23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[563: 匿名さん]

554ですが、敷地ぎりぎりに建てられたマンションは、建て直しても同じ高さで同じ容積のものしか建てられないので、建替えでもあまりメリットがないのはほんと。
建替えの時に今建ってるマンションより大きなものが建てられるのが理想。

[564: 匿名さん]

〉〉563
都心居住型総合設計制度とか道路斜線制限緩和とか本来容積率を割り増して既存のマンションの
建替促進を意図したものだけど、倉庫敷地や工場跡地でうまく使われて本来価格より４割引の
タワーマンションが生まれたわけです。

[565: 匿名さん]

普段高いものを安く買うと得・・・という発想は野菜や服には当てはまるが
価格の移り変わる耐久消費財には当てはまらない。
さらにマンションは家電と違って建物という耐久消費財と土地という
得体の知れない価値がくっついている。
下がりはじめたはいいがじわじわ下げ止まらないと結果的に安いものを
高く買ったことになる。

[566: 匿名さん]

土地と建物の複合体だということから同じ価格なら
土地の価格比率の高い物件（都心戸建て中古、都心中古、都心コンパクトマンション）が
地価変動に有利ということになる。

固定資産税の建物・土地比率からでも
売買代金の消費税分を割り戻しても建物価格がわかり、
マンションの土地・建物比率が計算できる。

建物原価は、仕上げや杭の差で最大1.5倍程度のひらき。
一方土地の原価は、２３区内でも５倍以上の地域差がある。
当然建物・土地両方に業者の利益・経費が乗っている。

仮に土地（立地の価値）６割、建物４割だとする。

建物価値が１０年で４割減価になったとしても（実際にはそこまで減価しないが）
地価が１０年で３割上昇していれば１０年経っても購入価格の価値はある。
これが土地４割建物６割となると土地が３割上がっても全体は１割強価格がさがる
計算になる。
逆に地価が１０年で３割下がって場合では、都心も郊外も40％内外の減価。

[567: 匿名さん]

含み損も含み益も売ってはじめて「損」や「得」になる。
そういう意味で、売らないかぎり損も得もない。
実際には、頭金という権利金を払って、会員制の賃貸マンションに
入っているのと同じで、「出る金を少なくする」意味では
個人名義でローンを組んで購入するのはそれほど効果的な
話ではない。
下落する物件を買うのは、今１００インチのプラズマＴＶを１２０回の
分割払いで買う行為以上にばかげている。

にもかかわらず得だと勘違いするのは
マンション賃料は下がらないのに、マンション分譲は下がっている
という「幻想」から。

賃料は、「自分が借りてる間下がらない」だけで、過去１５年間地価
下落を受けて実際には相当下落した。
今安い家賃を捨てて分譲を買うのは、大家にとっても値上げのチャンス。
願ったりかなったりだ。
マンション価格があがれば賃料相場も上がる。ことにファンドの一棟売りの
賃貸物件が坪単価のレンジを拡げている。

分譲マンション価格が上がっていけば「借りたほうが得」な賃料水準
もあがる。

都心は外資やベンチャー系の法人借りが多いわけで買うより得な
ボーダーラインは金額的に結構高い。

[568: 匿名さん]

日経平均があるように地価相場にも公示価格平均値のデータがある。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１（２）

これをみると地価は、一本調子で上がるのではないのがよくわかる。
上昇率が大きくなったり小さくなったりする。
品薄になれば前年対比で１５％〜２０％上がる。二桁上昇はかなり稀な
ことで２年以上続く例は少ない。
普通売りが多くなれば次年度は２〜５％の横ばいになる。

暴落するというのは、バブル直後でも１９９２年に対前年比で10％下がった年が
一年だけ。その後は１０年間５％内外の下落で１０年かけて４０％下がった。


地価が上がるのはカネが土地に流れ込むからで、カネの流れを止めれば
上昇は止まる。とはいいながら、税制でも法制度でも止められなくて
不動産融資の総量規制をかけて強制的にとめたのが前回バブル。

[569: 匿名さん]

下落は「カネが土地に流れない」という状況であり、「ない」ものを「ある」
ようにするのは時間がかかる。流れていない蛇口をいくら開けても
カネは流れない。
地価が下落してカネがまわらなくなって、不景気が長引いた。
これは財政当局もゼネコンもデベも金融機関も皆痛いほどわかっている。
今がバブルだからいつか崩壊する
そういう観測は一面正しいが「自然崩壊」という点が正しくない。

小泉政権が金融危機回避のためにやったことは結局バブル期直前に
中曽根政権とがやったこととそのままなのだ。
内需拡大のための規制緩和、都市開発ブームに火をつけ公社民営化、
親密な日米関係。
違っているのは消費税導入をしたのと消費税値上げを先延ばしたした点
くらい。
しかし、今回の地価にカネを流しているのは、外資ファンドだけでない
個人投資家や株式市場の利益が流れこんでいる。
銀行はせいぜい個人に甘めのローンを貸す程度。
金融の蛇口をしめてもマンションデベが商売替えするだけ。
金融特区を設けても外資を誘致し「東京」の市場価値が高値維持したい
のが政府の基本姿勢だろう。

[570: 匿名さん]

ところで外資とマンションというところから
バラバラ事件が思い起こされる。
富ヶ谷の分譲賃貸マンション　賃料は15万

[571: 匿名さん]

あれってやっぱ賃貸マンションだったの？

[572: 匿名さん]

それとも分譲？外観がみたことあるようなないような

[573: 匿名さん]

賃貸マンションだけど証拠隠滅の為に大規模にリフォームしたって事？
ＴＶでは賃料は20万円以上だろうって言ってたけど、
あの地域で15万円って、夫婦二人で住むには狭すぎない？

[574: 匿名さん]

賃貸らしいけど、リフォームが謎だね。
最上階だから、20万以上だろうとか推測していたけど、周りの人はもう少し安いみたいだった。

[575: 匿名さん]

15〜38万円のマンションだってよ。彼らの部屋はいくらだろうね。

[576: 匿名さん]

まあ東京だけ栄えればいいよ。地方交付税なんかやることないよ。東京都が吸い上げた税金を地方にばらまくことはないでしょ。政府はどっか福島の方でのんびりやってればいいよ。赤字、赤字というなら、霞ヶ関を放出すればいい、今なら高く売れる。国家公務員の給料も抑えられる。
一石二鳥だ。中央官庁がなくても大阪、名古屋は上がってるからね。

[577: 匿名さん]

ていうかワインでたたいたってことは、そんなことになるとは想像してなかったんじゃないの

[578: 匿名さん]

あの物件は割と小さめの部屋が多いよ。
今賃貸でてるのは2種類

それにしてもプライドだけ高い夫婦
不幸せな生活をしていたわけだ

[579: 匿名さん]

住む場所で、幸せは買えないということはよくわかったけど、
お題目とはだいぶ違う話だねｗ

[580: 匿名さん]

>579
そうだね。だけど、賃貸だったってことは投資用に持ってた持ち主の人がいるんだよね。きっと。
価値が下がってしまってかわいそう・・・。
そういうリスクも投資にはつきまとうんだね。

[581: 匿名さん]

確かに言われてみれば、次の借り手は事情を知らない外国人に安くとかしか、
無理でしょうね。あまり考えたことなかったけど自殺とか事件とか変死とか、
隣接の部屋やマンション自体も含めて、かなり大きなリスクですよね。

[582: 匿名]

貧乏人は、自分の明日のこと心配してな。
あの部屋は２号用に使うことにした。
もちろん、ワイン持込禁止じゃ。うわっふぁっふぁ。

と、オーナー様からのご伝言でした。

by執事