23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[543: 匿名さん]

最後まで住むのは引っ越せない人。そして賃貸住戸。
あと、新築ではデべがなかなか売ってくれない外国の方とか色んな方が中古購入して残る。

[544: 匿名さん]

じゃあ一つのマンションに住み続ける人は、ババを引いた感じなんでしょうか？

[545: 匿名さん]

それで満足ならば、住み続ければいいんじゃないの。
本人と家族がどう思うかだから。

[546: 匿名さん]

いや、建て替え問題に揺れるところになっちゃったら、満足はあり得ないから。

[547: 匿名さん]

実際１００年マンションなんて机上の空論。
１００年後も満足感与えつづけられるようなものできるわけないでしょ、
５年経ったらしょぼくて貧相っていわれてるのに。
デベにしたって、１００年も持つものつくって、３０年ずつ３家族とか住まれちゃったら、
せっかくの顧客が１／３になっちゃう。
自分の首しめるようなことするわけないし、
自分だけ出し抜こうとするところは徹底排除。
まあ、一番頭良いのは１００年持ちますよ安全ですよと売り出して、
実際１００年後相当無理して我慢すりゃ住めなくもないような物件を売ることでしょう。

需要創出の意味でも、おんなじ人間に何度もローンで新築買ってもらわなきゃ。
牧羊のように、用意した牧草地に消費者を誘導して、
草が無くなったら犬をけしかけてまた次の土地へ異動させる。
あっちにいったりこっちにいったり右往左往させながら、
ローンで羊毛も乳も搾り尽くす、そんなビジネスモデル。

[548: 匿名さん]

マンションはやはり住み替えるもの。
それを分かっていてマンションを住み替えている人か
何度も住み替え出来ないので戸建を選ぶ人は正当。

ただMRで浮かれデべの口車に乗せられて若いうちから
マンション購入してそこに永住しようとする思考停止してる連中が毎度いる。

[549: 匿名さん]

日本が欧州のように、中古マンションに価値を見いだすようには成り得ないんだろうか？

[550: 匿名さん]

戸建だって、安く作れば２０年かそこらでリフォームが必要になる。３５年じゃ二度目のリフォームか建替え時期。出費がかさむよ。

[551: 匿名さん]

いや、注文建築できちんと作れば持ちはいいよ。確かに建て売りは
ガタが来るのが早いので、２０〜２５年でリフォームが必要になる
場合が多いけど。
それはさておき、とにかく３５年後とかに、建て替えが戸建てなら
望めばできるが、マンションはまず困難だ（だから住み替え前提で
買う人が賢い）、という話でしょ？

[552: 匿名さん]

逆に考えれば、40年しかもたないマンションなんて、詐欺に近い（笑）
しかし、これをあきらめて、受け入れるのが日本人的。マンションが長期の資産になるような状況は、市場原理からは生まれない。何らかの公的基準を作るのが正論だが、なかなかそれには至らない。というか規制緩和の流れから、それでも自己責任といわれる。

自分は買い換えられるから大丈夫という人も、本当に100年間使用できれば、減価も少なくなるし、得なのだが、俺は現金買いだから関係ないというのも愚か。

[553: 匿名さん]

古いタイプになってしまうのに、永く住みたくないよ。
得かどうかではなく、新築信仰みたいなものがあるでしょ。

[554: 匿名さん]

うちの近くにあるマンションは「マンション建替え円滑化法」とやらを適用して、建て直ししてたよ。
http://www.ugtk.jp/news050405.html
もとからいた人はものすごく安く買えたはず。新たに入った人も相場よりかなり安く購入できたと思う。
中古を立て直して流通させる市場に、今後だんだんとなっていくと思う。

[555: 匿名さん]

返済比率15％、20年ローンでＭＳ1号購入、5年後海外転勤に合わせて賃貸へ。

5年後帰国。
駐在中の5年間の賃料収入と国内給の一部を帰国後の新ＭＳ（2号）の頭金に。
（ちなみに駐在地の家賃は全額会社負担、国内の所得税・住民税は免除）
残りの国内給＋現地給の貯蓄で賃貸に回したＭＳ1号は完済。

賃貸ＭＳ維持したままＭＳ2号に入居。
ＭＳ2号は返済比率20％で15年ローン返済。
ＭＳ1号の賃料収入は貯蓄へ。

5年後、貯蓄した賃料収入＋一般貯蓄で投資用ＭＳ（3号）購入。
ＭＳ3号の賃料収入はそのままＭＳ3号の返済用と貯蓄に。
収入＝給与＋ＭＳ1号賃貸収入＋ＭＳ3号賃料収入
支出＝ＭＳ2号ローン（給与内で）＋ＭＳ3号ローン（3号の賃料収入内で）

5年後、再び海外転勤。
築15年のＭＳ1号売却。
売却益でＭＳ2号完済し、新ＭＳ（4号）キャッシュで購入。
収入＝現地給与＋国内給与＋ＭＳ2号賃料＋ＭＳ3号賃料＋ＭＳ4号賃料
支出＝3号ローン

5年後帰国。
5年間のＭＳ2号と4号の賃料収入の一部で3号完済。
5年分の国内給と上記賃料収入で住居用に新ＭＳ5号購入（10年ローン、返済比率20％）
収入＝給与＋ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝ＭＳ5号のローン（給与内）

5年後を目処に早期退職し退職金を元手に趣味でお好み焼き屋開業（笑）。
同じく退職金でＭＳ5号完済
収入＝ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝お好み焼き屋の月々の赤字

こんなにうまく行くかな？（笑）

[556: 匿名さん]

バブル当時にも、似たことを考えた人達がいただろうね。
その人達どうなったか・・・

[557: 匿名さん]

↑バブルの要素はどこにも入っていないのでは？

[558: 匿名さん]

すでにやってるのかなあ？
海外駐在をする間金貯めるというのはよくある話だが、
一般論として話せないので、どーでもいいって感じだ。

[559: 匿名さん]

>>554
よく分からんがギリギリに建てられた今のマンションは
建て替えに向いてないってよく聞くけど？

[560: 匿名さん]

>>554
建替えでは、公団の多摩ニュータウン諏訪団地２３棟が一括建替えで
高層マンションに変わるらしいね。
もともと広い敷地に５階建だから、容積率は余っている。
これを売ってさらに、政府の無利子融資を受けて一戸当たり６００万で
新築に住み買えできる計画。
http://backnumber.dailynews.yahoo.co.jp/?m=m20070107-010&e=housing
今後のねらい目は空き家だらけの公団中古か？
これがうまくいくと郊外の開発トレンドに拍車がかかるだけでなく
豊洲あたりの公団中古の建替えも流れにのるだろうね。

[561: 匿名さん]

>>552
だよねー。持てばそれだけ買い手が得になる部分は確実にあるよね。
売らないでも、子供にも住まいとして残せるし。
ドイツでは外断熱が法律で決まっているんでしょ？
日本もいつかそうなることはないのかな？

[562: 匿名さん]

で？本題の「２３区内の新築マンション価格はいつ下がり始める」のでしょう。

[563: 匿名さん]

554ですが、敷地ぎりぎりに建てられたマンションは、建て直しても同じ高さで同じ容積のものしか建てられないので、建替えでもあまりメリットがないのはほんと。
建替えの時に今建ってるマンションより大きなものが建てられるのが理想。

[564: 匿名さん]

〉〉563
都心居住型総合設計制度とか道路斜線制限緩和とか本来容積率を割り増して既存のマンションの
建替促進を意図したものだけど、倉庫敷地や工場跡地でうまく使われて本来価格より４割引の
タワーマンションが生まれたわけです。

[565: 匿名さん]

普段高いものを安く買うと得・・・という発想は野菜や服には当てはまるが
価格の移り変わる耐久消費財には当てはまらない。
さらにマンションは家電と違って建物という耐久消費財と土地という
得体の知れない価値がくっついている。
下がりはじめたはいいがじわじわ下げ止まらないと結果的に安いものを
高く買ったことになる。

[566: 匿名さん]

土地と建物の複合体だということから同じ価格なら
土地の価格比率の高い物件（都心戸建て中古、都心中古、都心コンパクトマンション）が
地価変動に有利ということになる。

固定資産税の建物・土地比率からでも
売買代金の消費税分を割り戻しても建物価格がわかり、
マンションの土地・建物比率が計算できる。

建物原価は、仕上げや杭の差で最大1.5倍程度のひらき。
一方土地の原価は、２３区内でも５倍以上の地域差がある。
当然建物・土地両方に業者の利益・経費が乗っている。

仮に土地（立地の価値）６割、建物４割だとする。

建物価値が１０年で４割減価になったとしても（実際にはそこまで減価しないが）
地価が１０年で３割上昇していれば１０年経っても購入価格の価値はある。
これが土地４割建物６割となると土地が３割上がっても全体は１割強価格がさがる
計算になる。
逆に地価が１０年で３割下がって場合では、都心も郊外も40％内外の減価。

[567: 匿名さん]

含み損も含み益も売ってはじめて「損」や「得」になる。
そういう意味で、売らないかぎり損も得もない。
実際には、頭金という権利金を払って、会員制の賃貸マンションに
入っているのと同じで、「出る金を少なくする」意味では
個人名義でローンを組んで購入するのはそれほど効果的な
話ではない。
下落する物件を買うのは、今１００インチのプラズマＴＶを１２０回の
分割払いで買う行為以上にばかげている。

にもかかわらず得だと勘違いするのは
マンション賃料は下がらないのに、マンション分譲は下がっている
という「幻想」から。

賃料は、「自分が借りてる間下がらない」だけで、過去１５年間地価
下落を受けて実際には相当下落した。
今安い家賃を捨てて分譲を買うのは、大家にとっても値上げのチャンス。
願ったりかなったりだ。
マンション価格があがれば賃料相場も上がる。ことにファンドの一棟売りの
賃貸物件が坪単価のレンジを拡げている。

分譲マンション価格が上がっていけば「借りたほうが得」な賃料水準
もあがる。

都心は外資やベンチャー系の法人借りが多いわけで買うより得な
ボーダーラインは金額的に結構高い。

[568: 匿名さん]

日経平均があるように地価相場にも公示価格平均値のデータがある。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１（２）

これをみると地価は、一本調子で上がるのではないのがよくわかる。
上昇率が大きくなったり小さくなったりする。
品薄になれば前年対比で１５％〜２０％上がる。二桁上昇はかなり稀な
ことで２年以上続く例は少ない。
普通売りが多くなれば次年度は２〜５％の横ばいになる。

暴落するというのは、バブル直後でも１９９２年に対前年比で10％下がった年が
一年だけ。その後は１０年間５％内外の下落で１０年かけて４０％下がった。


地価が上がるのはカネが土地に流れ込むからで、カネの流れを止めれば
上昇は止まる。とはいいながら、税制でも法制度でも止められなくて
不動産融資の総量規制をかけて強制的にとめたのが前回バブル。

[569: 匿名さん]

下落は「カネが土地に流れない」という状況であり、「ない」ものを「ある」
ようにするのは時間がかかる。流れていない蛇口をいくら開けても
カネは流れない。
地価が下落してカネがまわらなくなって、不景気が長引いた。
これは財政当局もゼネコンもデベも金融機関も皆痛いほどわかっている。
今がバブルだからいつか崩壊する
そういう観測は一面正しいが「自然崩壊」という点が正しくない。

小泉政権が金融危機回避のためにやったことは結局バブル期直前に
中曽根政権とがやったこととそのままなのだ。
内需拡大のための規制緩和、都市開発ブームに火をつけ公社民営化、
親密な日米関係。
違っているのは消費税導入をしたのと消費税値上げを先延ばしたした点
くらい。
しかし、今回の地価にカネを流しているのは、外資ファンドだけでない
個人投資家や株式市場の利益が流れこんでいる。
銀行はせいぜい個人に甘めのローンを貸す程度。
金融の蛇口をしめてもマンションデベが商売替えするだけ。
金融特区を設けても外資を誘致し「東京」の市場価値が高値維持したい
のが政府の基本姿勢だろう。

[570: 匿名さん]

ところで外資とマンションというところから
バラバラ事件が思い起こされる。
富ヶ谷の分譲賃貸マンション　賃料は15万

[571: 匿名さん]

あれってやっぱ賃貸マンションだったの？

[572: 匿名さん]

それとも分譲？外観がみたことあるようなないような

[573: 匿名さん]

賃貸マンションだけど証拠隠滅の為に大規模にリフォームしたって事？
ＴＶでは賃料は20万円以上だろうって言ってたけど、
あの地域で15万円って、夫婦二人で住むには狭すぎない？

[574: 匿名さん]

賃貸らしいけど、リフォームが謎だね。
最上階だから、20万以上だろうとか推測していたけど、周りの人はもう少し安いみたいだった。

[575: 匿名さん]

15〜38万円のマンションだってよ。彼らの部屋はいくらだろうね。

[576: 匿名さん]

まあ東京だけ栄えればいいよ。地方交付税なんかやることないよ。東京都が吸い上げた税金を地方にばらまくことはないでしょ。政府はどっか福島の方でのんびりやってればいいよ。赤字、赤字というなら、霞ヶ関を放出すればいい、今なら高く売れる。国家公務員の給料も抑えられる。
一石二鳥だ。中央官庁がなくても大阪、名古屋は上がってるからね。

[577: 匿名さん]

ていうかワインでたたいたってことは、そんなことになるとは想像してなかったんじゃないの

[578: 匿名さん]

あの物件は割と小さめの部屋が多いよ。
今賃貸でてるのは2種類

それにしてもプライドだけ高い夫婦
不幸せな生活をしていたわけだ

[579: 匿名さん]

住む場所で、幸せは買えないということはよくわかったけど、
お題目とはだいぶ違う話だねｗ

[580: 匿名さん]

>579
そうだね。だけど、賃貸だったってことは投資用に持ってた持ち主の人がいるんだよね。きっと。
価値が下がってしまってかわいそう・・・。
そういうリスクも投資にはつきまとうんだね。

[581: 匿名さん]

確かに言われてみれば、次の借り手は事情を知らない外国人に安くとかしか、
無理でしょうね。あまり考えたことなかったけど自殺とか事件とか変死とか、
隣接の部屋やマンション自体も含めて、かなり大きなリスクですよね。

[582: 匿名]

貧乏人は、自分の明日のこと心配してな。
あの部屋は２号用に使うことにした。
もちろん、ワイン持込禁止じゃ。うわっふぁっふぁ。

と、オーナー様からのご伝言でした。

by執事

[583: 匿名さん]

>569
前回の不動産融資に対する、総量規制ほどの極端な手段でなくても、参院選で自民党が大敗すれば、地価は下げ要因になる。結局、今は外資を積極的に入れて、場合によっては東京オリンピックという実現するかどうかわからない、打ち上げ花火をあげてでも、地価を維持したい人間が政権の中枢にいるから、上がっているところもあるだろう。

不動産で商売するなら、長期的な上げ傾向が一番おいしい。低金利でジャブジャブ金を流し込んできたのがやっと実を結んできたところ。厳しい調整局面なしに、いかに上げ局面を長く続かせるかが腕の見せどころ。そして調整局面は緩やかで犠牲になるのか、マンション購入者や個人投資家に代表される個人の家計のみが好ましい。あまりに調整局面が厳しいと、肝心の銀行やゼネコンまでが一緒に沈没し、経済が傾くというのが、90年代の教訓。

[584: 匿名さん]

（70平米きってて）30万以上だと朝の某番組で言ってましたね。
まるごと賃貸のMSみたい。
自分のMS前の公園やお気に入りの場所に遺棄されたら、訴えたい気分だろうな‥。

[585: 匿名さん]

あの物件現在募集でてるやつで同じ程度の間取りは18万。
今後借り手がつくのかわからんけど

[586: 匿名さん]

1ＬＤＫに住んでいたらしいから、家賃だけ見るとそんなに高くないらしいよ。

[587: 匿名さん]

>>583
地価が１０年トータルで３〜４割上昇というのが一番。
毎年３〜４％の上昇なら、投機マネーが地価を押し上げることもない。
転売を助長してきた「事業用資産の買換え特例」も都市部の不動産
の買換えでは使えなくなった。
今年以降、都市部の不動産を転売して儲けるには
税務署＋仲介業者に儲けの半分近くを分け与える気前のよさが必要。
売却益をねらわずにまじめにキャッシュフローを生んで税金納めろよと
いうのが税制の趣旨なのだろう。
地価の維持は政府でも難しいが家賃の維持なら努力すればできそうだ。
今後は賃貸の家賃相場がじわじわ上がっていく。
実際問題、郊外の分譲が値上がりして都心の家賃が値上がりしないなら
誰が好き好んで郊外を買うだろうか。
その辺は先まわりして、大手がこぞってサブリース事業をはじめている。
素人事業者が町場の賃貸業者につられて安い賃料出さないように
ワシらにまかせろと言っている。ファンドの受託管理とあわせて
家賃相場の「新価格」を打ち出している。
都心部は軒並み二割アップというのが「新築賃貸」相場の現状だ。
まだ表沙汰にはなっていないが早晩週刊ダイ◆モンドあたりが書きたてる
だろう。

[588: 匿名さん]

たしかに最近の賃料の上昇って、すごいの一言。上げても上げても、申し込みが入ってくる。

[589: 匿名さん]

上げても上げても入ってくるって、業者ってばれたねー

[590: 匿名さん]

カネを人に貸せば利子がつく。カネは持っているだけでは
価値を生まない。
「所有しているだけで価値が増える」ものはこの世に何一つとしてない。
増えるのは「価値」ではなく「価値の変動リスク」だ。

都心のマンションを安く買う・・・これで手に入るのは購入者の満足感だけ。

「都心のマンションにいますぐ住みたい」なら「安く買う」以外の選択肢を探すべきだ。
いつまた安くなるという予想をたてたところで、ガマンする年数が長いか
短いかの違いで買い逃した気休めにもならないだろう。
買い逃した理由が、「もっと安くなるはず」という読みが外れたというのなら
おそらく、自分が買える金額では満足のいく物件がなかったということなのかも
知れない。
そういう人にとって「安くなった」という価格水準は、「自分が楽に買えるレベルまで」
ということ。実際２００３年相場より安くなるのはいつか・・・という話かもしれない。

[591: 匿名さん]

すでに書いたように地価は通常の局面で２〜４％前後の上昇もしくは
下降のトレンドをたどるわけで、
元来大きな変動があったらデベロッパーとて大規模宅地分譲など
リスクがありすぎてやっていられない。

２割近い上昇があればその次には横ばいと見るのが妥当。
いきなり２０％の下落はない。そういう経済危機的状況が来年
生じることは考えにくい。
マンション新築価格の相場だけ考えた場合なおさらのこと。
供給が激減する以上「下落」も存在しない。
業界がシナリオを描いたのか結果そうなったのか知らないが、
ファンドが引き起こした都心用地不足
→仕入れ土地の入札価格が上がる
→マンション分譲価格が上がる
という中で
せっかく盛り上がった「都心居住ブーム」を絶やさないためには、
都心は賃貸に誘導という話になる。
そんなこんなしている間に地価はじっくり上がっていく。
加速度が加わらない以上慣性の法則に従い緩やかな速度で上昇する。
もちろん不況の到来で地価が下がっても２００３年水準以下に
下がるのは、さらに１０年以上の長い不況を経ないとありえない。

歴史は繰り返さないとは、みんなわかっている。
経験には学習効果というものがある。
ならば、１９９５年から１０年続いた真綿で首をしめるような
地価下落が１０年続くという予想も当たらないわけで
結局次の底値は、２００３年の１１０％程度で止まると読むべきだろう。

[592: 匿名さん]

>591
前半は同意するが、後半はどうかなと思う。まずこれまでの地価下落からの学習効果はきわめて限定的だと思う。バブルの時期にかなり危ない融資をして、銀行やゼネコンは完全に沈没したが、それについての責任は旧大蔵省の政策当局者も、経営者も誰もとっていない。むしろ10年かけてリハビリの期間をもらって立ち直っただけ。厳しい回収をしようとした銀行の支店長は殺されると銀行がだんまりを始めるとか、結局すべてが曖昧なままで幕引きをした。

もう一つは人口減をどうみるか。23区内の人口減は、日本全体の人口減に遅れるので、23区内の価格低下がしばらく来ないのは確か。しかし、地方や都心から離れた地域は、より早くそれも劇的に人口減がやってくる。通勤時間の1時間を我慢すれば、家賃が半分になったとき、すべての人が都心だからと高い家賃を払うとも思えない。またサラリーマンの高い家賃の支払いも、会社からの家賃補助などの付加給付に支えられている。制度がなくなれば、きわめて危うい。また、実際に人口が減らなくても、一般の購入者者がそれを予見すれば、将来に対する期待として、行動そのものが変わる可能性がある。