23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[663: 匿名さん]

なぜに高校の同期に聞けと？？　普通じゃないアドバイスだねＷ

[664: 匿名さん]

地価が下落しつつあるとマンションデベロッパーは供給を止められなくて
売れ残って１割引、２割引という事態は過去にもあった。
地価が上がっていく場合まず供給が減る。土地が仕入れられない。
販売坪単価が２９０超えたあたりから業者は一般ファミリーをあきらめる。
コンパクトマンションに向かう。
もともと昔から都心には２ＤＫか億ションしかなかったはずだ。
仕入れる土地が高くなれば、１ＬＤＫの狭さにも限度がある。
月坪１．４万以上に上げられる立地も限られる。
そうなれば、もっと安い土地でビジネスしようという話になる。
中古市場が高騰するかもしれないが供給のないところに「下落」はない。

とはいえ、おそらくいずこも場所ごとにピークの価格というのは決まっているのだ。
田園都市線急行停車駅は、沿線のバス便の一戸建てに２０年住んだ人が
住み替える場合買える価格が上限。
今後の晴海も豊洲も世田谷の築２０年マンションや親と同居した古屋を売って
住み替える人が買える価格で出てくる。ちゃんと城南の価格を踏まえて
平気で２６０万〜３００万の坪単価を出してくる。

「えーい、さがれさがれ。いつまで一次取得者（はじめてマンション買う人）だけが
お客面していれられると思っているんだ？
そもそもみなさん二次取得（買換え）でお買いになる方々ばかりだぞ。」
それが今後の市場なんじゃないのかな？とにかく一次取得の人は目ぼしい
中古物件を買って、２８０万クラスが円滑に売れる手助けをしてほしいというのが
業界の本音なのでは？

[665: 匿名さん]

築20年のバス便一戸建てや、築20年のマンションを、それなりの価格で買う
（買おうという意欲がある）、一次取得者ってどれくらいいるんだろう？
若い人ってことだよね？　中古でもそんなに古いものって、やだーって
世代じゃない？

[666: 匿名さん]

663>660さんは「俺の高校は医学部に進学する秀才のいる進学校だ」と暗に言ってるのかもよ。
実際に地方の国公立医学部も東大の理一程度の難易度はあり、日大や昭和大クラスの私立医大も
早慶の理工をこえているようだから。

[667: 匿名さん]

世田谷にそれなりの家があるのに、わざわざ埋立地に引っ越すか？
小さめのマンションを東京にキープして、田舎に引っ込む人はたくさんいると思うが。

[668: 匿名さん]

＞６７７
確かに。
＞６６６
そうとしか考えられないけど、普通は人にそんな確かめ方を勧めるもんじゃないと思う。

[669: 匿名さん]

>>667
オヤジが＊＊ば遺産相続というものがある。一戸建ても処分しなくては分けられん。
家を売る理由はいっぱいあるのだよ。
世田谷の一戸建てとかも５０坪の敷地にめいっぱい建っているようなものは
「それなりの家」とは呼べない。地震になれば周囲は火の海だ。

[670: 匿名さん]

※※死去です。

[671: 匿名さん]

中古よりも新築にあこがれる人たちの方が、遥かに多い。
かと言って、高過ぎる物件は買えない。
結局、郊外の新築物件に流れるしかないか。あるいは人口減を待つか。
需要のないところに「上昇」はないから。

[672: 匿名さん]

>>669

にじしゅとくしゃって話じゃなかったけ？

[673: 匿名さん]

オヤジが死ぬのは息子が４０代以上が多い
オヤジが死んでも母親が残る
母親がひとりでマンションに引っ越せば二次取得
母親と長男夫婦が同居しても新しい家は二次取得
遺産が入って住みかえる長女夫婦も二次取得

[674: 匿名さん]

５０代で６０代でマンション買える人がいるか？だって
冗談いっちゃいけない。

昔からおじいちゃんが死んだら一戸建てを処分して娘の
ちかくにマンション住まいというのは都市生活の常道。
地価が下がり続けたから無理だった買換えもやっとできるところ
まで回復した。一戸建ての家など母親一人で住んでいたら物騒だ。
ガスの消し忘れも心配だからこの際オール電化のマンションに越した
ほうがいいという話になる。

地価下落が沈静した１９９５年から２００２年でも２３区地価が４％〜５％毎年下落してきた
この間坪単価は３００万だった地点が７５％下がって２２５万になった。
だから一次取得者でも手に入るようになっただけで、あきらかに１９９９年までは
５０代が購入者の中心だったはずだ。
年　　　坪単価（万円／坪）

1995 300
1996 288
1997 276
1998 265
1999 255
2000 245
2001 235
2002 225

[675: 匿名さん]

２３区のマンション価格がいつごろ下がる？って設問自体が
団塊ジュニア特有の身勝手さの現われかな。

過去下がり続けて迷惑したのはデベだけじゃなく買った人全員。
自分たちが買えたから上がれというのも身勝手だけど、
俺はまだ買ってないから下がれというのはもっと迷惑な話。
過去１５年下がり続けたから今後も下がって当然。需要がなくなれば
下がる。なんていうのは「逆土地神話」
つまり地価は需給できまらず投機的な期待を常にはらんでいるという事実を
無視したがっている。
マンション価格はあれだけ需要が続いた１０年間なぜ上がらなかった？

人口が減っても都心の一極集中が加速するというのは新聞記事にも
なった。
百歩譲って、１５年、２０年先子供の数が減ったとしても、古びたマンション
を売って新しいマンションを買う需要が今の「団塊ジュニア」のなかから
起こる。幸い皆さん安値買いで買っている。転売しても利益は十分。
そこで中古タワーマンションを買う人は誰？って話になるけど都心に
住みたくても物件が枯渇していれば中古をリニューアルして住む。

[676: 匿名さん]

中古タワーマンションは枯渇しないでしょう。
作り続けている以上、２０年後は中古タワマンだらけですよ。利益でるかな？

[677: 匿名さん]

676>物件による、高いものはより高くなるでしょう。

[678: 匿名さん]

でもさ、人口減が確実で、４０％は65歳オーバーの未来が見えてて、
そんなに上がり続けることあるかな？　いずれは下がるということが分かっている
のが、あのバブルで上がり続けた時代と違う気がする。

[679: 匿名さん]

678に同感、将来はマンションよりもセキュリティ完備した一戸建てが人気になる可能性もあるし。

[680: 匿名]

羹に懲りて膾を吹く、の失敗を犯そうとしている人が多すぎるのでは。
バブルのピーク時は広尾ガーデンヒルズが１㎡１０００万円を突破した。
いまは六本木ヒルズ等でも１㎡３００万円程度。
おまけに金利も史上最低水準にはりついたまま。

何よりいまちょっと割安なマンションを買うと、資金さえ用意できれば、次のような、ありえないような事態が起きる。
１００パーセントローンで買い、賃貸に出す。
するとローン、管理費、修繕積立金をはらっても、お釣りが来る。
金利、何年ローンにするか等で多少違うが、
５０００万円の物件とする。
ローンの年返済額は２２５万円。管理費・修繕積立金が年間２５万円。
一方家賃収入は２２．５万円×１２で２７０万円
つまり差し引き＋２０万円。
（固定資産税まで考慮すると、ほぼとんとん）。

２０年後とか２５年後、残債ゼロになったところで売ると、どうなるか？
こんな老朽マンション、だれが買う？と思っている人が多いようだが、さにあらず。
広尾ガーデンヒルズ以上にりっぱな現在の高級タワマンなら、経年減価分は年３％程度か。
それよりなにより坪単価の高い物件なら、価格のうち土地の持ち分分が８割にもなるから、経年による減価は、非常にちいさいのだ！！

よって今から人口減で下がるなどと心配するのは。早すぎる。
都心の人口減をこそ、考えよ。

[681: 匿名]

６８０の続き

売ると悪くて３０００万円、うまくいくと５０００万円以上で売れる。
元金ゼロで、これだけの利益が出たということ。
もちろん、値上がり状況等では５年ごとかにうってもいいし、自己資金として２０パーセントとか出してもいい訳で上記の計算は、話を分かりやすくするためのものとお考えください。

[682: 匿名さん]

日本の人口、まして都心の人口が減少するから価格が下がるというのは、
短絡的です。日本は否応なしに中期的（１０年くらい先）に将来、移民を
受け入れざるを得ません。そうすると治安は悪くなり、各地でトラブルも
生じますが、米国のように活力も生まれます。
人口が下げどまりし、都心や東京の人口が増加すれば、マンハッタンのよう
にマンションはオフィスビルの価格は上がります。東京は高い高いと言われ
いますが昨今の円安などで都心の賃料は香港やシンガポールと同等、まして
ＮＹ、ロンドン、パリに比較して格安です。
世界の不動産リートやファンドが放っておかず、買いをいれるはずです。

[683: 匿名]

都心の人口減をこそ、考えよ。

すまん。もちろん人口「増」です！

[684: 匿名さん]

世界の人々が、移民が、東京に住むインセンティブって何でしょう？
英語圏でもなく、金融の中心でもなく、生活費も高く、資源もなく、
市場規模も縮小する国にエグゼクティブが集まるとは思えませんが。

[685: 匿名さん]

土地は絶対下がらない、という神話が裏切られた事実、
土地も下がることがあるという事実、これが一番大きい。
前回バブルはこの神話があって初めて起こりえたもの。

[686: 匿名さん]

日本はそうだなー、環境・治安で勝負。もう駄目？
一応金融No3、生活費は安いですよもはや。
自分の国をそう蔑んでどうする！！と言いながらやや不安。

[687: 匿名さん]

つーか、やっぱり日本が世界で生き抜くには、超高齢化を防がないと。
でも、みんな子供生まないね・・・

[688: 匿名さん]

１．住む家の取引にはマクロ的な人口減のことなんか考えない
２．人口が減るといっても数十年スパンの話で、貧富の差が開くスピードの方が数十倍速い
３．銀行金利の方が賃貸利回りより依然、はるかに低い
以上３点からして、もうちょっとたてば、また不動産価格は下がるという妄想は夢に終わることになる。

[689: 匿名さん]

都心が人口増えたらますます不便になることに気がついてないのだろうか。
経済を考える時は1億人の行動を考えるべし。10万人の市場でマクロを考えてもどうしようもない。

土地は流動性が極めて低い財で投機的な利用も多いので
価格はきわめてファンダメンタルから乖離する場合がある。
なので損得が出る。ババ抜きになる。

[690: 匿名]

＞６８４さん

それは賃金が高いからにきまってます。
現実に研修目的にうけいれ、低賃金で働かせていた事実が、あきらかになり、問題になっています。
またフィリピンから、看護婦受け入れも始まっています。低賃金、過酷労働に、日本人で看護婦のなり手が減少しているのです。

これがいい、悪いは別にして、こうした低賃金移民受け入れはヨーロッパ各国で、かなり前からおこなわれ、高成長の一因になっているのです。
先進各国は、大半の国が出生率２強（人口現にならない水準、正確には２．１強だったかと思いますが）を割っています。日本の現在の出生率はとびはねて低くはありません。たしか韓国よりうえです。
ヨーロッパ各国は低成長の成熟国家だったはずが、近年、比較的高成長、人口増なのは、この移民による所大です。ジダンもサルコジ（仏大統領候補）も移民移民の子。

[691: 匿名さん]

東京に移民が住むインセンティブは給与が高い、世界一安全、大気汚染など環境
も断然アジア一番そして英語圏でないからこそ、英語が武器になるなではないで
しょうか。特に高齢者介護などフィリピン辺りから多くの人たちが押し寄せそう
です。介護などは片言の英語でけっこう通じますよ。治安は確実に悪くなります
が、活力も生まれます。そうすることによって人口減が下げ止まり、日本や東京
の良さが見直されるのです。規制の多い日本ですが、このままでは行かないことに
気づき、規制を更に緩和し、１０年後にはもっとインターナショナルな日本に
なっていると期待も込めて思います。

[692: 匿名さん]

移民が多い欧州は失業率も高い。
日本の倍の失業率１０％

経済規模は人口と生産性で決まるが
一人当たりの豊かさは生産性だけで決まる。
人が増えることが最重要なのではなくどう福祉を負担するかが重要。

[693: 匿名さん]

ちょっと気になるのは、日本がアジアの中で一番の地位が揺らいできているってこと。
最近テレビなどでも扱われるようになってきたけど、電気製品などの人気が落ちている。
今後の需要の大幅な増加が見込まれる中国などの電気店でも、日本製品が隅にやられて
いる状態・・・。
例えば、日本語を勉強するアジア学生の数が、ぐんと減っているのが顕著。
どうしてこうなっちゃったんだろうね？

[694: 匿名さん]

＞６９３さんが指摘してるとおり。
日本がアジアで一番なものってあるのでしょうか、昔ならともかく、今はほとんどない気もするが。
家電メーカーでは指摘のとおり、売り上げ、利益率、時価総額の高さは韓国のサムソンに及ぶような企業は日本には皆無。
自動車ではそのうち中国に抜かれるのは、人口からいえば当然。中国はコスト面からすると日本車を買わないであろう。アメリカの状態を置き換えれば推測できる。
学力やコンピュータ技術者はインドに抜かれる。

まさか東京の地価がアジアで一番だというギャグになってしまうのか。

[695: 匿名さん]

そう、サムソンのほうがデザインもかっこいいとかいうんだよね。
携帯もノキアのほうがいいと。
デザインが売りのＳＯＮＹも地に落ちてしまった。
でも、本当にいつの間にこうなったんだろう？？

[696: 匿名さん]

ソ連・中国が実質資本主義に転向したことで、
日本はアジアを赤化から護る防共の盾という役割を失った。
もう、欧米各国にとって特別に手厚く保護すべき国でも、
競争を手加減すべき国でもなくなった。
虎が＊＊ば次は狗が煮られる理。

資源や国土を考えて、日本が世界のトップ集団に居続けるのは不可能でしょう。
かつて世界を二分したスペインやポルトガルのような感じに落ち着くのではないでしょうか。
もっとも、マドリッドは現在地価バブルで、100平米6000万位にはなっているようですが。

[697: 匿名さん]

私はそこまで悲観論者では無い。中国は、労働者を徹底的に叩いて使っているだけ。
それでも人件費は急騰中。韓国もウォン高、人件費高騰が課題。
日本の技術力は一番。日本企業の工場も、海外から日本に戻りつつある。
中国は労務管理もっときっちりしないと、絶対足元をすくわれる。
日本、頑張れ！ということで、マンション価格は下がりません！
最後の一文は自信ありません。

[698: 匿名さん]

家族の中で長男だけが私立の医学部に入学し、それ以外の兄弟姉妹９人が中卒で繊維工場や農作業のバイトで働き始めた１２人家族ややたらと敷地の広い石油の出る庭をもつ大資産家の家に生まれた一人息子の家庭が、一瞬よく見えるがその後、どうなるか。最近の事件も参考にしながらよーく考えてみましょう。答え：やっぱ不動産は東京でオッケー。

[699: 匿名さん]

今は我慢時です。
購入できる人でもお金をためる時期です。

[700: 匿名さん]

渋谷2キロ圏内住居地域、南向き坪350の新築は今でも買いでしょうか？

[701: 匿名さん]

アメリカだって、車にしろ家電にしろ、
なんでMADE IN JAPANごときに敗れることがあろうかと思っていたわけですよ。
モノづくりや単純労働は低賃金で追いかける方が有利。
日本も追う側から追われる側になっただけのこと。

今こそ政治家はこういう経済の発展段階を踏まえて、
知財や権利、金融・情報技術など、
モノに依拠しない超付加価値産業の振興へ、大きく舵を切らなきゃいけないんだけど、
支持層の産業界がいまだに旧態依然なので及び腰。
ドメスティック土建屋の耐震偽装はうやむやに、振興のライブドアは徹底糾弾。
これでは日本は新たなステップへ進んでいけない。

[702: 匿名さん]

中国はもちろん危うい国だけど、日本は先を見たときに、若者、特に理系の若者の減少が
やはり気になるな。プログラマーはこのままだと著しく減少するのは目に見えている。

[703: 匿名さん]

今は勝負時です。
目一杯ローンを借りて、納得の物件に投資する時期です。

[704: 匿名さん]

という気もしてきます。諏訪山、花房山あたりの新築、驚愕の高価格
となりそうな予感。今築20年の賃貸で、家賃ずうっと下げてきた
のに、もう下がりませんと言われてしまった。。何調子に乗ってんだー
と思うが、回りはどんどん家賃上がっているし、何も言えん。。。

[705: 匿名さん]

金利は長期的には上がらざるを得ない。高齢者世帯が増えれば、これまで貯蓄していた世帯も、その貯蓄を取り崩す側に回る。低金利を支えた前提である、家計の高い貯蓄率はすでに消滅しつつある。地価下落がこの10年ばかりの特殊な現象と強調するならば、異常な低金利もこのバブル処理期間の一時的な現象であることを強調しなければ片手落ちというもの。ローンを借りて、マンション投資すればそこそこの利益率という時代がいつまで続くわけではない。

なるほど都内でも、高齢者向けの投資が増えるのは事実だが、その実需に応じる層の絶対数はどれだけ考えますか。入居費に3000万払い、毎月30−40万の優良老人ホームに入る層が人口の何％との見通しですか。そもそも老人ホームは基本的には、間借りか、マンション形式なのだから、戸建に比較すると必要な一人あたりが占める土地面積も狭いはず。

また投資という視点から地価が上昇するというのならば、金利水準を無視できないし、賃貸にしろ購入するにしろ、一人ひとりが働いたGDPから支払われるのだから、地価はGDPと正の相関を持つ。ならばGDPが、今後どのようにして上昇するのかを、述べる必要がある。白人人口は減少しているが総人口は増えているアメリカとは経済の前提が違いすぎる。

[706: 匿名さん]

704さん、諏訪山、花房山って何線の駅あたりですか？場所が全く、わかりません。
勉強中ですが、、土地勘がそこにはありません。

[707: 匿名さん]

諏訪山＝中目黒、花房山＝目黒のあたりです

[708: 匿名さん]

確かに。高齢者のマンションへの買い換え需要とか言うけど、今住んでいるところがあって、
かつてローンを組んで一生懸命返したところで、それなりの知り合いもいる。
そこを売って、都心のマンションに引っ越す人ってことでしょ？　何パーセントと考えて
いるの？　１割にも満たないと思うけど。（実際千葉の実家の近所でもいなくはないけど、
ごくまれ。）
誰かが前に書いていたけど、第一次取得者や労働人口が減少していく中で、他（埼玉・
千葉・神奈川のブランド地以外）は値下がりするけど、都心だけが上がり続けるという
のがありえると考えているのが疑問。

[709: 匿名さん]

下がっちゃ困る人が、上がる上がると言ってんじゃないの。

[710: 匿名さん]

>>708
そういう風に考えるのが「一般的」で、だから一部の人だけが不動産で財を築き
多くの人はせっかく稼いだ給料を、住宅ローンで無駄に使うのです。
普通の人は、不動産を考えるにはあまりにものの見方が近視眼的なのです。

それでいいと思います。みんなが詳しくなって儲けはじめると政府が税制で
規制してカネをすいとりはじめる。これが過去の歴史。

[711: 匿名さん]

710さんは、いつごろまで上がると考えているのでしょうか？

[712: 匿名さん]

そもそも住宅ローンの持ち家購入は欧米で始まったことで
持ち家政策は資本主義社会の最大の陥穽ともいえるシロモノ。

金利４％で３０年ローンを払えば元本の１．７倍の返済総額。
元利均等払いなら初期ほど利払い比率が高いから
１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％