23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[343: 匿名さん]

ブリリア品川中延はどうですかね。10年後、買値で売れますか？

[344: 匿名]

マンション投資は、株より、かなりやさしい。
底打ち直後とか、利回り7％超とかの時（2003年〜せいぜい2006年前半まで）に都心一等地に買えば、1割下落など、まず考えなくていい。資金に余裕のある人なら、万一そうなっても、賃貸にまわせばいい。

結果論や夢物語を言っているのではなく、体験から言っている。
もちろんそれなりの、鑑識眼が必要だが。

株の専門家兼マンション投資家より

[345: 匿名さん]

興味本位で聞くけど、下落からの上昇って日本では２００３年の時１回くらいしか無かったと思うんだけど、その時行動するための「体験」はどこで積んだの？

海外でも不動産投資してたとか？
それとも理論や”もうこれ以上は下がらないだろう”っていう感覚で？

[346: 匿名]

私、自称相場師で株一筋の人生。でもないけど、ものを見る目、割安割高を判定する眼力があるわけ。自慢と反発しないでね。
それで不動産も同じだから、立地、値段みれば割安割高、ぱっと分かるのよね。
だから赤坂ＴＲが坪330万割れの住戸もあるのにはビックリ、即買いと判断。

2003年の下落からの上昇は、2億超で買った中古一戸建てを1.2億で売って泣いた後、リベンジを誓って市況動向をチェックしてたからね。リハビリ期間ね。
最初、有明のキャンセル物件60㎡超2700万円強を購入。
家賃相場で計算すると利回り9％、管理費等引いても8％、これはどう見ても買いでしょ。今、7.93％で貸してる。
でもこのころ、みんなまだマンション価格の動向に疑心暗鬼だったから、抽選もたいしたことなく、すいすい、いい物件が買えたんだよね。

人の行く裏に道あり花の山（相場格言）

あと、人の半歩先を読む眼力ですな。
経験は大学出て数年後から土地、一戸建て、マンション売買してた。普通のサラリーマンでしたが。
株はもっと前からね。

[347: 匿名さん]

現在は上昇局面だから、景気のいい話が多いが、2003年の時点で100％上昇するとわかっていたなんて話は、後付けの結果論でしかない。

[348: 匿名さん]

＞３４７
そりゃ未来（将来）のことを確定語では普通表現しないよwww
ただ、投資も含めほぼ底値であろうと現状を分析して資金を
動かしたことは現実なんだから、「後付けの結果論でしかない」は、
単なる負け惜しみの極みの内心がニジミでていることになる。

[349: 匿名さん]

>>346
ありがとう。勉強になったよ。

[350: 匿名さん]

>>346
ぷぷぷ7.93%なんて羨ましい人いないよ。しょぼすぎ。
アメリカ国債買ったほうがましだね。
ファンドが何千億と投資してる業界で素人がちょぼちょぼ不動産
買ったっていい物件なんて回ってこないよ。
赤坂TR？みんな安いと思って倍率高くてどうしよもなかったよね。
だいたい家賃収入なんぞちょっとリフォームで数百万とか使っちゃうと
すぐ吹っ飛ぶじゃない。

[351: 349]

>>350
レバレッジ０ならね。
この辺、株と同じ感覚でレバレッジのことを考えてたが、
賃料＞ローン返済　なら不動産は幾らでもレバレッジ掛けられるんだよね。
一時的に元本下回っても強制清算なんてないし。
そして賃料は企業収益よりもよっぽど変化少ないし。

・・・と、この辺が勉強になりました。

[352: 匿名さん]

>346さん
なかなか目の付け所がいい実践家ですね。あの時点で利回りと下落リスクを勘案して的確な判断されたところみると、論理と実践を上手く調整できる方ですね。私も同様の判断をしましたが、時期がもう少し遅れてしまいました。ところで、今後の動向をどう考えますか？私としてはもう少し中古区分所有物件で稼げそうな気がするのですが（利回り的に）。

>350さん
きちんとした将来予測と投資分野での実績を上げたいのであれば、掲示板での継ぎ接ぎ学習だけでなく、ファイナンス理論を交えたきちんとした勉強をされた方がいいですよ。あと、ちゃんと実践したほうがいですよ。もっともその勇気がないのかもしれませんが。346さんに教えてもらうのも手ですよ。

[353: 匿名さん]

↑３５０＝３４６
やりすぎだろ。

[354: 匿名さん]

一人三役でうざいね。ついでに３５２も同一だな。
掲示板でオナーニー自慢（ｗ

[355: 匿名さん]

＞346
ただのじまん話だね。それもかなり、低れべる。
ひょっとして、身近な誰かの話しの受け売りかな。
もう少し、知恵をつけてから出直してらっしゃいな。

[356: 匿名さん]

つか、そんなに今後上がることが確実なら、今買って5年後以内に売れば
いいってこと？

[357: 匿名さん]

売ったあと賃貸暮らしするならいいんじゃないですか。

[358: 匿名さん]

大損と大儲けを繰り返してプラマイゼロの人生ってのも、
本人楽しめればまた良いことなんじゃない?

[359: 匿名さん]

売った後賃貸暮らしするなら意味がないよねー。まあ賃貸暮らしして、
また底値を待って買うというのも手か？
それはさておき、２軒目以降の人は、そうすりゃいいっていえることか。
素人がやり始めたら終わりなんじゃなかったっけ？ｗ

[360: 匿名さん]

まだまだ、2007年は良い立地の物件ありますよ。価格がどうなるか楽しみ。

[361: 匿名さん]

いくらでも、工夫で物件は出てくるもんです。
建て替えも、オフィスからの転用も、更なる土地規制緩和も、埋め立て造成も、
国有地公有地の放出も、マダマダ手はあります。
そうこうしてるうちに人口も減ることだし。
ジジババには広い家なんか必要ないし。

現に今だって、
都心の土地は僅少っていわれて猫の額に大枚はたいた人にとっては、
社有地が放出されたり、容積率緩和でタワーマンション建ったり、
そんなの反則だって思ってるでしょう。

[362: 匿名さん]

「新価格」とは言いながらも、０６年はデベが打診的な値付けをしたので、
まあそれなりの上昇で済んだ。
しかし０７年は正真正銘の新価格に移行するのが確実。

それでも、なお購入に挑戦するなら、
昨年から比較的安値状態で販売を持ち越してるマンションを狙うのが最善の策となる。

具体的には芝浦、九段下、中延、大崎、大森がそれにあたる。
数年前の相場に比べると結構高いが、過ぎたことはどうしようもない。
決断するラストチャンスである。

[363: 匿名さん]

ブリリア品川中延はねらい目ですか？

[364: 匿名さん]

ラストチャンスが終わるのはいつ？
そのときは売れなくなってデベも苦境になるのでしょう。
空売りを狙います。

[365: 匿名さん]

空売りってできるの？不動産で。。

[366: 匿名さん]

報道特番でやってた福岡の今泉物件の施工ミスやったゼネコンってどこですか？

[367: 匿名さん]

ラストチャンスは毎年やってきます。

[368: 匿名さん]

>>366

D京

[369: 匿名さん]

実績20万戸の施工業者が知りたいんですが。

[370: 匿名さん]

>>369

大手ゼネコン

[371: 匿名さん]

実名報道できない理由はなぜ。ここで暴露してちょ。

[372: 匿名さん]

「ゼネコンくん」の　ほーむぺーじへ　逝って　聞いてみれば？

[373: 匿名さん]

>355
ひがまない、ひがまない。
低レベルだというんだったら、高レベルのお話をしたら？

好き嫌いだけ言うだけで、
自慢話でも失敗談でもいいけど
みんなに話せるような経験もなくて、
そのうえ、まともな議論もできないなんて
なんて退屈なお方なのかしら。

[374: 匿名さん]

>>366

D京はデマ。

ttp://kyusyu.machi.to/bbs/read.cgi?BBS=kyusyu&KEY=1164770569&LAST=50

で、調べるといいですよ。

[375: 匿名さん]

>「新価格」とは言いながらも、０６年はデベが打診的な値付けをしたので、
>まあそれなりの上昇で済んだ。
>しかし０７年は正真正銘の新価格に移行するのが確実。

売れるかどうかが自信がないからこその打診的な値付けでしょう。
あげても売れなければ、上げようもないよ。

[376: 匿名さん]

ビッドとオファープライスが広がる局面ですな

[377: 匿名さん]

都心マンションも価格急騰とともに、そろそろ波がすーと引いてしまうように売れ残りが出る地域が出てくるんでは。

[378: 匿名さん]

もはや結構売れ残っていますけどね。特にカタカナデベ物は。
どうするんでしょうね一体。

[379: 匿名さん]

でも、上がるんだから、もしこれから少しでも安くなるなら、
それこそ買い時というんじゃないの？！

[380: 匿名さん]

売る時のこと考えると、訳分からない売主のものは買わないほうが。
だって、自分が中古で買うとなった時、嫌でしょう。人それぞれかも
しれませんが。

[381: 匿名さん]

これからは中古の時代ということでしたが、どうなんでしょう？
確かにこれから作られるものって、建築資材の値上がり分、何かケチられて
いそうで、意外に中古のほうがいい気もする・・・

[382: 匿名さん]

いいかげんなデベが好立地の用地を高値買いすると、せっかくのマンション用地がもったいないので早く淘汰されて欲しい。

[383: 匿名さん]

中古にしようかなぁ。
新築は高すぎ。賃貸のほうが今の状況ではよほどお得。

[384: 匿名さん]

月25万円の賃貸に住んだとして10年で３千万円プラス更新料など掛かる。
10年後に得した！と思える？

[385: 匿名さん]

本当は、掛け捨て保険のほうが良いのに、なんかもったいない気がする
人間の心理と同じ。

[386: 匿名さん]

2億円程度以上の資産保有者ならインフレヘッジも考慮し資産3分割法の考え方で7000万円程度のマンション買うという考え方もある。

[387: 匿名さん]

10年後にマンションが下がっている可能性もあると思うと、今の金額では買う気がしない。
5000万のマンション買うよりは、28万の家賃のほうがよさげな気がする。
＃月々のローン金利や管理費等々で月18万はかかる。賃貸のほうがリスクが低いな。

[388: 匿名さん]

賃貸で特する人は家賃を会社の経費で落とせる人。
これ当たり前のこと。

[389: 匿名さん]

賃貸で、１２万くらいのところにすめばいいじゃん。
それでできれば、住宅補助もらえるところだといいね。
うちは６万だけなんだけど・・・

[390: 匿名さん]

12万の賃貸なんて住みたくない。

[391: 匿名さん]

やっぱり資材値上がり分、仕様とかしょぼくなっているよね。
バブル期のほうが豪奢。

[392: 匿名さん]

やっぱり、家賃経費で落とせるのは良いですよ。持家で会社名義にした場合と、
賃貸、どっちが得なんですかね。賃貸派だったのであんまり考えたこと無いの
で分からないんですが。

[393: 匿名さん]

バブル期は人手が居なかったし突貫だったから、品質についてはどうですかね。
海の砂つかってコンクリ練ったり、はっきり言ってイケイケだったから。

[394: 匿名さん]

じゃあ今の資材値上がりの中だが、不況の残りがある中だから、高品質なものがむしろできる
のかな？

[395: 匿名さん]

逆。
今は不況で人減らししたのに需要増加で多く作るようになったから品質落ちてきてる。
免震の物件が多くなったりとかはしてるが。

[396: 匿名さん]

バブルの塔は危険

[397: 匿名さん]

じゃあ、高くて品質が悪かったら、買い時ではないじゃん・・・

[398: 匿名さん]

これからもっと高くもっと品質悪くなるから（未来との比較において）買い時。

[399: 匿名さん]

中古買ったほうがいいじゃん・・・
つーか、自分がずっと住むのでなければ、高値のうちに売ればいいってことか。

[400: 匿名さん]

ここデベの工作員が多いね。
いつでも「今が買い時」「ラストチャンス」「これから新新価格で今買わないと」だもん。
週末のモデルルームでデベの営業が言ってるセリフと同じで笑える（笑）
彼らはいつでも何年たっても金利や景気がどうなろうとも「今が買い時！！」だからね。

[401: 匿名さん]

そりゃそうだ。営業だものね。
売る人今が買い時。
買う人は懐疑的。
買った人は買ったときが買い時。

[402: 匿名さん]

面白いよね。買う人も懐疑的でも買ったとたん、こんどはラストチャンス派に変わるから。
まあ誰だって自分が高値掴んだとは思いたくないから仕方ないよね。

[403: 匿名さん]

ここステレオタイプの書込員が多いね。
いつでも「デベの人ですか」「営業の方ですね」「あおりさんでしょう」だもん。
週末の掲示板でアンチの常連さんが言ってるセリフと同じで笑える。
彼らはいつでも何年たっても金利や景気がどうなろうとも「今が叩き時」だからね。

[404: 匿名さん]

どうなんでしょうか、
デベや営業はおまんま喰ってかなきゃいけないという切実な動機があるので・・・・

[405: 匿名さん]

まーいつまであがり続けるかは知らんが
2年位前、それこそ「この先ずっと安くなり続ける」という風潮だったころ
「借金して買うマンションなんて資産でもなんでもない、単なる負債だ」
とのたもうてた連中は今どっち派なんだろう？
案外、今頃買い急いでラストチャンスをモノに出来たと思いたがってたりして。
それとも今度もそのうち下がる派か？
ちなみに、上の考えは的外れもいいとこ。
負債も資産も増える、貸借対照表の総額が大きくなるだけ。

[406: 匿名さん]

>>403
書込員？そんな言葉初めて聞いたよ（笑）
デベ工作員ご苦労さん。

[407: 匿名さん]

最近、築浅中古のほうが狙い目という意見もよく聞くけど
こないだ見に行った、築５年の人気タワマン、
せつなくなるほどしょぼかった。
住み方も汚かったんだろうけど、レンジまわり、風呂洗面、収納
どれをとっても時代遅れ感は否めない。
いくらマンションは立地と言われても、きれいに住むには
リフォーム代、５００万はかかりそうだったな。
それでもブランド中古マンションのほうがいいのだろか。

[408: 匿名さん]

蓼食う虫も好き好き

[409: 匿名さん]

>>406
カキコを知らぬとは？そんな初心者さん初めて聞いたよ（笑）
紋切りアンチ員ご苦労さんです。

[410: 匿名さん]

結局中古、新築どっちがいいの？

[411: 匿名さん]

物件次第、ということで帰結しちゃいますね。

[412: 匿名さん]

結局さ、５年前の物件がそれだけしょぼく見えるのは、
今買った物件も５年後そう見られるってことなんだけどね。

日本人は基本的にビンテージに価値見出さない人多いし、
新しい機能、新しい技術、そういうの取り入れたい気持ちの方が強い。
デベもどんどん新築売れた方がいいから、
古くなったときのことなんか意識して造ってないし。

立地とかに関しては、ある程度は不変的な価値があるから、
不便でブームで便乗値上げしてるような新築よりは、
しっかりした作りの中古があればそれはお買い得ってことでしょう。
リフォーム代も含めて考えてですが。

[413: 匿名さん]

立地*構造*(15-駅からの距離)*(47-築年数)*デベ実績=物件価値

[414: 匿名さん]

ところで、都心から通勤時間30分以内で、治安もよくて教育環境も良い場所で、
4人家族で住めるだけの広さ（７０平米程度）の家賃でどれくらい？
月２０万円？　３０万？

[415: 匿名さん]

そんなの地域によるし、物件の古さにもよるし、日当たりにもよるし、
かなりそれで違うから、聞く前に自分で探せばいい？
それとも、またデベさん？ｗ　賃貸よりってやつ・・・

[416: 匿名さん]

4人で70㎡は狭いでしょ？75〜80くらいないと辛くない？

[417: 匿名さん]

それはそうと、いつ下がり始める？新築マンション。。

[418: 匿名]

＞414さん

だいたい分かりますので、お答えします。
高輪で35万円前後
月島で30万円弱前後
勝どきで27万円前後
有明で22万円前後

すべて管理費等込み、新築か築浅の高級タワマン。
駅から徒歩5分前後。

[419: 匿名さん]

「いつからまた上がり始める？」
の間違いじゃない？

[420: 匿名さん]

Ｈガーデンヒルズは正直寂れてる

[421: 匿名さん]

築浅中古と呼べるのは、築２年以内だよ。
賃貸の場合はだけどね。

[422: 匿名さん]

例のローバート・キヨサキさんの本によれば、金を生まないマンションは
資産でなくて負債だそうで・・・確かに都心にタワマン買って自分で住んでも
銀行と管理会社と税務署が儲かるだけ。
だったらマイホームの前に資産を買っておくのがいいのでは？

とりあえず、貯めた頭金の運用をしながら次回のチャンスに備える。
都心のコンパクトマンション１ＬＤＫを買って赤字にならない範囲で貸して
おけば、６年後物件が３割高で売れるれば自己資金は倍に増えている。
その資金で次の賃貸物件を買う。６年後なら築３０年以下の物件まで
新耐震設計の範囲に入る。
6500万くらいの物件に買い換えてあと６年。
そろそろ安くなってきた頃だと思えば、自宅を別に買えばいい。
頭金不足なら賃貸をやめてしばらく自分で住んで売却し新築に住み替える。
上がらなかったら？
別にそのまま持っていてもじゃまにならないし、自己資金回収したかったら
売って元金とりもどしたらいい。
下がったら？
それいつの話？

[423: 匿名さん]

都心にタワマン買って住んで
6年後3割高で売れても一緒のことでは？

[424: 匿名さん]

>>423
都心に買えるタワマンが「狭くて家族で住めない」からとりあえず自宅は賃貸で
住んで、都心地価上昇の恩恵を逃さない手段としての１ＬＤＫ購入

頭金８００万〜１０００万想定で今買えるのは４５００万くらい。
貸しておけばその間残債も減っているわけで

[425: 匿名さん]

＞４２４

賃貸への支出は？

[426: 匿名さん]

①８００万〜１０００万円の自己資金はあると想定
②購入予定額４５００万円・・・・④
③３5００万〜３7００万のローン審査済み

まず、都内のコンパクトマンション
４２㎡〜５０㎡程度を取得
アパート・マンションローンで５年固定３．３％の
金利で借りる
月々の返済１４９千円
管理費・固定資産税（月額）３．２万円
家賃　２０〜２２万（サブリースにすれば１８〜２０万）
毎年の収益約９２千円
６年後　４５００万が３割上がっていたら
５８５０万円・・・①
仲介手数料１９０万円・・・②
当初購入諸費用１６０万円・・・③
譲渡益　①-②−③-④＝1000万円
ただし譲渡益課税２０％なので手取りは８００万円

[427: 匿名さん]

>>425
今の家に住み続けることに損も得もないでしょう。
場合によってはもっと安くて広いところに住んでもいいわけですし
不動産を取得する計算と「家賃」は別に考えるべきでしょう

[428: 匿名さん]

6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？
業者さんですか？

[429: 匿名さん]

あります。
素人さんですか？

[430: 匿名さん]

不動産の投資は知識のない人がやるべきではないということは、ローバート・キヨサキさんの本にも
マネーの公理にも書いてあります。
考え方を書いているだけですから自信のない人は考えなくていいです。
少なくとも投資用マンションの確定申告が自分で書けない人、不動産が嫌いな人は別の方法で
資産を増やしたほうがいいです。

[431: 匿名さん]

受身では資産は作れない。もうこれ以上「業者さん？」といわれるのは嫌なのでこの話題はここまでに。
４２７は私が実際に目論んでいる数字です。どこを買ってもこうなるというのでなく
立地、物件、階数、交通など吟味した上での話なのでご参考程度に願います。

不動産に詳しいのは業者以外に「個人投資家」というものがいます。お忘れなく。

[432: 匿名さん]

>>429
わたしは素人ですよ。
あなたは、業者さんなんですよね。
あるというのは、どの程度の確率でおっしゃっているのですか？

[433: 匿名さん]

投資で考えるなら、現時点では３年〜４年前の投資がベストでしたね。

４２６さんの目論みは「６年後３割増」が前提になっていますが、
この裏付けを「個人投資家」の観点から説明してもらえないでしょうか？
参考にさせていただきたいので。

[434: 匿名さん]

＞6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？

こういう思考は物心ついてから１５年下落相場が続いた日本の３０代の人が
陥りやす思い込みです。
今日は明日の昨日であって昨日の明日ではない。
時代の転換期には発想を変える。

６年前はまだ下がり続けていた時期だから築６年の中古価格が売値を
３割程度上回る事例を上げろといえば
たとえば代官山アドレス、東京サウスパークタワーくらいしかないが
２００３年竣工の物件で５年目で売値３割というのはVタワーをはじめ
多数あります。
現在２年目中古２割アップならほとんど都心すべての物件がそう。
これが３割り増しにいくのにあと３年かかるかどうかは別にして都心物件というのは
供給が限られているから、同等の価格で新築が出てこない限り中古は値上がりする。
生産が人気に追いつかなければ価格は上がる。単純な理屈。

[435: 匿名さん]

>>434
今から買うという前提のお話でしたよね？
底値でかつ割安の物件を買ったうえで、ありうるということならそう書かないと
駄目でしょう。

[436: 匿名さん]

現在２年目中古ですでに３〜４割アップ物件もあるよ。
その物件があと３年続けて上げていくのかね。

[437: 匿名さん]

今から建つ物件のそのまた中古なんて、買いたくないけどな。
他にババひかせる算段ってこと？

[438: 匿名さん]

個人投資家というのは、ロバート・キヨサキクラスにでもならないとなかなか
自分のノウハウを開陳しないものです。
書いても私にとって一円の利益にもならない。彼は書けば印税が入る。

知識というのは、授業料を払って身に着けるものでここで知識を開示しても感謝もされなければ
自慢ととられるか疑われるのがオチですから

とはいいながら、「ババ引かせる算段」という猜疑心の強い人もいるようなので・・・

[439: 匿名さん]

６年目というのは長期譲渡の課税を適用したいから。今は事業賞資産の買換え特例
が１０年超えないと使えないですし、それもやっと２年延長されたばかり
つまり２年後に買い換えるにしても１９９９年以前から持っていないと無理。
仕方がないから２割の課税はやむなしという話になる。
この税制がある以上、いまのマンション投資市場はセカンドハウスとして住んで
短期に売る（つまり収入がないから長くもてない）か
法人名義で社宅として役員の住宅にし長期でキャピタルゲインをうる
という流れで短期の転売益はえにくい税制になっています。
それゆえ、居住用で転売するながれが治まれば緩やかな上昇にむかうと
思われ、新規供給のない交通立地のよい都心エリアは中古価格がゆるやかに延びる
ワンルームは、敷地が少しでもあれば今後もいくらでも供給されるわけで
せめて１３坪以上の駅近物件でないと希少性はない。
そうなると、今出てきているコンパクトマンションで立地のよいものを選べば
６年後３割もありうる。川崎駅前やＭＭのタワーの１ＬＤＫも私には十分魅力的です。

[440: 匿名さん]

というか都心のタワマン１ＬＤＫって、まず終の棲家ではないよね。
投資用でしょう？　六年後にまた投資家相手に売る確率が高くない？
３割高で買ってくれるのでしょうか？

[441: 匿名さん]

３割高で買ってくれるのでしょうか？・・・というあたりが「受身」
そんな保証はどこにもない。そのときはどうするか一生懸命考える。
①急に金が必要になったけど売らずに金を手にするには？
②目の前に急にもう一棟タワマンができるとわかったらどうする？
③家賃が高すぎて店子がつかないときは？
④突然空室になって半年で１００万以上赤字だ

すべて答えを用意しておかないとダメです。
自宅は、セールスマンの言いなりに買ったとしても投資用マンションは自分で
考えて買わないとだめ。ここで教える話ではないから興味のある人は
本読んで勉強してね。

[442: 匿名さん]

投資用相手に売るかどうかは、空室になっているかどうかで決まる。
店子がいたらオーナーチェンジ。確かに利回りで値切られるという見方もできるが
物件自体の値上がり相場を見ながら動く。
売り時期はテナント退室時。空室のまま高めの家賃で賃貸の募集と売却の募集を
同時に行う。いろいろノウハウがあるけど、それだって周囲を良く見ていれば
気が付くものです。