23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[203: 匿名]

>192さん
景気の先行指標である株式相場も足踏み→下降になりつつあります。

株式相場は年末、日経平均1万7000円台回復から一段高、世界的株高のなかでの日本株出遅れが
ようやく共通認識になりつつあり、さらなる上昇が言われています(実際そうなるかは、もちろん神のみぞ知るだが）。

＞202さん
前半の分析にはほぼ同意見です。
ただ後半の金利上昇云々については、別の見方をしています。
ここ何年も、インフレ再燃、金利上昇がたびたび言われたにもかかわらず、金利は全く上がらずに来ました。今後もなお2年程度は同様の傾向が続く可能性も捨てきれないと思います。
逆に金利が上昇した場合、それは景気が実感できるほど良くなり、サラリーマンの給料もアップし、マンション購買力もアップするということになる公算が十分あります。

というわけで、都心超一等地はなお上昇、それに準ずるところもなおそこそこアップ、
ただ、千葉、埼玉や不人気地域は二極化の中、期待できないとみます。

[204: 匿名さん]

神奈川を、人気不人気どちらに含めるか。
急に人気になったエリアは、下落し始めたら不人気に逆戻りもありえます。

[205: 匿名さん]

>>203
馬鹿日銀が金利を上げようとしてますが？

＞世界的株高のなかでの日本株出遅れが
その段階はもう終了しましたが？
PER等で見てももう日本株は割安ではないですよ。
それに新興市場がダメですから。
新興市場は次の日本を引っ張ってゆく候補の成長企業が集まるところ。
ここに外人が投資してこないと相場全体は上がりません。
オールドエコノミーだけではダメだと思いますよ。
トヨタの株価が1万円になるとでも言うのですか？

[206: 匿名さん]

ホント、新興株だめだね・・・

[207: 匿名さん]

投資のプロとしては、今こそ割高になった都心部を売って益出しして、
程よい郊外に複数物件を持つことをすすめます。
キャピタルゲインとインカムゲインお両方取れるポジションにすることが必要。
皆が買いたがっているものを売り、皆が投げているものを拾う、
勝利の鉄則です。

[208: 匿名]

＞205

トヨタ1万円は十分ありうるでしょう。私はなるともならないとも言いませんが、
史上コンセンサス的には5割程度の人がそう言うでしょう。

PER的に日本株が割安でないという点
PER的に日本株が欧米主要国株に比べ安かった時期はほとんどない、また4半期決算導入以降
経営者は減額修正を恐れ超保守的業績見通しを出すようになっており、ここに来ての円安とあいまって、今3月期の上方修正は必至、つれてPERも下がる。よって日本株割安という見方は成立しうる。

新興市場がダメなことについて
たしかにマザーズ、ヘラクレスはこの1年で半値以下に暴落している。
ただ注意すべきは新興のみならず、ジャスダック、2部もそれなりに下落、それどころか1部も
値下がり銘柄の方が圧倒的に多いのだ。単純平均を見ればそれが分かるのだが、これのこの1年の下落率は2部とほぼ同じで20数％に達する。
こうした現状をどうみるか。
ここは株のスレでないので、ごく簡単に言うが、要するに、相場の質が変わったのだと思う。
新日鉄の株価が異様な強さで高値更新を続けている意味を考えるべきと思う。
経済グローバル化の中、また日本の人口減少下、世界を相手に成長するワールド・リーディング・カンパニーとしてこうした企業は評価されているのであり、オールドエコノミーと考えていては相場も経済も理解不能だろう。M＆Aの嵐にも要注意。
とはいえ、新興市場も含め、中小型株の中にはPER15倍未満の割安成長株も数多くでており、これの逆襲も今年相場のテーマだろう。

ほんと馬鹿日銀の逆噴射体質は困ったものです。

[209: 匿名さん]

じゃあ仮に世界株高に日本も追従したとして、それははじけることなく、成長し続けるの？
アメリカもこのままゴーなのかしらん？？　不動産はもうはじけつつあるよね。

[210: 匿名さん]

格差社会・・・強い企業が残る。に疑問が。
マンモスのようなメガバンク、ゾンビみたいなゼネコンみたいな企業だけが救われるのもおかしい。
Ｕ○Ｊ銀行なんて潰れるといっておきながら、結局救われて、世界有数の銀行になった。
マンション建設ナンバー○の長谷○なんて、何回負債を踏み倒したのだろう。
今年は金融機関と不動産は終わりでしょう。既存の銀行は、相当数の営業網をもつ郵貯銀行と戦わなくてはならない。
不動産屋もバブル時をはるかに上回る上場企業の中で、生き残りをかける。

[211: 匿名]

株が上がり続けることなどありえないのは、議論の余地のないこと。
しかし土地、マンション価格は結構上がり続けるもの。土地神話という言葉があるように、日本の地価は、戦後ほぼ一貫して上げ続けた。短期小幅な下落を除けば、バブル崩壊後の下げが唯一の下げだった。
この大きなトレンドを読み取るなら、なおしばらくはマンション価格は上昇と見るべきだろう。
株価や景気と単純にと連動すると考えるのはどうか。
もちろん、天井を打つときがくるわけだから、注意してみていかねばならないことは、バブル後を生きるものとして当然だが。

[212: 匿名さん]

>>210
目を覆いたくなるような素人臭い意見だな。
前段と後段の発言が支離滅裂。
都銀の収益構造位調べてから金融機関の話してよ。

[213: 匿名さん]

うーん、確かに戦後はあがり続けているけど、人口も爆発的にあがり続けているし、
経済も急成長だったし。今後、両方望めない、というのがあるから、過去を例にする
のはどうかと思う。

[214: 匿名]

過去を例にしたというのではなく、株価と違って、地価はそう簡単にはトレンドは変わらず、
ある方向になると、そこそこ長続きするのでは、と言いたかったのです。

人口減については、小泉政権以来の地方切捨て、弱者切捨て政策によって、大都市、特に東京、その一等地の優位性が高まる一方となるため、都心人口は逆に増加、特に昼間人口は増加の一途をたどるでしょう。いわゆる限界＊＊は消え去り、棄村などという言葉が一般的になる。経済はそこそこ成長。(こんな社会でいいのか！と情けないですが）
というわけで都心一等地については、なお強気というのが、私の読み。

[215: 匿名さん]

そんな未来じゃ、人口はますます減るし、都市云々より、国力が激しく弱りそうだねｗ

[216: 匿名さん]

高度経済成長は奇跡だ、といわれてたね。
なんで最近いわれなくなったんだろう。

[217: 匿名]

ヨーロッパ先進各国は大半が、人口減ないし横ばいのなか、そこそこの経済成長を達成してきた。
人口減＝国力減　という大東亜共栄圏時代的アナクロ発想から脱却すべき。
もちろん人口急減ではなく漸減になるようにし、それなりに知恵を絞ることが肝要だが。

[218: 匿名さん]

いや、単純に人口減、というだけじゃないんだよ。人口の著しい、いびつな構成。
若者がいなくて、二人に一人が65歳以上という異常な状況かと思うが。

[219: 匿名さん]

政府の対策は富国強兵的だよね。

[220: 匿名さん]

インフレ、デフレに目を光らせて資産を動産、不動産にスイングするタイミングさえ間違えなければ人口がどうのってことは関係なし、と思っているのは私だけ？
家は一生の買い物だ、なんていってるようじゃ全然ダメな気がする。

[221: 匿名]

あのふるさとへかえろかな　は帰村でしたが、これからは棄村で帰る村がなくなっていた！なんてことが珍しくもない時代が来そうです。
全国に山古志村が続々発生の恐怖を、私も最近、強く感じています。はい。
会う人会う人、老人ばかり。年金も減額の一途。

でもサラリーマンの給料上げず、トヨタ、キャノンと日本経団連会長企業が弱者を踏み台に儲けまくっているのと同じように、都心一等地マンションも、なおしばらく上昇するでしょう。

[222: 匿名さん]

都心一等地マンションって、少なくとも山の手線内か付近までだよね？
まあ、若者が少ないというのは、まず新しい発想とかも失うからねえ。
一番は、若者の気分の問題じゃないの？　未来に前向きになれないでしょう・・・

[223: 匿名さん]

東京生まれの東京育ちだから、棄村なんて興味ないなぁ。
都心が故郷。

[224: 匿名さん]

２３区のマンションが値下がりなんでするの？しないでしょ。

[225: 匿名さん]

>208
ぐだぐた書くなよ。お前は株が上がって欲しいから都合の良い解釈してるだけ。
来年は下がるよ。不景気になるから。
不景気の株高はありえないからな。
なぜ不景気になるかって？
俺の会社（日本TOP30以内）の取引先（一部上場企業が殆ど）の役員クラスに聞くとな、かなり数字が厳しくなりつつあるんだ。
自分でも景気が悪くなりつつあるのを実感している。
案件の数が減ってきてるし、案件１つの額も小さくなってきてる。
それに日銀がまた馬鹿やりそうだしな。
俺の予想当たりそうだよ、当たって欲しくは無いけど。

[226: 匿名さん]

すまん　来年じゃなくてもう今年だな。
上半期は持ちそうだが、下半期から厳しいと読む。

[227: 匿名さん]

>208
城東なんて上がり続けるわけないだろ。

[228: 匿名さん]

>208× 　>224○

[229: 匿名さん]

株に関しては自分の周りは今や空売りしている奴ばっかり。
すなわち株が下がれば儲けが出るようになっている。
んでそいつらは儲かったら、その金で都心にマンションを買うんだと。
株が下がると景気が悪くなるみたいに思っていた自分にはちょっと意外。
いいものは景気に左右されずにこれからも売れ続けるってわけか。

[230: 匿名さん]

たしかに景気は伸びきってる感が出始めてるから、それを円安でどこまで引っ張れるかって感じになってきてるね。一方、しっかりとした金持ちの実需に支えられている超都心不動産は依然、堅調な雰囲気を漂わせてるよね。結局、全体が沈滞してきている中で、いかに安定成長市場を見つけるのかの答えのひとつが、超都心不動産ってことなんだよね。あと数年は。

[231: 匿名さん]

不動産に関しては上述であるようにインカムゲインというのが一番の魅力でしょうな。
金利は政策金融ではなく貨幣価値の担保のために調整されることでしょう。

[232: 匿名さん]

都心物件ほどババ抜き傾向が強いかと思われます。
今後は物件一軒一軒が評価されるのでは。

[233: 匿名さん]

都心以外だってババだらけ。

[234: 匿名さん]

今年は株も多少は上がるんじゃないの？（楽観的）
たぶん金利も上がって、不動産もしばらくは上がる傾向。
問題はいつまでか？だけど・・・。
まあもうどうせ都心に広さを備えた物権買える人は少ないでしょ？
小金持っている人がワンルームや１ＬＤＫ投資目的に買い始めたら二の舞はないのかな？

[235: 匿名さん]

20代後半、または30代前半の、二極化の上のほう、外資系証券やら
起業してそこそこ成功している人間って、東京だけでも数千人はいる
でしょうが、彼らの多くは賃貸暮らしで、この人たちが家を買うか
どうかって重要な要素だと思います。
今買っている団塊ジュニア層って一流企業と言われている、商社や
銀行なんかの社員で、そんなお金持ってないけど、無理して買っている
ような人が多いと思います。
今賃貸暮らしの上層の人間がどう動くか、私は引き続き賃貸の傾向が
強いのではと思いますよ。金融知識も豊富ですから、慎重派が多い。

[236: 匿名]

＞225
自分の会社がまずいからと言って、日本経済、株式相場まで、それで判断する単細胞ではだめ。
「不景気の株高」と言うのは、株式用語としては、かなりの初心者も知っている基本用語じゃ。
素人が株について発言すると九分九厘馬脚を現すから、自重されたし。

[237: 匿名さん]

＞235
数千人って、まああまりにどうやって出したかわからん数字だが、
多いとは思えないよ。「少ない」から「勝ち組」なんだよ。
みんなが勝ち組だったら、分け前が少ないもの。

[238: 匿名さん]

多いと思いますよ。高級分譲マンションの1億円以上を買う層だとすると、1000人でも貴重な層。

[239: 匿名さん]

むしろね、超一流の金持ちの方が賃貸派なんだよ。
それは買えないからじゃなくて、買うよりコストをかけてでも、
気に入った場所、気に入った設備、新しい利便を求めて、
自由に動けて自由に選べるオプションを買うから。
むろん、日本国内に限らずね。

[240: 匿名さん]

そう。だから、やっぱりあんまり不動産価格は上がらん。慎重派が多い。
外資系証券が超一流の金持ちかというと、そんなことは無い（一部を除き）
けど、商社や銀行なんかに比べれば相当給料高いし、今は景気良いので
ボーナスも多いけど、そういった小金持ち層は賃貸派継続だろうね。

[241: 匿名さん]

大体全人口の1％が一億以上の資産持ってるらしいね
1億人いるとして100万人
それを25歳〜35歳の比率で割れば大体でるんじゃないか？

まぁ年寄りのほうが金持ってるとは思うけど

[242: 匿名さん]

そうでもないよ。
中古を売りに出してるのだが、外資系証券の外人が何人も見にきたよ。
永住する気はないだろうに、マンション買う気なんだ。

[243: 匿名さん]

242は240へのレス

[244: 匿名さん]

確かに、そういう人もいるでしょうね。感覚論で申し訳ないけど、
外資系証券のなかのマンション買う層と、賃貸する層の比率が、
商社や銀行に比べると、前者の比率が給料高いにもかかわらず低い
と思う、といいたい240でした

[245: 匿名さん]

>>241
１億以上の資産を持っているのって
半数以上は60歳以上の年寄りだよ

25〜34歳なら親はまだ生きている年代だし
１億以上あるのは0.1％もいないでしょ

ちなみに同世代で
東大卒はだいたい0.18％、医師は0.04％ぐらいの比率でいる

[246: 匿名さん]

１億の中身が問題じゃないの?
全く担保設定されてない金融資産で持ってるならともかく、
事業用不動産や土地なんかだと自由に使えるわけじゃないし。

[247: 匿名さん]

ちなみに都心の高級物件は安泰で、郊外物件は真っ暗と言う話だけど、
本当にそうなんでしょうかね？
都心物件は現在ブームにのって価格上昇中だけど、
郊外は相変わらず上げないどころか値引など実質値下がりで苦戦中。

でももし、この後下落局面が来たときは、
いろんなプレミアムや上昇期待で買われている都心物件の方が、
目論見が外れて大きく下落し、
トコトン値下げを余儀なくされて、
実質的な住まいとしての居住価値ＯＮＬＹまでに安くなっている郊外物件の方が、
むしろ下落する余地は小さいという見かたもできるのでは。

都心価格に引きずられて、郊外が分不相応な値段になったら、
それは確実にババだけど、
今はそういう状況ではないんじゃないかなぁ。
なんちゃって都心風物件が一番危険な気がする。

[248: 匿名さん]

庶民にとっては、下落率より下落金額が重要だからね。
分母の大きい都心物件は、大きなばくち。

[249: 匿名さん]

都心物件は変動率が高いハイリスクハイリターンものであることは、
不動産やっている人間なら常識。海外も然り。
ただ、今東京都心の物件価格はまだ高いとは言えない。

[250: 匿名さん]

つか、庶民は本当の都心には買えないでしょ？
無理して買うのは、どっちにしてもよくないよ。

[251: 匿名さん]

２３区は今世紀中には２００３年レベル以下に下がらない。


理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
　　マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

ファミリー向けマンション分譲は地価がある程度”安い”から成立する事業。
地価が高額なら土地を他の用途に向けることになる。
（たとえば高級賃貸マンション・高級老人ホーム、ＳＯＨＯオフィス）
南平台や南青山などの住居地域は２００２年頃からその傾向にあった。
あるいは定期借地権分譲による価格の低減、あるいは証券化手法によるプロジェクトファイナンスによる再開発などだ。
都心の土地は、今後も分譲マンション以外の用途で十分活用されていくものと思われる。

理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

地価があがればまっさきに退散するのはファミリーマンション分譲。
都心でこれから建てようというのはオフィスビルの付置義務住宅を抱えた大手のＭ地所。Ｍ井不くらい。
むしろ湾岸格安タワーマンションは地価下落のフィナーレを飾ったあだ花
というべきかもしれない。
都市再生、企業の構造改革。土地は底値。規制緩和で容積倍増。近隣は人口少なく紛争もなし。こんなよい条件でもなければモデルルームの用地すら少ない都会のど真ん中で誰もめんどうなマンション分譲などやらない。

理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。

デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。
買い手の見込みのない都心に今後大量の供給はしないから暴落も起こらない。買い手もいまやセカンドハウスとして持っていて転売するのが税制上もっとも有利。賃貸用にマンションを投機として買いあさることも税制の縛りで利幅が薄いことがわかっている。
にもかかわらずマンションが上がっているのはマンション以外の要因で
地価が上がっているから。

[252: 匿名さん]

理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

年収７００万の世帯が、３２００万のローン組んで４０００万のマンションを買うというのが平均像だとすると
２０坪６６㎡で坪単価２００万。
７３平米２２坪なら坪単価１８０万円。
この辺が一次取得者の標準値。
年収が１０００万超える世帯で５500万、２５坪　２２０万円／坪
生前贈与や買換えでそれが坪単価２４０万にあがる程度。

そういう価格で売れない土地はもはや「一般サラリーマンの買えるマンション」立地ではない。すでに、都心６区も城南もそうなってしまった。
というか３０年まえからこのかたずっとそうだった。
たまたま、２００３年ごろ坪単価が２６０〜３００になった時期があった
けど。それだって庶民の手の出る価格ではない。

ならば、今後は郊外で供給するしかない。
仮に郊外が売れ残ったとしてもそれが都心の地価を下落させる
要因にはならない。

理由５：一次取得者は結局買える場所で買ってしまう。

マンション需要は「地域密着需要」と
「広域に流動する需要」の二種類ある。
世田谷の坪単価３００万も、麻布・青山・赤坂の５００万も
地域の高額所得者の需要で支えられる。
価格が変動するときは、広域にまたがって買い手は流動する。
坪単価２２０万の購入需要は２３区から都下、横浜青葉区へ流れる。
坪単価１８０万以下は城東、城北、あるいは中古１６０万以下は
千葉、埼玉、神奈川郊外に向かう。
ならば、買わない。賃貸だ。
といって、分譲マンションより条件のよいマンションに住めるのは
高額家賃負担能力のある人だけだろう。

理由６：都心はまだまだ進化する

地価が上がり始めると止まっていた公共事業道路拡幅などが動きはじめる。用地が高くならないうちに取得したいという区の意向と移転するなら値上がりしないうちにという土地所有者の意向が合致するからだ。
目黒区や港区で道路事業が進めば高額マンションが売れる。道路が整備されると都心の交通の便が高まり価値が増大する。
不動産の証券化で動くプロジェクトはまだまだある。マンション供給など
個人の財布をあてにした資産デフレ金融再生の最後の尻拭いであって実は
そこからはじまる不動産市場拡大の動きの序章にすぎない。