23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

[一般サラリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 匿名さん]

不動産は老後の生活の備えとして持つべきで、今３０代なら３０年後に
売却してそれなりの価格がつくのがベスト。
先に再開発や新線計画が控えている品川は「嫌悪施設のデパート地区」
と言われた分だけ２０年後の姿が楽しみ。
火葬場のある代々木の西原など気が付けば高級住宅地になっている。
「ガマン物件」も、待てば我慢した甲斐があるものと、日照や狭さのように
ガマンし続けるものとがある。
投資用マンションを買う人が増えているが、都心駅徒歩一分のビル密集地
の古い２ＤＫなどは将来再開発の区画に組み込まれると大化けする。
再開発促進地域に指定されたらもう誰も売りに出さないけど。

いずれにしろ都心６区は不動産は湾岸が終われば一般サラリーマンでも
それなりの目利きでないとのいい買い物はできないかもしれない。

[23: 匿名さん]

ふーむ。今はとりあえず買っとけ！ということでしょうかねー。都心+湾岸+城南は

[24: 匿名さん]

老後家売って賃貸生活になるのかな。

[25: 匿名さん]

買っとけって言っても、いい物件は実際買えない人が多いんでない？

[26: 匿名さん]

ローンたくさん組んで買う必要はあるの？
今は審査がゆるいところも多いから無理すれば買えちゃうよね。

[27: 匿名さん]

たくさんってどれくらいのこと？
その地域だと、8000万以上じゃないとろくな物件がって言われそうだけど、
もう少し中庸とって７０００万円台、２０００万頭金、５０００万台ローンとか？
それにしたって、5000万台のローンとかって大変だよね・・・

[28: 匿名さん]

＞24
一生賃貸の人と比較した場合の話だから
老後は賃貸でないと比較にならんでしょ。
賃貸の人は、いつでも好きな場所に住める気楽さを言う
けど退職金で家買うってのも家が買える退職金がもらえた
時代の話。退職金取り崩してで家賃払うってもっと厳しいよ。

あまりリアルこと書いても馬鹿みたいだから言わないで
おこうと思ったけど
３０代で買えたなら５０代で住み替え、６５まで働いて
８０代で売ってケア付きマンションが老人ホーム。
２０年もしないうちに返済と所得の増加で借り入れ枠が増えるから
投資用物件の１ＬＤＫか広めのワンルームを都心に早いうちに
買っておいて、家賃でローン返済しておけば、いろいろ選択肢が増える。

[29: 匿名さん]

仕事があるから東京に住んでいるんでしょう？

リタイヤしたら釣りがすきなら湘南でも油壺でも
ゴルフが好きなら土気にでも
車が好きなら御殿場あたりに住めばいい。
どうせ余生なんだからわざわざ見知らぬ土地に
買ってまで住むことはない。

３０年後４０００万でも残れば
どこにでも新築のきれいな住まいが買える。
軽井沢に借家を借りるなら
３％の運用で月々１０万
＋１５万を取り崩しても２０年は２５万の賃貸に住める。
家賃相場が上昇すれば家族が大きくなるたびにどんどん郊外に
引っ越すことになる。貯蓄しても貨幣価値が目べりする。
東京の賃貸に住んで４０００万貯金残せたら相当の倹約家。

[30: 匿名さん]

30年後に4000万円リフォームなしで売れる物件って、今だと
相当の値段じゃないと買えない気がするのが、普通のリーマンに
とっては問題です。

[31: 匿名さん]

というか、2015年からは人口が減って、そのうち毎年100万人ずつ減る計算に
なるというのもあるし。

[32: 匿名さん]

実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。

少子化を逆転するためには、格差社会の是正が急務なんだけど、
政府にはそんなつもりはないみたいだね。

[33: 匿名さん]

築年のたった中古は期待しないことですよ。
15年超えたら本当に超一流以外は二束三文。
自分考えればそうだよね。中古の並の１５年物件にいくら払うかって。
まして管理費の上がったタワーとか、買い手つかないんじゃないの？

[34: 匿名さん]

愛されるような国になるよう運営するんじゃなくて、愛国心を教育で植えつける。
子供を生みたいような国になるよう努力するんじゃなく、金を配って子供を生ませる。

どっかこの国の政治家っておかしいよね。

[35: 匿名さん]

団塊ジュニアですが、30年後に売却するってことは、今の自分の子供の世代
が買うときですねー。
予測不能ですね。はっきり言って。
何か突発的な事象が起きたとき（リストラ、事業の失敗、働き手の事故等）、
少なくとも損せず売れる物件、と考えると、どこがいいんでしょうか。

１．都心のいわゆるアーバンライフ満喫物件（定義あいまいで申し訳ないです）
２．城南地域の由緒ある住宅街（代沢、下落合等々。。）
３．豊洲、芝浦等の新興住宅地域
４．郊外

[36: 匿名さん]

＞実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。
株の話ですか？

不動産はネットの情報操作で価格が動かないことは２年前の暴落説や耐震偽装で立証されたよ。
それに今のマンションは大手がプライスリーダーになっている。
価格戦略はしっかりしたもんだ。

中古市場にしても、金持ちほど中古を安売りしないわけで、
上がるとみたら築３０年でもリフォームして賃貸に出す。
売り物件が極端に少ないのが都心の中古市場だ。

新築の坪単価３００万以上の
物件は正直頭金が３０００万以上ないと１ＬＤＫしか買えない。
大抵は親に２０００万から３０００万援助してもらっているのだろう。
また城南物件が高値で売れて自己資金がそのくらいある人が
６０００万超の物件を買換えで買っている。

[37: 匿名さん]

今後坪単価３００万のところを買うなら１５坪５０㎡の１ＬＤＫで４５００万
４０００万の3%金利３５年なら１５万４千円の返済で、管理費固定資産税
ふくめると経費は月１８万。
同じものを賃貸で借りたら２１万。
１０年後の残債３２５０万円ですから、
中古が買値の４５００万で売れても仲介手数料当初の諸費用等引いても
最低１０００万は手元に残る。（家賃との差額累計は３００万）
５００万の資金が１３００万を生むわけで年２６％の利回りの投資。
実際に買う人は独身者か事務所代わりに使う自営業者でしょう。

もっと広い２０坪というと６０００万ですよね。これは自己資金を
両方の親から１０００万づつ援助してもらって買える話。
この場合の家賃は２９万円相当の家賃で
賃貸との差分も１１万と大きい
２０年後残債は２３３０万、買値で売れたら
３６７０万が手元に残る。５０代なら２５年ローンで坪単価
３５００万を足して７０００万の新築を買う

[38: 匿名さん]

でも、年収が2500万以上あると、頭金ってなしでも1億円の物件買って余裕でローンで支払えますよ。そういう人たちも多いと思いますね。

[39: 匿名さん]

↑　下落合は新宿区だから城西だよ。由緒ある住宅街は城西が多いのでは？

[40: 匿名さん]

そんなにうまく話が進むのなら、プロや目ざとい人が放っておかない。
出遅れド素人が買える物件は、十中八九残りカス。
考えるほどの高利では回らないし、仮に回るなら相応のリスクがある筈だと思う。

[41: 匿名さん]

基本的に、人間は楽観的思考に賛成したがるものです