23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[51: 匿名さん]

＞株や投資用不動産で資産形成しないと、上流には行けないのでは。
おっしゃるとおり
ただ、投資用不動産でローンを組みすぎると自宅が変えなくなるのは
本末転倒。
株は、売り時がわからないと金が死ぬ。
２００６年は海外投資家の動きだけでなく、株の資金を不動産に
移した人が大勢いたのではないかな。
ただ、おっしゃるように株が上がれば不動産も上がるというのは
平均値の話であって、平均値に投資するならリートしかない。

[52: 匿名さん]

そう。順序が逆じゃなかろうか、と思うわけです。
でも、子供ができて、妻がうだうだ言うと、家を買いたくなる
気持ちは分かります。でもそれは、金持ちへの道では無いと、
思います。まあいいんですけど。

[53: 匿名さん]

あと、私が懸念しているのは、持家を買った際、
もしより魅力的な投資対象が見つかったとして、その持家
に使った資金を、それに回すことが難しいのではないか、
と思います。相当な精神力が必要になるし、妻は泣くだろうし。。
資金が囚われてしまう、これは痛いな、と。

[54: 匿名さん]

なるほど。わかります。
みんな奥さんにそそのかされて、変なもの買ってしまって
苦労しています。ですから奥さん選んだ時点で
リスクは負っている。
奥さんが最大のリスク要因なのです。
博打の感と金運のいい鼻の効く女性を選んで、資産形成の助言を
貰うくらいでないとダメでしょう。

[55: 匿名さん]

そういう奥さん、欲しいですね。
いませんよねそうそう。
私の妻は、自分が何も知らないということを
よく分かっているので、そこまで強硬に家が
欲しい、とは言いません。それだけで感謝してます（笑）

[56: 匿名さん]

＞もしより魅力的な投資対象が見つかったとして、その持家に使った資金を、それに回すことが難しいのではないか

ＩＰＯやストックオプションの類なら自宅担保にフリーローンを借りればいい。根抵当をつけて
銀行が決める融資枠の範囲で目的を問わずに融資がうけられる。
バブル期に流行った不動産ローンにカードローンがついてきたのと似てる。
不動産が値上がりすることで、信用という資産が手に入る。
同様に、ワンルームの取得資金を一定期間滞りなく返済していると信用枠がひろがり
もう一物件買いませんか融資しますよと言ってくる。

[57: 匿名さん]

魅力的な投資対象が他のマンションだったら、自宅が売れなかったら買いませんという契約で
買換えすればいいだけ。
奥さんと別れてから新しい相手を見つけるのでなく、よりよい相手がみつかった時点で
奥さんに別れてくれと切り出す。
すったもんだのあげく奥さんが別れてくれたら、新しい相手と一緒になれる理屈と同じ。

[58: 匿名さん]

上場まで５年かかるいうような話だと、これは自己資金が多い方がいいけど
ハイリスクハイリターンだよね。
奥さんと別れるからもう少し待ってくれといって資産家の彼と５年も不倫
しちゃう３０女みたいなものかも。

[59: 匿名さん]

もっと魅力的で価値のある投資対象が出てきて「失敗したな」
と思ったら速やかに売ることです。
「損切りを躊躇している間に次の投資機会を失う」のは
株も不動産同じです。
自己資金に限りがあるのなら、自分が研究しつくした投資対象に
集中したほうが成功の確率が多いような気がします。
所詮フタマタは、あとあとまで尾をひくものだし・・投資対象もひとつに絞って
愛を注いだほうがいい

[60: 匿名さん]

朝から酔ってる？？

[61: 匿名さん]

やっぱりＩＰＯなの？？一口乗せてくれ。

[62: 匿名さん]

＞４８
投資で儲けたからといって上流に行ける訳
ないじゃん。
ただの成金ですよ。
上流は持って生まれた家系で決まる。
金のあるなしよりは家柄でしょ。
後発はいつまでたっても成金でしかないのだよ。

[63: 匿名さん]

投資は失敗して金を減らす場合もあるしね。
うちはバブル成金だけど。

[64: 匿名さん]

減らす人が多いから、少数の儲ける人もいたわけで。
そういう意味では、競馬なんかと通じる物もあるね。
６３さんはバブル頂点で不動産とか手放したの？

[65: 匿名さん]

パラダイムが変わったのに、投資を馬鹿にする人は今後は貧乏くじ。
アメリカを見てごらんよ、あそこがあれだけ繁栄を謳歌してるのは金融の技術があるだけ。
額に汗して必死に働いてるわけでもなんでもない。
日本がどんなに一生懸命モノ作ったって、為替がちょっと動けばあっという間に利益はパー。

いままでは、まじめにこつこつやってれば中流でいられた。
でも、今後はこつこつやってるだけだと下の上あたりで限界になる社会。
マネーに関するテクニックのある人だけが、人生を楽しんで終えられるようになるんです。

[66: 匿名さん]

誰も馬鹿にしてないと思いますが。。。
前にもそういう話があったけど、投資のギャンブル性は否定できないですよね。
ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンなどを選べること
が出来るし、胴元がいない分、競馬などのギャンブルに比べればずっと
ましだけど、すべからくみんなが勝者になれるわけではないのが、
投資であるというだけのこと（をみんな言っていると思う）。

[67: 匿名さん]

ハイリスクなのにハイリターンではない投資も、金融機関で売ってたりするけどね。
胴元とは違うけど金融機関は手数料で儲けてるから、胴元プラス予想屋と同じようなもの。

[68: 匿名さん]

不労所得ばかりになれば生産性が落ちてやがて景気も低下するけどね

[69: 匿名さん]

不労所得ってねぇ、投機や投資のために頭使うのは立派な頭脳労働なの。
資源の最適配分にちゃんと貢献してる。資本主義経済の重要な担い手。

モノ作ったりそんなのは、
これから中国やらインドやら、
その後もアフリカやらモンゴルやらそういう人たちがどんどん参入してくる。
そういう地域は命の価値も低ければ給料も低い。
そういうのとタイマン張っていけるわけ?

生産なんかそういう人たちにやらせて、
日本人はそういう上前をはねるビジネスに特化しない限り、
今の生活水準保つことなんかできっこないですよ。

いまだに政治家とかでも、不労所得に課税とか言い出すのがいるけど、
全然現状が見えてない。
海外から金さえ入ってくるようになれば、嫌でも景気良くなりますよ。

[70: 匿名さん]

↑　と、ど素人様が仰っておられます

[71: 匿名さん]

投機はファンダメンタルからずれればゼロサムゲーム
また最適配分といっても目利きができる人間が少ないのも事実。
無駄なところに金が流れている。

知的労働はインドや中国がやがて日本を上回ることは確か。
日本は理系インテリを育てなければ厳しい。

[72: 匿名さん]

＞69

不労所得ってねぇ、
まで読んだ。

[73: 匿名さん]

目利きよりも、情報を集める力や人脈を持つ方が有利のような。
それの無い庶民が結局損する。

[74: 匿名さん]

結局ここに書き込んでる人たちは、将来のアメリカの夢を見てるのね。

面積、人口、食料等基本的なものは日本は越えられない。そのような担保もないので当然アメリカの規模位の大赤字にもなれない。

[75: 匿名さん]

ところで不労所得って英語だとどう訳されるの？

[76: 匿名さん]

enearned income
直訳っぽいですが、和英に出てました。

[77: 匿名さん]

69の言い方は挑発的ですが、言っていることは正しいと思います。
この間中国行ってきましたけど、ホント彼らのハングリー精神は凄いですよ。
あと不労所得が悪い様に多くの人はいいますけど、投資してリターンを得るという資本主義の原点を批判することは、自らの無知・偏見をさらけ出している様にも思います。因みに現在の日本は貿易立国ではもうありません。経常収支で何が一番多いか知ってますか？貿易収支で無く、資本収支ですよ！

[78: 匿名さん]

このスレ、マンション価格についてですよね。個人的には早く下がって欲しいと思ってます。じゃないと我慢出来なくなって、高い物件を掴まされそうで怖い。こうやって勝ち組と＊＊＊みがはっきりするんでしょう。

[79: 匿名さん]

当面は下がりませんよ。どう考えても。
確かにいつマンションかうかで数百万〜数千万違えば、給料は同じでも、その後の生活は結構違うよね。運の世界ですかね。

[80: 匿名さん]

>>78
そー思ってる人はいつまでも買えないでしょうね。
何でも底で買うのは難しい。
１０年後に振り返れば今もマダマダ買いどき時期だったと感じると思う。

[81: 匿名さん]

１０年間も下がらないって事はないでしょ。
都心を除いては。

[82: 匿名さん]

もう今時点では都心の優良お買い得物件はないからね。。。
買いのがした人は、あきらめたほうがいいのかもしれないね〜。
でも、２０１５年くらいには、買い時は来るような気がするけど。

[83: 匿名さん]

しかし、超都心物件の2006年は久しぶりのビッグウェーブでしたね。12ヶ月でほぼ50%ぐらいの上昇率だからね。こんなに上に動いたのって、1987年以来なんじゃない。昭和40年代とか50年代には数年に一度ぐらいのペースであったんだろうけどね。来年は新築の超優良物件がかれきってるようだから特に中古築浅のいい物件が注目を集めるんだろうね。

[84: 匿名さん]

荒川区が一番上がってるとか。

[85: 匿名さん]

元が安いから上昇率ではそうなる。
上昇金額ではたいしたことない。

[86: 匿名さん]

>>83
まぁ2006年は急激に上がりすぎて、この後しばらくは停滞しちゃうけどな

[87: 匿名さん]

2001年〜2005年築の物件を購入すると

およそ7%の確率で耐震強度不足マンションを買うことになる。

価格上昇と偽装は無関係ではない！？

[88: 匿名さん]

首都圏のマンション平均坪単価は1980年代前半は
150万水準　1995〜1999年まで200万円水準
2000年以降180〜200万円

１９８０年〜1996年2800万、
１９９３年〜97年頃4300万
2000年以降3900〜4000万

首都圏のマンション分譲平均価格だが
バブルの1997年から1992年の6年間を除いて
極めてフラットなのだ。
前述の東京カンテイ中山登志朗氏の資料参照
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php

地価は首都圏平均値も23区平均も25年間で大きく波打っていても
分譲価格も平均坪単価も高騰・急落が終われば常になだらかという
ことは、どういうことか

平均的サラリーマンが買うマンションの価格は給与水準や
金利によってだいたい決まっていて、地価があがればどんどん郊外の
供給をふやしていくし、地価がさがれば都心近郊に向かっていく。
逆にいえば、売れる販売価格で土地を仕入れるには毎年どんどん
郊外にいくしかなくなる。

供給者側からいけば、どこでも購入者層の所得にあわせて4000万
内外の平均価格で2売りたいわけで、土地が安い地区なら
３０坪以上の広さで供給するし、平均的なところなら20坪にする。

[89: 匿名さん]

平均坪単価200万物件が、都心6区、城南にないというのが状況。
2007年さらに「坪単価２００万以下の物件がない」範囲が広がれば
都心の新規供給の価格が見えない中で23区平均が上昇している
ことになる。

中山氏が書いている”億ション”についていえば、地価高騰がはじまる
1986年まではせいぜい100戸〜200戸台の供給で坪単価も350万
〜390万
1997年４５９戸450万の坪単価を契機に戸数は3000戸／年まで
伸びたが坪単価は800万から550万へと下がっている。
一戸当たり面積にさほどの変化はないことから
1998年以降億ションは周辺部に波及したものと思われる。

地価高額型億ション（1989〜91年）
1 世田谷区 634
2 大田区 499
3 横浜市港北区 496
4 文京区 302
5 目黒区 236
6 横浜市磯子区 220
7 足立区 204
8 荒川区 197
9 豊島区 184
10 港区 171

上昇期は、都心の新規供給が果てしなく高値で供給され
続けるというよりもの周辺部に高額物件が波及していく
流れなのだ。
それにしても、荒川区の１９７戸はおそらくは
Ａシティの一部なんだろうが、確かにいまでも
あそこの一角だけは都心の空気が流れている。

[90: 匿名さん]

これからは立地とともにデベや施工の信頼度によっても二極化が進みそうだね。
信頼できない中小企業のマンションはみな敬遠する一方で、大手の三井、三菱、鹿島
あたりの一人勝ちに近い状態か？株なども今は信頼できる大企業の株しか上がらない。
マンションも今後そういう流れでは？

[91: 匿名さん]

確かに、鹿島のタワーマンションでのシェアはすごい。
湾岸でも、武蔵小杉でも虎ノ門でもやってる。
他のスーパーゼネコンも建てているが分譲物件は三井グループの
鹿島が目立つ。
三菱は逆にＷコンで安売りしてからタイアップが目立つね。
世田谷や千代田区の細かい物件をこつこつ仕上げてきている。

中小は投資家に一棟売りやコンパクトマンションに流れてる。
ワンルーム業者が急成長して神田で大規模なワンルーム作っている。
だんだん先輩格のマ◆コーさんみたいな動きになってきた。

主戦場は、川崎、横浜、埼玉私鉄沿線
中堅のモリモト、オリックス傘下の大京、
大手のコスモイニシア、東京建物、野村不動産、サンウッド
新興勢力のゴールドクレスト、フュージャーズあたりも
３０００万円台の物件で大規模にしかけてくる模様。

[92: 匿名さん]

地価があがりはじめると
①都心の物件が激減する
②都心部にコンパクトマンション賃貸マンションが増え、
③それでもなお賃貸物件の賃料が上がる
という現象がおこる。

城南に庶民が手に入る物件が減り、中古が値上がり
し始めて都下、練馬方面、日吉、鷺沼、たまぷら、新百合
横浜根岸あたりが200万前半で売れるこれが地価上昇の前半。

どこで下降に転ずるかかといえば、
郊外で強気な大量供給に失敗し値引きが始まる時点。

湾岸の大量供給がなぜ暴落につながらなかった
かというと、常に地価ベースで同等の世田谷、目黒の
坪単価に比べ常に1割以上安かったからだろう。
なにしろ湾岸は地価が安い上に４００％の土地に
＋３００％以上の容積を積ん破格の安値を生み出している。
同様のことは世田谷では区が許可しないし住民もうるさい。

[93: 匿名さん]

23区の値動きの指標として注目すべきは、
美しの森の売れ行きだと思う。
武蔵小杉は供給者の思惑どおり極めて順調に
売れているようだ。

もともと田園都市線沿線は、東急バスの走りまくる
世田谷区のセカンドラベルみたいな場所だ。
世田谷相場300万／坪の定着が先。
別に１９９０年代後半なら当たり前の価格なのだが

売れ残るとうつくしの森（たまぷらーざ徒歩10分）もやばい。
たまぷらは並木だけ表参道風。欠点は商業店舗のしょぼさ。
これも駅舎建替えでどこまで補えるか。

世田谷のセカンドラベルは、半蔵門線沿線の清澄白河、
さらには豊洲（世田谷在住者には縁がないが）。
勝どきでここが安値でいけば、たまぷら苦戦。
勝どきのゴークレにはやきもきさせられる。早く価格を
出してもらいたいものだ。

[94: 匿名さん]

世田谷＞勝どき＞豊洲タワー＞武蔵小杉＞美しの森
と坪単価が３００〜２２０万の間でバランスがとれると
二子玉川再開発も、あたり前のような顔で平均坪単価
330万の価格を出してくると思われる。

こらが完売すれば世田谷330が定着する。
25坪８２５０万は１９９５年頃の水準
２０坪の中古が４０００万で売って住み替えるには
頃合の価格。
定期借地研分譲麻布タワー（東京アメリカンクラブ）
など３Ａ地区でで500万（もっとあげてくるかな？）
港・中央区湾岸タワー築浅中古300
江東区（西半分）250、
23区平均坪単価２２０万あたりで横ばい。
２０１０年まではそういう流れだと思うがいかがだろうか。

[95: 匿名さん]

今年の春先、興味半分でうつくしの森を見に行ってみたけど、超都心と比べて、営業マンの態度の大きさが目に付きました。やっぱ、あのへんは一次取得のヤワイお客が中心なのか、とても売り安いって雰囲気が漂ってたのが印象的。来年は、住所犬蔵で是非、坪３００万にトライしてもらいたいですね。実際、美しが丘住所の土地は、この１年で坪９０万から１８０万にほぼ倍になってるわけだからマンション単価も１６０万から３２０万になったとしても不思議はないんだけどね。

[96: 匿名さん]

今から１０年前、バブル崩壊もそろそろおさまったと思われる頃
でも沿線の築浅マンションは坪２００万してましたからねぇ
今は築10年以内で1５0万くらいでしょうか。

あざみ野バス１０分の一戸建て１２０㎡が５５００万。
たまぷら徒歩１０分は犬蔵（川崎）の土地でも恐れ多くも
東急様のお手にかかった以上は、それなりの値段。

82平米で5500万のマンションに住むか、バスで緑豊かな
王禅寺から通うかというと、なんかマンションのほうがいい
って思えるんでしょう。
あるいはおっしゃるように一戸建て買えない若い人に
4980万で75㎡ならお買い得ですよ。
とか言ってるのでしょうか。

[97: 匿名さん]

湾岸タワーのノリで高輪のタワーのモデルルーム見学に行って
年収書いたら冷たくあしらわれた人もいます。
売るほうもひやかしには慣れっこでしょう。
坪単価１８０と２２０には25坪で1000万の差があります。
700万の年収で3000万のローンというのが普通だとしたら
２２０は高いハードル。
確かに、昔から40代の中堅サラリーマンが住む街。
住民の子息のために、ライトオンとかユニクロはあるが
赤ちゃん本舗どこにもない。
ここより遠いマンションに住む人々はみんな一流企業の
高額所得者で、10年前5500万はお支払いになった
方々ばかりでしょう。もともと誘致された社宅の多いエリア。
おそらく美しの杜は30代の一次取得者はターゲットにしていない
のかもしれません。
世田谷の古いマンションを中古で買って10年、住み替えで
たまぷら駅近くの40代。こういうイメージでは？

思えば湾岸タワーの低層階坪単価180万円というのが罪作りな
話だったのです。
港南はもとより芝浦でも豊洲でも、大変な倍率だが3800万出せば
70平米の部屋は買えた。
調べてはいないが、武蔵小杉でもラゾーナでも当然買えたのでしょう。
なんで渋谷から30分も電車に乗ってさらに12分歩いた
場所で買えないのという気分になる。

美しの森で傲慢かましてもらうと喜ぶのは横浜ららの三井レジさんなのでは？

[98: 匿名さん]

都心でなくてもいいですし、そこそこ便利なところのマンション６，７年後には下がりますか？
買い替え予定なので・・・・

[99: 匿名さん]

>97
その湾岸タワーが高輪のタワーより坪単価で逆転した広告には吃驚しました。
勢いってのは凄いもんです。

[100: 匿名さん]

個人的には大きなリスクを取って芝浦のタワーマンションの高層階にマンション昨年を買ったのでまだまだ高くなるという論調はちょっと嬉しい。でもそんなに上手くいくのかなぁ。今だったら1200〜1500万円の利益は出そうなんで早めに売り確定してもいいのではないかと。そんなに価格上昇圧力は強いのでしょうか？？？