23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[581: 匿名さん]

確かに言われてみれば、次の借り手は事情を知らない外国人に安くとかしか、
無理でしょうね。あまり考えたことなかったけど自殺とか事件とか変死とか、
隣接の部屋やマンション自体も含めて、かなり大きなリスクですよね。

[582: 匿名]

貧乏人は、自分の明日のこと心配してな。
あの部屋は２号用に使うことにした。
もちろん、ワイン持込禁止じゃ。うわっふぁっふぁ。

と、オーナー様からのご伝言でした。

by執事

[583: 匿名さん]

>569
前回の不動産融資に対する、総量規制ほどの極端な手段でなくても、参院選で自民党が大敗すれば、地価は下げ要因になる。結局、今は外資を積極的に入れて、場合によっては東京オリンピックという実現するかどうかわからない、打ち上げ花火をあげてでも、地価を維持したい人間が政権の中枢にいるから、上がっているところもあるだろう。

不動産で商売するなら、長期的な上げ傾向が一番おいしい。低金利でジャブジャブ金を流し込んできたのがやっと実を結んできたところ。厳しい調整局面なしに、いかに上げ局面を長く続かせるかが腕の見せどころ。そして調整局面は緩やかで犠牲になるのか、マンション購入者や個人投資家に代表される個人の家計のみが好ましい。あまりに調整局面が厳しいと、肝心の銀行やゼネコンまでが一緒に沈没し、経済が傾くというのが、90年代の教訓。

[584: 匿名さん]

（70平米きってて）30万以上だと朝の某番組で言ってましたね。
まるごと賃貸のMSみたい。
自分のMS前の公園やお気に入りの場所に遺棄されたら、訴えたい気分だろうな‥。

[585: 匿名さん]

あの物件現在募集でてるやつで同じ程度の間取りは18万。
今後借り手がつくのかわからんけど

[586: 匿名さん]

1ＬＤＫに住んでいたらしいから、家賃だけ見るとそんなに高くないらしいよ。

[587: 匿名さん]

>>583
地価が１０年トータルで３〜４割上昇というのが一番。
毎年３〜４％の上昇なら、投機マネーが地価を押し上げることもない。
転売を助長してきた「事業用資産の買換え特例」も都市部の不動産
の買換えでは使えなくなった。
今年以降、都市部の不動産を転売して儲けるには
税務署＋仲介業者に儲けの半分近くを分け与える気前のよさが必要。
売却益をねらわずにまじめにキャッシュフローを生んで税金納めろよと
いうのが税制の趣旨なのだろう。
地価の維持は政府でも難しいが家賃の維持なら努力すればできそうだ。
今後は賃貸の家賃相場がじわじわ上がっていく。
実際問題、郊外の分譲が値上がりして都心の家賃が値上がりしないなら
誰が好き好んで郊外を買うだろうか。
その辺は先まわりして、大手がこぞってサブリース事業をはじめている。
素人事業者が町場の賃貸業者につられて安い賃料出さないように
ワシらにまかせろと言っている。ファンドの受託管理とあわせて
家賃相場の「新価格」を打ち出している。
都心部は軒並み二割アップというのが「新築賃貸」相場の現状だ。
まだ表沙汰にはなっていないが早晩週刊ダイ◆モンドあたりが書きたてる
だろう。

[588: 匿名さん]

たしかに最近の賃料の上昇って、すごいの一言。上げても上げても、申し込みが入ってくる。

[589: 匿名さん]

上げても上げても入ってくるって、業者ってばれたねー

[590: 匿名さん]

カネを人に貸せば利子がつく。カネは持っているだけでは
価値を生まない。
「所有しているだけで価値が増える」ものはこの世に何一つとしてない。
増えるのは「価値」ではなく「価値の変動リスク」だ。

都心のマンションを安く買う・・・これで手に入るのは購入者の満足感だけ。

「都心のマンションにいますぐ住みたい」なら「安く買う」以外の選択肢を探すべきだ。
いつまた安くなるという予想をたてたところで、ガマンする年数が長いか
短いかの違いで買い逃した気休めにもならないだろう。
買い逃した理由が、「もっと安くなるはず」という読みが外れたというのなら
おそらく、自分が買える金額では満足のいく物件がなかったということなのかも
知れない。
そういう人にとって「安くなった」という価格水準は、「自分が楽に買えるレベルまで」
ということ。実際２００３年相場より安くなるのはいつか・・・という話かもしれない。

[591: 匿名さん]

すでに書いたように地価は通常の局面で２〜４％前後の上昇もしくは
下降のトレンドをたどるわけで、
元来大きな変動があったらデベロッパーとて大規模宅地分譲など
リスクがありすぎてやっていられない。

２割近い上昇があればその次には横ばいと見るのが妥当。
いきなり２０％の下落はない。そういう経済危機的状況が来年
生じることは考えにくい。
マンション新築価格の相場だけ考えた場合なおさらのこと。
供給が激減する以上「下落」も存在しない。
業界がシナリオを描いたのか結果そうなったのか知らないが、
ファンドが引き起こした都心用地不足
→仕入れ土地の入札価格が上がる
→マンション分譲価格が上がる
という中で
せっかく盛り上がった「都心居住ブーム」を絶やさないためには、
都心は賃貸に誘導という話になる。
そんなこんなしている間に地価はじっくり上がっていく。
加速度が加わらない以上慣性の法則に従い緩やかな速度で上昇する。
もちろん不況の到来で地価が下がっても２００３年水準以下に
下がるのは、さらに１０年以上の長い不況を経ないとありえない。

歴史は繰り返さないとは、みんなわかっている。
経験には学習効果というものがある。
ならば、１９９５年から１０年続いた真綿で首をしめるような
地価下落が１０年続くという予想も当たらないわけで
結局次の底値は、２００３年の１１０％程度で止まると読むべきだろう。

[592: 匿名さん]

>591
前半は同意するが、後半はどうかなと思う。まずこれまでの地価下落からの学習効果はきわめて限定的だと思う。バブルの時期にかなり危ない融資をして、銀行やゼネコンは完全に沈没したが、それについての責任は旧大蔵省の政策当局者も、経営者も誰もとっていない。むしろ10年かけてリハビリの期間をもらって立ち直っただけ。厳しい回収をしようとした銀行の支店長は殺されると銀行がだんまりを始めるとか、結局すべてが曖昧なままで幕引きをした。

もう一つは人口減をどうみるか。23区内の人口減は、日本全体の人口減に遅れるので、23区内の価格低下がしばらく来ないのは確か。しかし、地方や都心から離れた地域は、より早くそれも劇的に人口減がやってくる。通勤時間の1時間を我慢すれば、家賃が半分になったとき、すべての人が都心だからと高い家賃を払うとも思えない。またサラリーマンの高い家賃の支払いも、会社からの家賃補助などの付加給付に支えられている。制度がなくなれば、きわめて危うい。また、実際に人口が減らなくても、一般の購入者者がそれを予見すれば、将来に対する期待として、行動そのものが変わる可能性がある。

[593: 匿名さん]

うーむ、確かに４割が６５歳以上で、人口も減る一方、ちょっと先の先を
考えるとね。そういう、気分の蔓延は、意外に一番重要かも。

[594: 匿名さん]

今後の都心マンションの価格は、一般の住宅需要とは関係ない投資需要や富裕層の
ニーズで決まっていくだろう。
都心の供給はすでに、１０００平米以上の億ションかコンパクトマンションに
方向転換している。

上向いた景気を軌道にのせるためには、もっと民間の設備投資にお金を使って
もらわないといけない。
民間資金を質の高い賃貸住宅投資に誘導するのもその一環
国の主要な住宅政策にもかかげられている。


投資用マンションは「少子高齢化」に関係なく「インフレ局面」
と低金利が続けば「需要」は増え続ける。

投資用は利回りを超える高値では売れない。業界も無理な価格設定はせず
じっくり売って行こうとするだろう。地価が上がって利幅が減っても賃貸管理
で回収できれるから分譲価格が低めにおさえられる。
一方、高級賃貸は、給与所得者とは別の背景で高値で借りられる世界。

カネの価値が目減りするなら
債権や預金で資金運用するより株や不動産や投資信託が有利。

景気がよくなると平均賃金も上がり労働原価があがればモノもサービスも
高くなる。賃金があがらず不動産価格や株価だけが上がるとこれは
「資産インフレ」ということになる。
投資用不動産は、キャッシュフローさえ健全なら買ったあとの地価の変動に
関係なく利益を生む。

インフレ局面でお金の価値が下がると、金利を上げてマネーサプライを減らす。
そうなると預貯金や債権が運用上有利な局面になるから不動産を売って
カネに変える。
そういうことをこまめにやるのが資産家というもの。

[595: 匿名さん]

×１０００平米以上の億ション（そんなものはない）
○１００平米以上の億ション
すみません。

[596: 匿名さん]

マンション価格に限定して言うなら、２００３年の底値
特に湾岸タワー群の生み出した安値というのは
いろいろな条件の積み重ねで生まれた奇跡的な安値
というべきなのかもしれない。
底値の頃でさえ、湾岸タワーを引き合いにだされること事態
内陸を手がける中堅デベロッパーにははた迷惑極まりない
ものだったろう。


①タワーマンション供給過剰

毎年７万戸ベースでの首都圏供給量が一万戸も増えた
背景には湾岸タワーの大量建設があったわけで、暴落説まで
ささやかれたほど大きな価格下げ圧力になっていた。

②買換え需要が取りこめない

デベロッパーは土地を仕入れる段階で販売価格を考える。
本来ならば高額取得者が「住み買え」として買うべき都心物件が
バブル期の後遺症で買換え需要を取り込めなかったのも
２００１年から始まった湾岸タワマン市場の足を引っ張ったのでは
ないか。
１９９０年後半のタワーマンションは都内一戸建てからの住み買え
需要で高額物件が掃けた。
ところがたった４年の差で次の世代の住み替え需要の大半は
壊滅状態。
１９９８年以降マイホームを取得していた４０代５０代の
世代の大半がローンの残債割れで買換えのチャンスをものに
できなかった。

[597: 匿名さん]

③弱気のデベロッパー姿勢
ぎりぎりの買換えだと売値を買い叩かれて買換え特約がうまく
いかずにキャンセルという例が多発したようだ。
例外は事情があって賃貸住まいの高額所得者か５０過ぎまで
社宅に住んでいた銀行マンなど。

これらが引き金となって３０代の一次取得者をターゲットに
する線までさらに平均坪単価が下がった。
下がってもこんどはローン却下が頻発。１％の優遇をつけて
底上げしてしのぐうちに地価が上向いた。
そこで銀行の融資条件が緩んでやっと下落が収まった。

④もともと安価な土地価格

そもそも湾岸タワーは、構造改革がすすむ業種が保有していた
土地を放出したものが多い。汚染土壌を入替えてもあまりある
処分価格で売られた土地だったりする。

こういった「奇遇」が重なって奇跡的安値が実現したことを考えると
再来は難しい気がしてならない。


⑤タワーマンションマジック効果

底値といわれた湾岸タワーの平均坪単価は２２０〜２６０万だった。
しかし実際には坪単価１６０万から７０平米の部屋が買えたのは
タワー固有の偏った値付けがあるから。
高層階の価格は概ね２４０万〜３００万で販売価格も６０００万
内外だったわけで、これは②の一部の条件を満たす人が買って
いる。
ただ、若手のサラリーマンがタワマン買えたというイメージだけが
先行している。
仮に相場が、底値に戻っても、タワーマンションが供給されないと
港区アドレスで坪単価１６０万の物件はないだろう。

[598: 匿名さん]

都心にもたくさんある、ファミリータイプの中古の分譲マンションはどうなっていくのだろう？
簡単には建て替えられないと思うが。

[599: 匿名さん]

多くのマンションは外観がしょぼいだけで建替え時期には全く至っていない。
諏訪団地の公団が建替えしたのは空き家が多すぎてどうしようもないから。
５階建てでエレベータもなく間取りも住み手の生活様式にあわない。
敷地容積が膨大に余っていて壊したほう得だった。
それ以前の神宮前の公団分譲などすでに容積割り増しをうけて建替えられた。
都心のファミリーと一口にいっても、本当に７０平米とかあるのはみな３０年前後。
まだ建替える必要もない。１９８１年以前の建物は耐震補強が必要なのだけど
築３０年超えるともともとの住戸面積が５０㎡内外２ＤＫが主体だから
多くはワンルーム化して事務所貸しでしょう。
そういうのは大家がその気にならないから耐震診断すらやらない。

３０年より若いマンションはリフォームして貸していますよね。
場所にもよるけどリフォームすれば賃料が高いから売れますよ。

[600: 匿名さん]

とある郊外のＭＲに今日行ったら、営業さんが強気、強気。
買いたくないなら買うなという態度。

[601: 匿名さん]

逆に、今所有の都心マンションの査定を頼んだら、
やれ売れ売れと催促。
次の住まいが見つからないと・・と言ったら
「じゃあ、いい賃貸を紹介しますから！」ってそんな（笑）。

[602: 匿名さん]

今期のノルマこなし終わった営業に、
今頃のこのこ買いに行っていい顔しろって言っても無理。
必要以上に今期の成績あげすぎると、来期のハードルが高くなるだけ。
客も有限、残しておきたいしね。

[603: 匿名さん]

投資用マンションでも、最終的に賃貸人がいるからこそ成り立つので、実需の影響は大きい。高い賃貸相場についてこれられる企業、個人も限られている。「投資用だから異なる」との論理は、例えば本来富裕層しかすまない、都心の千代田区だけなら分かるが、23区と限定すればすべてがそうだとはいえない。

首都圏、大都市圏限定で地価上昇局面が続くのは、この地価上昇が以下実需に基づく部分が、少ないかの象徴だろう。名古屋にいたっては好調トヨタのイメージに支えられているだけ。利益率が同じなら出来る限り単価の高い商売が美味しいので、首都圏限定でも地価上昇はありがたい人も多い。神奈川は上がっているが、千葉は出遅れ。千葉、茨城まであがればこの地価上昇も本物だが、10年上がり続けるほどの力はないのでは。

[604: 匿名さん]

まあなるようになるでしょ。

[605: 匿名さん]

値下がり借金地獄になってしまば、俺の人生貧乏くじだったな〜と思うしかないし、
そこそこ値上がりステップアップなんかできれば、よしよしオレはツイてる！
と、悦に入ればよろしい。

そもそもきっつい長期ローンでのマンション購入はかなりのバクチ。
ギャンブルに勝ち負けは付きもの。割り切るしかないんじゃないかな。

[606: 匿名さん]

まあ人生、1億円くらいの借金にガタガタ言ってたら、大した資産は築けない。
失敗しても、やり直そうくらいのバイタリティがあればいいでしょ。

[607: 匿名さん]

次の住まいが見つからない、なんて言ってたら利益確定はできない。頭と尻尾はくれてやれ。賃貸に住んででも、所有の中古は高値で売り抜けるべし。

[608: 匿名さん]

つーか、やっぱり借金しないで買えるのが（一時的にわざと借金するのは別）、勝ち組なんじゃ
ないの？

[609: 匿名さん]

貧乏人が這い上がるには、レバレッジ効かせるしかないよ。

[610: 匿名さん]

20代、30代はどんどん借金すべき。

[611: 匿名さん]

そして返せなけりゃ自己破産

[612: 匿名さん]

全然OK。大したことない。1年1億円の価値がある

[613: 匿名さん]

気楽に手軽に自己破産で、
住宅ローンを草刈場にしてる銀行や保障協会に一アワ噴かせよう!

[614: 匿名さん]

そうそう。日本人は返しすぎ。外人のスタンスを見習おう。

[615: 匿名さん]

＞603
富裕層にも上位〜下位があって、港南や勝どきあたりは、富裕層下位や準富裕層あたりが価格を形成しているようにみえるが。。あと、法人需要はかなり強い。私も20万以上の物件で運用してるが、空くと申し込みは殺到してる。中身は、外資、大手企業管理職、中小企業オーナーとその一族、20代後半〜30代個人で多くは独身（年収700万以上で、別に家賃補助が半額くらい付く企業勤務者だと思う）。

[616: 匿名さん]

例えば某プロパティーズあたりの社員が
渋谷区某所に比較的小さめの物件を借りるのが多いようです

[617: 匿名さん]

、、、ていうか、なんであんな安いところに住んでいるんだ。家賃３０万円台なんでしょ？
単なるケチなのか（夫婦なのに狭いし１ＬＤＫだからそうなのかもしれん）、
給料がたんまりあっても、家賃が高くて広い高級マンションに住みたいのは一握りの人間なのか。
報道されてる給料なら家賃１００万とか普通に払うと思うんだが。
みんなが思っているほど都心高級賃貸に住みたい人は多くないのかもしれん。

[618: 匿名さん]

報道されている給料って？2000万くらいじゃないの。
だとすると大体家賃そんなもんでしょう。
モルガンは若い人間にケチだからね。米系のわりに。

[619: 匿名さん]

年収１億５０００万

[620: 匿名さん]

それはその男の虚言だと思うよ。外資系つってもそんなに甘くない。

[621: 匿名さん]

8000万ってテレビで言ってたよ。数年前は一億2000万だと。昨夜のニュース。

[622: 匿名さん]

高校は公立トップ校で成績は中の上あたり。
大学卒業後しばらく食えなかったらしい。

[623: 匿名さん]

そうそう、あまくない。

[624: 匿名さん]

そんなに狭い１ＬＤＫなんですか？私はてっきりＬＤだけで
30畳あるんじゃないかとおもったんですが。

[625: 匿名さん]

物件名も間取りも出てるからね
高校名も

[626: 匿名さん]

そのニュース見てないからなんとも言えないけど、そんなことを友人に
殺された男が言ってたんでしょう。俺の予想は1500万くらい。

このニュースみても、数百万となっているね。こっちが正解。基本給はおおむね1000万くらい。

執拗に「給料振り込んで」　犯行後、夫の会社に要求
　東京都渋谷区の外資系金融会社社員三橋祐輔さん（３０）の切断遺体が都内で相次ぎ見つかった事件で、妻の歌織容疑者（３２）＝死体遺棄容疑で逮捕＝が犯行後、祐輔さんの会社に「ボーナスや給料を早く振り込んで」と執拗に要求していたことが１３日、関係者の話などで分かった。

　高級ブランド品を愛好し、多数所持していた歌織容疑者が金に困っていた可能性もあり、警視庁新宿署捜査本部は夫婦の経済状況などについても調べを進めている。

　調べや関係者によると、歌織容疑者は昨年１２月１２日に祐輔さんを殺害後、祐輔さんの会社に何度も電話をかけ、１２月に支給予定だったボーナス数百万円と、１月に支給予定の給与の支払いを要求していた。会社側は、祐輔さんが所在不明になったため、支給を停止していた。

　夫婦にはそれぞれ交際相手ができるなどし、最近になって祐輔さんは周囲に離婚の相談をしていたことが分かっている。

[627: 匿名さん]

でも報道では容疑者が会社に振り込めといっていたボーナスは
何百万の単位だったから、年収せいぜい4〜5000万でしょ。

[628: 匿名さん]

公立トップから中央。
勉強しなかった野球部に多いコースだと思うが本人もスポーツマンだったのかな？

[629: 匿名さん]

６２６さん、そう。友人が言ってました。普通あの年齢だと２０００万前後だと自分もおもうよ。特殊な職種でなければ

[630: 匿名さん]

>627
基本的に、外資系は基本給は低いです。ボーナスが高い。しかも年1回です。
よって2000万前後、が正解。4000-5000万なら、基本給1300、ボーナス3500とか、
そういう配分となります。