23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[603: 匿名さん]

投資用マンションでも、最終的に賃貸人がいるからこそ成り立つので、実需の影響は大きい。高い賃貸相場についてこれられる企業、個人も限られている。「投資用だから異なる」との論理は、例えば本来富裕層しかすまない、都心の千代田区だけなら分かるが、23区と限定すればすべてがそうだとはいえない。

首都圏、大都市圏限定で地価上昇局面が続くのは、この地価上昇が以下実需に基づく部分が、少ないかの象徴だろう。名古屋にいたっては好調トヨタのイメージに支えられているだけ。利益率が同じなら出来る限り単価の高い商売が美味しいので、首都圏限定でも地価上昇はありがたい人も多い。神奈川は上がっているが、千葉は出遅れ。千葉、茨城まであがればこの地価上昇も本物だが、10年上がり続けるほどの力はないのでは。

[604: 匿名さん]

まあなるようになるでしょ。

[605: 匿名さん]

値下がり借金地獄になってしまば、俺の人生貧乏くじだったな〜と思うしかないし、
そこそこ値上がりステップアップなんかできれば、よしよしオレはツイてる！
と、悦に入ればよろしい。

そもそもきっつい長期ローンでのマンション購入はかなりのバクチ。
ギャンブルに勝ち負けは付きもの。割り切るしかないんじゃないかな。

[606: 匿名さん]

まあ人生、1億円くらいの借金にガタガタ言ってたら、大した資産は築けない。
失敗しても、やり直そうくらいのバイタリティがあればいいでしょ。

[607: 匿名さん]

次の住まいが見つからない、なんて言ってたら利益確定はできない。頭と尻尾はくれてやれ。賃貸に住んででも、所有の中古は高値で売り抜けるべし。

[608: 匿名さん]

つーか、やっぱり借金しないで買えるのが（一時的にわざと借金するのは別）、勝ち組なんじゃ
ないの？

[609: 匿名さん]

貧乏人が這い上がるには、レバレッジ効かせるしかないよ。

[610: 匿名さん]

20代、30代はどんどん借金すべき。

[611: 匿名さん]

そして返せなけりゃ自己破産

[612: 匿名さん]

全然OK。大したことない。1年1億円の価値がある

[613: 匿名さん]

気楽に手軽に自己破産で、
住宅ローンを草刈場にしてる銀行や保障協会に一アワ噴かせよう!

[614: 匿名さん]

そうそう。日本人は返しすぎ。外人のスタンスを見習おう。

[615: 匿名さん]

＞603
富裕層にも上位〜下位があって、港南や勝どきあたりは、富裕層下位や準富裕層あたりが価格を形成しているようにみえるが。。あと、法人需要はかなり強い。私も20万以上の物件で運用してるが、空くと申し込みは殺到してる。中身は、外資、大手企業管理職、中小企業オーナーとその一族、20代後半〜30代個人で多くは独身（年収700万以上で、別に家賃補助が半額くらい付く企業勤務者だと思う）。

[616: 匿名さん]

例えば某プロパティーズあたりの社員が
渋谷区某所に比較的小さめの物件を借りるのが多いようです

[617: 匿名さん]

、、、ていうか、なんであんな安いところに住んでいるんだ。家賃３０万円台なんでしょ？
単なるケチなのか（夫婦なのに狭いし１ＬＤＫだからそうなのかもしれん）、
給料がたんまりあっても、家賃が高くて広い高級マンションに住みたいのは一握りの人間なのか。
報道されてる給料なら家賃１００万とか普通に払うと思うんだが。
みんなが思っているほど都心高級賃貸に住みたい人は多くないのかもしれん。

[618: 匿名さん]

報道されている給料って？2000万くらいじゃないの。
だとすると大体家賃そんなもんでしょう。
モルガンは若い人間にケチだからね。米系のわりに。

[619: 匿名さん]

年収１億５０００万

[620: 匿名さん]

それはその男の虚言だと思うよ。外資系つってもそんなに甘くない。

[621: 匿名さん]

8000万ってテレビで言ってたよ。数年前は一億2000万だと。昨夜のニュース。

[622: 匿名さん]

高校は公立トップ校で成績は中の上あたり。
大学卒業後しばらく食えなかったらしい。

[623: 匿名さん]

そうそう、あまくない。

[624: 匿名さん]

そんなに狭い１ＬＤＫなんですか？私はてっきりＬＤだけで
30畳あるんじゃないかとおもったんですが。

[625: 匿名さん]

物件名も間取りも出てるからね
高校名も

[626: 匿名さん]

そのニュース見てないからなんとも言えないけど、そんなことを友人に
殺された男が言ってたんでしょう。俺の予想は1500万くらい。

このニュースみても、数百万となっているね。こっちが正解。基本給はおおむね1000万くらい。

執拗に「給料振り込んで」　犯行後、夫の会社に要求
　東京都渋谷区の外資系金融会社社員三橋祐輔さん（３０）の切断遺体が都内で相次ぎ見つかった事件で、妻の歌織容疑者（３２）＝死体遺棄容疑で逮捕＝が犯行後、祐輔さんの会社に「ボーナスや給料を早く振り込んで」と執拗に要求していたことが１３日、関係者の話などで分かった。

　高級ブランド品を愛好し、多数所持していた歌織容疑者が金に困っていた可能性もあり、警視庁新宿署捜査本部は夫婦の経済状況などについても調べを進めている。

　調べや関係者によると、歌織容疑者は昨年１２月１２日に祐輔さんを殺害後、祐輔さんの会社に何度も電話をかけ、１２月に支給予定だったボーナス数百万円と、１月に支給予定の給与の支払いを要求していた。会社側は、祐輔さんが所在不明になったため、支給を停止していた。

　夫婦にはそれぞれ交際相手ができるなどし、最近になって祐輔さんは周囲に離婚の相談をしていたことが分かっている。

[627: 匿名さん]

でも報道では容疑者が会社に振り込めといっていたボーナスは
何百万の単位だったから、年収せいぜい4〜5000万でしょ。

[628: 匿名さん]

公立トップから中央。
勉強しなかった野球部に多いコースだと思うが本人もスポーツマンだったのかな？

[629: 匿名さん]

６２６さん、そう。友人が言ってました。普通あの年齢だと２０００万前後だと自分もおもうよ。特殊な職種でなければ

[630: 匿名さん]

>627
基本的に、外資系は基本給は低いです。ボーナスが高い。しかも年1回です。
よって2000万前後、が正解。4000-5000万なら、基本給1300、ボーナス3500とか、
そういう配分となります。

[631: 匿名さん]

夫婦仲良くてもあの面積に二人住むのは息が詰まる。金銭的に余裕があれば渋谷区で広いところ住むよ。狭いところ好きなカップルなら別だけど。

[632: 匿名さん]

どちらにせよ虚言癖や見栄を張る夫婦
似たもの同士です

[633: 匿名さん]

すっかり脱線

[634: 匿名さん]

あのマンションに関しては、値下がりしそうですが。
新築ではないですね。

[635: 匿名さん]

稼げない時代に同棲していたとか
最初は仲良かったんだろうね

[636: 匿名さん]

もうこの話は終了。つまらん。話題戻してくれ。

[637: 匿名さん]

現在、価格発表しないで様子見したり、販売予定をズルズルと先延ばししている物件がある。
そうかと思うと、新新価格のすごく高い価格を発表してる物件があったりする。

一方で、去年秋の新価格で売り出した物件が、ライバル物件の出現でアタフタと営業が客に電話攻勢してたりする。

新築マンション業界はまさに、戦国の世であるかのよう。
強気で策略と駆け引きし、弱気で客の奪い合い。

[638: 匿名さん]

利上げするんですかね？
少しずつでしょうが……。

[639: 匿名さん]

新築マンションも女性と同じで花の命は短いもの。
人気のあるうちに売らないとね。行き遅れればなんか問題あるのかと叩かれる。

[640: 匿名さん]

この2人のように、見栄を張らず、ブームに踊らされず、公園があり、
神社があり、昔ながらの商店街がある。祭りがあれば子供が神輿を
担ぐ、そんな当たり前のコミュニティがあるところに住むのが一番
です、、と、誰かのパクリコメントでした。

[641: 匿名さん]

あえて断定的に言うが、不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。

これは少子化と、いうよりそれに先行する高齢化から。いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。日本の場合は今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。23区内の人口減は遅いが、高齢化はまったなし。50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。

[642: 匿名さん]

団塊の世代が退職金で都心に住む。
を業界は、当てにしてるんじゃなかったっけ？

[643: 匿名さん]

しかしよく法律事務所から外資に行きましたね。
未経験者っぽいけどあのような例ってあるのかな。

[644: 匿名さん]

ありますよ。外資も人材不足は変わりません。
省庁から外資に来る場合もあるくらい。
ただ、ヘッドハンティングじゃないので、給料低いです。

[645: 匿名さん]

>>642
>団塊の世代が退職金で都心に住む。
団塊の世代　昭和２１（1946）年〜昭和２５（1950）年生まれ
現在６０歳〜５６歳
住宅取得適齢期４０歳前後は２０年前から１６年前
つまり１９９６年〜１９９０年
全く「買い時ではなかった」人たち。
①都心物件は高騰して買えない。
②東急沿線も手がでない。都下や千葉、埼玉茨城しか買えない

そういう人の買った物件買値は買った時点から下がり続け
ローン返済が下落に追いつかない。

一方団塊世代の退職金の平均値は２６００万程度
仮に住み替えるといっても、残債補填に９００万つっこんで
残りの１７００万を頭金にして１９年ローンでいくらの物件が
買える？せいぜいできるのは親の家を売って都心に住み替え。

[646: 匿名さん]

>>641
＞不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。
不動産価格・・・という言葉が曖昧。
不動産は分譲マンションだけではない。分譲マンション市場が縮退する
という論には賛同できるが、だから不動産価格が下がるという展開には
ならない。

市場規模の縮小によって郊外や不人気エリアのマンション価格は下がっても
都心部が２００３年水準に下がるということは考えにくい。
３Ａ地区（麻布青山赤坂）のマンション価格の底値は２００３年の坪３３３万
あたりだが、これを買えるのは一般の３０代４０代でなく高額所得者かその師弟。

都心部は需給バランスから中古市場が高値を維持する可能性が高い。
準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度
だった。
＞いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。
これは都内の坪単価２００万以下の購入者というべきで坪単価２００万〜３００万は
１０年前から５０代、６０代の買換え取得者が購入している。
一次取得者しか買えなかった異常な時代は地価下落の「異常事態」
地価反転で買換え市場が健全化すればまもなく終わる。
都心周辺部の値上がりした戸建てを売却してマンション住まいに変わる動きは
すでに出ている。
もうひとつは、高齢化にあわせて公的年金の破綻。従来一戸建ての庭先に
立てたアパートが今は投資用マンション買いにかわっている。
ワンルームは価値がないが転売しやすい１ＬＤＫは今後もおおきな需要が見込める。


＞今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。
数は重なっても実質は違う。
＞50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。
人は雇用を求めて都会に住むわけで、ある程度資産運用の心得ができた人は
都会に住まずに家を買ったり貸したりする。

おそらくマンションデベロッパーは今後大きく業様を変えていくのは確かでしょう。
ケア付きマンションや有料老人ホームがマンション市場に変わって隆盛になる。

[647: 匿名さん]

住友のシティハウス成城はそろそろ買いですかね。旧価格物件だと思うんだけど。
それとも最初の販売時より上げてるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

老人が都心に住むのもどのくらいの数なんだろうか。
とてもニッチな市場と予想できるが。

老人ホームが今後デイケア付きマンションになるのは面白いね。

[649: 匿名さん]

>>646
目を疑いましたよ。
田園都市線沿線世田谷の中古築10年を、
坪単価２００万円以下で苦労して売ってきたばかりです。
２６０万円って、新築の話でしょう。

[650: 匿名さん]

>>647
物件を見ていないのでなんともいえませんが、価格的には深沢ハウスと同等ですね。
立地的には深沢ハウスが優位という気がします。
世田谷も、三茶、池尻と狛江との市境とでは直線距離で７.5ｋｍの開きがある。
そして三茶、池尻から7.5ｋｍ先は皇居。
「準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度」
と書いたがこれは、グランドメゾン三軒茶屋の杜、パークホームズ三軒茶屋アーバン
レジデンスなど（２００４年９月）の事例。あくまで「田園都市線」徒歩圏であって
代田パークハウスなど２２０万ともう少し安かった。

今買うのなら、リクルートにいって住宅情報のバックナンバーをみせてもらって
から考えたほうがいいです。それと東京都の広域地図も。

[651: 匿名さん]

>>646
基本的に新築価格の話題です。３Ａで３３３万というのは新築で実際あった話で
西麻布の三菱地所物件。それでも２９坪で１億弱ですから

世田谷、田園都市線沿線１９８７年物件で坪１９８万なら超お買い得ですね。
駅徒歩１５分？

[652: 匿名さん]

↑>>649