23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[621: 匿名さん]

8000万ってテレビで言ってたよ。数年前は一億2000万だと。昨夜のニュース。

[622: 匿名さん]

高校は公立トップ校で成績は中の上あたり。
大学卒業後しばらく食えなかったらしい。

[623: 匿名さん]

そうそう、あまくない。

[624: 匿名さん]

そんなに狭い１ＬＤＫなんですか？私はてっきりＬＤだけで
30畳あるんじゃないかとおもったんですが。

[625: 匿名さん]

物件名も間取りも出てるからね
高校名も

[626: 匿名さん]

そのニュース見てないからなんとも言えないけど、そんなことを友人に
殺された男が言ってたんでしょう。俺の予想は1500万くらい。

このニュースみても、数百万となっているね。こっちが正解。基本給はおおむね1000万くらい。

執拗に「給料振り込んで」　犯行後、夫の会社に要求
　東京都渋谷区の外資系金融会社社員三橋祐輔さん（３０）の切断遺体が都内で相次ぎ見つかった事件で、妻の歌織容疑者（３２）＝死体遺棄容疑で逮捕＝が犯行後、祐輔さんの会社に「ボーナスや給料を早く振り込んで」と執拗に要求していたことが１３日、関係者の話などで分かった。

　高級ブランド品を愛好し、多数所持していた歌織容疑者が金に困っていた可能性もあり、警視庁新宿署捜査本部は夫婦の経済状況などについても調べを進めている。

　調べや関係者によると、歌織容疑者は昨年１２月１２日に祐輔さんを殺害後、祐輔さんの会社に何度も電話をかけ、１２月に支給予定だったボーナス数百万円と、１月に支給予定の給与の支払いを要求していた。会社側は、祐輔さんが所在不明になったため、支給を停止していた。

　夫婦にはそれぞれ交際相手ができるなどし、最近になって祐輔さんは周囲に離婚の相談をしていたことが分かっている。

[627: 匿名さん]

でも報道では容疑者が会社に振り込めといっていたボーナスは
何百万の単位だったから、年収せいぜい4〜5000万でしょ。

[628: 匿名さん]

公立トップから中央。
勉強しなかった野球部に多いコースだと思うが本人もスポーツマンだったのかな？

[629: 匿名さん]

６２６さん、そう。友人が言ってました。普通あの年齢だと２０００万前後だと自分もおもうよ。特殊な職種でなければ

[630: 匿名さん]

>627
基本的に、外資系は基本給は低いです。ボーナスが高い。しかも年1回です。
よって2000万前後、が正解。4000-5000万なら、基本給1300、ボーナス3500とか、
そういう配分となります。

[631: 匿名さん]

夫婦仲良くてもあの面積に二人住むのは息が詰まる。金銭的に余裕があれば渋谷区で広いところ住むよ。狭いところ好きなカップルなら別だけど。

[632: 匿名さん]

どちらにせよ虚言癖や見栄を張る夫婦
似たもの同士です

[633: 匿名さん]

すっかり脱線

[634: 匿名さん]

あのマンションに関しては、値下がりしそうですが。
新築ではないですね。

[635: 匿名さん]

稼げない時代に同棲していたとか
最初は仲良かったんだろうね

[636: 匿名さん]

もうこの話は終了。つまらん。話題戻してくれ。

[637: 匿名さん]

現在、価格発表しないで様子見したり、販売予定をズルズルと先延ばししている物件がある。
そうかと思うと、新新価格のすごく高い価格を発表してる物件があったりする。

一方で、去年秋の新価格で売り出した物件が、ライバル物件の出現でアタフタと営業が客に電話攻勢してたりする。

新築マンション業界はまさに、戦国の世であるかのよう。
強気で策略と駆け引きし、弱気で客の奪い合い。

[638: 匿名さん]

利上げするんですかね？
少しずつでしょうが……。

[639: 匿名さん]

新築マンションも女性と同じで花の命は短いもの。
人気のあるうちに売らないとね。行き遅れればなんか問題あるのかと叩かれる。

[640: 匿名さん]

この2人のように、見栄を張らず、ブームに踊らされず、公園があり、
神社があり、昔ながらの商店街がある。祭りがあれば子供が神輿を
担ぐ、そんな当たり前のコミュニティがあるところに住むのが一番
です、、と、誰かのパクリコメントでした。

[641: 匿名さん]

あえて断定的に言うが、不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。

これは少子化と、いうよりそれに先行する高齢化から。いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。日本の場合は今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。23区内の人口減は遅いが、高齢化はまったなし。50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。

[642: 匿名さん]

団塊の世代が退職金で都心に住む。
を業界は、当てにしてるんじゃなかったっけ？

[643: 匿名さん]

しかしよく法律事務所から外資に行きましたね。
未経験者っぽいけどあのような例ってあるのかな。

[644: 匿名さん]

ありますよ。外資も人材不足は変わりません。
省庁から外資に来る場合もあるくらい。
ただ、ヘッドハンティングじゃないので、給料低いです。

[645: 匿名さん]

>>642
>団塊の世代が退職金で都心に住む。
団塊の世代　昭和２１（1946）年〜昭和２５（1950）年生まれ
現在６０歳〜５６歳
住宅取得適齢期４０歳前後は２０年前から１６年前
つまり１９９６年〜１９９０年
全く「買い時ではなかった」人たち。
①都心物件は高騰して買えない。
②東急沿線も手がでない。都下や千葉、埼玉茨城しか買えない

そういう人の買った物件買値は買った時点から下がり続け
ローン返済が下落に追いつかない。

一方団塊世代の退職金の平均値は２６００万程度
仮に住み替えるといっても、残債補填に９００万つっこんで
残りの１７００万を頭金にして１９年ローンでいくらの物件が
買える？せいぜいできるのは親の家を売って都心に住み替え。

[646: 匿名さん]

>>641
＞不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。
不動産価格・・・という言葉が曖昧。
不動産は分譲マンションだけではない。分譲マンション市場が縮退する
という論には賛同できるが、だから不動産価格が下がるという展開には
ならない。

市場規模の縮小によって郊外や不人気エリアのマンション価格は下がっても
都心部が２００３年水準に下がるということは考えにくい。
３Ａ地区（麻布青山赤坂）のマンション価格の底値は２００３年の坪３３３万
あたりだが、これを買えるのは一般の３０代４０代でなく高額所得者かその師弟。

都心部は需給バランスから中古市場が高値を維持する可能性が高い。
準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度
だった。
＞いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。
これは都内の坪単価２００万以下の購入者というべきで坪単価２００万〜３００万は
１０年前から５０代、６０代の買換え取得者が購入している。
一次取得者しか買えなかった異常な時代は地価下落の「異常事態」
地価反転で買換え市場が健全化すればまもなく終わる。
都心周辺部の値上がりした戸建てを売却してマンション住まいに変わる動きは
すでに出ている。
もうひとつは、高齢化にあわせて公的年金の破綻。従来一戸建ての庭先に
立てたアパートが今は投資用マンション買いにかわっている。
ワンルームは価値がないが転売しやすい１ＬＤＫは今後もおおきな需要が見込める。


＞今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。
数は重なっても実質は違う。
＞50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。
人は雇用を求めて都会に住むわけで、ある程度資産運用の心得ができた人は
都会に住まずに家を買ったり貸したりする。

おそらくマンションデベロッパーは今後大きく業様を変えていくのは確かでしょう。
ケア付きマンションや有料老人ホームがマンション市場に変わって隆盛になる。

[647: 匿名さん]

住友のシティハウス成城はそろそろ買いですかね。旧価格物件だと思うんだけど。
それとも最初の販売時より上げてるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

老人が都心に住むのもどのくらいの数なんだろうか。
とてもニッチな市場と予想できるが。

老人ホームが今後デイケア付きマンションになるのは面白いね。

[649: 匿名さん]

>>646
目を疑いましたよ。
田園都市線沿線世田谷の中古築10年を、
坪単価２００万円以下で苦労して売ってきたばかりです。
２６０万円って、新築の話でしょう。

[650: 匿名さん]

>>647
物件を見ていないのでなんともいえませんが、価格的には深沢ハウスと同等ですね。
立地的には深沢ハウスが優位という気がします。
世田谷も、三茶、池尻と狛江との市境とでは直線距離で７.5ｋｍの開きがある。
そして三茶、池尻から7.5ｋｍ先は皇居。
「準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度」
と書いたがこれは、グランドメゾン三軒茶屋の杜、パークホームズ三軒茶屋アーバン
レジデンスなど（２００４年９月）の事例。あくまで「田園都市線」徒歩圏であって
代田パークハウスなど２２０万ともう少し安かった。

今買うのなら、リクルートにいって住宅情報のバックナンバーをみせてもらって
から考えたほうがいいです。それと東京都の広域地図も。

[651: 匿名さん]

>>646
基本的に新築価格の話題です。３Ａで３３３万というのは新築で実際あった話で
西麻布の三菱地所物件。それでも２９坪で１億弱ですから

世田谷、田園都市線沿線１９８７年物件で坪１９８万なら超お買い得ですね。
駅徒歩１５分？

[652: 匿名さん]

↑>>649

[653: 匿名さん]

＞老人が都心に住むのもどのくらいの数なんだろうか。
癌などゆっくり死ぬ病気だからいいにしても大抵は心筋梗塞か脳卒中で
大病院にきちんと送られないと助からない。
東京女子医大、慶応病院、夜間専門対応ができる病院は限られている。
心臓に爆弾抱えて郊外に住む老人はいない。

[654: 匿名さん]

夜間の急患はどこでも対応できるだろうに。
だからどの市中病院も必ず当直いる。

[655: 匿名さん]

>>651
×１９８７年物件
○１９９７年物件

[656: 匿名さん]

専門医が当直しているかどうか・・・あなたニュースとか見ていないね

[657: 匿名さん]

大抵は、若い専門外の当直医が受けて、専門病院へ転送する。その時間が
生死を分ける。というか後遺症の有無にかかわる。

[658: 匿名さん]

脳卒中はそれなりの病院であれば地方であろうが助かるよ。
そういう病院がないことが問題。無医村とか。

[659: 匿名さん]

心筋梗塞の話なのだが・・・

[660: 匿名さん]

医療の話については皆も高校の同期あたりに聞いてみればいい。
安心して過ごせるように。

[661: 匿名さん]

http://www.jhf.or.jp/heartnews/hn22.htm

[662: 匿名さん]

http://minds.jcqhc.or.jp/G0000020_0017.html
救急救命士って郊外の消防署にも勤務していたりするのだろうか。

[663: 匿名さん]

なぜに高校の同期に聞けと？？　普通じゃないアドバイスだねＷ

[664: 匿名さん]

地価が下落しつつあるとマンションデベロッパーは供給を止められなくて
売れ残って１割引、２割引という事態は過去にもあった。
地価が上がっていく場合まず供給が減る。土地が仕入れられない。
販売坪単価が２９０超えたあたりから業者は一般ファミリーをあきらめる。
コンパクトマンションに向かう。
もともと昔から都心には２ＤＫか億ションしかなかったはずだ。
仕入れる土地が高くなれば、１ＬＤＫの狭さにも限度がある。
月坪１．４万以上に上げられる立地も限られる。
そうなれば、もっと安い土地でビジネスしようという話になる。
中古市場が高騰するかもしれないが供給のないところに「下落」はない。

とはいえ、おそらくいずこも場所ごとにピークの価格というのは決まっているのだ。
田園都市線急行停車駅は、沿線のバス便の一戸建てに２０年住んだ人が
住み替える場合買える価格が上限。
今後の晴海も豊洲も世田谷の築２０年マンションや親と同居した古屋を売って
住み替える人が買える価格で出てくる。ちゃんと城南の価格を踏まえて
平気で２６０万〜３００万の坪単価を出してくる。

「えーい、さがれさがれ。いつまで一次取得者（はじめてマンション買う人）だけが
お客面していれられると思っているんだ？
そもそもみなさん二次取得（買換え）でお買いになる方々ばかりだぞ。」
それが今後の市場なんじゃないのかな？とにかく一次取得の人は目ぼしい
中古物件を買って、２８０万クラスが円滑に売れる手助けをしてほしいというのが
業界の本音なのでは？

[665: 匿名さん]

築20年のバス便一戸建てや、築20年のマンションを、それなりの価格で買う
（買おうという意欲がある）、一次取得者ってどれくらいいるんだろう？
若い人ってことだよね？　中古でもそんなに古いものって、やだーって
世代じゃない？

[666: 匿名さん]

663>660さんは「俺の高校は医学部に進学する秀才のいる進学校だ」と暗に言ってるのかもよ。
実際に地方の国公立医学部も東大の理一程度の難易度はあり、日大や昭和大クラスの私立医大も
早慶の理工をこえているようだから。

[667: 匿名さん]

世田谷にそれなりの家があるのに、わざわざ埋立地に引っ越すか？
小さめのマンションを東京にキープして、田舎に引っ込む人はたくさんいると思うが。

[668: 匿名さん]

＞６７７
確かに。
＞６６６
そうとしか考えられないけど、普通は人にそんな確かめ方を勧めるもんじゃないと思う。

[669: 匿名さん]

>>667
オヤジが＊＊ば遺産相続というものがある。一戸建ても処分しなくては分けられん。
家を売る理由はいっぱいあるのだよ。
世田谷の一戸建てとかも５０坪の敷地にめいっぱい建っているようなものは
「それなりの家」とは呼べない。地震になれば周囲は火の海だ。

[670: 匿名さん]

※※死去です。