23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[521: 匿名さん]

REITにしても、マンションにしても、株にしても、売るほうが儲かるんであって、
買うほうは相当気をつけなければならないのにね。もっと賢くなってほしい。

[522: 匿名さん]

都心も郊外も不動産売り急ぐような先がないと
値下がりって考えづらい。

借金して買ってるとこも今の金利水準じゃ手放す
必要ないだろうし。

[523: 匿名さん]

金利が上がったらどうなのかな？　というか今買っても、入居するのが先だと
上がっちゃう可能性が大だけど。

[524: 匿名さん]

ローンを目一杯借りて生活にゆとりがなくなり、
そんな生活が嫌で高く売れるうちに売却する人も出始めてるそうです。
今なら、気楽にローン苦から逃げられる。

[525: 匿名さん]

というか、そう遠くない未来を思うと、日本ってどうなっているんだろう・・・
どんより。という気持ちが蔓延しているのが、一番問題ってことはない？

[526: 匿名さん]

不動産はこれからオークション売買が主流になっていくかも。
そうなるとますます二極化が・・・。
金持ちに欲しいと思わせるマンションは適正価格の２倍とか平気でつくかもね。

[527: 匿名さん]

これから、ベビ−ブームと言う「人口バブル」の不良債権処理をしなければ成らない。
日本の国土から言って適正人口はもっと少なくて当然。
ただ、この調整過程はつらいですね。

[528: 匿名さん]

４０％が65歳以上になるんだっけ？あまりにきっついね。
乗り切れるんだろうか？？

[529: 匿名さん]

本人が望んでの安楽死とかは、認めた方がいいと思うけどね。
何でもかんでも生きてりゃいいっていうのもどうかと思う。生き地獄というのもあるし。

[530: 匿名さん]

バブルでの被害者が、ここのスレに多い「投資家」や個人の購入者なら経済に何の影響もない。また、誰が助けてくれる訳でもない。ローン減税で喜んで購入している層は、江戸時代の「百姓は生かさず殺さず」の農民層と大差がない。

日本の場合は個人の失敗は自己責任だが、銀行やゼネコンの失敗は税金で救済。これでは健全な資本主義とはいえない。このような状況でも、選挙を通して既存の権力構造に変化が起きることもない。その意味では日本人は随分や我慢強いし、悪く言えば鈍感かもしれない。また売り手と、買い手には圧倒的に情報量や、また情報の発信力に差があるのだから、売り手が優位なのはどうしようもない。消極的な手段だが、「高いものは買わない」という簡単な対応がどれほど貫けるかだけ。

[531: 匿名さん]

正確に言うと、高くても良いモノなら買えばいい。
便乗で値上げしてる、厚化粧マンションを避ければいいだけのこと。

[532: 匿名さん]

但し、買ったものが高くてよいものなのか、ただ高いだけなのかの判断をすべて自己責任にするのも気の毒な気がするが。

多摩ニュータウンの建て替えがニュースになっていたが、購入者はコンクリートの建物がわずか４０年で廃墟になるとは思っていなかっただろう。今から考えれば「３DKで50平米なんて」とか、「配管が埋め込まれて修理もできないなんて」とか、いろいろ問題点も気がつくが、よく売れたということは、当時の人にとってはそれなりの「合理的な判断」だったはず。今のマンションで同じ問題が起きる可能性は極めて少ないが、また違う問題が発生して、「なぜあんなマンションを買ったのか」との声が出てくることはありうるはず。

[533: 匿名さん]

今と当時では40年もの技術格差あるんだからそんなことないでしょ。。
といいたいところだけど、タワーマンションの欠点が露呈されるのは多摩ニュータウンと同じく数十年後なのかもしれない。それは建物の構造とかではなく、一つの箱に詰め込まれた経済的な格差が問題になってくるのかも。

[534: 匿名さん]

本当に姉歯以降の物件が高くなったんだよね。今はリスクとらない分、上がるのは当然。
日本では４０年持てばいいのだから、その間に大地震が来る可能性は低い。
３，４年前に買った物件を、今売るのが勝ち組でしょう。来るものがくればわかる。

[535: 匿名さん]

マンションに関しての常識が変化する可能性もある。

外断熱が常識となり、耐震等級２が平均となれば、そうでないマンションは陳腐化し、一気に資産価値がなくなるなんてことも、起こりうる。今の常識がいつまで、続くかはわからない。残念ながらその常識も、購入者が作っていくわけではない。既存マンションのスクラップビルドを進めるために、「免震でないマンション住むなんて自殺行為」なんてデベが言い出す時代が来てもおかしくはない。一個人がいくら合理的に行動しても、狭い限界内でのこと。できることには、限りがあるし。「俺はミクロの状況がわかっているから大丈夫」と言い切るのも、いかがなものかと思う。

[536: 匿名さん]

キッチン周りやリビングをちょっといじっただけで得意げになっていたマンションの時代は終わり。
これからは『耐震（免震）・断熱』がキーワード。

『安全でない・快適ではない』と今までのマンションをデベは
こき下ろすでしょう。

[537: 匿名さん]

耐震だ、断熱だ、だから高いんですよと、デべ笑う。
はぁそうですかと、有り難がって買う購入者。

[538: 匿名さん]

っで、実態は何も変わらず。

[539: 匿名さん]

耐震だろうが断熱だろうが３５年後に出る話題が建て直し

[540: 匿名さん]

耐震・断熱が本当にしっかりしていれば３５年後に建て替え問題には
ならないのでは？　実際マンションの建て替え非常に困難。
みんな問題になるなら、戸建てのほうがいいよって話になってしまう・・・

[541: 匿名さん]

３５年も先まで、同じマンションに住み続けないよ。
様子を見て、適当な時期に住み替える。
ローンじゃないんでね。

[542: 匿名さん]

じゃあ最後に住む人はだれになるんだろ？
というか、一生の住まいとしてマンションを買うのはよくないってこと？？

[543: 匿名さん]

最後まで住むのは引っ越せない人。そして賃貸住戸。
あと、新築ではデべがなかなか売ってくれない外国の方とか色んな方が中古購入して残る。

[544: 匿名さん]

じゃあ一つのマンションに住み続ける人は、ババを引いた感じなんでしょうか？

[545: 匿名さん]

それで満足ならば、住み続ければいいんじゃないの。
本人と家族がどう思うかだから。

[546: 匿名さん]

いや、建て替え問題に揺れるところになっちゃったら、満足はあり得ないから。

[547: 匿名さん]

実際１００年マンションなんて机上の空論。
１００年後も満足感与えつづけられるようなものできるわけないでしょ、
５年経ったらしょぼくて貧相っていわれてるのに。
デベにしたって、１００年も持つものつくって、３０年ずつ３家族とか住まれちゃったら、
せっかくの顧客が１／３になっちゃう。
自分の首しめるようなことするわけないし、
自分だけ出し抜こうとするところは徹底排除。
まあ、一番頭良いのは１００年持ちますよ安全ですよと売り出して、
実際１００年後相当無理して我慢すりゃ住めなくもないような物件を売ることでしょう。

需要創出の意味でも、おんなじ人間に何度もローンで新築買ってもらわなきゃ。
牧羊のように、用意した牧草地に消費者を誘導して、
草が無くなったら犬をけしかけてまた次の土地へ異動させる。
あっちにいったりこっちにいったり右往左往させながら、
ローンで羊毛も乳も搾り尽くす、そんなビジネスモデル。

[548: 匿名さん]

マンションはやはり住み替えるもの。
それを分かっていてマンションを住み替えている人か
何度も住み替え出来ないので戸建を選ぶ人は正当。

ただMRで浮かれデべの口車に乗せられて若いうちから
マンション購入してそこに永住しようとする思考停止してる連中が毎度いる。

[549: 匿名さん]

日本が欧州のように、中古マンションに価値を見いだすようには成り得ないんだろうか？

[550: 匿名さん]

戸建だって、安く作れば２０年かそこらでリフォームが必要になる。３５年じゃ二度目のリフォームか建替え時期。出費がかさむよ。

[551: 匿名さん]

いや、注文建築できちんと作れば持ちはいいよ。確かに建て売りは
ガタが来るのが早いので、２０〜２５年でリフォームが必要になる
場合が多いけど。
それはさておき、とにかく３５年後とかに、建て替えが戸建てなら
望めばできるが、マンションはまず困難だ（だから住み替え前提で
買う人が賢い）、という話でしょ？

[552: 匿名さん]

逆に考えれば、40年しかもたないマンションなんて、詐欺に近い（笑）
しかし、これをあきらめて、受け入れるのが日本人的。マンションが長期の資産になるような状況は、市場原理からは生まれない。何らかの公的基準を作るのが正論だが、なかなかそれには至らない。というか規制緩和の流れから、それでも自己責任といわれる。

自分は買い換えられるから大丈夫という人も、本当に100年間使用できれば、減価も少なくなるし、得なのだが、俺は現金買いだから関係ないというのも愚か。

[553: 匿名さん]

古いタイプになってしまうのに、永く住みたくないよ。
得かどうかではなく、新築信仰みたいなものがあるでしょ。

[554: 匿名さん]

うちの近くにあるマンションは「マンション建替え円滑化法」とやらを適用して、建て直ししてたよ。
http://www.ugtk.jp/news050405.html
もとからいた人はものすごく安く買えたはず。新たに入った人も相場よりかなり安く購入できたと思う。
中古を立て直して流通させる市場に、今後だんだんとなっていくと思う。

[555: 匿名さん]

返済比率15％、20年ローンでＭＳ1号購入、5年後海外転勤に合わせて賃貸へ。

5年後帰国。
駐在中の5年間の賃料収入と国内給の一部を帰国後の新ＭＳ（2号）の頭金に。
（ちなみに駐在地の家賃は全額会社負担、国内の所得税・住民税は免除）
残りの国内給＋現地給の貯蓄で賃貸に回したＭＳ1号は完済。

賃貸ＭＳ維持したままＭＳ2号に入居。
ＭＳ2号は返済比率20％で15年ローン返済。
ＭＳ1号の賃料収入は貯蓄へ。

5年後、貯蓄した賃料収入＋一般貯蓄で投資用ＭＳ（3号）購入。
ＭＳ3号の賃料収入はそのままＭＳ3号の返済用と貯蓄に。
収入＝給与＋ＭＳ1号賃貸収入＋ＭＳ3号賃料収入
支出＝ＭＳ2号ローン（給与内で）＋ＭＳ3号ローン（3号の賃料収入内で）

5年後、再び海外転勤。
築15年のＭＳ1号売却。
売却益でＭＳ2号完済し、新ＭＳ（4号）キャッシュで購入。
収入＝現地給与＋国内給与＋ＭＳ2号賃料＋ＭＳ3号賃料＋ＭＳ4号賃料
支出＝3号ローン

5年後帰国。
5年間のＭＳ2号と4号の賃料収入の一部で3号完済。
5年分の国内給と上記賃料収入で住居用に新ＭＳ5号購入（10年ローン、返済比率20％）
収入＝給与＋ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝ＭＳ5号のローン（給与内）

5年後を目処に早期退職し退職金を元手に趣味でお好み焼き屋開業（笑）。
同じく退職金でＭＳ5号完済
収入＝ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝お好み焼き屋の月々の赤字

こんなにうまく行くかな？（笑）

[556: 匿名さん]

バブル当時にも、似たことを考えた人達がいただろうね。
その人達どうなったか・・・

[557: 匿名さん]

↑バブルの要素はどこにも入っていないのでは？

[558: 匿名さん]

すでにやってるのかなあ？
海外駐在をする間金貯めるというのはよくある話だが、
一般論として話せないので、どーでもいいって感じだ。

[559: 匿名さん]

>>554
よく分からんがギリギリに建てられた今のマンションは
建て替えに向いてないってよく聞くけど？

[560: 匿名さん]

>>554
建替えでは、公団の多摩ニュータウン諏訪団地２３棟が一括建替えで
高層マンションに変わるらしいね。
もともと広い敷地に５階建だから、容積率は余っている。
これを売ってさらに、政府の無利子融資を受けて一戸当たり６００万で
新築に住み買えできる計画。
http://backnumber.dailynews.yahoo.co.jp/?m=m20070107-010&e=housing
今後のねらい目は空き家だらけの公団中古か？
これがうまくいくと郊外の開発トレンドに拍車がかかるだけでなく
豊洲あたりの公団中古の建替えも流れにのるだろうね。

[561: 匿名さん]

>>552
だよねー。持てばそれだけ買い手が得になる部分は確実にあるよね。
売らないでも、子供にも住まいとして残せるし。
ドイツでは外断熱が法律で決まっているんでしょ？
日本もいつかそうなることはないのかな？

[562: 匿名さん]

で？本題の「２３区内の新築マンション価格はいつ下がり始める」のでしょう。

[563: 匿名さん]

554ですが、敷地ぎりぎりに建てられたマンションは、建て直しても同じ高さで同じ容積のものしか建てられないので、建替えでもあまりメリットがないのはほんと。
建替えの時に今建ってるマンションより大きなものが建てられるのが理想。

[564: 匿名さん]

〉〉563
都心居住型総合設計制度とか道路斜線制限緩和とか本来容積率を割り増して既存のマンションの
建替促進を意図したものだけど、倉庫敷地や工場跡地でうまく使われて本来価格より４割引の
タワーマンションが生まれたわけです。

[565: 匿名さん]

普段高いものを安く買うと得・・・という発想は野菜や服には当てはまるが
価格の移り変わる耐久消費財には当てはまらない。
さらにマンションは家電と違って建物という耐久消費財と土地という
得体の知れない価値がくっついている。
下がりはじめたはいいがじわじわ下げ止まらないと結果的に安いものを
高く買ったことになる。

[566: 匿名さん]

土地と建物の複合体だということから同じ価格なら
土地の価格比率の高い物件（都心戸建て中古、都心中古、都心コンパクトマンション）が
地価変動に有利ということになる。

固定資産税の建物・土地比率からでも
売買代金の消費税分を割り戻しても建物価格がわかり、
マンションの土地・建物比率が計算できる。

建物原価は、仕上げや杭の差で最大1.5倍程度のひらき。
一方土地の原価は、２３区内でも５倍以上の地域差がある。
当然建物・土地両方に業者の利益・経費が乗っている。

仮に土地（立地の価値）６割、建物４割だとする。

建物価値が１０年で４割減価になったとしても（実際にはそこまで減価しないが）
地価が１０年で３割上昇していれば１０年経っても購入価格の価値はある。
これが土地４割建物６割となると土地が３割上がっても全体は１割強価格がさがる
計算になる。
逆に地価が１０年で３割下がって場合では、都心も郊外も40％内外の減価。

[567: 匿名さん]

含み損も含み益も売ってはじめて「損」や「得」になる。
そういう意味で、売らないかぎり損も得もない。
実際には、頭金という権利金を払って、会員制の賃貸マンションに
入っているのと同じで、「出る金を少なくする」意味では
個人名義でローンを組んで購入するのはそれほど効果的な
話ではない。
下落する物件を買うのは、今１００インチのプラズマＴＶを１２０回の
分割払いで買う行為以上にばかげている。

にもかかわらず得だと勘違いするのは
マンション賃料は下がらないのに、マンション分譲は下がっている
という「幻想」から。

賃料は、「自分が借りてる間下がらない」だけで、過去１５年間地価
下落を受けて実際には相当下落した。
今安い家賃を捨てて分譲を買うのは、大家にとっても値上げのチャンス。
願ったりかなったりだ。
マンション価格があがれば賃料相場も上がる。ことにファンドの一棟売りの
賃貸物件が坪単価のレンジを拡げている。

分譲マンション価格が上がっていけば「借りたほうが得」な賃料水準
もあがる。

都心は外資やベンチャー系の法人借りが多いわけで買うより得な
ボーダーラインは金額的に結構高い。

[568: 匿名さん]

日経平均があるように地価相場にも公示価格平均値のデータがある。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１（２）

これをみると地価は、一本調子で上がるのではないのがよくわかる。
上昇率が大きくなったり小さくなったりする。
品薄になれば前年対比で１５％〜２０％上がる。二桁上昇はかなり稀な
ことで２年以上続く例は少ない。
普通売りが多くなれば次年度は２〜５％の横ばいになる。

暴落するというのは、バブル直後でも１９９２年に対前年比で10％下がった年が
一年だけ。その後は１０年間５％内外の下落で１０年かけて４０％下がった。


地価が上がるのはカネが土地に流れ込むからで、カネの流れを止めれば
上昇は止まる。とはいいながら、税制でも法制度でも止められなくて
不動産融資の総量規制をかけて強制的にとめたのが前回バブル。

[569: 匿名さん]

下落は「カネが土地に流れない」という状況であり、「ない」ものを「ある」
ようにするのは時間がかかる。流れていない蛇口をいくら開けても
カネは流れない。
地価が下落してカネがまわらなくなって、不景気が長引いた。
これは財政当局もゼネコンもデベも金融機関も皆痛いほどわかっている。
今がバブルだからいつか崩壊する
そういう観測は一面正しいが「自然崩壊」という点が正しくない。

小泉政権が金融危機回避のためにやったことは結局バブル期直前に
中曽根政権とがやったこととそのままなのだ。
内需拡大のための規制緩和、都市開発ブームに火をつけ公社民営化、
親密な日米関係。
違っているのは消費税導入をしたのと消費税値上げを先延ばしたした点
くらい。
しかし、今回の地価にカネを流しているのは、外資ファンドだけでない
個人投資家や株式市場の利益が流れこんでいる。
銀行はせいぜい個人に甘めのローンを貸す程度。
金融の蛇口をしめてもマンションデベが商売替えするだけ。
金融特区を設けても外資を誘致し「東京」の市場価値が高値維持したい
のが政府の基本姿勢だろう。

[570: 匿名さん]

ところで外資とマンションというところから
バラバラ事件が思い起こされる。
富ヶ谷の分譲賃貸マンション　賃料は15万