23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[763: 匿名さん]

消費税も金利も消費者の利益のためでなく国の都合で上がる。
反対したくても有効策はない。
同じメカニズムでマンション価格も上昇していく。一部の人が
買わないと叫んでも、消費者パワーが発揮されるわけではない。
人は、トイレにいきたくなるように、腹が減るように、「広く素敵な住まい」
が欲しくなる。
特に女性には営巣本能がある。この男から引き出せるものは
会社の出世でも高額な所得でも安心できる年金でもなく
３５年の住宅ローンだというくらいはとっくの昔に気付いている。

女性は見逃したチャンスにいつまでも拘泥しない。港区も中央区もだめなら
江東区、これもだめなら浦安、市川・・・あるいは川崎、横浜
男のように夢を追わない分だけ切り替えが早い。

[764: 匿名さん]

そうなると厳密な意味での資産価値とかはぶっちゃけどうでもいいわけですよね。
まさに命と引き換えのマンション貢がせると。
確かにデベもそういう価値観に合わせてマンション売ってるね。

けど、そんな打算的な女性観しか抱けない人は、
今までの人生どういうめぐり合いをしてきたんだろう。
そんな女がそばに居ていくらニコニコしてくれても、
自分だったら幸せ感じられないな。

[765: 匿名さん]

>>764
奥さんにせがまれなくてマンション買った人はよっぽどの投資家だ。
そのそも、数字に詳しい人や銀行マンは最後までマンションを買わずに
利回りのいい投資で金を増やす。
わかっていて奥さんの欲望を満たすのが本当の愛妻家だと思う。
愛は与えるものだ。

[766: 匿名さん]

持ち家買うと転勤するっていうのが昔のジンクス
今は、マンション買うと離婚するってのが結構多い
逆にマンション購入で夫婦仲がよりよくなるケースも
同じ数だけある。
住まい購入は愛情の試金石だったりする。
通勤時間が倍になる家を平気で買えという妻はやはり
思いやりにかけると思うし、マンション買って家計がきつくても
そ知らぬ顔で資金繰りできる女性は度胸が据わっている。
牛久のお父さん（過去のレス参照）だって
ひょっとしたら奥さんが悲しむから「家を売る」とはいえずに
十数年過ごしてしまったのかもしれない。
奥さんに不動産を見る目があるかどうかは資産形成上重要なことなのだ。

[767: 匿名さん]

>>765
お、だったら俺は投資家だ。せがまれなくてもマンション買ったぞ。
嫁は「まだ早い」「貯金して現金で買う」が口癖だったけど反対を押し切って豊洲に買ったぞ。
買ったのは嫁のためじゃない。嫁への愛なんてさらさら無い。

[768: 匿名]

人生いろいろ、十人十色。
何事も、決め付けはいけませんな。

[769: 匿名さん]

＞嫁への愛なんてさらさら無い。
そこまでおっしゃらなくても（；；）
資産価値ってあなたのおっしゃるのは、銀行ローンの担保価値であって
キャッシュを生まない資産は「資産」ではないという話です。

[770: 匿名さん]

近頃は男の価値観も女性化してるからね。ユニセックス？

[771: 匿名さん]

というか、どうせなら今後喧嘩の元になるだけだから豊洲人に貸して
浮いた金で新しい賃貸借りたほうがいいかも。
人生いろいろ。マンションも奥さんも終の棲家という決め付けは
不幸の元ですよ・・・と経験者が助言してみる（ぼそっ）

[772: 匿名さん]

持ち家は、金銭だけで割り切れるものではない。
金は一つの判断であって良いと思うが、それで何でも決め付けるのは何か寂しく感じるのは
私だけか・・・・
住まい購入は愛情の試金石・・　は賛同する。数字に詳しい人はそれも換算するのか聞きたい。

[773: 匿名さん]

家が愛情なんて、それこそそんな・・・・
ある意味本気でそう思えたら幸せかもしれない。

[774: 匿名さん]

嫁への愛はさらさらなくても、マンションの所有権は半分嫁のもの。
大事なマンション売って分けるハメにならぬよう、
愛あるフリ位はいたしましょう。
年金も分割になりましたしね。

[775: 匿名さん]

最近の地価値上がりでマンションを購入した人は喜ぶのは私も同じですが、
居住用で購入しているのなら余程のことが起きない限り売らないのですから
むしろ土地の価格が上昇して、固定資産税が増えるだけですね。

[776: ＞匿名]

嫁、文無しで旦那持分１００パーセント。
旦那、文無し、嫁セレブ(偽でない）で嫁持分１００パーセント。

[777: 匿名さん]

離婚で元嫁、慰謝料に持分１００パーセント。
元旦那、残りのローン支払１００パーセント。

[778: 匿名さん]

財産分与は男は弱い立場。いくら名義自分にしてても、
婚姻中に取得した場合半分は持っていかれる。
嫁が浮気でもしてりゃ別だが。
さらさら愛は無いなんていっちゃうと、最高に不利。

[779: 匿名さん]

ああ怖い。怖い。浮気やら離婚やら怖い怖い。
俺のマンションが、嫁のものになっちまうなんてありえね〜。

[780: 匿名さん]

hoge

[781: 匿名さん]

だから、毎晩愛してあげれば、マンションも奥様も永遠に貴方だけのもの。

[782: 匿名]

まじめな話に戻って、ほんとに不思議だ。みんな、大して給料上がってないのに、どうして不動産だけこんなに価格が上昇していくんだ？みんな、不思議じゃないか？やっぱり、バブルだよ。

[783: 匿名さん]

デベが買える人がいなくなるまで値上げを続けようとしているからでしょ。
ま、いくとこまでいけば下がるでしょ。
それまで静観でいんじゃねーの。

[784: 匿名さん]

一部、給料は上がってるし、稼いでいるんでしょう。
株で儲かった人もいるでしょう。金持ちは金持ちと言わないので、分かりにくいが、
二極化の、しかも金持ち層は確実に増加している。

[785: 匿名さん]

日本の金利＜マンション価格上昇率　なので借り手でも買ったほうが特。円yスなので
外資も日本で借りてマンション買います。この低金利が原因の一つでは？

[786: 匿名さん]

まあ、格差社会が浸透してるからね。
1億総中流なんて夢のまた夢。
年収800万リーマン（リーマン平均では上の方）でも、もはや買えなくなりつつありますね。

[787: 匿名さん]

そうだよね。金利がマンション価格上昇率＋賃料利回りを上回るまでは基本的に勢いよく上昇するのがセオリー。でも一旦、勢いがつくと理論値よりも上にいちゃうのが相場なんで、だいたい価格上昇率がゼロになるころには、賃料利回りが３％弱まで下がる一方、金利は６−８％ぐらいまでいってしまう。これが今のアメリカ、イギリス、オーストラリアなど日本以外の先進国の現状。日本と欧米は１８０度逆になってるので、欧米からみると日本の不動産市場は非常に香ばしく見えているのが現状。

[788: 匿名さん]

日々のフローに無理が無い範囲で、今はレバレッジを拡大させる時でしょう。
今後2年は。今年3-6月あたりに竣工する物件で、納得行くものであれば、都心・城南
はまず買いだと思いますよ。これらはまだ旧価格、新価格のあいのこのような感じです。
来年竣工するような物件は、完全に新価格または新々価格で出てくることがほぼ間違い無い。
少なくとも2-3年は、上がっていく。もし生活に異変が出れば、そのあたりに売って
様子を見れば。

[789: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格が大幅上昇　東京カンテイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070116-00000001-jsn-ind

中古が上がれば買換え需要が見込め好循環に入りますね。
今後消費税が上がれば影響の少ない中古人気もまた高まるのでは？

[790: 匿名さん]

奥さんも旦那も愛し合える人ってどのくらいいるんだろうね。
ほとんどが冷めてたり、中にはバラバラにしたり

[791: 匿名さん]

いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。平成１９年は久しぶりの緩やかな金利上昇を中で不動産価格がグイッと景気全体を引っ張り上げるパターンに入りそうですね。ようやく神奈川、千葉、埼玉の都心寄りのエリアにも暖かい風が巡ってきそうです。まだちょっと生暖かいですが。

[792: 匿名さん]

>>789
実際の取引価格ではありません。
中古売り主が勝手に付けた希望価格の統計です。

中古売り主も強気になってますからね。
希望価格は強気で出してきます。
では、買い手はそれを買うかといえば、
買い手も我が儘ですから値切ってからしか買いません。

[793: 匿名さん]

行くところまで行っても、株のように簡単には下がらないのが不動産では? 既出と思うけど、都内のマンションを普通のサラリーマンが買えなくなったら、価格が下がるのではなく、普通のサラリーマンを対象としない高級物件もしくはオフィスビルになるだけ。新規の供給が少ないから中古の売り手も皆強気。上昇トレンドなんだから、値切る余地などないよ。ほっときゃ上がるんだから。結局、金利が十分に上がるまで上昇トレンドは続くとの見方に同意。日銀は0.25%利上げするのに苦労してるんだから、当分続きそうだね。普通のサラリーマンは買えるところを急いで買った方が良いと思います。

[794: 匿名さん]

バブル当時、土地は下がる物ではないと皆思ってたけど。
崩壊後、実際には下がり続けたからね。
その経験があるから今回、上がるのが止まったら売り手は我先に売り急ぐよ。

[795: 匿名さん]

通勤時間３０分などの都心近接型マンション（湾岸タワー）などの
利点にプライベートな時間の充実というのがあったのではないか

いつもより家族と過ごす時間が毎日１時間増える。
朝は８時半までゆっくり食事をとって出かけ、
夕方７時半には帰宅している。
週末は着飾って１５分で繁華街にでられて
二人で買い物し気さくなビストロで食事をする。
ふたりですごす時間が充実する。
まさに都心居住は仲のいい夫婦のためのものという気がする。
あるいは子育て世代でも夫婦そろって子育てを楽しむ生活

自宅⇔歓楽街⇔会社
から
会社⇔自宅⇔歓楽街

都心居住は渋谷新宿池袋などの巨大ターミナル歓楽街を経ないで
帰宅できる点が居住者の生活様式を変えるように思う。
自宅のリビングが飲む酒がうまいのがタワーマンション。
旦那の帰りが遅い都心居住はなんだか淋しい。

[796: 匿名さん]

タワーマンションなら夫婦関係がうまくいくっていいたいのか。
まさにねだる妻だねぇ。

[797: 匿名さん]

怖い。こんな妻は怖いよー。

[798: 匿名さん]

ワインの売上げは２３区がダントツなのだそうだ。
川崎、横浜、都下ではビール、発泡酒、焼酎

確かに自宅の晩酌が９時１０時ではワインもないだろう。
また、テーブルの足元を子供が駆け回っていたりオムツを
とりかえながらワイングラスを傾ける余裕もない

スノッブな言い方だがワインという酒は独身者、ＤＩＮＫｓおよび熟年
カップルにこそふさわしい。
ホテルライクなタワーマンションも似たようなところがある。

[799: 匿名さん]

自宅に早く帰り続けて将来、
夫婦お互いの顔なんて見飽きた。にならなきゃいいけど。

[800: 匿名さん]

都下にはワインバーも多いし、ちょっと凝ったワインなら郊外住まいのワイン好きも
都内に買いに行くから、多いのは当たり前かと。
ただ、ホテルライクなタワーマンションの層は、おっしゃるとおりだろうね。
タワーマンションで子育てというのはあまりいい環境とは言えないし。

[801: 匿名さん]

妻の浮気のきっかけの多くは旦那の帰宅が遅いということらしい。
千葉のベッドタウンのはずれに住んでいる人妻が青山あたりに出てきて
遊んでいるのだそうだ。

仲のいい夫婦も相互に依存症のようなもので、本当にいいのかどうか
わからないが、マンションに住むと。いつも単独の行動をとる夫婦と
一緒にいる夫婦かその違いはよくわかる。

[802: 匿名さん]

確かに依存も問題あるかもね。仲悪いよりはましだろうが。
でも、住まいの場所と夫婦仲はあまり関係ないでしょ。
ばらばら殺人のように、都心に住んでいてもね。
虚栄心は身を滅ぼす。

[803: 匿名さん]

そうか、ワインで殴ったんだったね。

[804: 匿名さん]

やっぱり住まいを決めるのに、奥さんにせかされてと言う人の方が多いのかな？

[805: 匿名さん]

＞いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。
まさに同感です。一般消費者は市場全体を眺めていないので
その感覚がわからない。
実際に、今郊外を歩いてみるとここ１０年止まっていた開発が
始動しはじめたことがわかるよ。
今年は大きな節目。
ネットで御託を並べていると世の中の動きに取り残される。
ネットも現地を我が目で見るきっかけになれば役に立つ。
豊洲のスレで「あんたは最近現地に行ったか？」といわれ
行ってみてその面積の大きさに圧倒された。
レゾーナ川崎も武蔵小杉も現地はまさに大きく胎動しはじめ
ていた。
知らぬ間に横浜湾岸がすごい人気を集めていたし余勢を
買って鶴見あたりのマンションも飛ぶように売れた。
波は完璧に郊外にむかっている。

東京カンテイの沿線別中古マンション坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
これは大変参考になる。私はこれに概ね１００万／坪を
足して新築相場の推定に使っている。

[806: 匿名さん]

でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
それともバブル期の再来になるのかな。小規模でも。

[807: 匿名さん]

今の都心のマンション市場は、まさに最終日のバーゲン会場さながら
目ぼしいものはなにものこっていない。
しかしここで何かをつかんでいかないと、次のバーゲンセールの入場券は
もらえないかもしれない。

つまり、次回の都心は２００３年底値までは下がらない可能性が高い。
ここで１ＬＤＫを投資用に買っておけば、その転売益をテコに次の底値セール
で買い物ができる。
セールで残っているのは、質の悪いものばかりではない。値引率が
低いけどよいものがある。
２００３年に自宅を買って、２００５年に投資用を追加で買った人も少なくない。

さてセールが終われば次のシーズンのテーマで売出しがある。いよいよ本格的
春の郊外生活キャンペーンの始まり。
ホームドラマの舞台は新百合ヶ丘、港北ニュータウン。
今は端境期で歴史モノやオフィスもので調整しているような気がするのだが
いかがだろう。

[808: 匿名さん]

＞でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
東京カンテイの中古市場動向をみてください。

京成　北習志野は中古価格７６万で横ばい
　　　　一方押上は　１１６万で１割アップ
　　　　京成津田沼は　92でアップしているが勝田台は　55で横ばい

港北ニュータウンでは　センター南　144から156へ急上昇
田園都市線の鷺沼たまぷらーざも１２０〜１３０だがすでに安定。

「いずれも20年前後と築年数が長いにもかかわらず、平均単価が200万円台を超えた4駅の
上昇率は、20.7％で上昇率トップとなり、最高値をつけた三軒茶屋をはじめ、池尻5.5％、
駒沢大学10％、桜新町8.9％で値上がりが最も顕著な区間となった。
同10.6％の溝の口、同7.3％の梶が谷、同9％の鷺沼、同7.8％の江田などの上昇率も
総じて高かった。また、池尻、駒沢大学、宮崎台、南町田の4駅は2年値上がりが続いた。

前年同期比の下落率を見ると、築年数が10年を超えて2年連続で値下がりした高津の4％、
市が尾の10.3％、100万円を割り込んで最安値となった田奈の15.2％が目立った程度で、
ほか3駅は小幅な下落にとどまった。」
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm

＞人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
まずそのまえに、首都圏人口増加がいつおさまるか・・でしょう？
これって、出生率が減れば受験地獄がなくなる・・・っていうｙ論法と同じ。
有名ブランド大学はますます競争率が厳しくなり、競争率の低い大学はますます
学生の質が落ちて就職先がなく・・・という格差がひろがる。

[809: 匿名さん]

郊外も人気の沿線や開発で商業施設やアミューズメント施設が豊富な地区と
むかしながらの静かなベッドタウンでは人気が２分する。
今の中古単価の絶対額を築年数で修正してみれば人気度はわかる。

ちなみに、昨年１０月時点で基準点の価格が上昇したのは横浜市川崎市
浦和市、市川市などで他はまだ低迷していたはずです。
今年１０月の基準地価の公表で明暗はさらに深まるでしょう。

どゆしても今マイホームが欲しいなら都内にこだわらず「伸びる近場郊外」を
買っておくのも保証はしませんが一つの考え方でしょう。
というか私がどうこういわないでもデベさんがちゃんと売っていくでしょうけど。

[810: ＞匿名]

８０５さんの言う東京カンテイの数字は、たいして役にたちません。
というか、ああいうものは、よほど気をつけないと、百害あって一理なし、です。
数字をちょっと見ればすぐ分かるように、ある年上がっている駅もあれば急落している駅がもとか、どうみても安いはずの駅が人気の駅を逆転とか、とんでもない数字が散見されるはずです。

これは、向きや階はいうに及ばず、築年数や、駅からの距離さえ考慮せず、ただ集計しているだけだから。コンピュータ時代の鬼子と心得るべきでしょう。

[811: 匿名さん]

あすみが丘でも多摩ニュータウンでも新浦安でも広域の宅地開発は
まず、中心地を活性化して魅力を高め、中心地の周辺にそこそこの人口集積をはかる。
そのあとで、いきなり最も奥から宅地を売っていき、徐々に駅周辺へ迫ってくる
その手法でいけば、臨海部のタワーの次は、柏の葉キャンパスや鴨居、美しの杜
という話になる。どうもＭ社のシナリオばかりが目立つが実際見事なまでに順序よく
ことが起きている。すごいなぁと思う。

[812: 匿名さん]

＞８０８
人口減の現状は今年から２万人くらいずつだっけ？もう始まっているけど、
たいしたことはない。2015年くらいまではその程度。問題はそれからで、
団塊の世代の高齢化から一気に加速し始める。（2020年には60万人以上
毎年減る）
人口減も問題だけど、超高齢化のほうが深刻かも。地方のほうがより
大変だろうが、こうなってくると東京だけ例外と言うことは少なくとも
ないと思う。
つまり投資目的で買う人は、売り時が肝心か？。