23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[741: 匿名さん]

マンション自体の住み心地はともかく、
維持費管理費が目に見えて大きくなってくると、
住み替え希望とかが現実的になるでしょうね。
同時に、賃貸利回りも悪くなるから、賃貸オーナーも含め売りたい需要も出るでしょう。
実際には、そういう負の部分が本当に見えてきちゃたら有利には売れないので、
まだ惜しいくらいのうちに利益確定して住み替えていくのが重要。
逃げ遅れれば、せっかくの資金は塩漬け死に金に。

[742: 匿名さん]

維持管理費と書いたけど、実際に管理費はそれほど値上げできない。修繕積立金は普通
１５年目までには一回目の大規模修繕で使い尽くされ、場合によっては一戸当たり５０万〜
１５０万の追加徴収かあるいは管理組合がローンを組んで管理費値上げで支払う。
２５年目までにまた大規模修繕があるがこれを避けて売る人が多い。

内装は、１０年で薄汚れくる。クロスの張替えは安いのでみんあ行うが床は張り替えない。
１５年で、ワックスがけを怠った床やウレタンを塗った床は目地に水がしみたりはがれたり
する。湯沸かし器、クーラーが取替え、キッチンも２０年でずいぶんやつれた姿に変わる。
２０年過ぎて水回り全部をやり変えて１〜２年住んで売る人が多い。

賃貸に出すにも、売るにも自分でリフォームしてからが鉄則。
そこで、日ごろから安い腕のいい内装屋やハウスクリーニングの業者と顔見知り
になっておくのが賃貸管理を安くあげるうえで大切なこと。

[743: 匿名さん]

>>741
賃貸事業はキャッシュフローさえ健全ならマンション価格の値上がりに左右されない。
賃料とマンション価格の変動には普通２年以上のタイムラグがある。
２年というのは賃貸の契約期間。さらに５年前後のサブリース期間があって
賃料相場は地価を機敏に反映しない。
だから、いきなり賃貸に出さずにみんな自己使用にして２年程度様子を見ている。
安い家賃で貸すと相場があがった時点で店子が出て行かない。
日本の民法では継続家賃はあげられない。
家賃相場上がってくるなら賃貸にして長期に稼ぐ。
気の短い人は、高値の家賃で募集しながら高値で売りに出す。

[744: 匿名さん]

要約すると、あと８年くらいは高値が続く。
税制が過去と違うからバブル期の商業地のような値上がりはないが
都心部の賃料上昇、保有から賃借への流れができることで賃貸市場が
５年ほどは隆盛を極めるだろう。
２００４年秋から都心のコンパクトマンションが潤沢にあり値段もさほど
高騰していない。投資物件の取得には絶好のチャンスということになる。

そのなかで、１９９７年以降取得した人（当時４０歳前後子供小学生）が
夫婦二人になって都心より駅近に住み替える「駅前回帰」がはじまる。
また１９８２年以降の築２５年超の都心物件のリフォームは耐震的にも
有利で人気になる。中古市場が活発化することで住み替えの城南高額
マンションが売れる。
１０年先にはおそらく２３区の大型新築物件はほとんどなくなっている。
公務員宿舎、都営住宅、公団住宅の余剰容積活用程度しか物件がない。

[745: 匿名さん]

それはないね。
世田谷は敷地の広い一戸建てを何軒かまとめてマンションに立て替えてる。
まだまだマンションは出てくるよ。

[746: 匿名さん]

都心はまだまだ再開発されたい。
古びた家が多すぎるので。

[747: 匿名さん]

>>740
高く売れるのなら、自宅でも売る。
躊躇してたら、金儲けはできません。

[748: 匿名さん]

「大型新築物件」が無くなると申し上げたつもり。
大型物件の定義が必要でしたね。広い一戸建てを何軒かまとめる作業を
普通は「地上げ」もう少し範囲が広いと「再開発」といいます。
敷地が３００坪程度でも容積率が２００％では大型といいません。

[749: 匿名さん]

>>745
世田谷なんて都心じゃない。そんな僻地住みたくないよ
１回地図見てみたら？

[750: 匿名さん]

利上げや消費税アップは関係ないの？

[751: 匿名さん]

確かに世田谷は都心とは言えない
人気があるけど

[752: 匿名さん]

世田谷といっても、代沢、駒沢、池尻あたりは都心？違う？

[753: 匿名さん]

池尻や三茶は九段や半蔵門よりは人気あるよね

[754: 匿名さん]

池尻と三茶のみ認める
それ以外は川口、川崎、浦安と同じようなもの

[755: 匿名さん]

三茶より代沢でしょう

[756: 匿名さん]

世田谷は人気はあっても、細い迷路みたいな小道に住宅が密集してたりする。

[757: 匿名さん]

＞利上げや消費税アップは関係ないの？
消費税導入の1989年４月はバブルの真っ最中。
土地には非課税で地価高騰にさしたる影響なし。
税率引き上げを橋本内閣が決行した１９９７年４月。
バブル崩壊後なべ底だった景気はさらに悪化して
異常な不景気の引き金になった。
１９９６年は、駆け込み需要と底値期待でマンションブーム。
しかしその後も地価は下落バブル期に貯蓄に励んだ
４０代は先に買った５０代と並んで大幅な含み損を抱えた。
これ以降、マンションは買った瞬間２割下がる「逆土地神話」
が広まった。

利上げも消費税も買い煽りに使われるだけで、マンション価格の
下落要因にはならない。
不動産の価格は野菜やパソコンの価格とは違う。
地価が上がり始めれば売り手が強気になり買い手は
まるで引き潮にさらわれて買わずにいたらどんどん郊外に
引きずりこまれる恐怖感にさいなまれる。

東京カンテイが金利が１％上がると買える物件の駅がふたつ遠のく
というような資料を出していたが、価格上昇要因が出たら売り物は
郊外に移るだけ。

そんな田舎は買わないと威張っていられるのは２年くらいで、
気が付けばどこも買えない自分がいる。
俺が買わないから市場は下がる。子供が減るからマンションは売れない。
そういう稚拙な論理を振り回しているうちに周囲の家賃もあがって
今の賃貸を出たら住む場所がどこにもなくなる。
それが「インフレ」ということ。

[758: 匿名さん]

世田谷も細い路地あるね。文京区にも狭い路地が多い。
郊外の新興住宅街のようにしっかり開発せんと。

[759: 匿名さん]

確かに、代沢にせよ、三茶にせよ、池尻にせよ、そのあたりでも買える
限界が来てますよね。普通のサラリーマンにとっては。
2年後は武蔵小杉を検討して、高いなーとか言っていると寂しい限り。

[760: 匿名さん]

最近は新浦安が最も人気が高いけど今後は高くなるのかな。