が２分する。
今の中古単価の絶対額を築年数で修正してみれば人気度はわかる。

ちなみに、昨年１０月時点で基準点の価格が上昇したのは横浜市川崎市
浦和市、市川市などで他はまだ低迷していたはずです。
今年１０月の基準地価の公表で明暗はさらに深まるでしょう。

どゆしても今マイホームが欲しいなら都内にこだわらず「伸びる近場郊外」を
買っておくのも保証はしませんが一つの考え方でしょう。
というか私がどうこういわないでもデベさんがちゃんと売っていくでしょうけど。

[810: ＞匿名]

８０５さんの言う東京カンテイの数字は、たいして役にたちません。
というか、ああいうものは、よほど気をつけないと、百害あって一理なし、です。
数字をちょっと見ればすぐ分かるように、ある年上がっている駅もあれば急落している駅がもとか、どうみても安いはずの駅が人気の駅を逆転とか、とんでもない数字が散見されるはずです。

これは、向きや階はいうに及ばず、築年数や、駅からの距離さえ考慮せず、ただ集計しているだけだから。コンピュータ時代の鬼子と心得るべきでしょう。

[811: 匿名さん]

あすみが丘でも多摩ニュータウンでも新浦安でも広域の宅地開発は
まず、中心地を活性化して魅力を高め、中心地の周辺にそこそこの人口集積をはかる。
そのあとで、いきなり最も奥から宅地を売っていき、徐々に駅周辺へ迫ってくる
その手法でいけば、臨海部のタワーの次は、柏の葉キャンパスや鴨居、美しの杜
という話になる。どうもＭ社のシナリオばかりが目立つが実際見事なまでに順序よく
ことが起きている。すごいなぁと思う。

[812: 匿名さん]

＞８０８
人口減の現状は今年から２万人くらいずつだっけ？もう始まっているけど、
たいしたことはない。2015年くらいまではその程度。問題はそれからで、
団塊の世代の高齢化から一気に加速し始める。（2020年には60万人以上
毎年減る）
人口減も問題だけど、超高齢化のほうが深刻かも。地方のほうがより
大変だろうが、こうなってくると東京だけ例外と言うことは少なくとも
ないと思う。
つまり投資目的で買う人は、売り時が肝心か？。

[813: 匿名さん]

810さんに同感。
数字におかしな点が散見される。

[814: 匿名さん]

>>782
都心物件はバブル崩壊で下げすぎた相場が適正価格に戻しているだけでしょ
郊外は便乗物件を掴まないように要注意

[815: 匿名さん]

多摩はM　千葉はT　だね
最も値上がりしている場所。

[816: 匿名さん]

都心にファミリータイプを買ったけど、いつも帰宅遅いし、出張多いので、
妻子は妻の実家で生活。結局、そちらで就学となり、もう引っ越してくる様子はなし。
はらいせに、自分一人用にもっと都心で2LDKを購入した。しかも、浮気してない。
職業は、良い夫、良い父。

[817: 匿名さん]

都心が安かったというのも実はタワーマンションの低層階が郊外並みの
価格で買えたから感じた錯覚ではないのか。
おそらく湾岸タワーの平均坪単価は２３０万内外だろうが
一般サラリーマンにとってして安い価格ではない。


中低層マンションの坪単価なら一つの建物で倍近い開きがあるのは稀だが
湾岸タワーは階、部位ごとに大きな価格があった。
これがマンション相場感のない買い手の錯覚を招いたのではないか。

都心（芝浦、港南、勝どきのこと）のマンション（タワーマンションの西向き
低層階に限っていえば）が安かったのに、上がってしまった。（抽選ではずれた
売り切れた）

某タワーマンションの価格表を坪単価の安い順にならべて
田園都市線の地図のうえにひろげると、ちょうど沿線のマンション
価格の分布とそっくりになった。
最上階は渋谷近辺。上層階の下は駒沢大学、中層階がたまぷら
で最下階は中央林間、南町田

[818: 匿名さん]

このスレタイに数少ない不動産統計数値を駆使して経済や金融や
地価変動のメカニズムを説いてみせても無駄で

質問の内容を読み替えるべきなのかもしれない。
２３区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる
で言えば、南千住や綾瀬のマンションはいっこうに値上がりしていない。
２３区のどこでもよければいくらでも「安い」マンションはある。

格安なタワーマンションは港区、中央区（江東区）にいつまた供給されはじめる？
そういう問いならばわかる。
答えは、５年後の晴海再開発の一番はずれを買えということ
あとは、港南の定期借地権が坪単価１４９万円

ただ、忘れているのはくじ運が強くないといけないということ。
もうひとつは、２００７年末までに既存のタワーのキャンセル物件が結構出てくる
からそれを拾うか、割高だかタワーの転売を狙う。

しかし、命題が「港区中央区で坪単価１８０万以下でマンションが欲しい」
というのなら、築３０年の芝浦や浜町の中古しかない。

[819: 匿名]

なんか勘違いしてる
コンプレックスの塊オレ様男のスレになってる・・・

[820: 匿名さん]

何のコンプレックス？

[821: 匿名さん]

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

[822: 匿名さん]

２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。

[823: 匿名さん]

バブル当時は人口減はなかった。
バブル当時は終身雇用が普通だった。
バブル当時は土地神話があった。

昔に戻っていく、ことは有り得ないのですよ。

[824: 匿名さん]

ということは、マンション価格はゆるやかに上がって暴落はないということでいいですよね。

ちなみに人口減は地方では惨劇に近い暴落を生んでいます。田舎の土地は下落続き。
その分都市部が高止まり。

[825: 匿名さん]

投機に利用されやすい都心の一部物件は暴落と高騰が繰り返されるでしょう。
ファンダメンタルからずれてるのでそういう事態が起こる。

[826: 匿名さん]

居住用なので、儲けるつもりでなく、損しなければいいやというスタンスなら、
都心というわけではなく、田園調布、成城、東五反田、山王、上大崎、代沢、
と言った、昔ながらの住宅地がいいのでは。

[827: 匿名さん]

社有地国有地をさんざん個人に買わせた後、
地震＋遷都で大暴落ってシナリオはどうでしょうか。
もっともそんな風に下がって安くなっても、もう欲しくないから意味ないか。

[828: 匿名さん]

興味深くこの板を読ませていただいてます。どうやってマンションで賢く資産形成できるか、詳しい皆様のご意見いただければ幸いです。
相場のピークで売って賃貸に住み、相場が底を売った時に新たに買えばよいのでしょうが、そのタイミングを読むのは至難の業です。

我が家では、妻と別々に住宅ローンを組んで、港区のタワマン２戸契約しました。
A：5月竣工、低層階　(眺望は×、売却益はあまり望めない？)
B:12月竣工、高層階　（買値が安かったし、そこそこ売却益が出るかな？)
(竣工時期でわかってしまいますが)。

これを、どう料理しようか悩んでおります。

まずAに一旦居住→Aを売却してBに引っ越す→Bを売却→相場が下がるまで賃貸暮らし？→白金台、高輪、三田、麻布あたりで100平米程度の物件を購入

こうすれば、両方とも居住用物件の売却でキャピタルゲインに課税されない、というシナリオです。
なお、Aの住宅ローンには会社から金利補助が出るので、金利負担は1%未満です。
売却時期と、売却後の住まいをどうするか、考え物です。
相場の高い時期に売りたいですが、次の住居を買うのも高くなってしまうし、賃貸に住んで相場の下落を待っても、そう簡単に相場が崩れるとも思えません。

よく、賃貸に出してうまく資産形成されている方がいらっしゃいますが、私の試算では賃貸収入からローン支払、税金など差し引くとあまり手元に残らない気がします(賃貸物件には会社の金利補助も使えないし)。何より、空室リスクが怖いです。

上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？

[829: 匿名さん]

老婆心ながら申し上げるとAとBの売却の間に三年の期間が必要です。
となれば三年後の情勢を加味して動くしかないという結論になります。
税務上はローン控除も結構なインカムなのでそれをうまく使うことも
計算にいれたほうがいい。私ならBは三年賃貸に出す。ただし賃貸に
出す以上都合のいい時期に空室になるかどうかはわからないですけど。
空室になってからAを売ってBに住んでも遅くないです。

[830: 匿名さん]

AとB、御本人と奥さんと別々だから、三年の間隔はいらないでしょう。
しかし、新築が人気なのであって、中古で売却しても必ず儲るかは疑問ですね。
仲介業者を儲けさせてあげるだけに終わらないと良いですね。

[831: 匿名さん]

829さん、
不勉強ですみません。3年間売却できないのは税金の絡みでしょうか？物件Aと物件Bは私と妻で名義は別で、別個の不動産取引になるとの理解でした。それでも3年間は売却できないでしょうか？ちなみに、国際結婚なので姓も違えば、住民票に入っているのも一人だけです。
(板のテーマからそれてしまってすみません)

[832: 匿名さん]

23区ではないですが、新浦安のプラウドはまずまずの滑り出しのようです。当初はすごく高いと言われていたから注目していたのですが。しかし、やはりというか、売れてしまうんですね。高い高いと文句を言っていると、完全に取り残される展開になりつつありますね。きっと、豊洲タワーや勝どきのゴルクレ物件も強気の値付けでしょうが、あっさり売れてしまうことでしょう。

[833: 匿名さん]

今回、金利の見送りになりそうだけど、確実にバブルが早まるね。
バブルなんかじゃないという人が出てきそうだけど、こういう利権優先の
先送り体質がバブルを招いていく。いずれ国民は泣くことになる。
日本はどうしても体質が変わらない。終わっている国だなあ。

[834: 匿名さん]

まだマクロ的に見て成長率が大きく上昇しているわけではないので焦らなくてもよい。
投機目的のものだけに個別に規制されたい。

[835: 匿名さん]

売り渋りで物件がなく、買い手は腹ぺこ状態。
何でもかんでも飛び付いて買うんでしょ。
冷静に判断してるとは思えないな。
物件数がもっと出てきた時期にどうなるかでしょ。

[836: 匿名さん]

失礼しました。「別々に住宅ローンを組んで」という意味がよく飲み込めていませんでした。

αさんがＡ物件βさんがＢ物件を３０００万控除を使って売るという話なので
それぞれ独立して考えればいいという話ですね。
売る時期はＡについては、１２月以降という話になりますね。
８ヶ月住むわけで、公共料金の請求はがきなど「持ち主名義で」その住所あてに
しておくのを忘れないように。申告の必要書類は売却後２ヶ月以内の住民票の除票
だけですが超短期の転売だけに税務署から何かお手紙をもらう可能性はあります。
あとは、１２月に売り出していつまでにいくらで売るかというだけの話。
仮に管理費、固定資産税、ローンあわせて月１７万程度なら半年１００万
２年で４００万。ご自身のキャッシュ負担力と値上がり見通しを勘案して価格と売却時期を
決めます。
仮に５０００万の物件が６０００万で売れたら印紙代仲介手数料等２００万弱引いて
８００万のキャピタルゲイン。

とにかく想像するにお二人の所得税住民税の課税額がかなりのものだと思います。
何も節税策を講じていないのなら、まず今回の購入でできる節税を考えましょう。
一つはＡを１２月までに賃貸化できれば、Ａの購入諸経費１５０万〜２００万が給与所得と
損益通産できます。私はまずそちらを考えますが。

[837: 匿名さん]

Ａを貸すか売るかはどれだけ自己資金をつぎ込んだか、Ａの価格上昇率如何によります。
２割以上の自己資金がないと銀行が賃貸事業していて自分はリスクだけ負っているかんじに
なります。ただし、建物の減価償却費とローン金利の一部が損金計上できます。
もちろん貸すにあたって「住宅ローン」は「アパートローン」に借り替えておくべきです。
空室リスクを見込んで、半年分１００万程度の流動資産を用意しておかないとローンの
焦げ付きになり次の物件購入に響きます。

ゆっくりあがる見通しなら一旦貸して空き室になってからもう一度αさんが住んで売る
という手もあります。
貸した場合のキャッシュフローが年７０万程度あれば、６年貸して５００万、
３０年ローンで３５００万程度の借り入れなら残債の減も５００万
都合１０００万。課税を避けるには、まず物件をβさんに貸し、βさん名義で
転貸すれば一定程度の家賃を減額できます。βさんの所得は増えますから
できれば法人格で別に経費がたつほうがいいです。
Ｂは１月からαさんが借ります。賃貸用の資産としてＢの購入諸経費をβさんの
所得から控除できます。売りたくなったらいつでもβさんの居住を証明できるように
してから売ればいいでしょう。

[838: 匿名さん]

利上げすると言っても、わずか0.25%。今までが異常だったのだから、
ほんの少しだけ長い目で見れば大した影響はないこと。
でも、できなかったわけで。バブル発生は早まるでしょう。
はあ・・・国民が郵便貯金解約に走ればどうなるのだろう。
長期金利を大幅に上げざるを得ない。崩壊のシナリオも描ける。

[839: 匿名さん]

ただし、来年１月以降βさんはどこか別のところに住まいを持つ必要があります。

そこをごまかすと脱税になりますのでご注意を。

[840: 匿名さん]

現状、タワマン価格上昇は分かるんですが、世田谷住宅地低層物件なんかも、
値上がりしているんですか？もうすぐ入居なんですが、あわよくばすぐに
売ってしまいたいのですが。。こういうのって一応査定なんかは未入居
段階でしてもらえるものなんでしょうか。

[841: 匿名さん]

＞何より、空室リスクが怖いです。
リスクがなくて儲かる投資はこの世にないです。
１０％から１５％安いかわりに５〜6年の賃料保証のサブリースをつけることが
可能です。

＞上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？
下がり相場では、不良債権が多発してそういう担保割れ物件や競売物件
任意売却の物件を買い集めてリニューアルして売るというビジネスがあります。
下がり相場では賃料も上がらず賃貸事業をやめたい個人投資家が賃借人が
ついたまま売り出すことが多い。これをオーナーチェンジといいますが、普通は
家賃から逆算した売価で買い叩かれる。
それを買って借家人が出たあとで普通に中古マンション市場に売り出せば
儲かる。

[842: 匿名さん]

>>840
＞世田谷住宅地低層物件なんかも、値上がりしているんですか？
新築販売価格が値上がりしています。
ただし先にも書いたように、世田谷の低層マンションは２００３年時点の
底値自体が坪単価２５０万〜と高い。これが現在300万〜に上がっている。
お買いになった物件の販売時期、立地によって違います。
世田谷といっても環状8号の外側もあれば環状6号近辺まで
範囲は広い。一概にいえません。
ただし、実際の品薄感は場所によりまちまち。中古市場に売りが多い場所と
さほどでないところの差がある。

＞こういうのって一応査定なんかは未入居段階でしてもらえるものなんでしょうか。
査定だけなら自分が買ってないマンションでもやってくれます。中古を買いたいといえば
推定価格を出してきます。
ここでもできます。
http://www.m-buysell.com/index.php?action=appraise_index&t=1168247...

[843: 匿名さん]

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

[844: 匿名さん]

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

[845: 匿名さん]

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

[846: 匿名さん]

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

[847: 匿名さん]

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

[848: 匿名さん]

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

[849: 匿名さん]

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

[850: 匿名さん]

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

[851: 匿名さん]

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

[852: 匿名さん]

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

[853: 匿名さん]

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

[854: 匿名さん]

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

[855: 匿名さん]

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

[856: 匿名さん]

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

[857: 匿名さん]

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

[858: 匿名さん]

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

[859: 匿名さん]

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

[860: 匿名さん]

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

[861: 匿名さん]

↑すみません。見づらかったですね。

[862: 匿名さん]

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000