23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 匿名さん]

もう既に下がっている。

[3: 匿名]

家、中古だけど上がってるよ。
買う前は、割高だの、デベが暴利をむさぼってるだの言われてたけど
まあまあいい感じみたい。
安くて広い物件を買う予定だったけど、
ちょっと（かなり）無理して高い物を買いました。
でも、やっぱり内装、設備ともにすごく充実していて
快適です。

[4: 匿名さん]

近い将来道州制移行で自治体再編とかになればまた勢力図とか変わってきそうだね。
１１道州案が採用されると東京神奈川千葉山梨あたりが南関東になるらしい。
都心３区（５区）あたりは安泰だろうけど、その他はどうかな？
東京とか２３区というプレミアムが剥奪される地域も出てくるだろうし、
むしろ神奈川とか千葉の有望どころを押さえておくほうが将来有望かも？

[5: 匿名さん]

遠い将来だね。
その頃は買っても、もう上がらないでしょう。

[6: 匿名さん]

継続スレが立つとは思っていなかったのですが・・
議論が拡散しないために23区公示地価（住宅地）の推移をおさらい

1983年　１００（指数）
1985年　１１０
1986年　１２５
1987年　２１０
1989年　３００
1990年　２８５
1991年　２９０
1992年　２４５
1993年　１８５
1994年　１６０
1995年　１５０
1996年　１４０
2000年　１２１
2004年　１０８
2005年　１１０
http://www.tax.metro.tokyo.jp/report/tzc_ss/4.pdf
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=2005032306159s2

[7: 匿名さん]

２３区平均が今後毎年
112
115
118
120

150（１０年後）
程度の上昇でいくならば
数の少ない都心部は２倍から２．５倍になって高止まり
城東・城北は逆に１０年でゆっくり２割上昇から横ばい
というシナリオになるのではないでしょうか。

地方の住宅地は
１９８３年１００に対して
２０００年で１４２と下落が緩く
２００６年でも4％程度の下落が
続いている。
これは宅地供給が活発化する一方若年人口が
減少する地方の状況を反映したものだろう。
住宅融資の基準の緩さは全国的傾向で
地方ならまだまだ安く一戸建てが買える。

[8: 匿名さん]

地価上昇期　新築が上がると中古も上がる
下落期　　　　新築も下がるが中古評価はさらに下がる
都心　　　　　物件数が少なくなって中古が価格を維持
　　　　　　　　賃貸でも収益がとれるので、
郊外　　　　　上昇期でも新築が多いので中古はそれほど上がらない
　　　　　　　　転売してもこれ以上郊外に移転できない。
　　　　　　　　下降期には売り急ぎが出て中古が下落を牽引

[9: 匿名さん]

私も確かにもう下がっている気がします。
でも今年世田谷区に人生で初めてマンションを購入し
３月に入居を控えている身としては、
ただの踊り場であってほしいーーー
子供を作って10年後くらいにちょっと広い家に買い換えたいな〜

[10: 匿名さん]

下がっているかどうか分からないですが、結構まだ3月竣工の物件余ってますからね。この年明けからの動向が気になるところ

[11: 匿名さん]

２３区の「標準価格」があがったり下がったりするのでなく
上がるところはちゃんと上がり、安いところの差が広がる。
また、デベロッパーが高値をつけすぎて売れ残るのは
今にはじまったことではない。
マンションはデベロッパーが他社と購入者の様子をうかがい
ながら値をつけていく。買える人がいる限り価格は上がる。

都心ほど世帯人口は少なく単身者が多いからコンパクトマンション
が結果的に高値を牽引しているのが実情。
これは投資用に買う人が結構多いようだ。

もともと都心には７０平米以下の狭いマンションと１００平米超の
高級マンションしかなかった。
それが土地が安く売りに出てとにかく作りすぎたから
一般ファミリー需要を食うしなかったということ。

一般ファミリーが港区や中央区に住む必要はないわけで
教育や子育て環境としては世田谷や目黒で十分。
とはいえ世田谷、目黒の新築は坪単価２６０万以下
にはならなかった。

湾岸タワーは、売り手も売れ残りを気にしながら「破格値」を
つけたり、上層階や角部屋の価格差が高すぎたり安すぎたり
と、及び腰の販売姿勢が目立った。
まるで、常に世田谷・目黒の価格動向をにらんで値を決める
ような売り方だった。


景気の周期は、２０年程度の長さが普通だ。
「オイルショックと冬の時代」
「ジャパンアズＮＯ１とバブル景気の８０年後半」
「平成不況・失われた１０年」そして現在。

資産デフレが、いかに経済を疲弊させるか、みんな身をもって
知ったわけで、ほどよく上がって資産効果で景気がよくなれば
地価は下がるより上がったほうが皆のためになる。

[12: 匿名さん]

地価が安くなる事など買い手も売り手も経験していないのが、
１９９１年までの状況。
安くなれば土地を大規模に仕入れて供給し、供給が多すぎて
売れなくてまた下がるという悪循環を繰り返してきた。

しかし、１５年経って多くの人が地価が上がるという経験のない
状況で、逆に「待てばまた安くなる」と思い込む人も多いだろう。

実際は、待ちきれずに、安い物件を探して買うしかなくなる。
なぜなら、家賃相場もいずれ上昇し、都心と郊外の価格差が広がる。
地価が上がれば、相対的に預貯金や債権の価値は下がる。
老後の資金を蓄えながら賃貸を選択するということは結果的に
郊外に住む以外に不可能になる。
仮に次のデフレが始まって、不景気になれば土地やマンションは
売れなくなりどんどん価格は下がる。
そんなときに買ったら最も不幸な結果になる。
なぜなら、不況が続く限り地価は下がり、不況は結構長引く
ものなのだ。
ローンは金利も下がるから借り換えて変動にすれば楽になる。
しかし物件価格が残債より下回ったら、売ることも借り換えすらも
できない。
普通は、自分の家のローンを払い終えたら「資産」が残るはずが
５０㎡足らずの土地代−撤去費程度の「資産」ではおぼつかない。

[13: 匿名さん]

コンパクトマンションの価格が上がっても意味が無いですよね。
世田谷、目黒のファミリータイプマンションって、今20％くらい上がっている感じでしょうか。
今後このあたりの駅から遠い物件で新価格ファミリーマンションの売れ行きがどうなるか注目ですね。

[14: 匿名さん]

安いときに買ったほうが得に決まってんじゃん。

[15: 匿名さん]

そもそも政策的に行われた都市再生。内需拡大景気回復は
目的達成。
政策的なショックがないかぎりゆるやかな上昇は続き
都心と周辺で価格は二極化する。横ばいのところ
まだまだ上がるところ。まだら模様。

昔は買えたブランドワイン。今は高嶺の花。
でも、半ダース買ってパーティで飲む富裕層がいる。
一方で価格の安いワインが不味いというわけではない。

高いから誰も買わない安いから売れるという発想は
大衆化社会の名残。質相応の価格という格差社会の
現実とは相容れない。

売れないから余っている。余っているから安く売る
ということにはならない。
待てば売れると踏んでいるデベロッパーは売り急がない。
価格が上がれば、数がはけなくて当然。
高値になれば時間をかけても採算がとれる。

マンションは建物に土地がついている。
土地は簡単にうみだせない。
開発余地の多い郊外に主戦場が移っている。
郊外も、湾岸もすでに大手が平行して手がけていて
両面作戦でことがすすんでいる。
豊洲が２５０万以上になれば、２２０万の美しの森が
売れて、３３０万以上で二子玉川再開発が売られる。
虎ノ門も日赤も麻布タワーも５００万。
資産デフレの終結で都心のマンションは
大量に作って売りさばくビジネスではなくなってきた。

[16: 匿名さん]

①規制緩和（斜線制限・用途規制・容積率割り増しなど）・高層化
③工場、公共施設用地の宅地転用促進
④都市再開発

景気回復のためにすでに実施されてきたことばかり。
もうネタは底をついた。
不動産証券化の普及で海外資本流れ込んで
マンション大量供給の流れを止めた。

大手不動産会社がオフィスからマンション分譲に
軸足を移した結果、2000年以降未曾有の大量供給。
大量供給された湾岸エリアだけが下がり、少ない地区は
高止まりした。

一方、丸の内、汐留、六本木、日本橋、都心の再開発、ビル建替え
で都心は魅力的な変貌を遂げた。
トレンディドラマの舞台は私鉄沿線郊外から
湾岸タワーマンションに変わった。銀座や六本木に客がもどって
きて新宿の百貨店は伊勢丹以外軒並み売上げを落とした。

1997年7万人だった中央区の人口が2006年までに
3万人増えた
同じく港区も1995年最低だった人口が昨年までに
2万5千人増えて17万人になった。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/syokai/zinkou/index.html
ほか参照

[17: 匿名さん]

そんなに景気がいいなら、さっさと金利上げればいいのにね。

[18: 匿名さん]

過去に遡って買い物できないから、今後安くなるはいつかという話になるが
いつというより、どこまで安値が戻るかという方が重要。
今の値段より二度と安くならないと考えるならば
次の底値を待って買っても待つだけ損という話になる。

金利水準やＧＤＰや物価指数を勘案するとかつて順調に推移した１９８０年
と比べ明らかに高値で「反転」している。
１９７０年代に買った都心マンションを３０年で売った人が一番得をした
わけだが、１９８４年頃買った人も、２０年持って買値以上で売った人が
いるわけだ。
短期転売はリスキーだが、２０年以上長期保有で買換えでステップアップするなら
上がり始めで買って次の谷が終わって上がり始めた頃に売る。
日本の金融機関の多くは不動産担保金融以外やったことがない。
せいぜいサラ金を通じてリスクの高い無担保融資をやって稼ぐしかできない。
あとは海外ファンドに金を流し米国の住宅ローン債権を買い、国債を買うだけ。

「土地本位主義」は金融関係者には根強く残っている。銀行が高いマンションに
購入者に金を流し続ける限り、価格は上がる。

[19: 匿名さん]

＞17さん

景気がいいのは都会だけ。地方は不況の寒風が吹きすさんでいる。
ありがたいことに地方は土地が驚くほど安い。でも住んでも仕事がない。

金利は、景気のいい都会だけ上げるわけにはいかない。
将来地域別金利制度とかできるかもしれないが、地方で借りて都会の
不動産に投資する人を取り締まれない。

[20: 匿名さん]

消費が底冷えするとやがて企業も倒れる。
輸出系企業はまだしもサービス業は今後ますます厳しいだろうね。

[21: 匿名さん]

駅じかの新築マンション買って、賃貸で４％でまわり、エクイティ価値の上昇まで見込めるわけだから、そりゃ銀行から２％で調達して買う意味あるわな。バブルのピーク時は利回り１．５％でそろそろ値上がりがなくなり、銀行ローンは７％とかで借りてたわけだからね。当時、全盛の野球選手やプロゴルファーで２０億近く動かして、みごとにやられてた方々がなつかしいね。

[22: 匿名さん]

不動産は老後の生活の備えとして持つべきで、今３０代なら３０年後に
売却してそれなりの価格がつくのがベスト。
先に再開発や新線計画が控えている品川は「嫌悪施設のデパート地区」
と言われた分だけ２０年後の姿が楽しみ。
火葬場のある代々木の西原など気が付けば高級住宅地になっている。
「ガマン物件」も、待てば我慢した甲斐があるものと、日照や狭さのように
ガマンし続けるものとがある。
投資用マンションを買う人が増えているが、都心駅徒歩一分のビル密集地
の古い２ＤＫなどは将来再開発の区画に組み込まれると大化けする。
再開発促進地域に指定されたらもう誰も売りに出さないけど。

いずれにしろ都心６区は不動産は湾岸が終われば一般サラリーマンでも
それなりの目利きでないとのいい買い物はできないかもしれない。

[23: 匿名さん]

ふーむ。今はとりあえず買っとけ！ということでしょうかねー。都心+湾岸+城南は

[24: 匿名さん]

老後家売って賃貸生活になるのかな。

[25: 匿名さん]

買っとけって言っても、いい物件は実際買えない人が多いんでない？

[26: 匿名さん]

ローンたくさん組んで買う必要はあるの？
今は審査がゆるいところも多いから無理すれば買えちゃうよね。

[27: 匿名さん]

たくさんってどれくらいのこと？
その地域だと、8000万以上じゃないとろくな物件がって言われそうだけど、
もう少し中庸とって７０００万円台、２０００万頭金、５０００万台ローンとか？
それにしたって、5000万台のローンとかって大変だよね・・・

[28: 匿名さん]

＞24
一生賃貸の人と比較した場合の話だから
老後は賃貸でないと比較にならんでしょ。
賃貸の人は、いつでも好きな場所に住める気楽さを言う
けど退職金で家買うってのも家が買える退職金がもらえた
時代の話。退職金取り崩してで家賃払うってもっと厳しいよ。

あまりリアルこと書いても馬鹿みたいだから言わないで
おこうと思ったけど
３０代で買えたなら５０代で住み替え、６５まで働いて
８０代で売ってケア付きマンションが老人ホーム。
２０年もしないうちに返済と所得の増加で借り入れ枠が増えるから
投資用物件の１ＬＤＫか広めのワンルームを都心に早いうちに
買っておいて、家賃でローン返済しておけば、いろいろ選択肢が増える。

[29: 匿名さん]

仕事があるから東京に住んでいるんでしょう？

リタイヤしたら釣りがすきなら湘南でも油壺でも
ゴルフが好きなら土気にでも
車が好きなら御殿場あたりに住めばいい。
どうせ余生なんだからわざわざ見知らぬ土地に
買ってまで住むことはない。

３０年後４０００万でも残れば
どこにでも新築のきれいな住まいが買える。
軽井沢に借家を借りるなら
３％の運用で月々１０万
＋１５万を取り崩しても２０年は２５万の賃貸に住める。
家賃相場が上昇すれば家族が大きくなるたびにどんどん郊外に
引っ越すことになる。貯蓄しても貨幣価値が目べりする。
東京の賃貸に住んで４０００万貯金残せたら相当の倹約家。

[30: 匿名さん]

30年後に4000万円リフォームなしで売れる物件って、今だと
相当の値段じゃないと買えない気がするのが、普通のリーマンに
とっては問題です。

[31: 匿名さん]

というか、2015年からは人口が減って、そのうち毎年100万人ずつ減る計算に
なるというのもあるし。

[32: 匿名さん]

実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。

少子化を逆転するためには、格差社会の是正が急務なんだけど、
政府にはそんなつもりはないみたいだね。

[33: 匿名さん]

築年のたった中古は期待しないことですよ。
15年超えたら本当に超一流以外は二束三文。
自分考えればそうだよね。中古の並の１５年物件にいくら払うかって。
まして管理費の上がったタワーとか、買い手つかないんじゃないの？

[34: 匿名さん]

愛されるような国になるよう運営するんじゃなくて、愛国心を教育で植えつける。
子供を生みたいような国になるよう努力するんじゃなく、金を配って子供を生ませる。

どっかこの国の政治家っておかしいよね。

[35: 匿名さん]

団塊ジュニアですが、30年後に売却するってことは、今の自分の子供の世代
が買うときですねー。
予測不能ですね。はっきり言って。
何か突発的な事象が起きたとき（リストラ、事業の失敗、働き手の事故等）、
少なくとも損せず売れる物件、と考えると、どこがいいんでしょうか。

１．都心のいわゆるアーバンライフ満喫物件（定義あいまいで申し訳ないです）
２．城南地域の由緒ある住宅街（代沢、下落合等々。。）
３．豊洲、芝浦等の新興住宅地域
４．郊外

[36: 匿名さん]

＞実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。
株の話ですか？

不動産はネットの情報操作で価格が動かないことは２年前の暴落説や耐震偽装で立証されたよ。
それに今のマンションは大手がプライスリーダーになっている。
価格戦略はしっかりしたもんだ。

中古市場にしても、金持ちほど中古を安売りしないわけで、
上がるとみたら築３０年でもリフォームして賃貸に出す。
売り物件が極端に少ないのが都心の中古市場だ。

新築の坪単価３００万以上の
物件は正直頭金が３０００万以上ないと１ＬＤＫしか買えない。
大抵は親に２０００万から３０００万援助してもらっているのだろう。
また城南物件が高値で売れて自己資金がそのくらいある人が
６０００万超の物件を買換えで買っている。

[37: 匿名さん]

今後坪単価３００万のところを買うなら１５坪５０㎡の１ＬＤＫで４５００万
４０００万の3%金利３５年なら１５万４千円の返済で、管理費固定資産税
ふくめると経費は月１８万。
同じものを賃貸で借りたら２１万。
１０年後の残債３２５０万円ですから、
中古が買値の４５００万で売れても仲介手数料当初の諸費用等引いても
最低１０００万は手元に残る。（家賃との差額累計は３００万）
５００万の資金が１３００万を生むわけで年２６％の利回りの投資。
実際に買う人は独身者か事務所代わりに使う自営業者でしょう。

もっと広い２０坪というと６０００万ですよね。これは自己資金を
両方の親から１０００万づつ援助してもらって買える話。
この場合の家賃は２９万円相当の家賃で
賃貸との差分も１１万と大きい
２０年後残債は２３３０万、買値で売れたら
３６７０万が手元に残る。５０代なら２５年ローンで坪単価
３５００万を足して７０００万の新築を買う

[38: 匿名さん]

でも、年収が2500万以上あると、頭金ってなしでも1億円の物件買って余裕でローンで支払えますよ。そういう人たちも多いと思いますね。

[39: 匿名さん]

↑　下落合は新宿区だから城西だよ。由緒ある住宅街は城西が多いのでは？

[40: 匿名さん]

そんなにうまく話が進むのなら、プロや目ざとい人が放っておかない。
出遅れド素人が買える物件は、十中八九残りカス。
考えるほどの高利では回らないし、仮に回るなら相応のリスクがある筈だと思う。

[41: 匿名さん]

基本的に、人間は楽観的思考に賛成したがるものです

[42: 匿名さん]

港区３Ａ地区の築３０年のマンション。１９７６年当時２０坪で４０００万
しなかった。当時の大卒の初任給が１２万くらいの時代。
今の８０００万くらいの感覚。これが築３０年で坪単価２４０万。

ちなみに当時も億ションはあった。
これは面積も１２０㎡以上の物件で坪単価２００万でも億超える。
８０年以降の首都圏平均坪単価は以下に詳しい。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php

[43: 匿名さん]

すぐ昔の例を引っ張ってくる人がいるけど、前提として時代が違わないか？
大卒初任給が12万から倍になった時代。日本の経済も、人口も右肩上がりだった時代。
（ついでに希望もあった・・・笑）
これからは、確実に人口は大幅に減少、グローバル化、日本の先行き不透明。。。

[44: 匿名さん]

1976年だったら、株買ってたほうが完全に儲かっているでしょう。

[45: 匿名さん]

慌てて買う必要は無いでしょう。
でも、子供が産まれたり、妻が家買いたいーとか言い出すと、論理的思考ができなくなる。
そうやって、みんな家を買って、資産のほとんどが住宅です、という中産階級になっていく。
それをグッとこらえて、運用や事業資金などに使用して、リスクを取ると、失敗する可能性
もあるけど、大金持ちになる可能性もある。
男として、どっちがいいか。人それぞれだけど、95％は中産階級で良いと思うのでしょう。

[46: 匿名さん]

＞プロや目ざとい人が放っておかない。
プロや目ざとい人が内緒でやっているから、知らないところで
勝手に価格があがる。
というか、お金は持っている人のところに集まる典型が
不動産なのだというのは、１００年前から変わらない。
デフレの時にはキャッシュを持ち、インフレのときは
不動産を持つのが有利。
ただひたすらサラリーマンやるだけじゃ資産形成などおぼつかない。
それだけは明らかです。
賃貸に入って３０万も家賃払っているのは相続する資産がすでに
ある人だけ。
いつ、いくらでどこに不動産を持つかは資産を持てるかどうか
の節目。親が実践した子供は説明しなくてもわかることだが
あまりおおぴらに言う人はいない。
私もすでに買ったから平然と解説しているが、

基本的に、人間は自分ができないことを否定したがるものです。
やれないのではなく「やらない理由」を探したがる。
でも、実際はもう自己資金が豊富にないといい物件は買えない。

今いえることは首都圏平均値の１９８万以下の坪単価は
買わないほうがいいという事。タワーマンションも
高層階は高値を維持できても低層階は値崩れするかもしれない。
それでないと、高額な資金を投入した人の方が利幅が少ない
という奇妙なことが起こる。

勉強し情報をあつめてリスクを追うから金が増える。
住宅を買うこと事態、投機の要素がある。

どっちにしろ都会で仕事をするには住宅コストは
払わなきゃいけないわけで、それを通産で安く済ませる
には、安いものを買うと結局は損という話。

[47: 匿名さん]

＞95％は中産階級で良いと思うのでしょう。

下流社会とか、階層社会というのは、これから資産インフレで
中間層が無くなる・・・そういう意味のことを言っています。
株で儲けたい人は儲けてキャッシュで億ションを買うのもいいです。
でも親の家に住んでで結婚もせず何千万も稼いでも幸せになれない

最大にリスクは結婚。これほどの博打はないですよ。
家族のために株で稼ぐのもいいけど、金の使い道は家族のためなら
やっぱり住環境充実って話になる。

[48: 匿名さん]

持家買うだけでは、上流じゃないでしょう。
どっちが先か、というと、持家買う前に、
株や投資用不動産で資産形成しないと、上流には行けないのでは。
余った資金で、持家買うのはそりゃ誰も反対しませんが。

[49: 匿名さん]

＞４４
あなたは株しかしらないからそういうけど当時の資産形成だって
預貯金、株式、不動産と三分割はしっかりやってリスク分散していたものだ。
親が応接間で証券会社の営業マンとよく話をしていたのがその時代。
貸付信託の利回りが６％だったし、郵便貯金も１０年おけば倍になった。
不動産も田舎だって買った借家が買値で売れたのが「右肩あがり」の時代。

今は、資産デフレのおかげでいびつになって、不動産だけが右肩あがりに
もどったと思えばいい。
株は買って寝かしていても役にたたないけどマンションは住める。貸せる。
売って多少なりとも元が取れる。
３割は自己資金ないと銀行がもうかるだけだけどね。

[50: 匿名さん]

確かにぎりぎりローンを組んで、万が一の貯金だけ残している人（普通のサラリーマンが
住宅買うとそうなる。）は、投資に回す余裕なんてないもんねー。

[51: 匿名さん]

＞株や投資用不動産で資産形成しないと、上流には行けないのでは。
おっしゃるとおり
ただ、投資用不動産でローンを組みすぎると自宅が変えなくなるのは
本末転倒。
株は、売り時がわからないと金が死ぬ。
２００６年は海外投資家の動きだけでなく、株の資金を不動産に
移した人が大勢いたのではないかな。
ただ、おっしゃるように株が上がれば不動産も上がるというのは
平均値の話であって、平均値に投資するならリートしかない。