23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[421: 匿名さん]

築浅中古と呼べるのは、築２年以内だよ。
賃貸の場合はだけどね。

[422: 匿名さん]

例のローバート・キヨサキさんの本によれば、金を生まないマンションは
資産でなくて負債だそうで・・・確かに都心にタワマン買って自分で住んでも
銀行と管理会社と税務署が儲かるだけ。
だったらマイホームの前に資産を買っておくのがいいのでは？

とりあえず、貯めた頭金の運用をしながら次回のチャンスに備える。
都心のコンパクトマンション１ＬＤＫを買って赤字にならない範囲で貸して
おけば、６年後物件が３割高で売れるれば自己資金は倍に増えている。
その資金で次の賃貸物件を買う。６年後なら築３０年以下の物件まで
新耐震設計の範囲に入る。
6500万くらいの物件に買い換えてあと６年。
そろそろ安くなってきた頃だと思えば、自宅を別に買えばいい。
頭金不足なら賃貸をやめてしばらく自分で住んで売却し新築に住み替える。
上がらなかったら？
別にそのまま持っていてもじゃまにならないし、自己資金回収したかったら
売って元金とりもどしたらいい。
下がったら？
それいつの話？

[423: 匿名さん]

都心にタワマン買って住んで
6年後3割高で売れても一緒のことでは？

[424: 匿名さん]

>>423
都心に買えるタワマンが「狭くて家族で住めない」からとりあえず自宅は賃貸で
住んで、都心地価上昇の恩恵を逃さない手段としての１ＬＤＫ購入

頭金８００万〜１０００万想定で今買えるのは４５００万くらい。
貸しておけばその間残債も減っているわけで

[425: 匿名さん]

＞４２４

賃貸への支出は？

[426: 匿名さん]

①８００万〜１０００万円の自己資金はあると想定
②購入予定額４５００万円・・・・④
③３5００万〜３7００万のローン審査済み

まず、都内のコンパクトマンション
４２㎡〜５０㎡程度を取得
アパート・マンションローンで５年固定３．３％の
金利で借りる
月々の返済１４９千円
管理費・固定資産税（月額）３．２万円
家賃　２０〜２２万（サブリースにすれば１８〜２０万）
毎年の収益約９２千円
６年後　４５００万が３割上がっていたら
５８５０万円・・・①
仲介手数料１９０万円・・・②
当初購入諸費用１６０万円・・・③
譲渡益　①-②−③-④＝1000万円
ただし譲渡益課税２０％なので手取りは８００万円

[427: 匿名さん]

>>425
今の家に住み続けることに損も得もないでしょう。
場合によってはもっと安くて広いところに住んでもいいわけですし
不動産を取得する計算と「家賃」は別に考えるべきでしょう

[428: 匿名さん]

6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？
業者さんですか？

[429: 匿名さん]

あります。
素人さんですか？

[430: 匿名さん]

不動産の投資は知識のない人がやるべきではないということは、ローバート・キヨサキさんの本にも
マネーの公理にも書いてあります。
考え方を書いているだけですから自信のない人は考えなくていいです。
少なくとも投資用マンションの確定申告が自分で書けない人、不動産が嫌いな人は別の方法で
資産を増やしたほうがいいです。

[431: 匿名さん]

受身では資産は作れない。もうこれ以上「業者さん？」といわれるのは嫌なのでこの話題はここまでに。
４２７は私が実際に目論んでいる数字です。どこを買ってもこうなるというのでなく
立地、物件、階数、交通など吟味した上での話なのでご参考程度に願います。

不動産に詳しいのは業者以外に「個人投資家」というものがいます。お忘れなく。

[432: 匿名さん]

>>429
わたしは素人ですよ。
あなたは、業者さんなんですよね。
あるというのは、どの程度の確率でおっしゃっているのですか？

[433: 匿名さん]

投資で考えるなら、現時点では３年〜４年前の投資がベストでしたね。

４２６さんの目論みは「６年後３割増」が前提になっていますが、
この裏付けを「個人投資家」の観点から説明してもらえないでしょうか？
参考にさせていただきたいので。

[434: 匿名さん]

＞6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？

こういう思考は物心ついてから１５年下落相場が続いた日本の３０代の人が
陥りやす思い込みです。
今日は明日の昨日であって昨日の明日ではない。
時代の転換期には発想を変える。

６年前はまだ下がり続けていた時期だから築６年の中古価格が売値を
３割程度上回る事例を上げろといえば
たとえば代官山アドレス、東京サウスパークタワーくらいしかないが
２００３年竣工の物件で５年目で売値３割というのはVタワーをはじめ
多数あります。
現在２年目中古２割アップならほとんど都心すべての物件がそう。
これが３割り増しにいくのにあと３年かかるかどうかは別にして都心物件というのは
供給が限られているから、同等の価格で新築が出てこない限り中古は値上がりする。
生産が人気に追いつかなければ価格は上がる。単純な理屈。

[435: 匿名さん]

>>434
今から買うという前提のお話でしたよね？
底値でかつ割安の物件を買ったうえで、ありうるということならそう書かないと
駄目でしょう。

[436: 匿名さん]

現在２年目中古ですでに３〜４割アップ物件もあるよ。
その物件があと３年続けて上げていくのかね。

[437: 匿名さん]

今から建つ物件のそのまた中古なんて、買いたくないけどな。
他にババひかせる算段ってこと？

[438: 匿名さん]

個人投資家というのは、ロバート・キヨサキクラスにでもならないとなかなか
自分のノウハウを開陳しないものです。
書いても私にとって一円の利益にもならない。彼は書けば印税が入る。

知識というのは、授業料を払って身に着けるものでここで知識を開示しても感謝もされなければ
自慢ととられるか疑われるのがオチですから

とはいいながら、「ババ引かせる算段」という猜疑心の強い人もいるようなので・・・

[439: 匿名さん]

６年目というのは長期譲渡の課税を適用したいから。今は事業賞資産の買換え特例
が１０年超えないと使えないですし、それもやっと２年延長されたばかり
つまり２年後に買い換えるにしても１９９９年以前から持っていないと無理。
仕方がないから２割の課税はやむなしという話になる。
この税制がある以上、いまのマンション投資市場はセカンドハウスとして住んで
短期に売る（つまり収入がないから長くもてない）か
法人名義で社宅として役員の住宅にし長期でキャピタルゲインをうる
という流れで短期の転売益はえにくい税制になっています。
それゆえ、居住用で転売するながれが治まれば緩やかな上昇にむかうと
思われ、新規供給のない交通立地のよい都心エリアは中古価格がゆるやかに延びる
ワンルームは、敷地が少しでもあれば今後もいくらでも供給されるわけで
せめて１３坪以上の駅近物件でないと希少性はない。
そうなると、今出てきているコンパクトマンションで立地のよいものを選べば
６年後３割もありうる。川崎駅前やＭＭのタワーの１ＬＤＫも私には十分魅力的です。

[440: 匿名さん]

というか都心のタワマン１ＬＤＫって、まず終の棲家ではないよね。
投資用でしょう？　六年後にまた投資家相手に売る確率が高くない？
３割高で買ってくれるのでしょうか？

[441: 匿名さん]

３割高で買ってくれるのでしょうか？・・・というあたりが「受身」
そんな保証はどこにもない。そのときはどうするか一生懸命考える。
①急に金が必要になったけど売らずに金を手にするには？
②目の前に急にもう一棟タワマンができるとわかったらどうする？
③家賃が高すぎて店子がつかないときは？
④突然空室になって半年で１００万以上赤字だ

すべて答えを用意しておかないとダメです。
自宅は、セールスマンの言いなりに買ったとしても投資用マンションは自分で
考えて買わないとだめ。ここで教える話ではないから興味のある人は
本読んで勉強してね。

[442: 匿名さん]

投資用相手に売るかどうかは、空室になっているかどうかで決まる。
店子がいたらオーナーチェンジ。確かに利回りで値切られるという見方もできるが
物件自体の値上がり相場を見ながら動く。
売り時期はテナント退室時。空室のまま高めの家賃で賃貸の募集と売却の募集を
同時に行う。いろいろノウハウがあるけど、それだって周囲を良く見ていれば
気が付くものです。

[443: 匿名さん]

今すぐ都心に住みたいのにワザワザ賃貸に回すとかアホですか？
不動産より株でも買っておけ
REITも凄い上がってるよ

[444: 匿名さん]

なぜ、いますぐ都心に住みたいのでしょうか。よく考えてみたほうがいいよ。
都心が安かったから住みたいと思ったのでしょう？違いますか。

安くないのに住みたいというのは、単なる我侭な欲望ですよ。

[445: 匿名さん]

いますぐ一戸建てが欲しいといってかつてあなたのお父さんの世代は茨城県の
一戸建てを買って苦労したわけで、
買い時と欲しいときのギャップをどう埋めたらいいかという話をしています。
株で資産を増やせる自信があるならそれでおやりになればいいですよ。資産形成の
方法はひとつではない。

[446: 匿名さん]

確かに当時、常磐線の牛久駅歩２０分の一戸建てを４０００万でローン１００％で買った人って、この１５年で地球上で損をした個人の上位０．０００１％に入ってるよね。言い換えれば、６０億人のなかの上位６０００人。

[447: 匿名さん]

それほど悲惨ではないよ。調子に乗ってからかわないこと。

[448: 匿名さん]

そりゃそうだ、新聞に揶揄されようと本人は満足していたらそれは幸せなことだ。
ただ、不安と欲望を操作されて訳のわからないことに金を使っているという意味では
団塊ジュニアの湾岸タワーマンション買いも５０歩１００歩なのだが。

[449: 匿名さん]

社会というのは、庶民から金を巻き上げる手段を常に用意しているもので
それがうまくいっているときは、「好景気」うまくいかなくなった時を
「不況」というだけの話。
巻き上げる張本人はロバート・キヨサキ風に言えば
税務署と金融機関と会社なんだそうで・・・
湾岸タワーに都心居住の夢を乗せて大成功。
ただしほころびも見えはじめた。
地価が上がったおかげで近隣地主が目を覚まして、我も我もと
タワーマンションを建て始め、たちまち墓場のように林立しはじめる。

消費者契約法では「わからないことはわからない」と言えばいいわけで
わからないで済む商道徳のもとに隣に何が建つかは「わからない」
マンションが売られてきた。
施工だってこれほど大量にプレキャストコンクリートを製造したら、中には
品質不良の物件が出てもおかしくはない。

安く買ったと喜ぶ人もこれから、１０年先が勝負で、早いうちに売り抜けた
ほうがいいという物件もあるかもしれない。

そういうほころびが顕在化し、人々の都心信仰が冷却化するまでは
何も下落する要素はないでしょう。

[450: 匿名さん]

１０年間も先が勝負とは気長ですね。

[451: 匿名さん]

構造瑕疵も近隣紛争の訴訟も１０年は見ておかないとね。

[452: 匿名さん]

本当に不思議なことだけど、牛久のお父さんだって、最初「失敗したな」って思った時点で
転売していれば、とんでもない残債割れにはならなかったわけで、その後１０年も持ち続けるので
手遅れになる。
人は、自分が決断したことを自分に言い聞かせる癖がある。
仮に、自分の目の前を他のタワーマンションが視界を塞ごうが、まだ半分見えると
自分をごまかす。
失敗したな・・と思ってすぐ損切りできるのが本当の投資家だそうで・・
普通の人は１０年経ってやっと気が付くくらい。

[453: 匿名さん]

なるほど。確かにそうですね。結婚もそうだったりして！
マンションも株も女づきあいもイグジットが難しいけど大事なんだよね。

[454: 匿名さん]

オレの知り合いで、港区湾岸のタワーマンションを２年前に買っていまだにもの凄く自慢
しているヤツがいる。浮かれている程の将来性は感じられないが、バブルの時の牛久駅歩
２０分よりは遙かにマシな判断だと思う。

[455: 匿名さん]

それより、自分の目の前を自分と対になってるタワーが塞いでる部屋を(つまりツインタワー)、安い安いと喜んで買って大幅値上がりを期待する楽天家もいるね。

[456: 匿名さん]

牛久でも住めば都です。今頃は畑を耕して、健康的な生活を送っています。
農業王国茨城を馬鹿にすると、食料を供給しません。

[457: 匿名さん]

454です。456さんすいません。
東京に勤務先があるのに、世相に煽られて１５年前に例えば牛久歩２０分を買ってしまった人の
判断は、通勤地獄で健康にも良くないし相対的に拙かったとのではないかという個人的意見です。
他意はありませんので、茨城の在住の方はどうか気を悪くしないでください。

[458: 匿名さん]

話の流れからすると、牛久という土地やそこでもともと農業をやっている人を対象としているのではなく、都心部に買える家がなくなり、松戸が1年で倍に値上がりするなら牛久もと思い、３年遅れで動いたサラリーマンに向けたエールだと思うのだが。小学校の同級生でいうと運動神経が悪いわりに頭もなぜかわるいタイプ。

[459: 匿名さん]

じゃあつくばに買った人はどう？

[460: 匿名さん]

まるで１９８０年後半のように、将来に渡って下がる要素が何も見当たらないから大丈夫です。

[461: 匿名さん]

牛久に住んでる人がここを見てると思わないが。

[462: 匿名さん]

つくばは区画がよい。
人が多くないのもいいね。

[463: 匿名さん]

茨城県の人が沢山見ているようですが、
つくばも牛久も大変良いところなのでしょう。
そろそろスレタイに戻しませんか？

[464: 匿名さん]

ここ見てます。
牛久駅よりバス２０分の地に住み、都内カムバックめざすも、２６年経過してしまった者です。

当時都心中古ワンルームと、郊外新築一戸建ての相場はほぼ同水準だった。
いまはどちらかというと、郊外一戸建て（新築２２００万円くらい）の方が高いかな。

都心新築マンションはここ半年上昇スピードが速くなってるのを遠目からも感じる。
しかし自分の周辺には、いまの住まいを売ってまでＵターンめざす人間は見当たらないのも事実。
結局都心マンションは、都心に縁がある人によって相場が形成されて行くということでしょう。
都心回帰需要の力は限定的かもしれません。

[465: 匿名さん]

２６年前はバブル前だけど、バブルを指をくわえて見てたの？
当時の牛久もつくば人気の影響を受けたはずですが。

[466: 匿名さん]

ここ見ると過去の成功体験に引きずられている人が多いのがよく解る。
少子高齢化・人口減少・世帯数減少のこれからは、過去の事例は当てはまらないと思う。
供給量の少ない超都心は今後もマンション価格上昇の可能性ありと思うが、湾岸はどうだろうか？
どんどんタワマン建てられるとこはそう上がりはしないだろう。
新新価格も結構だが、購入層がついてこれなくなる価格というものがある訳でそれを超えると売れなくなる。そこで頭打ちでしょう。

[467: 匿名さん]

絶対そうなるでしょうね。企業の設備投資と一緒です。需要あるから、設備投資したら、
もうピーク過ぎてましたーと。日本メーカーは過去の失敗を反省して、慎重に設備投資
していますが、不動産は、過去最高レベルで供給されてますからね。売ってしまえば
終わりだから、そりゃこうなりますわな。

[468: 匿名さん]

誰も湾岸の話に限定してない。都心のいい立地は上がるってこと。

[469: 匿名さん]

マンション価格が上がったりさがったりするメカニズムってどういうものなんでしょうね。
その辺を理解しないで、直感や希望を書いても意味ないですね。

[470: 匿名さん]

去年の売り渋りの反動で、今年は売り急ぎになると面白いけどね。
まだはもうなり。