数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ(その4)を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-12-25 21:01:00
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その4
22:
匿名さん
[2006-12-26 18:26:00]
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23:
匿名さん
[2006-12-26 21:14:00]
ふーむ。今はとりあえず買っとけ!ということでしょうかねー。都心+湾岸+城南は
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24:
匿名さん
[2006-12-26 21:18:00]
老後家売って賃貸生活になるのかな。
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25:
匿名さん
[2006-12-26 21:24:00]
買っとけって言っても、いい物件は実際買えない人が多いんでない?
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26:
匿名さん
[2006-12-26 21:47:00]
ローンたくさん組んで買う必要はあるの?
今は審査がゆるいところも多いから無理すれば買えちゃうよね。 |
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27:
匿名さん
[2006-12-26 22:11:00]
たくさんってどれくらいのこと?
その地域だと、8000万以上じゃないとろくな物件がって言われそうだけど、 もう少し中庸とって7000万円台、2000万頭金、5000万台ローンとか? それにしたって、5000万台のローンとかって大変だよね・・・ |
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28:
匿名さん
[2006-12-26 22:25:00]
>24
一生賃貸の人と比較した場合の話だから 老後は賃貸でないと比較にならんでしょ。 賃貸の人は、いつでも好きな場所に住める気楽さを言う けど退職金で家買うってのも家が買える退職金がもらえた 時代の話。退職金取り崩してで家賃払うってもっと厳しいよ。 あまりリアルこと書いても馬鹿みたいだから言わないで おこうと思ったけど 30代で買えたなら50代で住み替え、65まで働いて 80代で売ってケア付きマンションが老人ホーム。 20年もしないうちに返済と所得の増加で借り入れ枠が増えるから 投資用物件の1LDKか広めのワンルームを都心に早いうちに 買っておいて、家賃でローン返済しておけば、いろいろ選択肢が増える。 |
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29:
匿名さん
[2006-12-26 22:27:00]
仕事があるから東京に住んでいるんでしょう?
リタイヤしたら釣りがすきなら湘南でも油壺でも ゴルフが好きなら土気にでも 車が好きなら御殿場あたりに住めばいい。 どうせ余生なんだからわざわざ見知らぬ土地に 買ってまで住むことはない。 30年後4000万でも残れば どこにでも新築のきれいな住まいが買える。 軽井沢に借家を借りるなら 3%の運用で月々10万 +15万を取り崩しても20年は25万の賃貸に住める。 家賃相場が上昇すれば家族が大きくなるたびにどんどん郊外に 引っ越すことになる。貯蓄しても貨幣価値が目べりする。 東京の賃貸に住んで4000万貯金残せたら相当の倹約家。 |
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30:
匿名さん
[2006-12-26 22:39:00]
30年後に4000万円リフォームなしで売れる物件って、今だと
相当の値段じゃないと買えない気がするのが、普通のリーマンに とっては問題です。 |
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31:
匿名さん
[2006-12-26 22:41:00]
というか、2015年からは人口が減って、そのうち毎年100万人ずつ減る計算に
なるというのもあるし。 |
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32:
匿名さん
[2006-12-26 22:50:00]
実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。
少子化を逆転するためには、格差社会の是正が急務なんだけど、 政府にはそんなつもりはないみたいだね。 |
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33:
匿名さん
[2006-12-26 22:55:00]
築年のたった中古は期待しないことですよ。
15年超えたら本当に超一流以外は二束三文。 自分考えればそうだよね。中古の並の15年物件にいくら払うかって。 まして管理費の上がったタワーとか、買い手つかないんじゃないの? |
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34:
匿名さん
[2006-12-26 22:58:00]
愛されるような国になるよう運営するんじゃなくて、愛国心を教育で植えつける。
子供を生みたいような国になるよう努力するんじゃなく、金を配って子供を生ませる。 どっかこの国の政治家っておかしいよね。 |
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35:
匿名さん
[2006-12-26 23:15:00]
団塊ジュニアですが、30年後に売却するってことは、今の自分の子供の世代
が買うときですねー。 予測不能ですね。はっきり言って。 何か突発的な事象が起きたとき(リストラ、事業の失敗、働き手の事故等)、 少なくとも損せず売れる物件、と考えると、どこがいいんでしょうか。 1.都心のいわゆるアーバンライフ満喫物件(定義あいまいで申し訳ないです) 2.城南地域の由緒ある住宅街(代沢、下落合等々。。) 3.豊洲、芝浦等の新興住宅地域 4.郊外 |
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36:
匿名さん
[2006-12-26 23:30:00]
>実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。
株の話ですか? 不動産はネットの情報操作で価格が動かないことは2年前の暴落説や耐震偽装で立証されたよ。 それに今のマンションは大手がプライスリーダーになっている。 価格戦略はしっかりしたもんだ。 中古市場にしても、金持ちほど中古を安売りしないわけで、 上がるとみたら築30年でもリフォームして賃貸に出す。 売り物件が極端に少ないのが都心の中古市場だ。 新築の坪単価300万以上の 物件は正直頭金が3000万以上ないと1LDKしか買えない。 大抵は親に2000万から3000万援助してもらっているのだろう。 また城南物件が高値で売れて自己資金がそのくらいある人が 6000万超の物件を買換えで買っている。 |
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37:
匿名さん
[2006-12-26 23:32:00]
今後坪単価300万のところを買うなら15坪50㎡の1LDKで4500万
4000万の3%金利35年なら15万4千円の返済で、管理費固定資産税 ふくめると経費は月18万。 同じものを賃貸で借りたら21万。 10年後の残債3250万円ですから、 中古が買値の4500万で売れても仲介手数料当初の諸費用等引いても 最低1000万は手元に残る。(家賃との差額累計は300万) 500万の資金が1300万を生むわけで年26%の利回りの投資。 実際に買う人は独身者か事務所代わりに使う自営業者でしょう。 もっと広い20坪というと6000万ですよね。これは自己資金を 両方の親から1000万づつ援助してもらって買える話。 この場合の家賃は29万円相当の家賃で 賃貸との差分も11万と大きい 20年後残債は2330万、買値で売れたら 3670万が手元に残る。50代なら25年ローンで坪単価 3500万を足して7000万の新築を買う |
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38:
匿名さん
[2006-12-26 23:34:00]
でも、年収が2500万以上あると、頭金ってなしでも1億円の物件買って余裕でローンで支払えますよ。そういう人たちも多いと思いますね。
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39:
匿名さん
[2006-12-26 23:45:00]
↑ 下落合は新宿区だから城西だよ。由緒ある住宅街は城西が多いのでは?
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40:
匿名さん
[2006-12-26 23:47:00]
そんなにうまく話が進むのなら、プロや目ざとい人が放っておかない。
出遅れド素人が買える物件は、十中八九残りカス。 考えるほどの高利では回らないし、仮に回るなら相応のリスクがある筈だと思う。 |
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41:
匿名さん
[2006-12-26 23:49:00]
基本的に、人間は楽観的思考に賛成したがるものです
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42:
匿名さん
[2006-12-26 23:49:00]
港区3A地区の築30年のマンション。1976年当時20坪で4000万
しなかった。当時の大卒の初任給が12万くらいの時代。 今の8000万くらいの感覚。これが築30年で坪単価240万。 ちなみに当時も億ションはあった。 これは面積も120㎡以上の物件で坪単価200万でも億超える。 80年以降の首都圏平均坪単価は以下に詳しい。 http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php |
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43:
匿名さん
[2006-12-26 23:55:00]
すぐ昔の例を引っ張ってくる人がいるけど、前提として時代が違わないか?
大卒初任給が12万から倍になった時代。日本の経済も、人口も右肩上がりだった時代。 (ついでに希望もあった・・・笑) これからは、確実に人口は大幅に減少、グローバル化、日本の先行き不透明。。。 |
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44:
匿名さん
[2006-12-26 23:56:00]
1976年だったら、株買ってたほうが完全に儲かっているでしょう。
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45:
匿名さん
[2006-12-27 00:01:00]
慌てて買う必要は無いでしょう。
でも、子供が産まれたり、妻が家買いたいーとか言い出すと、論理的思考ができなくなる。 そうやって、みんな家を買って、資産のほとんどが住宅です、という中産階級になっていく。 それをグッとこらえて、運用や事業資金などに使用して、リスクを取ると、失敗する可能性 もあるけど、大金持ちになる可能性もある。 男として、どっちがいいか。人それぞれだけど、95%は中産階級で良いと思うのでしょう。 |
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46:
匿名さん
[2006-12-27 00:07:00]
>プロや目ざとい人が放っておかない。
プロや目ざとい人が内緒でやっているから、知らないところで 勝手に価格があがる。 というか、お金は持っている人のところに集まる典型が 不動産なのだというのは、100年前から変わらない。 デフレの時にはキャッシュを持ち、インフレのときは 不動産を持つのが有利。 ただひたすらサラリーマンやるだけじゃ資産形成などおぼつかない。 それだけは明らかです。 賃貸に入って30万も家賃払っているのは相続する資産がすでに ある人だけ。 いつ、いくらでどこに不動産を持つかは資産を持てるかどうか の節目。親が実践した子供は説明しなくてもわかることだが あまりおおぴらに言う人はいない。 私もすでに買ったから平然と解説しているが、 基本的に、人間は自分ができないことを否定したがるものです。 やれないのではなく「やらない理由」を探したがる。 でも、実際はもう自己資金が豊富にないといい物件は買えない。 今いえることは首都圏平均値の198万以下の坪単価は 買わないほうがいいという事。タワーマンションも 高層階は高値を維持できても低層階は値崩れするかもしれない。 それでないと、高額な資金を投入した人の方が利幅が少ない という奇妙なことが起こる。 勉強し情報をあつめてリスクを追うから金が増える。 住宅を買うこと事態、投機の要素がある。 どっちにしろ都会で仕事をするには住宅コストは 払わなきゃいけないわけで、それを通産で安く済ませる には、安いものを買うと結局は損という話。 |
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47:
匿名さん
[2006-12-27 00:13:00]
>95%は中産階級で良いと思うのでしょう。
下流社会とか、階層社会というのは、これから資産インフレで 中間層が無くなる・・・そういう意味のことを言っています。 株で儲けたい人は儲けてキャッシュで億ションを買うのもいいです。 でも親の家に住んでで結婚もせず何千万も稼いでも幸せになれない 最大にリスクは結婚。これほどの博打はないですよ。 家族のために株で稼ぐのもいいけど、金の使い道は家族のためなら やっぱり住環境充実って話になる。 |
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48:
匿名さん
[2006-12-27 00:20:00]
持家買うだけでは、上流じゃないでしょう。
どっちが先か、というと、持家買う前に、 株や投資用不動産で資産形成しないと、上流には行けないのでは。 余った資金で、持家買うのはそりゃ誰も反対しませんが。 |
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49:
匿名さん
[2006-12-27 00:21:00]
>44
あなたは株しかしらないからそういうけど当時の資産形成だって 預貯金、株式、不動産と三分割はしっかりやってリスク分散していたものだ。 親が応接間で証券会社の営業マンとよく話をしていたのがその時代。 貸付信託の利回りが6%だったし、郵便貯金も10年おけば倍になった。 不動産も田舎だって買った借家が買値で売れたのが「右肩あがり」の時代。 今は、資産デフレのおかげでいびつになって、不動産だけが右肩あがりに もどったと思えばいい。 株は買って寝かしていても役にたたないけどマンションは住める。貸せる。 売って多少なりとも元が取れる。 3割は自己資金ないと銀行がもうかるだけだけどね。 |
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50:
匿名さん
[2006-12-27 00:23:00]
確かにぎりぎりローンを組んで、万が一の貯金だけ残している人(普通のサラリーマンが
住宅買うとそうなる。)は、投資に回す余裕なんてないもんねー。 |
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51:
匿名さん
[2006-12-27 00:29:00]
>株や投資用不動産で資産形成しないと、上流には行けないのでは。
おっしゃるとおり ただ、投資用不動産でローンを組みすぎると自宅が変えなくなるのは 本末転倒。 株は、売り時がわからないと金が死ぬ。 2006年は海外投資家の動きだけでなく、株の資金を不動産に 移した人が大勢いたのではないかな。 ただ、おっしゃるように株が上がれば不動産も上がるというのは 平均値の話であって、平均値に投資するならリートしかない。 |
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52:
匿名さん
[2006-12-27 00:30:00]
そう。順序が逆じゃなかろうか、と思うわけです。
でも、子供ができて、妻がうだうだ言うと、家を買いたくなる 気持ちは分かります。でもそれは、金持ちへの道では無いと、 思います。まあいいんですけど。 |
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53:
匿名さん
[2006-12-27 00:40:00]
あと、私が懸念しているのは、持家を買った際、
もしより魅力的な投資対象が見つかったとして、その持家 に使った資金を、それに回すことが難しいのではないか、 と思います。相当な精神力が必要になるし、妻は泣くだろうし。。 資金が囚われてしまう、これは痛いな、と。 |
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54:
匿名さん
[2006-12-27 00:41:00]
なるほど。わかります。
みんな奥さんにそそのかされて、変なもの買ってしまって 苦労しています。ですから奥さん選んだ時点で リスクは負っている。 奥さんが最大のリスク要因なのです。 博打の感と金運のいい鼻の効く女性を選んで、資産形成の助言を 貰うくらいでないとダメでしょう。 |
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55:
匿名さん
[2006-12-27 00:51:00]
そういう奥さん、欲しいですね。
いませんよねそうそう。 私の妻は、自分が何も知らないということを よく分かっているので、そこまで強硬に家が 欲しい、とは言いません。それだけで感謝してます(笑) |
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56:
匿名さん
[2006-12-27 08:06:00]
>もしより魅力的な投資対象が見つかったとして、その持家に使った資金を、それに回すことが難しいのではないか
IPOやストックオプションの類なら自宅担保にフリーローンを借りればいい。根抵当をつけて 銀行が決める融資枠の範囲で目的を問わずに融資がうけられる。 バブル期に流行った不動産ローンにカードローンがついてきたのと似てる。 不動産が値上がりすることで、信用という資産が手に入る。 同様に、ワンルームの取得資金を一定期間滞りなく返済していると信用枠がひろがり もう一物件買いませんか融資しますよと言ってくる。 |
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57:
匿名さん
[2006-12-27 08:13:00]
魅力的な投資対象が他のマンションだったら、自宅が売れなかったら買いませんという契約で
買換えすればいいだけ。 奥さんと別れてから新しい相手を見つけるのでなく、よりよい相手がみつかった時点で 奥さんに別れてくれと切り出す。 すったもんだのあげく奥さんが別れてくれたら、新しい相手と一緒になれる理屈と同じ。 |
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58:
匿名さん
[2006-12-27 08:24:00]
上場まで5年かかるいうような話だと、これは自己資金が多い方がいいけど
ハイリスクハイリターンだよね。 奥さんと別れるからもう少し待ってくれといって資産家の彼と5年も不倫 しちゃう30女みたいなものかも。 |
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59:
匿名さん
[2006-12-27 08:33:00]
もっと魅力的で価値のある投資対象が出てきて「失敗したな」
と思ったら速やかに売ることです。 「損切りを躊躇している間に次の投資機会を失う」のは 株も不動産同じです。 自己資金に限りがあるのなら、自分が研究しつくした投資対象に 集中したほうが成功の確率が多いような気がします。 所詮フタマタは、あとあとまで尾をひくものだし・・投資対象もひとつに絞って 愛を注いだほうがいい |
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60:
匿名さん
[2006-12-27 09:45:00]
朝から酔ってる??
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61:
匿名さん
[2006-12-27 10:02:00]
やっぱりIPOなの??一口乗せてくれ。
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62:
匿名さん
[2006-12-27 10:38:00]
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63:
匿名さん
[2006-12-27 10:47:00]
投資は失敗して金を減らす場合もあるしね。
うちはバブル成金だけど。 |
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64:
匿名さん
[2006-12-27 10:54:00]
減らす人が多いから、少数の儲ける人もいたわけで。
そういう意味では、競馬なんかと通じる物もあるね。 63さんはバブル頂点で不動産とか手放したの? |
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65:
匿名さん
[2006-12-27 11:29:00]
パラダイムが変わったのに、投資を馬鹿にする人は今後は貧乏くじ。
アメリカを見てごらんよ、あそこがあれだけ繁栄を謳歌してるのは金融の技術があるだけ。 額に汗して必死に働いてるわけでもなんでもない。 日本がどんなに一生懸命モノ作ったって、為替がちょっと動けばあっという間に利益はパー。 いままでは、まじめにこつこつやってれば中流でいられた。 でも、今後はこつこつやってるだけだと下の上あたりで限界になる社会。 マネーに関するテクニックのある人だけが、人生を楽しんで終えられるようになるんです。 |
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66:
匿名さん
[2006-12-27 11:42:00]
誰も馬鹿にしてないと思いますが。。。
前にもそういう話があったけど、投資のギャンブル性は否定できないですよね。 ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンなどを選べること が出来るし、胴元がいない分、競馬などのギャンブルに比べればずっと ましだけど、すべからくみんなが勝者になれるわけではないのが、 投資であるというだけのこと(をみんな言っていると思う)。 |
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67:
匿名さん
[2006-12-27 12:25:00]
ハイリスクなのにハイリターンではない投資も、金融機関で売ってたりするけどね。
胴元とは違うけど金融機関は手数料で儲けてるから、胴元プラス予想屋と同じようなもの。 |
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68:
匿名さん
[2006-12-27 17:06:00]
不労所得ばかりになれば生産性が落ちてやがて景気も低下するけどね
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69:
匿名さん
[2006-12-27 17:50:00]
不労所得ってねぇ、投機や投資のために頭使うのは立派な頭脳労働なの。
資源の最適配分にちゃんと貢献してる。資本主義経済の重要な担い手。 モノ作ったりそんなのは、 これから中国やらインドやら、 その後もアフリカやらモンゴルやらそういう人たちがどんどん参入してくる。 そういう地域は命の価値も低ければ給料も低い。 そういうのとタイマン張っていけるわけ? 生産なんかそういう人たちにやらせて、 日本人はそういう上前をはねるビジネスに特化しない限り、 今の生活水準保つことなんかできっこないですよ。 いまだに政治家とかでも、不労所得に課税とか言い出すのがいるけど、 全然現状が見えてない。 海外から金さえ入ってくるようになれば、嫌でも景気良くなりますよ。 |
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70:
匿名さん
[2006-12-27 18:00:00]
↑ と、ど素人様が仰っておられます
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71:
匿名さん
[2006-12-27 18:00:00]
投機はファンダメンタルからずれればゼロサムゲーム
また最適配分といっても目利きができる人間が少ないのも事実。 無駄なところに金が流れている。 知的労働はインドや中国がやがて日本を上回ることは確か。 日本は理系インテリを育てなければ厳しい。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
売却してそれなりの価格がつくのがベスト。
先に再開発や新線計画が控えている品川は「嫌悪施設のデパート地区」
と言われた分だけ20年後の姿が楽しみ。
火葬場のある代々木の西原など気が付けば高級住宅地になっている。
「ガマン物件」も、待てば我慢した甲斐があるものと、日照や狭さのように
ガマンし続けるものとがある。
投資用マンションを買う人が増えているが、都心駅徒歩一分のビル密集地
の古い2DKなどは将来再開発の区画に組み込まれると大化けする。
再開発促進地域に指定されたらもう誰も売りに出さないけど。
いずれにしろ都心6区は不動産は湾岸が終われば一般サラリーマンでも
それなりの目利きでないとのいい買い物はできないかもしれない。