23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[581: 匿名さん]

確かに言われてみれば、次の借り手は事情を知らない外国人に安くとかしか、
無理でしょうね。あまり考えたことなかったけど自殺とか事件とか変死とか、
隣接の部屋やマンション自体も含めて、かなり大きなリスクですよね。

[582: 匿名]

貧乏人は、自分の明日のこと心配してな。
あの部屋は２号用に使うことにした。
もちろん、ワイン持込禁止じゃ。うわっふぁっふぁ。

と、オーナー様からのご伝言でした。

by執事

[583: 匿名さん]

>569
前回の不動産融資に対する、総量規制ほどの極端な手段でなくても、参院選で自民党が大敗すれば、地価は下げ要因になる。結局、今は外資を積極的に入れて、場合によっては東京オリンピックという実現するかどうかわからない、打ち上げ花火をあげてでも、地価を維持したい人間が政権の中枢にいるから、上がっているところもあるだろう。

不動産で商売するなら、長期的な上げ傾向が一番おいしい。低金利でジャブジャブ金を流し込んできたのがやっと実を結んできたところ。厳しい調整局面なしに、いかに上げ局面を長く続かせるかが腕の見せどころ。そして調整局面は緩やかで犠牲になるのか、マンション購入者や個人投資家に代表される個人の家計のみが好ましい。あまりに調整局面が厳しいと、肝心の銀行やゼネコンまでが一緒に沈没し、経済が傾くというのが、90年代の教訓。

[584: 匿名さん]

（70平米きってて）30万以上だと朝の某番組で言ってましたね。
まるごと賃貸のMSみたい。
自分のMS前の公園やお気に入りの場所に遺棄されたら、訴えたい気分だろうな‥。

[585: 匿名さん]

あの物件現在募集でてるやつで同じ程度の間取りは18万。
今後借り手がつくのかわからんけど

[586: 匿名さん]

1ＬＤＫに住んでいたらしいから、家賃だけ見るとそんなに高くないらしいよ。

[587: 匿名さん]

>>583
地価が１０年トータルで３〜４割上昇というのが一番。
毎年３〜４％の上昇なら、投機マネーが地価を押し上げることもない。
転売を助長してきた「事業用資産の買換え特例」も都市部の不動産
の買換えでは使えなくなった。
今年以降、都市部の不動産を転売して儲けるには
税務署＋仲介業者に儲けの半分近くを分け与える気前のよさが必要。
売却益をねらわずにまじめにキャッシュフローを生んで税金納めろよと
いうのが税制の趣旨なのだろう。
地価の維持は政府でも難しいが家賃の維持なら努力すればできそうだ。
今後は賃貸の家賃相場がじわじわ上がっていく。
実際問題、郊外の分譲が値上がりして都心の家賃が値上がりしないなら
誰が好き好んで郊外を買うだろうか。
その辺は先まわりして、大手がこぞってサブリース事業をはじめている。
素人事業者が町場の賃貸業者につられて安い賃料出さないように
ワシらにまかせろと言っている。ファンドの受託管理とあわせて
家賃相場の「新価格」を打ち出している。
都心部は軒並み二割アップというのが「新築賃貸」相場の現状だ。
まだ表沙汰にはなっていないが早晩週刊ダイ◆モンドあたりが書きたてる
だろう。

[588: 匿名さん]

たしかに最近の賃料の上昇って、すごいの一言。上げても上げても、申し込みが入ってくる。

[589: 匿名さん]

上げても上げても入ってくるって、業者ってばれたねー

[590: 匿名さん]

カネを人に貸せば利子がつく。カネは持っているだけでは
価値を生まない。
「所有しているだけで価値が増える」ものはこの世に何一つとしてない。
増えるのは「価値」ではなく「価値の変動リスク」だ。

都心のマンションを安く買う・・・これで手に入るのは購入者の満足感だけ。

「都心のマンションにいますぐ住みたい」なら「安く買う」以外の選択肢を探すべきだ。
いつまた安くなるという予想をたてたところで、ガマンする年数が長いか
短いかの違いで買い逃した気休めにもならないだろう。
買い逃した理由が、「もっと安くなるはず」という読みが外れたというのなら
おそらく、自分が買える金額では満足のいく物件がなかったということなのかも
知れない。
そういう人にとって「安くなった」という価格水準は、「自分が楽に買えるレベルまで」
ということ。実際２００３年相場より安くなるのはいつか・・・という話かもしれない。

[591: 匿名さん]

すでに書いたように地価は通常の局面で２〜４％前後の上昇もしくは
下降のトレンドをたどるわけで、
元来大きな変動があったらデベロッパーとて大規模宅地分譲など
リスクがありすぎてやっていられない。

２割近い上昇があればその次には横ばいと見るのが妥当。
いきなり２０％の下落はない。そういう経済危機的状況が来年
生じることは考えにくい。
マンション新築価格の相場だけ考えた場合なおさらのこと。
供給が激減する以上「下落」も存在しない。
業界がシナリオを描いたのか結果そうなったのか知らないが、
ファンドが引き起こした都心用地不足
→仕入れ土地の入札価格が上がる
→マンション分譲価格が上がる
という中で
せっかく盛り上がった「都心居住ブーム」を絶やさないためには、
都心は賃貸に誘導という話になる。
そんなこんなしている間に地価はじっくり上がっていく。
加速度が加わらない以上慣性の法則に従い緩やかな速度で上昇する。
もちろん不況の到来で地価が下がっても２００３年水準以下に
下がるのは、さらに１０年以上の長い不況を経ないとありえない。

歴史は繰り返さないとは、みんなわかっている。
経験には学習効果というものがある。
ならば、１９９５年から１０年続いた真綿で首をしめるような
地価下落が１０年続くという予想も当たらないわけで
結局次の底値は、２００３年の１１０％程度で止まると読むべきだろう。

[592: 匿名さん]

>591
前半は同意するが、後半はどうかなと思う。まずこれまでの地価下落からの学習効果はきわめて限定的だと思う。バブルの時期にかなり危ない融資をして、銀行やゼネコンは完全に沈没したが、それについての責任は旧大蔵省の政策当局者も、経営者も誰もとっていない。むしろ10年かけてリハビリの期間をもらって立ち直っただけ。厳しい回収をしようとした銀行の支店長は殺されると銀行がだんまりを始めるとか、結局すべてが曖昧なままで幕引きをした。

もう一つは人口減をどうみるか。23区内の人口減は、日本全体の人口減に遅れるので、23区内の価格低下がしばらく来ないのは確か。しかし、地方や都心から離れた地域は、より早くそれも劇的に人口減がやってくる。通勤時間の1時間を我慢すれば、家賃が半分になったとき、すべての人が都心だからと高い家賃を払うとも思えない。またサラリーマンの高い家賃の支払いも、会社からの家賃補助などの付加給付に支えられている。制度がなくなれば、きわめて危うい。また、実際に人口が減らなくても、一般の購入者者がそれを予見すれば、将来に対する期待として、行動そのものが変わる可能性がある。

[593: 匿名さん]

うーむ、確かに４割が６５歳以上で、人口も減る一方、ちょっと先の先を
考えるとね。そういう、気分の蔓延は、意外に一番重要かも。

[594: 匿名さん]

今後の都心マンションの価格は、一般の住宅需要とは関係ない投資需要や富裕層の
ニーズで決まっていくだろう。
都心の供給はすでに、１０００平米以上の億ションかコンパクトマンションに
方向転換している。

上向いた景気を軌道にのせるためには、もっと民間の設備投資にお金を使って
もらわないといけない。
民間資金を質の高い賃貸住宅投資に誘導するのもその一環
国の主要な住宅政策にもかかげられている。


投資用マンションは「少子高齢化」に関係なく「インフレ局面」
と低金利が続けば「需要」は増え続ける。

投資用は利回りを超える高値では売れない。業界も無理な価格設定はせず
じっくり売って行こうとするだろう。地価が上がって利幅が減っても賃貸管理
で回収できれるから分譲価格が低めにおさえられる。
一方、高級賃貸は、給与所得者とは別の背景で高値で借りられる世界。

カネの価値が目減りするなら
債権や預金で資金運用するより株や不動産や投資信託が有利。

景気がよくなると平均賃金も上がり労働原価があがればモノもサービスも
高くなる。賃金があがらず不動産価格や株価だけが上がるとこれは
「資産インフレ」ということになる。
投資用不動産は、キャッシュフローさえ健全なら買ったあとの地価の変動に
関係なく利益を生む。

インフレ局面でお金の価値が下がると、金利を上げてマネーサプライを減らす。
そうなると預貯金や債権が運用上有利な局面になるから不動産を売って
カネに変える。
そういうことをこまめにやるのが資産家というもの。

[595: 匿名さん]

×１０００平米以上の億ション（そんなものはない）
○１００平米以上の億ション
すみません。

[596: 匿名さん]

マンション価格に限定して言うなら、２００３年の底値
特に湾岸タワー群の生み出した安値というのは
いろいろな条件の積み重ねで生まれた奇跡的な安値
というべきなのかもしれない。
底値の頃でさえ、湾岸タワーを引き合いにだされること事態
内陸を手がける中堅デベロッパーにははた迷惑極まりない
ものだったろう。


①タワーマンション供給過剰

毎年７万戸ベースでの首都圏供給量が一万戸も増えた
背景には湾岸タワーの大量建設があったわけで、暴落説まで
ささやかれたほど大きな価格下げ圧力になっていた。

②買換え需要が取りこめない

デベロッパーは土地を仕入れる段階で販売価格を考える。
本来ならば高額取得者が「住み買え」として買うべき都心物件が
バブル期の後遺症で買換え需要を取り込めなかったのも
２００１年から始まった湾岸タワマン市場の足を引っ張ったのでは
ないか。
１９９０年後半のタワーマンションは都内一戸建てからの住み買え
需要で高額物件が掃けた。
ところがたった４年の差で次の世代の住み替え需要の大半は
壊滅状態。
１９９８年以降マイホームを取得していた４０代５０代の
世代の大半がローンの残債割れで買換えのチャンスをものに
できなかった。

[597: 匿名さん]

③弱気のデベロッパー姿勢
ぎりぎりの買換えだと売値を買い叩かれて買換え特約がうまく
いかずにキャンセルという例が多発したようだ。
例外は事情があって賃貸住まいの高額所得者か５０過ぎまで
社宅に住んでいた銀行マンなど。

これらが引き金となって３０代の一次取得者をターゲットに
する線までさらに平均坪単価が下がった。
下がってもこんどはローン却下が頻発。１％の優遇をつけて
底上げしてしのぐうちに地価が上向いた。
そこで銀行の融資条件が緩んでやっと下落が収まった。

④もともと安価な土地価格

そもそも湾岸タワーは、構造改革がすすむ業種が保有していた
土地を放出したものが多い。汚染土壌を入替えてもあまりある
処分価格で売られた土地だったりする。

こういった「奇遇」が重なって奇跡的安値が実現したことを考えると
再来は難しい気がしてならない。


⑤タワーマンションマジック効果

底値といわれた湾岸タワーの平均坪単価は２２０〜２６０万だった。
しかし実際には坪単価１６０万から７０平米の部屋が買えたのは
タワー固有の偏った値付けがあるから。
高層階の価格は概ね２４０万〜３００万で販売価格も６０００万
内外だったわけで、これは②の一部の条件を満たす人が買って
いる。
ただ、若手のサラリーマンがタワマン買えたというイメージだけが
先行している。
仮に相場が、底値に戻っても、タワーマンションが供給されないと
港区アドレスで坪単価１６０万の物件はないだろう。

[598: 匿名さん]

都心にもたくさんある、ファミリータイプの中古の分譲マンションはどうなっていくのだろう？
簡単には建て替えられないと思うが。

[599: 匿名さん]

多くのマンションは外観がしょぼいだけで建替え時期には全く至っていない。
諏訪団地の公団が建替えしたのは空き家が多すぎてどうしようもないから。
５階建てでエレベータもなく間取りも住み手の生活様式にあわない。
敷地容積が膨大に余っていて壊したほう得だった。
それ以前の神宮前の公団分譲などすでに容積割り増しをうけて建替えられた。
都心のファミリーと一口にいっても、本当に７０平米とかあるのはみな３０年前後。
まだ建替える必要もない。１９８１年以前の建物は耐震補強が必要なのだけど
築３０年超えるともともとの住戸面積が５０㎡内外２ＤＫが主体だから
多くはワンルーム化して事務所貸しでしょう。
そういうのは大家がその気にならないから耐震診断すらやらない。

３０年より若いマンションはリフォームして貸していますよね。
場所にもよるけどリフォームすれば賃料が高いから売れますよ。

[600: 匿名さん]

とある郊外のＭＲに今日行ったら、営業さんが強気、強気。
買いたくないなら買うなという態度。

[601: 匿名さん]

逆に、今所有の都心マンションの査定を頼んだら、
やれ売れ売れと催促。
次の住まいが見つからないと・・と言ったら
「じゃあ、いい賃貸を紹介しますから！」ってそんな（笑）。

[602: 匿名さん]

今期のノルマこなし終わった営業に、
今頃のこのこ買いに行っていい顔しろって言っても無理。
必要以上に今期の成績あげすぎると、来期のハードルが高くなるだけ。
客も有限、残しておきたいしね。

[603: 匿名さん]

投資用マンションでも、最終的に賃貸人がいるからこそ成り立つので、実需の影響は大きい。高い賃貸相場についてこれられる企業、個人も限られている。「投資用だから異なる」との論理は、例えば本来富裕層しかすまない、都心の千代田区だけなら分かるが、23区と限定すればすべてがそうだとはいえない。

首都圏、大都市圏限定で地価上昇局面が続くのは、この地価上昇が以下実需に基づく部分が、少ないかの象徴だろう。名古屋にいたっては好調トヨタのイメージに支えられているだけ。利益率が同じなら出来る限り単価の高い商売が美味しいので、首都圏限定でも地価上昇はありがたい人も多い。神奈川は上がっているが、千葉は出遅れ。千葉、茨城まであがればこの地価上昇も本物だが、10年上がり続けるほどの力はないのでは。

[604: 匿名さん]

まあなるようになるでしょ。

[605: 匿名さん]

値下がり借金地獄になってしまば、俺の人生貧乏くじだったな〜と思うしかないし、
そこそこ値上がりステップアップなんかできれば、よしよしオレはツイてる！
と、悦に入ればよろしい。

そもそもきっつい長期ローンでのマンション購入はかなりのバクチ。
ギャンブルに勝ち負けは付きもの。割り切るしかないんじゃないかな。

[606: 匿名さん]

まあ人生、1億円くらいの借金にガタガタ言ってたら、大した資産は築けない。
失敗しても、やり直そうくらいのバイタリティがあればいいでしょ。

[607: 匿名さん]

次の住まいが見つからない、なんて言ってたら利益確定はできない。頭と尻尾はくれてやれ。賃貸に住んででも、所有の中古は高値で売り抜けるべし。

[608: 匿名さん]

つーか、やっぱり借金しないで買えるのが（一時的にわざと借金するのは別）、勝ち組なんじゃ
ないの？

[609: 匿名さん]

貧乏人が這い上がるには、レバレッジ効かせるしかないよ。

[610: 匿名さん]

20代、30代はどんどん借金すべき。

[611: 匿名さん]

そして返せなけりゃ自己破産

[612: 匿名さん]

全然OK。大したことない。1年1億円の価値がある

[613: 匿名さん]

気楽に手軽に自己破産で、
住宅ローンを草刈場にしてる銀行や保障協会に一アワ噴かせよう!

[614: 匿名さん]

そうそう。日本人は返しすぎ。外人のスタンスを見習おう。

[615: 匿名さん]

＞603
富裕層にも上位〜下位があって、港南や勝どきあたりは、富裕層下位や準富裕層あたりが価格を形成しているようにみえるが。。あと、法人需要はかなり強い。私も20万以上の物件で運用してるが、空くと申し込みは殺到してる。中身は、外資、大手企業管理職、中小企業オーナーとその一族、20代後半〜30代個人で多くは独身（年収700万以上で、別に家賃補助が半額くらい付く企業勤務者だと思う）。

[616: 匿名さん]

例えば某プロパティーズあたりの社員が
渋谷区某所に比較的小さめの物件を借りるのが多いようです

[617: 匿名さん]

、、、ていうか、なんであんな安いところに住んでいるんだ。家賃３０万円台なんでしょ？
単なるケチなのか（夫婦なのに狭いし１ＬＤＫだからそうなのかもしれん）、
給料がたんまりあっても、家賃が高くて広い高級マンションに住みたいのは一握りの人間なのか。
報道されてる給料なら家賃１００万とか普通に払うと思うんだが。
みんなが思っているほど都心高級賃貸に住みたい人は多くないのかもしれん。

[618: 匿名さん]

報道されている給料って？2000万くらいじゃないの。
だとすると大体家賃そんなもんでしょう。
モルガンは若い人間にケチだからね。米系のわりに。

[619: 匿名さん]

年収１億５０００万

[620: 匿名さん]

それはその男の虚言だと思うよ。外資系つってもそんなに甘くない。

[621: 匿名さん]

8000万ってテレビで言ってたよ。数年前は一億2000万だと。昨夜のニュース。

[622: 匿名さん]

高校は公立トップ校で成績は中の上あたり。
大学卒業後しばらく食えなかったらしい。

[623: 匿名さん]

そうそう、あまくない。

[624: 匿名さん]

そんなに狭い１ＬＤＫなんですか？私はてっきりＬＤだけで
30畳あるんじゃないかとおもったんですが。

[625: 匿名さん]

物件名も間取りも出てるからね
高校名も

[626: 匿名さん]

そのニュース見てないからなんとも言えないけど、そんなことを友人に
殺された男が言ってたんでしょう。俺の予想は1500万くらい。

このニュースみても、数百万となっているね。こっちが正解。基本給はおおむね1000万くらい。

執拗に「給料振り込んで」　犯行後、夫の会社に要求
　東京都渋谷区の外資系金融会社社員三橋祐輔さん（３０）の切断遺体が都内で相次ぎ見つかった事件で、妻の歌織容疑者（３２）＝死体遺棄容疑で逮捕＝が犯行後、祐輔さんの会社に「ボーナスや給料を早く振り込んで」と執拗に要求していたことが１３日、関係者の話などで分かった。

　高級ブランド品を愛好し、多数所持していた歌織容疑者が金に困っていた可能性もあり、警視庁新宿署捜査本部は夫婦の経済状況などについても調べを進めている。

　調べや関係者によると、歌織容疑者は昨年１２月１２日に祐輔さんを殺害後、祐輔さんの会社に何度も電話をかけ、１２月に支給予定だったボーナス数百万円と、１月に支給予定の給与の支払いを要求していた。会社側は、祐輔さんが所在不明になったため、支給を停止していた。

　夫婦にはそれぞれ交際相手ができるなどし、最近になって祐輔さんは周囲に離婚の相談をしていたことが分かっている。

[627: 匿名さん]

でも報道では容疑者が会社に振り込めといっていたボーナスは
何百万の単位だったから、年収せいぜい4〜5000万でしょ。

[628: 匿名さん]

公立トップから中央。
勉強しなかった野球部に多いコースだと思うが本人もスポーツマンだったのかな？

[629: 匿名さん]

６２６さん、そう。友人が言ってました。普通あの年齢だと２０００万前後だと自分もおもうよ。特殊な職種でなければ

[630: 匿名さん]

>627
基本的に、外資系は基本給は低いです。ボーナスが高い。しかも年1回です。
よって2000万前後、が正解。4000-5000万なら、基本給1300、ボーナス3500とか、
そういう配分となります。

[631: 匿名さん]

夫婦仲良くてもあの面積に二人住むのは息が詰まる。金銭的に余裕があれば渋谷区で広いところ住むよ。狭いところ好きなカップルなら別だけど。

[632: 匿名さん]

どちらにせよ虚言癖や見栄を張る夫婦
似たもの同士です

[633: 匿名さん]

すっかり脱線

[634: 匿名さん]

あのマンションに関しては、値下がりしそうですが。
新築ではないですね。

[635: 匿名さん]

稼げない時代に同棲していたとか
最初は仲良かったんだろうね

[636: 匿名さん]

もうこの話は終了。つまらん。話題戻してくれ。

[637: 匿名さん]

現在、価格発表しないで様子見したり、販売予定をズルズルと先延ばししている物件がある。
そうかと思うと、新新価格のすごく高い価格を発表してる物件があったりする。

一方で、去年秋の新価格で売り出した物件が、ライバル物件の出現でアタフタと営業が客に電話攻勢してたりする。

新築マンション業界はまさに、戦国の世であるかのよう。
強気で策略と駆け引きし、弱気で客の奪い合い。

[638: 匿名さん]

利上げするんですかね？
少しずつでしょうが……。

[639: 匿名さん]

新築マンションも女性と同じで花の命は短いもの。
人気のあるうちに売らないとね。行き遅れればなんか問題あるのかと叩かれる。

[640: 匿名さん]

この2人のように、見栄を張らず、ブームに踊らされず、公園があり、
神社があり、昔ながらの商店街がある。祭りがあれば子供が神輿を
担ぐ、そんな当たり前のコミュニティがあるところに住むのが一番
です、、と、誰かのパクリコメントでした。

[641: 匿名さん]

あえて断定的に言うが、不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。

これは少子化と、いうよりそれに先行する高齢化から。いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。日本の場合は今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。23区内の人口減は遅いが、高齢化はまったなし。50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。

[642: 匿名さん]

団塊の世代が退職金で都心に住む。
を業界は、当てにしてるんじゃなかったっけ？

[643: 匿名さん]

しかしよく法律事務所から外資に行きましたね。
未経験者っぽいけどあのような例ってあるのかな。

[644: 匿名さん]

ありますよ。外資も人材不足は変わりません。
省庁から外資に来る場合もあるくらい。
ただ、ヘッドハンティングじゃないので、給料低いです。

[645: 匿名さん]

>>642
>団塊の世代が退職金で都心に住む。
団塊の世代　昭和２１（1946）年〜昭和２５（1950）年生まれ
現在６０歳〜５６歳
住宅取得適齢期４０歳前後は２０年前から１６年前
つまり１９９６年〜１９９０年
全く「買い時ではなかった」人たち。
①都心物件は高騰して買えない。
②東急沿線も手がでない。都下や千葉、埼玉茨城しか買えない

そういう人の買った物件買値は買った時点から下がり続け
ローン返済が下落に追いつかない。

一方団塊世代の退職金の平均値は２６００万程度
仮に住み替えるといっても、残債補填に９００万つっこんで
残りの１７００万を頭金にして１９年ローンでいくらの物件が
買える？せいぜいできるのは親の家を売って都心に住み替え。

[646: 匿名さん]

>>641
＞不動産価格は2003年水準以下に10年以内には下がる。
不動産価格・・・という言葉が曖昧。
不動産は分譲マンションだけではない。分譲マンション市場が縮退する
という論には賛同できるが、だから不動産価格が下がるという展開には
ならない。

市場規模の縮小によって郊外や不人気エリアのマンション価格は下がっても
都心部が２００３年水準に下がるということは考えにくい。
３Ａ地区（麻布青山赤坂）のマンション価格の底値は２００３年の坪３３３万
あたりだが、これを買えるのは一般の３０代４０代でなく高額所得者かその師弟。

都心部は需給バランスから中古市場が高値を維持する可能性が高い。
準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度
だった。
＞いまでも都内のマンションの購入者の中心は30代、40代。
これは都内の坪単価２００万以下の購入者というべきで坪単価２００万〜３００万は
１０年前から５０代、６０代の買換え取得者が購入している。
一次取得者しか買えなかった異常な時代は地価下落の「異常事態」
地価反転で買換え市場が健全化すればまもなく終わる。
都心周辺部の値上がりした戸建てを売却してマンション住まいに変わる動きは
すでに出ている。
もうひとつは、高齢化にあわせて公的年金の破綻。従来一戸建ての庭先に
立てたアパートが今は投資用マンション買いにかわっている。
ワンルームは価値がないが転売しやすい１ＬＤＫは今後もおおきな需要が見込める。


＞今後10年間で生産人口は８％以上減少する。これはイコールマンションの購入者層と重なる。
数は重なっても実質は違う。
＞50代、60代になって新たに不動産が購入できる絶対数は多くない。
人は雇用を求めて都会に住むわけで、ある程度資産運用の心得ができた人は
都会に住まずに家を買ったり貸したりする。

おそらくマンションデベロッパーは今後大きく業様を変えていくのは確かでしょう。
ケア付きマンションや有料老人ホームがマンション市場に変わって隆盛になる。

[647: 匿名さん]

住友のシティハウス成城はそろそろ買いですかね。旧価格物件だと思うんだけど。
それとも最初の販売時より上げてるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

老人が都心に住むのもどのくらいの数なんだろうか。
とてもニッチな市場と予想できるが。

老人ホームが今後デイケア付きマンションになるのは面白いね。

[649: 匿名さん]

>>646
目を疑いましたよ。
田園都市線沿線世田谷の中古築10年を、
坪単価２００万円以下で苦労して売ってきたばかりです。
２６０万円って、新築の話でしょう。

[650: 匿名さん]

>>647
物件を見ていないのでなんともいえませんが、価格的には深沢ハウスと同等ですね。
立地的には深沢ハウスが優位という気がします。
世田谷も、三茶、池尻と狛江との市境とでは直線距離で７.5ｋｍの開きがある。
そして三茶、池尻から7.5ｋｍ先は皇居。
「準都心の田園都市線沿線世田谷でも底値はマンション坪単価で２６０万程度」
と書いたがこれは、グランドメゾン三軒茶屋の杜、パークホームズ三軒茶屋アーバン
レジデンスなど（２００４年９月）の事例。あくまで「田園都市線」徒歩圏であって
代田パークハウスなど２２０万ともう少し安かった。

今買うのなら、リクルートにいって住宅情報のバックナンバーをみせてもらって
から考えたほうがいいです。それと東京都の広域地図も。

[651: 匿名さん]

>>646
基本的に新築価格の話題です。３Ａで３３３万というのは新築で実際あった話で
西麻布の三菱地所物件。それでも２９坪で１億弱ですから

世田谷、田園都市線沿線１９８７年物件で坪１９８万なら超お買い得ですね。
駅徒歩１５分？

[652: 匿名さん]

↑>>649

[653: 匿名さん]

＞老人が都心に住むのもどのくらいの数なんだろうか。
癌などゆっくり死ぬ病気だからいいにしても大抵は心筋梗塞か脳卒中で
大病院にきちんと送られないと助からない。
東京女子医大、慶応病院、夜間専門対応ができる病院は限られている。
心臓に爆弾抱えて郊外に住む老人はいない。

[654: 匿名さん]

夜間の急患はどこでも対応できるだろうに。
だからどの市中病院も必ず当直いる。

[655: 匿名さん]

>>651
×１９８７年物件
○１９９７年物件

[656: 匿名さん]

専門医が当直しているかどうか・・・あなたニュースとか見ていないね

[657: 匿名さん]

大抵は、若い専門外の当直医が受けて、専門病院へ転送する。その時間が
生死を分ける。というか後遺症の有無にかかわる。

[658: 匿名さん]

脳卒中はそれなりの病院であれば地方であろうが助かるよ。
そういう病院がないことが問題。無医村とか。

[659: 匿名さん]

心筋梗塞の話なのだが・・・

[660: 匿名さん]

医療の話については皆も高校の同期あたりに聞いてみればいい。
安心して過ごせるように。

[661: 匿名さん]

http://www.jhf.or.jp/heartnews/hn22.htm

[662: 匿名さん]

http://minds.jcqhc.or.jp/G0000020_0017.html
救急救命士って郊外の消防署にも勤務していたりするのだろうか。

[663: 匿名さん]

なぜに高校の同期に聞けと？？　普通じゃないアドバイスだねＷ

[664: 匿名さん]

地価が下落しつつあるとマンションデベロッパーは供給を止められなくて
売れ残って１割引、２割引という事態は過去にもあった。
地価が上がっていく場合まず供給が減る。土地が仕入れられない。
販売坪単価が２９０超えたあたりから業者は一般ファミリーをあきらめる。
コンパクトマンションに向かう。
もともと昔から都心には２ＤＫか億ションしかなかったはずだ。
仕入れる土地が高くなれば、１ＬＤＫの狭さにも限度がある。
月坪１．４万以上に上げられる立地も限られる。
そうなれば、もっと安い土地でビジネスしようという話になる。
中古市場が高騰するかもしれないが供給のないところに「下落」はない。

とはいえ、おそらくいずこも場所ごとにピークの価格というのは決まっているのだ。
田園都市線急行停車駅は、沿線のバス便の一戸建てに２０年住んだ人が
住み替える場合買える価格が上限。
今後の晴海も豊洲も世田谷の築２０年マンションや親と同居した古屋を売って
住み替える人が買える価格で出てくる。ちゃんと城南の価格を踏まえて
平気で２６０万〜３００万の坪単価を出してくる。

「えーい、さがれさがれ。いつまで一次取得者（はじめてマンション買う人）だけが
お客面していれられると思っているんだ？
そもそもみなさん二次取得（買換え）でお買いになる方々ばかりだぞ。」
それが今後の市場なんじゃないのかな？とにかく一次取得の人は目ぼしい
中古物件を買って、２８０万クラスが円滑に売れる手助けをしてほしいというのが
業界の本音なのでは？

[665: 匿名さん]

築20年のバス便一戸建てや、築20年のマンションを、それなりの価格で買う
（買おうという意欲がある）、一次取得者ってどれくらいいるんだろう？
若い人ってことだよね？　中古でもそんなに古いものって、やだーって
世代じゃない？

[666: 匿名さん]

663>660さんは「俺の高校は医学部に進学する秀才のいる進学校だ」と暗に言ってるのかもよ。
実際に地方の国公立医学部も東大の理一程度の難易度はあり、日大や昭和大クラスの私立医大も
早慶の理工をこえているようだから。

[667: 匿名さん]

世田谷にそれなりの家があるのに、わざわざ埋立地に引っ越すか？
小さめのマンションを東京にキープして、田舎に引っ込む人はたくさんいると思うが。

[668: 匿名さん]

＞６７７
確かに。
＞６６６
そうとしか考えられないけど、普通は人にそんな確かめ方を勧めるもんじゃないと思う。

[669: 匿名さん]

>>667
オヤジが＊＊ば遺産相続というものがある。一戸建ても処分しなくては分けられん。
家を売る理由はいっぱいあるのだよ。
世田谷の一戸建てとかも５０坪の敷地にめいっぱい建っているようなものは
「それなりの家」とは呼べない。地震になれば周囲は火の海だ。

[670: 匿名さん]

※※死去です。

[671: 匿名さん]

中古よりも新築にあこがれる人たちの方が、遥かに多い。
かと言って、高過ぎる物件は買えない。
結局、郊外の新築物件に流れるしかないか。あるいは人口減を待つか。
需要のないところに「上昇」はないから。

[672: 匿名さん]

>>669

にじしゅとくしゃって話じゃなかったけ？

[673: 匿名さん]

オヤジが死ぬのは息子が４０代以上が多い
オヤジが死んでも母親が残る
母親がひとりでマンションに引っ越せば二次取得
母親と長男夫婦が同居しても新しい家は二次取得
遺産が入って住みかえる長女夫婦も二次取得

[674: 匿名さん]

５０代で６０代でマンション買える人がいるか？だって
冗談いっちゃいけない。

昔からおじいちゃんが死んだら一戸建てを処分して娘の
ちかくにマンション住まいというのは都市生活の常道。
地価が下がり続けたから無理だった買換えもやっとできるところ
まで回復した。一戸建ての家など母親一人で住んでいたら物騒だ。
ガスの消し忘れも心配だからこの際オール電化のマンションに越した
ほうがいいという話になる。

地価下落が沈静した１９９５年から２００２年でも２３区地価が４％〜５％毎年下落してきた
この間坪単価は３００万だった地点が７５％下がって２２５万になった。
だから一次取得者でも手に入るようになっただけで、あきらかに１９９９年までは
５０代が購入者の中心だったはずだ。
年　　　坪単価（万円／坪）

1995 300
1996 288
1997 276
1998 265
1999 255
2000 245
2001 235
2002 225

[675: 匿名さん]

２３区のマンション価格がいつごろ下がる？って設問自体が
団塊ジュニア特有の身勝手さの現われかな。

過去下がり続けて迷惑したのはデベだけじゃなく買った人全員。
自分たちが買えたから上がれというのも身勝手だけど、
俺はまだ買ってないから下がれというのはもっと迷惑な話。
過去１５年下がり続けたから今後も下がって当然。需要がなくなれば
下がる。なんていうのは「逆土地神話」
つまり地価は需給できまらず投機的な期待を常にはらんでいるという事実を
無視したがっている。
マンション価格はあれだけ需要が続いた１０年間なぜ上がらなかった？

人口が減っても都心の一極集中が加速するというのは新聞記事にも
なった。
百歩譲って、１５年、２０年先子供の数が減ったとしても、古びたマンション
を売って新しいマンションを買う需要が今の「団塊ジュニア」のなかから
起こる。幸い皆さん安値買いで買っている。転売しても利益は十分。
そこで中古タワーマンションを買う人は誰？って話になるけど都心に
住みたくても物件が枯渇していれば中古をリニューアルして住む。

[676: 匿名さん]

中古タワーマンションは枯渇しないでしょう。
作り続けている以上、２０年後は中古タワマンだらけですよ。利益でるかな？

[677: 匿名さん]

676>物件による、高いものはより高くなるでしょう。

[678: 匿名さん]

でもさ、人口減が確実で、４０％は65歳オーバーの未来が見えてて、
そんなに上がり続けることあるかな？　いずれは下がるということが分かっている
のが、あのバブルで上がり続けた時代と違う気がする。

[679: 匿名さん]

678に同感、将来はマンションよりもセキュリティ完備した一戸建てが人気になる可能性もあるし。

[680: 匿名]

羹に懲りて膾を吹く、の失敗を犯そうとしている人が多すぎるのでは。
バブルのピーク時は広尾ガーデンヒルズが１㎡１０００万円を突破した。
いまは六本木ヒルズ等でも１㎡３００万円程度。
おまけに金利も史上最低水準にはりついたまま。

何よりいまちょっと割安なマンションを買うと、資金さえ用意できれば、次のような、ありえないような事態が起きる。
１００パーセントローンで買い、賃貸に出す。
するとローン、管理費、修繕積立金をはらっても、お釣りが来る。
金利、何年ローンにするか等で多少違うが、
５０００万円の物件とする。
ローンの年返済額は２２５万円。管理費・修繕積立金が年間２５万円。
一方家賃収入は２２．５万円×１２で２７０万円
つまり差し引き＋２０万円。
（固定資産税まで考慮すると、ほぼとんとん）。

２０年後とか２５年後、残債ゼロになったところで売ると、どうなるか？
こんな老朽マンション、だれが買う？と思っている人が多いようだが、さにあらず。
広尾ガーデンヒルズ以上にりっぱな現在の高級タワマンなら、経年減価分は年３％程度か。
それよりなにより坪単価の高い物件なら、価格のうち土地の持ち分分が８割にもなるから、経年による減価は、非常にちいさいのだ！！

よって今から人口減で下がるなどと心配するのは。早すぎる。
都心の人口減をこそ、考えよ。