23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[223: 匿名さん]

東京生まれの東京育ちだから、棄村なんて興味ないなぁ。
都心が故郷。

[224: 匿名さん]

２３区のマンションが値下がりなんでするの？しないでしょ。

[225: 匿名さん]

>208
ぐだぐた書くなよ。お前は株が上がって欲しいから都合の良い解釈してるだけ。
来年は下がるよ。不景気になるから。
不景気の株高はありえないからな。
なぜ不景気になるかって？
俺の会社（日本TOP30以内）の取引先（一部上場企業が殆ど）の役員クラスに聞くとな、かなり数字が厳しくなりつつあるんだ。
自分でも景気が悪くなりつつあるのを実感している。
案件の数が減ってきてるし、案件１つの額も小さくなってきてる。
それに日銀がまた馬鹿やりそうだしな。
俺の予想当たりそうだよ、当たって欲しくは無いけど。

[226: 匿名さん]

すまん　来年じゃなくてもう今年だな。
上半期は持ちそうだが、下半期から厳しいと読む。

[227: 匿名さん]

>208
城東なんて上がり続けるわけないだろ。

[228: 匿名さん]

>208× 　>224○

[229: 匿名さん]

株に関しては自分の周りは今や空売りしている奴ばっかり。
すなわち株が下がれば儲けが出るようになっている。
んでそいつらは儲かったら、その金で都心にマンションを買うんだと。
株が下がると景気が悪くなるみたいに思っていた自分にはちょっと意外。
いいものは景気に左右されずにこれからも売れ続けるってわけか。

[230: 匿名さん]

たしかに景気は伸びきってる感が出始めてるから、それを円安でどこまで引っ張れるかって感じになってきてるね。一方、しっかりとした金持ちの実需に支えられている超都心不動産は依然、堅調な雰囲気を漂わせてるよね。結局、全体が沈滞してきている中で、いかに安定成長市場を見つけるのかの答えのひとつが、超都心不動産ってことなんだよね。あと数年は。

[231: 匿名さん]

不動産に関しては上述であるようにインカムゲインというのが一番の魅力でしょうな。
金利は政策金融ではなく貨幣価値の担保のために調整されることでしょう。

[232: 匿名さん]

都心物件ほどババ抜き傾向が強いかと思われます。
今後は物件一軒一軒が評価されるのでは。

[233: 匿名さん]

都心以外だってババだらけ。

[234: 匿名さん]

今年は株も多少は上がるんじゃないの？（楽観的）
たぶん金利も上がって、不動産もしばらくは上がる傾向。
問題はいつまでか？だけど・・・。
まあもうどうせ都心に広さを備えた物権買える人は少ないでしょ？
小金持っている人がワンルームや１ＬＤＫ投資目的に買い始めたら二の舞はないのかな？

[235: 匿名さん]

20代後半、または30代前半の、二極化の上のほう、外資系証券やら
起業してそこそこ成功している人間って、東京だけでも数千人はいる
でしょうが、彼らの多くは賃貸暮らしで、この人たちが家を買うか
どうかって重要な要素だと思います。
今買っている団塊ジュニア層って一流企業と言われている、商社や
銀行なんかの社員で、そんなお金持ってないけど、無理して買っている
ような人が多いと思います。
今賃貸暮らしの上層の人間がどう動くか、私は引き続き賃貸の傾向が
強いのではと思いますよ。金融知識も豊富ですから、慎重派が多い。

[236: 匿名]

＞225
自分の会社がまずいからと言って、日本経済、株式相場まで、それで判断する単細胞ではだめ。
「不景気の株高」と言うのは、株式用語としては、かなりの初心者も知っている基本用語じゃ。
素人が株について発言すると九分九厘馬脚を現すから、自重されたし。

[237: 匿名さん]

＞235
数千人って、まああまりにどうやって出したかわからん数字だが、
多いとは思えないよ。「少ない」から「勝ち組」なんだよ。
みんなが勝ち組だったら、分け前が少ないもの。

[238: 匿名さん]

多いと思いますよ。高級分譲マンションの1億円以上を買う層だとすると、1000人でも貴重な層。

[239: 匿名さん]

むしろね、超一流の金持ちの方が賃貸派なんだよ。
それは買えないからじゃなくて、買うよりコストをかけてでも、
気に入った場所、気に入った設備、新しい利便を求めて、
自由に動けて自由に選べるオプションを買うから。
むろん、日本国内に限らずね。

[240: 匿名さん]

そう。だから、やっぱりあんまり不動産価格は上がらん。慎重派が多い。
外資系証券が超一流の金持ちかというと、そんなことは無い（一部を除き）
けど、商社や銀行なんかに比べれば相当給料高いし、今は景気良いので
ボーナスも多いけど、そういった小金持ち層は賃貸派継続だろうね。

[241: 匿名さん]

大体全人口の1％が一億以上の資産持ってるらしいね
1億人いるとして100万人
それを25歳〜35歳の比率で割れば大体でるんじゃないか？

まぁ年寄りのほうが金持ってるとは思うけど

[242: 匿名さん]

そうでもないよ。
中古を売りに出してるのだが、外資系証券の外人が何人も見にきたよ。
永住する気はないだろうに、マンション買う気なんだ。

[243: 匿名さん]

242は240へのレス

[244: 匿名さん]

確かに、そういう人もいるでしょうね。感覚論で申し訳ないけど、
外資系証券のなかのマンション買う層と、賃貸する層の比率が、
商社や銀行に比べると、前者の比率が給料高いにもかかわらず低い
と思う、といいたい240でした

[245: 匿名さん]

>>241
１億以上の資産を持っているのって
半数以上は60歳以上の年寄りだよ

25〜34歳なら親はまだ生きている年代だし
１億以上あるのは0.1％もいないでしょ

ちなみに同世代で
東大卒はだいたい0.18％、医師は0.04％ぐらいの比率でいる

[246: 匿名さん]

１億の中身が問題じゃないの?
全く担保設定されてない金融資産で持ってるならともかく、
事業用不動産や土地なんかだと自由に使えるわけじゃないし。

[247: 匿名さん]

ちなみに都心の高級物件は安泰で、郊外物件は真っ暗と言う話だけど、
本当にそうなんでしょうかね？
都心物件は現在ブームにのって価格上昇中だけど、
郊外は相変わらず上げないどころか値引など実質値下がりで苦戦中。

でももし、この後下落局面が来たときは、
いろんなプレミアムや上昇期待で買われている都心物件の方が、
目論見が外れて大きく下落し、
トコトン値下げを余儀なくされて、
実質的な住まいとしての居住価値ＯＮＬＹまでに安くなっている郊外物件の方が、
むしろ下落する余地は小さいという見かたもできるのでは。

都心価格に引きずられて、郊外が分不相応な値段になったら、
それは確実にババだけど、
今はそういう状況ではないんじゃないかなぁ。
なんちゃって都心風物件が一番危険な気がする。

[248: 匿名さん]

庶民にとっては、下落率より下落金額が重要だからね。
分母の大きい都心物件は、大きなばくち。

[249: 匿名さん]

都心物件は変動率が高いハイリスクハイリターンものであることは、
不動産やっている人間なら常識。海外も然り。
ただ、今東京都心の物件価格はまだ高いとは言えない。

[250: 匿名さん]

つか、庶民は本当の都心には買えないでしょ？
無理して買うのは、どっちにしてもよくないよ。

[251: 匿名さん]

２３区は今世紀中には２００３年レベル以下に下がらない。


理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
　　マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

ファミリー向けマンション分譲は地価がある程度”安い”から成立する事業。
地価が高額なら土地を他の用途に向けることになる。
（たとえば高級賃貸マンション・高級老人ホーム、ＳＯＨＯオフィス）
南平台や南青山などの住居地域は２００２年頃からその傾向にあった。
あるいは定期借地権分譲による価格の低減、あるいは証券化手法によるプロジェクトファイナンスによる再開発などだ。
都心の土地は、今後も分譲マンション以外の用途で十分活用されていくものと思われる。

理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

地価があがればまっさきに退散するのはファミリーマンション分譲。
都心でこれから建てようというのはオフィスビルの付置義務住宅を抱えた大手のＭ地所。Ｍ井不くらい。
むしろ湾岸格安タワーマンションは地価下落のフィナーレを飾ったあだ花
というべきかもしれない。
都市再生、企業の構造改革。土地は底値。規制緩和で容積倍増。近隣は人口少なく紛争もなし。こんなよい条件でもなければモデルルームの用地すら少ない都会のど真ん中で誰もめんどうなマンション分譲などやらない。

理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。

デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。
買い手の見込みのない都心に今後大量の供給はしないから暴落も起こらない。買い手もいまやセカンドハウスとして持っていて転売するのが税制上もっとも有利。賃貸用にマンションを投機として買いあさることも税制の縛りで利幅が薄いことがわかっている。
にもかかわらずマンションが上がっているのはマンション以外の要因で
地価が上がっているから。

[252: 匿名さん]

理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

年収７００万の世帯が、３２００万のローン組んで４０００万のマンションを買うというのが平均像だとすると
２０坪６６㎡で坪単価２００万。
７３平米２２坪なら坪単価１８０万円。
この辺が一次取得者の標準値。
年収が１０００万超える世帯で５500万、２５坪　２２０万円／坪
生前贈与や買換えでそれが坪単価２４０万にあがる程度。

そういう価格で売れない土地はもはや「一般サラリーマンの買えるマンション」立地ではない。すでに、都心６区も城南もそうなってしまった。
というか３０年まえからこのかたずっとそうだった。
たまたま、２００３年ごろ坪単価が２６０〜３００になった時期があった
けど。それだって庶民の手の出る価格ではない。

ならば、今後は郊外で供給するしかない。
仮に郊外が売れ残ったとしてもそれが都心の地価を下落させる
要因にはならない。

理由５：一次取得者は結局買える場所で買ってしまう。

マンション需要は「地域密着需要」と
「広域に流動する需要」の二種類ある。
世田谷の坪単価３００万も、麻布・青山・赤坂の５００万も
地域の高額所得者の需要で支えられる。
価格が変動するときは、広域にまたがって買い手は流動する。
坪単価２２０万の購入需要は２３区から都下、横浜青葉区へ流れる。
坪単価１８０万以下は城東、城北、あるいは中古１６０万以下は
千葉、埼玉、神奈川郊外に向かう。
ならば、買わない。賃貸だ。
といって、分譲マンションより条件のよいマンションに住めるのは
高額家賃負担能力のある人だけだろう。

理由６：都心はまだまだ進化する

地価が上がり始めると止まっていた公共事業道路拡幅などが動きはじめる。用地が高くならないうちに取得したいという区の意向と移転するなら値上がりしないうちにという土地所有者の意向が合致するからだ。
目黒区や港区で道路事業が進めば高額マンションが売れる。道路が整備されると都心の交通の便が高まり価値が増大する。
不動産の証券化で動くプロジェクトはまだまだある。マンション供給など
個人の財布をあてにした資産デフレ金融再生の最後の尻拭いであって実は
そこからはじまる不動産市場拡大の動きの序章にすぎない。

[253: 匿名さん]

理由７：都心マンション価格があがっても大した社会問題にならない。

エルメスのバッグが品薄で中古品が高騰しても誰も文句はいわない。
都心のマンションは、「生活必需品でなくぜいたく品」。
現状、世の中の大半の人が郊外に住んでいるのが現状。
２３区平均価格を左右するのは豊洲、晴海の今後の価格設定。
再開発の事業計画の枠組みのなかで「計画的な価格設定」でいくだろう。
湾岸と城北、城東は２３区の「冷やし玉」になって平均値はさほど
あがらない。
前回のバブルは自然に崩壊したのではない。事実１９８９年から
１９９１年まで高止まりで影響が全国に波及した。
地価高騰に成すすべなく、地価税、など小手先の税制をいじっても
どうしようもなく最後は金融の蛇口を閉めて終わった。
なぜ、そこまでやったかというと、
もちろん一部の土地成金や不動産の金が社会の暗部に流れる
という実害もあっただろうが。本質は「住宅取得意欲」という
サラリーマンのモチベーションを阻害する要素大きかったからだと
思う。

理由８：郊外が売れれば都心は高止まり

マンション業者は、売れ残りを出さないようにゆっくり小出しに売っていく。
次第に市場に価格コンセンサスが生まれてくる。
簡単にいえばしかたがないやという納得。
都心の需要とは「どうしても都心に住まないといけない人、高くても都心に住める人」の需要であって、安くなったら住んでみたいというのはテンポラリーな需要にすぎない。
首都圏は都内通勤者の比率が極めて高い。首都圏には４０００万の人口が集中していて、少子高齢化といわれつつも、東京都の人口は増え続け
一方で世帯人口は減少の一途をたどっている。住宅の絶対数は今後も不足するのだ。
またマンション価格の下落で住戸の広さが大きく増えた。５０平米２ＬＤＫから７０平米３ＬＤＫさらには８５平米が標準値になった。
坪単価１２０万で４０坪という郊外マンションが人気を集める時代になった。


理由９：都心の賃貸こそ都心居住の本来の姿

都心で分譲の供給が減れば、逆に賃貸の需要が伸びて、家賃が上がる。
実際、中央区の分譲が急増した２０００年〜２００４年家賃水準が低下したが、ここへきて新築が減ってまたもどしてきている。
高額所得者が賃貸に住む理由の多くが給与住宅扱いにして会社経費で落とせるからだ。これが自宅にしてしまったら減価償却費すら計上できない。

[254: 匿名さん]

要するに権力構造に変化が起こるレベルの事態が発生しない限り、超都心は下がらんということね。

[255: 匿名さん]

なに、この読む気もしない連投。

[256: 匿名さん]

サヨの朝日みたいな投稿だな。

[257: 匿名さん]

大手上場企業に勤めてる連中は４０前後、給与が１５００万位になれば家を買うようになるでしょう。
外資は水商売に近いのでキャッシュでなければなかなか家を買わないかと思われます。

地方都市にいた人は東京より地元に戻りたい人も多い。

[258: 匿名さん]

ババ抜きは都心の方が圧倒的に大きいと思うが。
投機対象物件が一番危ない

[259: 匿名さん]

つうかポロボロじゃん

>理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
>マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない


>理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

このテーゼ自体は正しいけど
反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している


>理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。
>
>デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。

確かにそーだけど、ここ２年間デベは常識的な分譲価格を越えた土地仕入れを行った
価格下落の可能性は高まっているとも解釈できる


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
これも価格下落圧力の要因となっている


ああ、もー飽きた
という感じで、まったく理由になってないわけで・・・

[260: 匿名さん]

同期の医師が0.04％とは結構少ないな。

国公私立問わず進学校にいれば同期に医者も多いが。
理系で一番多いのはおそらくIT通信企業のサラリーマン、ついで多いのが医者あたり。

[261: 245]

>>260
すまん、国家試験合格者数を10年分にするのを忘れていた
だから医師の割合は10倍の0.44％だ

[262: 匿名さん]

ホワイトカラーエグゼンプション適用がほぼ決定でマンション購入世代の年収はますます減る事に・・
デベは誰に売るつもりかしら。

■巷で話題のWEホワイトカラーエグゼンプションって何？■

■サービス残業・・・合法化
■残業代・・・完全に０円
■残業時間・・・無制限
■過労死・・・合法化（労基適用外・自己責任）

月３００時間残業しても残業代ゼロ円。過労死しても企業に責任なし。
まさに「奴隷化法案」と言われる所以です。

★対象は・・・「年収決まらず」「政令でいつでも年収は変更できる」「経団連は年収400万以上を要求」
★役職は・・・「管理職一歩手前」つまり一般の正社員が対象。

●影響１・・・残業代ゼロで平均１１０万円の年収ダウン。ローン破産多発予想
●影響２・・・サビ残青天井だから、月200、300時間の超長時間残業が多発。
●影響３・・・社員が鬱病・過労死しても会社の責任がゼロ、自己責任。病気・死人が多発。
●影響４・・・派遣が大量に解雇される。正社員の労働時間が急増するので、派遣が不要になる。
●影響５・・・所得減で消費減り、国内消費は大不況に。→超少子化へ

[263: 匿名さん]

ていうか、いまどき、残業しなきゃいけない仕事って正直どんな仕事なの？まさかエクセルで１０秒でできる仕事を手仕事で６時間残業して残業代稼いでる悪者をあぶりだそうとしてるだけじゃないの。

[264: 匿名さん]

残業しなきゃいけない状況の人って、多岐に渡ると思うけど・・・
>263のような悪者を管理できないのを、残業代のせいにしてもね。
誰かが言っていたが、まず公務員で運用して、うまく行ったら民間で考えるというのが
せめてものやり方かなあ。でも、国家公務員やってて残業に苦しんでいる人も知っているし、
本当に悲惨なことになりそうだから、気持ちとしては何ともいえないところもあるよ。

[265: 匿名さん]

ホワイトカラーって、30秒に製品1個とか、作っているわけじゃないから、
残業代を取る意味が良く分からない。
結局、何かやろうと思ったら、夜寝る前でもお風呂はいる時も仕事のこと
考えているわけで、どこからが残業で、残業じゃないかの基準を、会社に
いるいないで考えている制度はおかしいんじゃなかろうか。
ベースはもう少し上げても良いが、残業代は期待するほうが甘えすぎじゃ
ない？

[266: 匿名]

とりあえずはやらない方向。

[267: 匿名さん]

ブルーカラー→チュウゴクジンとの競争で給料ダウン。ホワイトカラー→インターネット・ソフトへの置き換えで残業代不支払い。ある意味、自然な流れ。都心でマンション買うんなら、もっと他のことやらなきゃもうだめな時代を迎えていることを認識しましょう。下層増大、中層減少、上層増大、全体横ばい。ちなみに地球規模でもほぼ同じ流れで、日本との違いは全体がまだ増えてるぐらいの違い。とにかく上昇をターゲットにした超都心を追っかけるべし。

[268: 匿名さん]

もっとほかのことって、不動産を含めた投資とか？
今なら上がるから、買ったほうがいいとか・・・

[269: 匿名さん]

マンション買うなら、上層階層が購買対象とする超都心に絞って、多少高くてもいい築浅中古を金利１％台で確保することが重要って示唆っす。

[270: 匿名さん]

わかった。じゃあ明日買ってくるね！

[271: 匿名さん]

テレビ局行った同期は金もらってるんだろな。
1500が平均年収とはなかなかですな

[272: 匿名さん]

確かに、わざと機器を新しい使いやすいものに更新せずに、長年、扱いなれたベテランがいないとうまくまわらない職場環境を作ったもの勝ちになっているからね。自由競争の環境にさらされた会社だと会社自体が滅んで終わりなんだろうけど、会社自体もうまく守られていれば、それでも成り立つ典型例だね。