23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

２３区は今世紀中には２００３年レベル以下に下がらない。


理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
　　マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

ファミリー向けマンション分譲は地価がある程度”安い”から成立する事業。
地価が高額なら土地を他の用途に向けることになる。
（たとえば高級賃貸マンション・高級老人ホーム、ＳＯＨＯオフィス）
南平台や南青山などの住居地域は２００２年頃からその傾向にあった。
あるいは定期借地権分譲による価格の低減、あるいは証券化手法によるプロジェクトファイナンスによる再開発などだ。
都心の土地は、今後も分譲マンション以外の用途で十分活用されていくものと思われる。

理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

地価があがればまっさきに退散するのはファミリーマンション分譲。
都心でこれから建てようというのはオフィスビルの付置義務住宅を抱えた大手のＭ地所。Ｍ井不くらい。
むしろ湾岸格安タワーマンションは地価下落のフィナーレを飾ったあだ花
というべきかもしれない。
都市再生、企業の構造改革。土地は底値。規制緩和で容積倍増。近隣は人口少なく紛争もなし。こんなよい条件でもなければモデルルームの用地すら少ない都会のど真ん中で誰もめんどうなマンション分譲などやらない。

理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。

デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。
買い手の見込みのない都心に今後大量の供給はしないから暴落も起こらない。買い手もいまやセカンドハウスとして持っていて転売するのが税制上もっとも有利。賃貸用にマンションを投機として買いあさることも税制の縛りで利幅が薄いことがわかっている。
にもかかわらずマンションが上がっているのはマンション以外の要因で
地価が上がっているから。

[252: 匿名さん]

理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

年収７００万の世帯が、３２００万のローン組んで４０００万のマンションを買うというのが平均像だとすると
２０坪６６㎡で坪単価２００万。
７３平米２２坪なら坪単価１８０万円。
この辺が一次取得者の標準値。
年収が１０００万超える世帯で５500万、２５坪　２２０万円／坪
生前贈与や買換えでそれが坪単価２４０万にあがる程度。

そういう価格で売れない土地はもはや「一般サラリーマンの買えるマンション」立地ではない。すでに、都心６区も城南もそうなってしまった。
というか３０年まえからこのかたずっとそうだった。
たまたま、２００３年ごろ坪単価が２６０〜３００になった時期があった
けど。それだって庶民の手の出る価格ではない。

ならば、今後は郊外で供給するしかない。
仮に郊外が売れ残ったとしてもそれが都心の地価を下落させる
要因にはならない。

理由５：一次取得者は結局買える場所で買ってしまう。

マンション需要は「地域密着需要」と
「広域に流動する需要」の二種類ある。
世田谷の坪単価３００万も、麻布・青山・赤坂の５００万も
地域の高額所得者の需要で支えられる。
価格が変動するときは、広域にまたがって買い手は流動する。
坪単価２２０万の購入需要は２３区から都下、横浜青葉区へ流れる。
坪単価１８０万以下は城東、城北、あるいは中古１６０万以下は
千葉、埼玉、神奈川郊外に向かう。
ならば、買わない。賃貸だ。
といって、分譲マンションより条件のよいマンションに住めるのは
高額家賃負担能力のある人だけだろう。

理由６：都心はまだまだ進化する

地価が上がり始めると止まっていた公共事業道路拡幅などが動きはじめる。用地が高くならないうちに取得したいという区の意向と移転するなら値上がりしないうちにという土地所有者の意向が合致するからだ。
目黒区や港区で道路事業が進めば高額マンションが売れる。道路が整備されると都心の交通の便が高まり価値が増大する。
不動産の証券化で動くプロジェクトはまだまだある。マンション供給など
個人の財布をあてにした資産デフレ金融再生の最後の尻拭いであって実は
そこからはじまる不動産市場拡大の動きの序章にすぎない。

[253: 匿名さん]

理由７：都心マンション価格があがっても大した社会問題にならない。

エルメスのバッグが品薄で中古品が高騰しても誰も文句はいわない。
都心のマンションは、「生活必需品でなくぜいたく品」。
現状、世の中の大半の人が郊外に住んでいるのが現状。
２３区平均価格を左右するのは豊洲、晴海の今後の価格設定。
再開発の事業計画の枠組みのなかで「計画的な価格設定」でいくだろう。
湾岸と城北、城東は２３区の「冷やし玉」になって平均値はさほど
あがらない。
前回のバブルは自然に崩壊したのではない。事実１９８９年から
１９９１年まで高止まりで影響が全国に波及した。
地価高騰に成すすべなく、地価税、など小手先の税制をいじっても
どうしようもなく最後は金融の蛇口を閉めて終わった。
なぜ、そこまでやったかというと、
もちろん一部の土地成金や不動産の金が社会の暗部に流れる
という実害もあっただろうが。本質は「住宅取得意欲」という
サラリーマンのモチベーションを阻害する要素大きかったからだと
思う。

理由８：郊外が売れれば都心は高止まり

マンション業者は、売れ残りを出さないようにゆっくり小出しに売っていく。
次第に市場に価格コンセンサスが生まれてくる。
簡単にいえばしかたがないやという納得。
都心の需要とは「どうしても都心に住まないといけない人、高くても都心に住める人」の需要であって、安くなったら住んでみたいというのはテンポラリーな需要にすぎない。
首都圏は都内通勤者の比率が極めて高い。首都圏には４０００万の人口が集中していて、少子高齢化といわれつつも、東京都の人口は増え続け
一方で世帯人口は減少の一途をたどっている。住宅の絶対数は今後も不足するのだ。
またマンション価格の下落で住戸の広さが大きく増えた。５０平米２ＬＤＫから７０平米３ＬＤＫさらには８５平米が標準値になった。
坪単価１２０万で４０坪という郊外マンションが人気を集める時代になった。


理由９：都心の賃貸こそ都心居住の本来の姿

都心で分譲の供給が減れば、逆に賃貸の需要が伸びて、家賃が上がる。
実際、中央区の分譲が急増した２０００年〜２００４年家賃水準が低下したが、ここへきて新築が減ってまたもどしてきている。
高額所得者が賃貸に住む理由の多くが給与住宅扱いにして会社経費で落とせるからだ。これが自宅にしてしまったら減価償却費すら計上できない。

[254: 匿名さん]

要するに権力構造に変化が起こるレベルの事態が発生しない限り、超都心は下がらんということね。

[255: 匿名さん]

なに、この読む気もしない連投。

[256: 匿名さん]

サヨの朝日みたいな投稿だな。

[257: 匿名さん]

大手上場企業に勤めてる連中は４０前後、給与が１５００万位になれば家を買うようになるでしょう。
外資は水商売に近いのでキャッシュでなければなかなか家を買わないかと思われます。

地方都市にいた人は東京より地元に戻りたい人も多い。

[258: 匿名さん]

ババ抜きは都心の方が圧倒的に大きいと思うが。
投機対象物件が一番危ない

[259: 匿名さん]

つうかポロボロじゃん

>理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
>マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない


>理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

このテーゼ自体は正しいけど
反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している


>理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。
>
>デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。

確かにそーだけど、ここ２年間デベは常識的な分譲価格を越えた土地仕入れを行った
価格下落の可能性は高まっているとも解釈できる


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
これも価格下落圧力の要因となっている


ああ、もー飽きた
という感じで、まったく理由になってないわけで・・・

[260: 匿名さん]

同期の医師が0.04％とは結構少ないな。

国公私立問わず進学校にいれば同期に医者も多いが。
理系で一番多いのはおそらくIT通信企業のサラリーマン、ついで多いのが医者あたり。

[261: 245]

>>260
すまん、国家試験合格者数を10年分にするのを忘れていた
だから医師の割合は10倍の0.44％だ

[262: 匿名さん]

ホワイトカラーエグゼンプション適用がほぼ決定でマンション購入世代の年収はますます減る事に・・
デベは誰に売るつもりかしら。

■巷で話題のWEホワイトカラーエグゼンプションって何？■

■サービス残業・・・合法化
■残業代・・・完全に０円
■残業時間・・・無制限
■過労死・・・合法化（労基適用外・自己責任）

月３００時間残業しても残業代ゼロ円。過労死しても企業に責任なし。
まさに「奴隷化法案」と言われる所以です。

★対象は・・・「年収決まらず」「政令でいつでも年収は変更できる」「経団連は年収400万以上を要求」
★役職は・・・「管理職一歩手前」つまり一般の正社員が対象。

●影響１・・・残業代ゼロで平均１１０万円の年収ダウン。ローン破産多発予想
●影響２・・・サビ残青天井だから、月200、300時間の超長時間残業が多発。
●影響３・・・社員が鬱病・過労死しても会社の責任がゼロ、自己責任。病気・死人が多発。
●影響４・・・派遣が大量に解雇される。正社員の労働時間が急増するので、派遣が不要になる。
●影響５・・・所得減で消費減り、国内消費は大不況に。→超少子化へ

[263: 匿名さん]

ていうか、いまどき、残業しなきゃいけない仕事って正直どんな仕事なの？まさかエクセルで１０秒でできる仕事を手仕事で６時間残業して残業代稼いでる悪者をあぶりだそうとしてるだけじゃないの。

[264: 匿名さん]

残業しなきゃいけない状況の人って、多岐に渡ると思うけど・・・
>263のような悪者を管理できないのを、残業代のせいにしてもね。
誰かが言っていたが、まず公務員で運用して、うまく行ったら民間で考えるというのが
せめてものやり方かなあ。でも、国家公務員やってて残業に苦しんでいる人も知っているし、
本当に悲惨なことになりそうだから、気持ちとしては何ともいえないところもあるよ。

[265: 匿名さん]

ホワイトカラーって、30秒に製品1個とか、作っているわけじゃないから、
残業代を取る意味が良く分からない。
結局、何かやろうと思ったら、夜寝る前でもお風呂はいる時も仕事のこと
考えているわけで、どこからが残業で、残業じゃないかの基準を、会社に
いるいないで考えている制度はおかしいんじゃなかろうか。
ベースはもう少し上げても良いが、残業代は期待するほうが甘えすぎじゃ
ない？

[266: 匿名]

とりあえずはやらない方向。

[267: 匿名さん]

ブルーカラー→チュウゴクジンとの競争で給料ダウン。ホワイトカラー→インターネット・ソフトへの置き換えで残業代不支払い。ある意味、自然な流れ。都心でマンション買うんなら、もっと他のことやらなきゃもうだめな時代を迎えていることを認識しましょう。下層増大、中層減少、上層増大、全体横ばい。ちなみに地球規模でもほぼ同じ流れで、日本との違いは全体がまだ増えてるぐらいの違い。とにかく上昇をターゲットにした超都心を追っかけるべし。

[268: 匿名さん]

もっとほかのことって、不動産を含めた投資とか？
今なら上がるから、買ったほうがいいとか・・・

[269: 匿名さん]

マンション買うなら、上層階層が購買対象とする超都心に絞って、多少高くてもいい築浅中古を金利１％台で確保することが重要って示唆っす。

[270: 匿名さん]

わかった。じゃあ明日買ってくるね！

[271: 匿名さん]

テレビ局行った同期は金もらってるんだろな。
1500が平均年収とはなかなかですな

[272: 匿名さん]

確かに、わざと機器を新しい使いやすいものに更新せずに、長年、扱いなれたベテランがいないとうまくまわらない職場環境を作ったもの勝ちになっているからね。自由競争の環境にさらされた会社だと会社自体が滅んで終わりなんだろうけど、会社自体もうまく守られていれば、それでも成り立つ典型例だね。

[273: 匿名さん]

今一番無駄なのは、
はっきり言って変化に対応できず、
使えなくなって高給取りの団塊世代なんだけどね。
この世代の人たちは保身が基本原理なんで、
自分たちの退職金工面するためになんでもやるから。

[274: 匿名さん]

>つうかポロボロじゃん
よく気が付きました。


＞つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
＞03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

まず、金融ですが総量規制緩和、ゼロ金利。これは未曾有の資産デフレを
止めようとする最後のあがき。おまけに背景には金融危機があったわけで
国をあげてじゃぶじゃぶ金を出したのに、金の値打ちは減らないで
モノ（土地）の値段が下がった。
それと森内閣のあとをついで、都市再生大幅規制緩和。
これらは、１９９０年バブルのピークの対極ゆえに存在したこと。
くわえて名目ＧＤＰの向上があるかぎり、基準線はつねにＸ軸より
水平にならない。２００３年と１９８０年水準を結ぶ線あたりが
水準となる。


＞しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない
基本的に、２０年サイクルの景気の波を考えてみても土地バブル、資産デフレと不良債権、金融危機の流れを再燃する要因は現在のところことごとく
つぶされている。書いても細かいしわかりにくいから省いた。


＞反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している

マンション価格とは相対的なもので、サラリーマンの平均年収が２００万とかになれば、相対価格としてマンションはさがらざるをえないだろう。
経済動向次第で地価が２００３年水準以下に下落する可能性は確かに
あるけれど、それはどういう事態なのかといえばさらなる資産デフレの再燃
不況の再燃。国家のカネの海外流出。また不動産証券化などで拡大しはじめた不動産市場の縮退。景気の低迷大不況という事態。
可能性としてはあったとしても、財政当局が回避すべき最大の課題。
国民生活にとっても、なにもプラスはない。


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
＞で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
買える人が買います。

＞これも価格下落圧力の要因となっている
郊外の２２０万が売れ残ればそれは郊外という閉じられた市場での
下落です。
下落圧力は上から下に向かう。ブルゴーニュでいえばコートド
ボーヌが暴落してもコートドニュイが安くはならない訳で。


＞ああ、もー飽きた
＞という感じで、まったく理由になってないわけで・・・
誰にも理解できないことはあります。

[275: 匿名さん]

>つうかポロボロじゃん
よく気が付きました。


＞つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
＞03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

まず、金融ですが総量規制緩和、ゼロ金利。これは未曾有の資産デフレを
止めようとする最後のあがき。おまけに背景には金融危機があったわけで
国をあげてじゃぶじゃぶ金を出したのに、金の値打ちは減らないで
モノ（土地）の値段が下がった。
それと森内閣のあとをついで、都市再生大幅規制緩和。
これらは、１９９０年バブルのピークの対極ゆえに存在したこと。
くわえて名目ＧＤＰの向上があるかぎり、基準線はつねにＸ軸より
水平にならない。２００３年と１９８０年水準を結ぶ線あたりが
水準となる。


＞しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない
基本的に、２０年サイクルの景気の波を考えてみても土地バブル、資産デフレと不良債権、金融危機の流れを再燃する要因は現在のところことごとく
つぶされている。書いても細かいしわかりにくいから省いた。


＞反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している

マンション価格とは相対的なもので、サラリーマンの平均年収が２００万とかになれば、相対価格としてマンションはさがらざるをえないだろう。
経済動向次第で地価が２００３年水準以下に下落する可能性は確かに
あるけれど、それはどういう事態なのかといえばさらなる資産デフレの再燃
不況の再燃。国家のカネの海外流出。また不動産証券化などで拡大しはじめた不動産市場の縮退。景気の低迷大不況という事態。
可能性としてはあったとしても、財政当局が回避すべき最大の課題。
国民生活にとっても、なにもプラスはない。


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
＞で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
買える人が買います。

＞これも価格下落圧力の要因となっている
郊外の２２０万が売れ残ればそれは郊外という閉じられた市場での
下落です。
下落圧力は上から下に向かう。ブルゴーニュでいえばコートド
ボーヌが暴落してもコートドニュイが安くはならない訳で。


＞ああ、もー飽きた
＞という感じで、まったく理由になってないわけで・・・
理解しづらかったみたいですね。すみません。

[276: 匿名さん]

すみません二重投稿でした↑

売れなけらば安くなるという理屈は常になりたつ訳ではない。
下落基調のときは、早く売らないと余計に売れなくなるから
安売りもした。
下落のデベロッパーの思惑の外側で
①企業が土地を売る
②国が規制緩和をする、
③再開発でどんどん宅地を生み出す
それによってあとからあとから「安い土地、空間」が出てくる
なかで急いでうらにと売れ残る不安があった。

しかし、地価相場が上向きでかつ物件数が少ないなかでは
そういう懸念が全くない。
売れなければ空室のままか賃貸にして５年様子を見て売る

あくまでそのマンションの収益性が高いかどうかというのが
基準になる。都内なら月坪１．２万の家賃がとれたら一棟
まるごと売ってしまうことも可能だが、郊外で７千円の家賃で
かつ価格が高いとこれは価格をさげるしかなくなる。

下がり基調の局面では、買い手の意向を探る売り方で
やってきたデベロッパーも上昇局面にきて広域なエリア
で価格戦略をたてて、購入者を一定地域に誘導するような
売り方に変えてきているような気がする。

[277: 匿名さん]

弱小デベにとって完成在庫を持つこと自体が非常にハイリスクですが。
余裕が無いので、資金が固定されたままのんびりインカムゲインをとっている暇はありません。

[278: 匿名さん]

それも調達金利と家賃設定しだいでしょ。デベが物件を抱ける環境にある国って、世界中で今は日本だけかもよ。たぶん。

[279: 匿名さん]

マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。
最近の一連の流れを見ても、あきらかに不動産と言うより、
消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
昔大きなウェイトを占めていた「資産価値」さえ、
ブランドを彩る意図して企画された一種の記号でしかなくて、
たまごっちが高騰したのと同じ原理。

[280: 匿名さん]

デベロッパーが、予測不能な地価上昇を超える利潤を、本業で上げられないと言うことでしょ？
行き詰ってると思う。
そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。営業部隊としちゃいい言い訳だけど。
年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。

[281: 匿名さん]

マンション価格は２３区という閉じた系のなかでことが進んでいるのでなくて
首都圏という開放系のなかでマンション市場が動いている。
加えて、マンションの市場価値は相対的なものだということ。
麻布のブランド＋実質価値と城東の住宅地のそれとには
常に一定のひらきがある。
それを決めるのは物件の人気。

坪単価のクラスター自体は大きくかわっていない
Ａ：３５０万以上
Ｂ：２６０万以上
Ｃ：２２０万以上
Ｄ：１６０万以上
Ｅ：１２０万以上
がたまたま底値だったけど

これが
Ａ：５００万以上　　麻布・赤坂・青山
Ｂ：３３０万以上　　渋谷・目黒
Ｃ：２５０万以上　　都心周辺
Ｄ：１８０万以上　　城東
Ｅ：１４０万以上　　城北

になったというだけで

一般サラリーマンが理想とする２２０万ゾーンは
いまや神奈川県

[282: 匿名さん]

２３区についていえば、いつ下がるかということより
どこがどの値段に下がってほしいかということが大切で
あって、麻布、青山を２３０万にというのはＡ〜Ｅの価格差
が極端に差が無くなることを意味するわけで
都市再生で機能強化した今ではちょっと無理っぽい気がする。

[283: 匿名さん]

＞マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。

総合デベロッパーは今ほどマンションに力を注いだ時代はない。
過去には３００戸どまりの中規模事業は専業デベの領域だった。
過去にも佃島、新浦安など商業施設一体の立地創造型開発が
あったが
1989年以降のバブルと重なって大衆の注目を集めなかった。

ラゾーナ川崎で「再開発で街が変わる」ということがよくわかった。
なによりの変革は「タワーマンションの普及」だろう。
武蔵小杉も同様に、ひなびた工場跡地がタワーマンション群に変わる

フラットで画一的な「田の字」が蔓延しつつあるなかで、タワーの
もつ規模効果と話題性が脚光をあびた。

＞あきらかに・・消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
とにかく部屋を磨いて、飾って食事を作る女性のライフスタイルに
適わないといけない。
タワーマンションというのはあたかもアメリカ映画の主人公になった
みたいで夢見がちが主婦の欲望をしっかり捉えたわけで。

＞「資産価値」さえ、ブランドを彩る・・一種の記号でしかなくて、
私の選択が「正解」であったという保証がえたくて、「売ったら
いくら」という物差しを気にする。売る気はない。
こりゃ下がってもらったら困るわけで・・・

[284: 匿名さん]

とにかくＡ↑↑↑　Ｂ↑↑　Ｃ↑　Ｄ→　Ｅ↓。不動産も車も所得も女？も宝石も。そしていずれ持てる者と持たざる者の間の調整が何かしらの形で起こる。でもそれまでは、あと少なくとも数年はかかる。なぜならそんなにまだ格差社会になってないから。

[285: 匿名さん]

社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

[286: 匿名さん]

＞そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
＞先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。

土地価格の上昇から割り出した価格をエンドユーザに押し付ける
ような売り方はあきらかにダメだろうけど
２３区内に在庫が残っているのは限られているわけで
Ｙａｈｏｏ不動産で「即入居」で検索しても足立区北区の大型物件
以外目だったものはない。
噂のベイクレも５９４戸中9戸になっているし。
これも180万／坪から売れて高層階が残ったという話。
悪い条件の安い部屋が皆売れている。
ようするに上下方位の価格バイアスをかけすぎたというだけ。
５０戸内外の中小コンパクトマンションの動向が気になるけど
彼らは基本的に完成売りスタイルだから。

全体をながめると、城北不人気・・ということは千葉の完成在庫
は結構な数なのだろうと想像する。


＞年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。
なるでしょう。ゴークレさんのように資金体力のある会社ばかりでは
ないだろうし
千葉値崩れ、田園都市沿線完売という事態にでもなれば
住宅地の「格差社会」はますます進みます。

[287: 匿名さん]

グラディウスの裏技のよう

[288: 匿名さん]

＞社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

概ねそんな流れでしょうが
とはいえ、どんなに安い土地でもマンション価格で坪単価９０万が下限だろうし。
Ｅは下がっても１１０万で
Ｄは１４０
Ｃは２３０
Ｂは３３０
Ａは７００

こうなるとやはり真ん中の２００万前後が無くなるね。

[289: 匿名さん]

金利が上がってくれば１８０万以下の価格帯は坪単価で２０万以上
下げないと同じ面積では売れない。
高価格帯は金利が上がって物価も上がれば家賃もあがるので
関係ない。

[290: 匿名さん]

千代田区周辺はA以上のポテンシャルがありそうだね。

[291: 匿名さん]

千代田区周辺は千代田区内の麹町あたりまではいいが新宿区になると
とたんに交通の便が極端に悪くなる。都営新宿線南北線が無駄な
ところを走っているせいだろう。
個人的には九段下駅前を再開発してもらいたいと思っているが

[292: 匿名さん]

そうですね
千代田区と文京区は街が少し古め

↑↑↓↓←→←→ＢＡ　といったところです。

[293: 匿名さん]

人は何かにすがらないと人を信用できない
貨幣の価値を保証するのに「金」を用いるのが金本位制。
わが国は土地は担保としてカネを貸していたわけで
そういう意味では「土地本位制」の経済だった。
人や会社の事業内容より土地の価格を信用する
それが日本の金融業界。

それがバブルで値崩れして、金融業界は根底から機能を失い
貸し渋り貸し剥がし
地価が下がり続けても、住宅ローンだけはせっせと貸したのは
勤務先を信用したからで、結果的にサラリーマンは倒産しない
からローンは払ってくれるからだ。
不動産証券化が２００１年以降やっと定着化
不動産投資のリスクを負う仕組みが変わった。
ファンドが土地を買いあさったおかげで地価が反転した。
おかげで金融の仕組みも元通りになった。

地価というのは下落してはいけない
もちろん急騰するのもよくない。
下落が当たり前というのは間違った認識で、名目ＧＤＰの勾配に
あわせた緩やかな上昇というのが正常なのだ。

マンションは償却資産だから経年減価して当たり前なのだが
なぜ都心マンションが買値より高く売れるかというと
都心の土地は毎年「新規供給の可能性が減っていくから」
都心に低利用の土地は実は結構あるが、地主が売却しない
限りマンション用地にならない。
地価が下がれば売る人が増える。
地価が上がれば売る人は減る。

同様に、駅近マンションも新規供給の可能性が少ない。
中野区、杉並区はまさにそういう状態で、バス便しか用地が
ない。
都内のいい場所は、誰かがマンション建てて住んでいる。
いくら待っても下がらない。
それが結論。

[294: 匿名さん]

１行に纏めてン

[295: 匿名さん]

ヒント：最後３行

[296: 匿名さん]

都内でも立地の悪い新築より立地の良い中古ってことね。

[297: 匿名さん]

＞295
そうじゃないよ。チャンスを逃したらあきらめろってこと。
いつ下がる？の答えだからね。
＞294
論拠を書けといったり結論だけと言ったり、難しいスレですね（；；）

[298: 匿名さん]

地価に関しては、安定していることが望ましいのは確かだが、安定的に下がるのであれば、実需とすいて求める層にとってはここ待った状況とはいえない。むしろ生活設計という点では、大きな変動がないことが大切だろう。

また「戦後どうだった」という議論はこれから先を考えるのに、参考になるのかはかなり疑問。著しい人口減、超高齢化社会は日本が初めて経験する状況なのだから、これまでの常識から判断するわけにはいかないだろう。

都心の地価でさえ、居住以外のオフィス需要に支えられているのだから、今後の世界経済の中での日本の相対的地位の変動を考えずにはいられないし、さらに短期的な経済状況を無視できない。都心なら安心というのはいかがなものか？

[299: 匿名さん]

日本の相対的地位が低くなり地価が安くなるとすれば、
海外の相対的地位の高い国に土地を買い占められて、
日本経済はますます地位が低くなっていく。

[300: 匿名さん]

ボツボツ出始めてる春の新新価格は高い！
文京区根津で坪単価350万円から。
埼玉県大宮で坪単価250万円。
庶民は何処を買えるやら。

[301: 匿名さん]

どの時代も上がろうが下がろうが庶民には関係なし。
３年前に下がりきった時みんな買えた？というよりもっと下がる、まだ高いと
思ってたんだろう。都心のマンションの値段は庶民が手の届く価格には
ならない。ということは庶民をやめればいい。発想を変えるんだ。金持ちになりゃー
いいんだ。
１．都心にもともと多くの不動産を持ってる家柄の人と結婚する。
２．株で儲ける。
３．当たり前だけど金持ちと結婚する。
労働じゃ金持ちになれない。
その証拠に公務員は税金で公舎作っちゃって住んでるジャン。人の金を利用せよ。

[302: 匿名さん]

４．宝くじを当てる。
５．ラスベガスで一攫千金を狙う。
６．どこかに大金が落ちてないか探す。

[303: 匿名さん]

7.銀行強盗する。
8.金持ちをだまして、自分の口座に大金を振り込ませる。
9.北朝鮮から麻薬を密輸して売りさばく。
10.駅までの路地裏で連続恐喝する。

[304: 匿名さん]

庶民でも変える時期が長くあったのも事実。
買える時期には「もっと安くないと」「もっといい場所じゃないと」「もっと広くてみんなの
羨望を集める物件じゃないと」「もっと価格がさがるかも」とケチをつけていたに違いない。
5000万程度の予算を「私は勝ち組、いいお客様」などと考え、日本一のお買い得を狙っていた
に違いない。
価格の上昇が始まると「こんなに回りもお金持ちだったの？」と驚いているに違いない。
いい人生勉強をしたとおもってあきらめてください。

[305: 匿名さん]

Ｑ：価格はいつ下がりはじめる？

Ａ：2013〜2015までは値崩れせず、売り手順風。
同一価格なら面積減が手法。金額的には5000万円以上を
出せるかどうかが、この業界での都心までの距離が近い物件を
買えるメド。都心域のハイクラスもこの価格帯を最低限に
することは従来からの統一的設定。

①都心３区→向こう６，７年は強含みで牽引
②都心隣接区→①に追従する形で単価底上げ
③川崎・横浜・豊洲・武蔵小杉等の目玉物件→②に近い単価UP
④23区外周区→世田谷・品川・目黒は優良地中心に値上げ顕著
⑤山手線沿線→何処の駅も全体的に強含みで値崩れしにくい
⑥私鉄&JR⑤以外→都心交通利便地は単価UP。条件は乗車時間30分前後以内、
最寄り駅7、8分以内か駅前至近開発物件。

4000万円台までで70〜90平米前後を購入希望する世帯は、
大きなチャンスを逃したので、外周区か隣接県に狙いを
転換する必要がある。2人世帯で60〜70㎡台で良ければ、
階層、向き、日照、間取り等に細かな贅沢を言わなければ、
しばらく購入可能だが、その数は大幅に減少する。

[306: 匿名さん]

それは、消費税アップがなくて景気が悪くならなければ有り得る。

[307: 匿名さん]

消費税アゲは不可避だよね

[308: 匿名さん]

仮にそれを信じたとしても、
2013年なんて6年後だし・・・短い命だ。

[309: 匿名さん]

仮に2013年にピークをつけたとして、2000年初頭のボトムまで戻るのには
短くてもそれから５，６年かかる。つまり2020年か。
そこまであと10数年、たった10数年のことだから、その間賃貸でがんばりましょう。

[310: 匿名さん]

たった十数年って３０代後半の俺は、２０２０年にはもう５０代だよ（泣）
それから何十年もローン組むなんて無理！

[311: 匿名さん]

日経平均株価が、2003年以降再び10000円を割ることは、二度とありません。

東京都心部不動産価格が、2002年の底値に戻ることも、二度とありません。

[312: 匿名さん]

2013年までどんどんずんずん上がるよ〜。いいの〜買わなくて。

[313: 匿名さん]

今20代の人は、地価下落による再度のチャンスを狙ってこれから10数年は
決してマンションは買わない。

今30代以上の人は、賃貸でつなぎながらチャンスを待つが、そうするうちに
ローン適齢期が過ぎてしまったら、マンション購入はきっぱりあきらめて
70代に高級老人ホームに保証金を払って入る（これが最初で最後のマイホーム）。

賃貸ではあまり快適な住環境は得られないけど、リスクをとらなくて住むので
心安らかな人生は送れる。

というライフプランもありだと思う。

[314: 匿名さん]

だから５年後の未来から見たら今はまだまだ買いどきだって・・・。
底値で買いたいなんて思ってたら何時まで経っても買えないよ。

[315: 匿名さん]

そもそも５年も上昇し続けないでしょ。もう打ち止めですよ。

[316: 匿名さん]

マンションをいつまでも変えない人の心理

１　底値価格の相場がいつまでも忘れられない。

２　一時値が下がると、「まだまだ、これから下がるはず！絶対底値で買ってやる！」
　　と思ってしまう。

３　チョットでも値上げすると、「今はデベが都心マンション人気に
　　便乗して値を吊り上げてだけだ」と思ってしまう。

結局、１〜３の永遠ループで一生賃貸暮らし。


永遠

[317: 匿名さん]

スレ違い

[318: 匿名さん]

このスレは、まさに>>316みたいな人達の
集まりだから決してスレ違いじゃ無いでしょｗ

[319: 匿名さん]

だから不動産は下がらんのだって。もう、しつこいよ。

[320: 匿名さん]

はいはい

[321: 匿名さん]

一生買わなくても、自分の気持ちに素直にいきているなら、いいんじゃないの。

[322: 匿名さん]

だったらこの掲示板に来る意味も無いな

[323: 匿名さん]

まあ買って何の用も無いのに自慢のために来ている俺みたいなのも居るしｗ

[324: 匿名さん]

買って自慢、それもマンション購入の楽しみかも。
実際に知人相手にやりすぎるとウザがられたり社会生活に影響でちゃうから、
掲示板で大いに自慢しまくっちゃいましょう。有意義。

[325: 匿名さん]

なんで、他人にまだ上がるから今買うのが最善ってすすめるの？

[326: 匿名さん]

営業さんは売るのが仕事。いつだってエブリデイ絶好で最後の買い時。

[327: 匿名さん]

何で下がった時に買いたいの？
欲しい時（必要な時）に買うもんでしょ。
高い時に買ったっていいじゃん。
金に困ってる訳じゃないし、こんなに高かったって自慢出来るし。
底値で買ったとか、まだ値が上がる前に買って
高くなってから買う奴は阿　保みたいに
言う奴がいるけど、何か大阪のおばさんみたいに
『これ、こんなに安かったのよ』って自慢してるみたいで
貧乏臭くて嫌。

[328: 匿名さん]

そうそう。上がってる上がってるって、閑静な住宅地でいいところ
たくさんありますが、そういったところはそれほど上がってないと
思いますよ。新価格と言われているところでも、5％くらい秋に比べて
上がった感じかなあ。。
港区、渋谷区あたりは急騰しているけど。
大体、10-20％上がるなんて大した話じゃないし。
元々住宅地のところは、上げ幅もそれほど無いけど、下げ幅も限定的
だし、家族形態が固定しつつある人なら、買っちゃっていいんじゃない？
買い時かどうかしらんけど。

[329: 匿名さん]

正直に言うと切実に欲しいわけじゃないんじゃないかな。
みんなが欲しがってるところが欲しい、みんなに羨まれるようなところに住みたい、
そんなところが本音で。
だから、買ってから値が下がって、ご愁傷様みたいな目で見られるのは非常な苦痛。
どうしても値上がりする物件を買いたくなる心理。

[330: 匿名さん]

いつもこのスレッド、興味深く拝見しております。
そこで、率直なご意見をうかがいたいのですが、
現在港区内に１００平米の新築マンションを所有しています。
約１００００万少しで購入し、ローンも半分残っていますが、
今売ると分譲時価格より１０％ＵＰはかたいそうです。
ずっとここに住むつもりでしたが、前から気になっていた
都心物件が中古ででて、そちらに買い換えようか悩んでいます。
自分の家が上がった＝中古も以前より値上がりしており、
予算では今所有する部屋より古い＆狭い部屋しか買えません。
ただ、その中古物件はいわゆる人気タワマンで、
ビンテージマンションとも言われているところ。
きれいで最新の今のマンションか、少し手狭になるけど
グレードの高い中古マンションにするか、悩みすぎてます。

[331: 匿名さん]

ぜいたくな悩み。

[332: 匿名さん]

>330
仲介手数料が3.15%+6万円、売り買い両方に掛かります。
引越代などの経費も掛かるので、１０%UP程度なら今のマンションにそのまま住むのがベター。

[333: 匿名さん]

あと５年から１０年以内に買いたい場合は、早めの方が安く買えるでしょう。
その後は、下がりますよ。

[334: 匿名さん]

港区の築浅億越えなら、
２５％ＵＰくらいは狙ってみてもいいのでは？
今ブームのさなかなんだから。
売れたら買うって抱き合わせれば、不動産屋もがんばってくれますよ。
ダメだったなら、買い替え選択肢はなかったんだとあきらめる事にして。

[335: 匿名]

番町パークハウス、売上げ時の倍の価格で出てますね。これで売れるのでしょうか。いくら新築中古とは言え、すごい強気です。

[336: 匿名]

３３５です。
サイトはこれです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[337: 匿名さん]

この価格では売れないにしても、キャピタルゲインは確実でしょうね。

[338: 匿名さん]

あの時買ってキャピ狙うなら日経平均のファンドでも時仕入れといた方がマシ。
２倍以上になって税金も１０％で済むし。
銀行株や鉄鋼株なら１０倍近いのもある。

自分で住むためにあの時買った人は上手いと思うけど、
転売のために買った人は資金の使い方下手だなぁ、と正直思うよ。

[339: 匿名さん]

３３８だけど、勘違いしてた。上の書き込みは無視で。

[340: 匿名さん]

番町、紀尾井町、麹町と外堀の内側は都内でも最高峰の地だろ。分譲時がデフレの極で奇跡の
安値だっただけ。坪１０００万でもおかしくない。というかそれ位でないと先進国首都一等地として
恥ずかしすぎる。

[341: 匿名さん]

338＞そういうけどさ、株なら信用でもせいぜい元手の3倍の投資だろ。
不動産なら頭金１割で買える。元手からみたらすごい利益率なんだぜ。

[342: 匿名さん]

利益を夢見るのはいいが、逆に言うと１割下落したら元手が全部吹っ飛ぶんだぞ。

[343: 匿名さん]

ブリリア品川中延はどうですかね。10年後、買値で売れますか？

[344: 匿名]

マンション投資は、株より、かなりやさしい。
底打ち直後とか、利回り7％超とかの時（2003年〜せいぜい2006年前半まで）に都心一等地に買えば、1割下落など、まず考えなくていい。資金に余裕のある人なら、万一そうなっても、賃貸にまわせばいい。

結果論や夢物語を言っているのではなく、体験から言っている。
もちろんそれなりの、鑑識眼が必要だが。

株の専門家兼マンション投資家より

[345: 匿名さん]

興味本位で聞くけど、下落からの上昇って日本では２００３年の時１回くらいしか無かったと思うんだけど、その時行動するための「体験」はどこで積んだの？

海外でも不動産投資してたとか？
それとも理論や”もうこれ以上は下がらないだろう”っていう感覚で？

[346: 匿名]

私、自称相場師で株一筋の人生。でもないけど、ものを見る目、割安割高を判定する眼力があるわけ。自慢と反発しないでね。
それで不動産も同じだから、立地、値段みれば割安割高、ぱっと分かるのよね。
だから赤坂ＴＲが坪330万割れの住戸もあるのにはビックリ、即買いと判断。

2003年の下落からの上昇は、2億超で買った中古一戸建てを1.2億で売って泣いた後、リベンジを誓って市況動向をチェックしてたからね。リハビリ期間ね。
最初、有明のキャンセル物件60㎡超2700万円強を購入。
家賃相場で計算すると利回り9％、管理費等引いても8％、これはどう見ても買いでしょ。今、7.93％で貸してる。
でもこのころ、みんなまだマンション価格の動向に疑心暗鬼だったから、抽選もたいしたことなく、すいすい、いい物件が買えたんだよね。

人の行く裏に道あり花の山（相場格言）

あと、人の半歩先を読む眼力ですな。
経験は大学出て数年後から土地、一戸建て、マンション売買してた。普通のサラリーマンでしたが。
株はもっと前からね。

[347: 匿名さん]

現在は上昇局面だから、景気のいい話が多いが、2003年の時点で100％上昇するとわかっていたなんて話は、後付けの結果論でしかない。

[348: 匿名さん]

＞３４７
そりゃ未来（将来）のことを確定語では普通表現しないよwww
ただ、投資も含めほぼ底値であろうと現状を分析して資金を
動かしたことは現実なんだから、「後付けの結果論でしかない」は、
単なる負け惜しみの極みの内心がニジミでていることになる。

[349: 匿名さん]

>>346
ありがとう。勉強になったよ。

[350: 匿名さん]

>>346
ぷぷぷ7.93%なんて羨ましい人いないよ。しょぼすぎ。
アメリカ国債買ったほうがましだね。
ファンドが何千億と投資してる業界で素人がちょぼちょぼ不動産
買ったっていい物件なんて回ってこないよ。
赤坂TR？みんな安いと思って倍率高くてどうしよもなかったよね。
だいたい家賃収入なんぞちょっとリフォームで数百万とか使っちゃうと
すぐ吹っ飛ぶじゃない。