23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[741: 匿名さん]

マンション自体の住み心地はともかく、
維持費管理費が目に見えて大きくなってくると、
住み替え希望とかが現実的になるでしょうね。
同時に、賃貸利回りも悪くなるから、賃貸オーナーも含め売りたい需要も出るでしょう。
実際には、そういう負の部分が本当に見えてきちゃたら有利には売れないので、
まだ惜しいくらいのうちに利益確定して住み替えていくのが重要。
逃げ遅れれば、せっかくの資金は塩漬け死に金に。

[742: 匿名さん]

維持管理費と書いたけど、実際に管理費はそれほど値上げできない。修繕積立金は普通
１５年目までには一回目の大規模修繕で使い尽くされ、場合によっては一戸当たり５０万〜
１５０万の追加徴収かあるいは管理組合がローンを組んで管理費値上げで支払う。
２５年目までにまた大規模修繕があるがこれを避けて売る人が多い。

内装は、１０年で薄汚れくる。クロスの張替えは安いのでみんあ行うが床は張り替えない。
１５年で、ワックスがけを怠った床やウレタンを塗った床は目地に水がしみたりはがれたり
する。湯沸かし器、クーラーが取替え、キッチンも２０年でずいぶんやつれた姿に変わる。
２０年過ぎて水回り全部をやり変えて１〜２年住んで売る人が多い。

賃貸に出すにも、売るにも自分でリフォームしてからが鉄則。
そこで、日ごろから安い腕のいい内装屋やハウスクリーニングの業者と顔見知り
になっておくのが賃貸管理を安くあげるうえで大切なこと。

[743: 匿名さん]

>>741
賃貸事業はキャッシュフローさえ健全ならマンション価格の値上がりに左右されない。
賃料とマンション価格の変動には普通２年以上のタイムラグがある。
２年というのは賃貸の契約期間。さらに５年前後のサブリース期間があって
賃料相場は地価を機敏に反映しない。
だから、いきなり賃貸に出さずにみんな自己使用にして２年程度様子を見ている。
安い家賃で貸すと相場があがった時点で店子が出て行かない。
日本の民法では継続家賃はあげられない。
家賃相場上がってくるなら賃貸にして長期に稼ぐ。
気の短い人は、高値の家賃で募集しながら高値で売りに出す。

[744: 匿名さん]

要約すると、あと８年くらいは高値が続く。
税制が過去と違うからバブル期の商業地のような値上がりはないが
都心部の賃料上昇、保有から賃借への流れができることで賃貸市場が
５年ほどは隆盛を極めるだろう。
２００４年秋から都心のコンパクトマンションが潤沢にあり値段もさほど
高騰していない。投資物件の取得には絶好のチャンスということになる。

そのなかで、１９９７年以降取得した人（当時４０歳前後子供小学生）が
夫婦二人になって都心より駅近に住み替える「駅前回帰」がはじまる。
また１９８２年以降の築２５年超の都心物件のリフォームは耐震的にも
有利で人気になる。中古市場が活発化することで住み替えの城南高額
マンションが売れる。
１０年先にはおそらく２３区の大型新築物件はほとんどなくなっている。
公務員宿舎、都営住宅、公団住宅の余剰容積活用程度しか物件がない。

[745: 匿名さん]

それはないね。
世田谷は敷地の広い一戸建てを何軒かまとめてマンションに立て替えてる。
まだまだマンションは出てくるよ。

[746: 匿名さん]

都心はまだまだ再開発されたい。
古びた家が多すぎるので。

[747: 匿名さん]

>>740
高く売れるのなら、自宅でも売る。
躊躇してたら、金儲けはできません。

[748: 匿名さん]

「大型新築物件」が無くなると申し上げたつもり。
大型物件の定義が必要でしたね。広い一戸建てを何軒かまとめる作業を
普通は「地上げ」もう少し範囲が広いと「再開発」といいます。
敷地が３００坪程度でも容積率が２００％では大型といいません。

[749: 匿名さん]

>>745
世田谷なんて都心じゃない。そんな僻地住みたくないよ
１回地図見てみたら？

[750: 匿名さん]

利上げや消費税アップは関係ないの？

[751: 匿名さん]

確かに世田谷は都心とは言えない
人気があるけど

[752: 匿名さん]

世田谷といっても、代沢、駒沢、池尻あたりは都心？違う？

[753: 匿名さん]

池尻や三茶は九段や半蔵門よりは人気あるよね

[754: 匿名さん]

池尻と三茶のみ認める
それ以外は川口、川崎、浦安と同じようなもの

[755: 匿名さん]

三茶より代沢でしょう

[756: 匿名さん]

世田谷は人気はあっても、細い迷路みたいな小道に住宅が密集してたりする。

[757: 匿名さん]

＞利上げや消費税アップは関係ないの？
消費税導入の1989年４月はバブルの真っ最中。
土地には非課税で地価高騰にさしたる影響なし。
税率引き上げを橋本内閣が決行した１９９７年４月。
バブル崩壊後なべ底だった景気はさらに悪化して
異常な不景気の引き金になった。
１９９６年は、駆け込み需要と底値期待でマンションブーム。
しかしその後も地価は下落バブル期に貯蓄に励んだ
４０代は先に買った５０代と並んで大幅な含み損を抱えた。
これ以降、マンションは買った瞬間２割下がる「逆土地神話」
が広まった。

利上げも消費税も買い煽りに使われるだけで、マンション価格の
下落要因にはならない。
不動産の価格は野菜やパソコンの価格とは違う。
地価が上がり始めれば売り手が強気になり買い手は
まるで引き潮にさらわれて買わずにいたらどんどん郊外に
引きずりこまれる恐怖感にさいなまれる。

東京カンテイが金利が１％上がると買える物件の駅がふたつ遠のく
というような資料を出していたが、価格上昇要因が出たら売り物は
郊外に移るだけ。

そんな田舎は買わないと威張っていられるのは２年くらいで、
気が付けばどこも買えない自分がいる。
俺が買わないから市場は下がる。子供が減るからマンションは売れない。
そういう稚拙な論理を振り回しているうちに周囲の家賃もあがって
今の賃貸を出たら住む場所がどこにもなくなる。
それが「インフレ」ということ。

[758: 匿名さん]

世田谷も細い路地あるね。文京区にも狭い路地が多い。
郊外の新興住宅街のようにしっかり開発せんと。

[759: 匿名さん]

確かに、代沢にせよ、三茶にせよ、池尻にせよ、そのあたりでも買える
限界が来てますよね。普通のサラリーマンにとっては。
2年後は武蔵小杉を検討して、高いなーとか言っていると寂しい限り。

[760: 匿名さん]

最近は新浦安が最も人気が高いけど今後は高くなるのかな。

[761: 匿名さん]

最もっていうのは言いすぎでは。。

[762: 匿名さん]

交通は不便でも、ネズミ様の御利益で人気の新浦安。

[763: 匿名さん]

消費税も金利も消費者の利益のためでなく国の都合で上がる。
反対したくても有効策はない。
同じメカニズムでマンション価格も上昇していく。一部の人が
買わないと叫んでも、消費者パワーが発揮されるわけではない。
人は、トイレにいきたくなるように、腹が減るように、「広く素敵な住まい」
が欲しくなる。
特に女性には営巣本能がある。この男から引き出せるものは
会社の出世でも高額な所得でも安心できる年金でもなく
３５年の住宅ローンだというくらいはとっくの昔に気付いている。

女性は見逃したチャンスにいつまでも拘泥しない。港区も中央区もだめなら
江東区、これもだめなら浦安、市川・・・あるいは川崎、横浜
男のように夢を追わない分だけ切り替えが早い。

[764: 匿名さん]

そうなると厳密な意味での資産価値とかはぶっちゃけどうでもいいわけですよね。
まさに命と引き換えのマンション貢がせると。
確かにデベもそういう価値観に合わせてマンション売ってるね。

けど、そんな打算的な女性観しか抱けない人は、
今までの人生どういうめぐり合いをしてきたんだろう。
そんな女がそばに居ていくらニコニコしてくれても、
自分だったら幸せ感じられないな。

[765: 匿名さん]

>>764
奥さんにせがまれなくてマンション買った人はよっぽどの投資家だ。
そのそも、数字に詳しい人や銀行マンは最後までマンションを買わずに
利回りのいい投資で金を増やす。
わかっていて奥さんの欲望を満たすのが本当の愛妻家だと思う。
愛は与えるものだ。

[766: 匿名さん]

持ち家買うと転勤するっていうのが昔のジンクス
今は、マンション買うと離婚するってのが結構多い
逆にマンション購入で夫婦仲がよりよくなるケースも
同じ数だけある。
住まい購入は愛情の試金石だったりする。
通勤時間が倍になる家を平気で買えという妻はやはり
思いやりにかけると思うし、マンション買って家計がきつくても
そ知らぬ顔で資金繰りできる女性は度胸が据わっている。
牛久のお父さん（過去のレス参照）だって
ひょっとしたら奥さんが悲しむから「家を売る」とはいえずに
十数年過ごしてしまったのかもしれない。
奥さんに不動産を見る目があるかどうかは資産形成上重要なことなのだ。

[767: 匿名さん]

>>765
お、だったら俺は投資家だ。せがまれなくてもマンション買ったぞ。
嫁は「まだ早い」「貯金して現金で買う」が口癖だったけど反対を押し切って豊洲に買ったぞ。
買ったのは嫁のためじゃない。嫁への愛なんてさらさら無い。

[768: 匿名]

人生いろいろ、十人十色。
何事も、決め付けはいけませんな。

[769: 匿名さん]

＞嫁への愛なんてさらさら無い。
そこまでおっしゃらなくても（；；）
資産価値ってあなたのおっしゃるのは、銀行ローンの担保価値であって
キャッシュを生まない資産は「資産」ではないという話です。

[770: 匿名さん]

近頃は男の価値観も女性化してるからね。ユニセックス？

[771: 匿名さん]

というか、どうせなら今後喧嘩の元になるだけだから豊洲人に貸して
浮いた金で新しい賃貸借りたほうがいいかも。
人生いろいろ。マンションも奥さんも終の棲家という決め付けは
不幸の元ですよ・・・と経験者が助言してみる（ぼそっ）

[772: 匿名さん]

持ち家は、金銭だけで割り切れるものではない。
金は一つの判断であって良いと思うが、それで何でも決め付けるのは何か寂しく感じるのは
私だけか・・・・
住まい購入は愛情の試金石・・　は賛同する。数字に詳しい人はそれも換算するのか聞きたい。

[773: 匿名さん]

家が愛情なんて、それこそそんな・・・・
ある意味本気でそう思えたら幸せかもしれない。

[774: 匿名さん]

嫁への愛はさらさらなくても、マンションの所有権は半分嫁のもの。
大事なマンション売って分けるハメにならぬよう、
愛あるフリ位はいたしましょう。
年金も分割になりましたしね。

[775: 匿名さん]

最近の地価値上がりでマンションを購入した人は喜ぶのは私も同じですが、
居住用で購入しているのなら余程のことが起きない限り売らないのですから
むしろ土地の価格が上昇して、固定資産税が増えるだけですね。

[776: ＞匿名]

嫁、文無しで旦那持分１００パーセント。
旦那、文無し、嫁セレブ(偽でない）で嫁持分１００パーセント。

[777: 匿名さん]

離婚で元嫁、慰謝料に持分１００パーセント。
元旦那、残りのローン支払１００パーセント。

[778: 匿名さん]

財産分与は男は弱い立場。いくら名義自分にしてても、
婚姻中に取得した場合半分は持っていかれる。
嫁が浮気でもしてりゃ別だが。
さらさら愛は無いなんていっちゃうと、最高に不利。

[779: 匿名さん]

ああ怖い。怖い。浮気やら離婚やら怖い怖い。
俺のマンションが、嫁のものになっちまうなんてありえね〜。

[780: 匿名さん]

hoge

[781: 匿名さん]

だから、毎晩愛してあげれば、マンションも奥様も永遠に貴方だけのもの。

[782: 匿名]

まじめな話に戻って、ほんとに不思議だ。みんな、大して給料上がってないのに、どうして不動産だけこんなに価格が上昇していくんだ？みんな、不思議じゃないか？やっぱり、バブルだよ。

[783: 匿名さん]

デベが買える人がいなくなるまで値上げを続けようとしているからでしょ。
ま、いくとこまでいけば下がるでしょ。
それまで静観でいんじゃねーの。

[784: 匿名さん]

一部、給料は上がってるし、稼いでいるんでしょう。
株で儲かった人もいるでしょう。金持ちは金持ちと言わないので、分かりにくいが、
二極化の、しかも金持ち層は確実に増加している。

[785: 匿名さん]

日本の金利＜マンション価格上昇率　なので借り手でも買ったほうが特。円yスなので
外資も日本で借りてマンション買います。この低金利が原因の一つでは？

[786: 匿名さん]

まあ、格差社会が浸透してるからね。
1億総中流なんて夢のまた夢。
年収800万リーマン（リーマン平均では上の方）でも、もはや買えなくなりつつありますね。

[787: 匿名さん]

そうだよね。金利がマンション価格上昇率＋賃料利回りを上回るまでは基本的に勢いよく上昇するのがセオリー。でも一旦、勢いがつくと理論値よりも上にいちゃうのが相場なんで、だいたい価格上昇率がゼロになるころには、賃料利回りが３％弱まで下がる一方、金利は６−８％ぐらいまでいってしまう。これが今のアメリカ、イギリス、オーストラリアなど日本以外の先進国の現状。日本と欧米は１８０度逆になってるので、欧米からみると日本の不動産市場は非常に香ばしく見えているのが現状。

[788: 匿名さん]

日々のフローに無理が無い範囲で、今はレバレッジを拡大させる時でしょう。
今後2年は。今年3-6月あたりに竣工する物件で、納得行くものであれば、都心・城南
はまず買いだと思いますよ。これらはまだ旧価格、新価格のあいのこのような感じです。
来年竣工するような物件は、完全に新価格または新々価格で出てくることがほぼ間違い無い。
少なくとも2-3年は、上がっていく。もし生活に異変が出れば、そのあたりに売って
様子を見れば。

[789: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格が大幅上昇　東京カンテイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070116-00000001-jsn-ind

中古が上がれば買換え需要が見込め好循環に入りますね。
今後消費税が上がれば影響の少ない中古人気もまた高まるのでは？

[790: 匿名さん]

奥さんも旦那も愛し合える人ってどのくらいいるんだろうね。
ほとんどが冷めてたり、中にはバラバラにしたり