23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[904: 匿名さん]

タワーがたちやすい条件としては工業地域、商業地域、それに加えて準工業地域。
港南、豊洲、東雲等のタワーは工業地域に加えて、居住者があまりいないため、反対運動がないので立てやすい。
武蔵小杉も同じでしょう。先住民が余りいない場所にはタワーは建てやすい。
港南タワーを見ると、近未来というか、廃墟を思わせる。

[905: 匿名さん]

>904
佃、月島、勝どきは？

[906: 匿名さん]

目端の効く人はとっくに不動産の仕込み完了してます。
あとはバブルで一気にロケット発射！３秒前！急がないと！
まだ買えてない貧乏人は切り離し墜落ですよ〜〜！！

[907: 匿名さん]

>901
住環境悪くても利便性最高のタワーの魔力に勝てない人が多いってだけです。

[908: 匿名さん]

>>902
それじゃベア派の話を・・・

メディアで「今は収益還元法で価格が決定されるのでバブルじゃない」なんて
脳天気な○○○経済研究所の方のコメントがよく紹介されますが

現在ある都心の高級賃貸でどれほど空室があるのか把握しているんでしょうかねぇ


某リートの組み入れ物件を追いかけると
田町駅近で高くて全然売れなかったタワーマンションが値引き無しでまとめて購入されている
田町なら芝浦アイランドの賃貸棟の募集も始まっているし
どーするんでしょーね？
そのまま7％の利回りで賃貸に出すつもりなんでしょうか？

ミッドタウンの完成で、またお金持ちの移動が発生するから空室が顕在化するわけで
値引きなしでやっていける？
家賃は下げないけどフリーレント３ヶ月で客を集めのかなぁ

電卓上では“適正な利回り”でも、実際は・・・
流動化が進めば不良債権が見えてくるのは必至

[909: 匿名さん]

港南タワー群の周辺環境は最低だね。
でもタワーの魔力に魅了されて買ってしまった人が大勢いる。
港南発のバブル崩壊が心配（笑）

[910: 匿名さん]

う〜ん、湾岸物件とかタワーとかミーハー受け狙いのハリボテ物件は、
所詮郊外物件のバリエーションで、
このスレッドでいってるような投資対象物件とはカテゴリーが違いすぎ。
べつにその手の物件が暴落しようが、ブームが冷めようが、
大勢に影響ないと思いますが・・・・

[911: 匿名]

909さん
港南タワー住民です。周辺環境が最低？とても住み心地がいいので
この地区に住んでる住民は全然感じていないと思いますよ。
これから、サウスゲート地区として益々発展する地区で購入出来て本当にラッキーでした。

[912: 匿名さん]

湾岸は住環境がよくないのは客観的に言えることでしょう。
ちょっと歩けば工業地帯、少なくとも今は住むところでは無い。
しかし安いので、大人気。今後どうなるのか、注目ですね。

[913: 匿名さん]

>>898
①外資も改めて目付けて組み上げてるからね。
②23区はまだまだ十分過ぎる位買えるでしょうね。
都心部とその近辺の一部はとしたほうが適切
③嶋中氏は10年前から、いずれ来るべき状況を
フライング気味にコメントする癖があるからね
④円安は現況既にＮＧレベルでしょうね

>>899
99.99%無いよ

>>900
違う。現状、再落後戻しで2倍。夏には2万固いとか年末は2.5万は
ほぼ超えるという、誘引期待額の連呼がでてこない間は大丈夫。

[914: 匿名さん]

>>901
周りに何も無い眺望と切望しているところが
そもそも勘違いの始まり。眺望の一部程度の余裕

>>903
近接住居の気配等が見えるのは、もっと高価な
元麻布、広尾、青山、赤坂あたりに行ったって、
昔からある程度はあるもの。

>>908
ＭＴの完成入居をそこまで広げすぎは浅墓。
頂点的なものとは需要層も違うからね。

[915: 匿名さん]

>>900
下がる下がる下がりまくる！


ちなみに自分は３戸ほど仕込み済みでーす！テヘッ

[916: 匿名さん]

バブルだと無駄な資金の分配があるので規制を入れたいね
最近は投資ファンドの破綻でどこもバブル気味

[917: 匿名さん]

No.893さんと同じ感想。このスレ、その3〜4くらいは濃い書き込みが凄かった。

それを読んだ上で、現場の聞き込みをしてみての感想は、

・地域の二極化（分化）を抜きに議論しても無意味。
・確かに値段は上っている。
・値上がりの主因は、投資資金の流入。不動産が金融商品化したこと。
・でも、実際には通勤圏の賃貸は既にダブついているそうな。（エリア差はあるよ）
・これから少ない頭金で新築を買うのはちょっとリスキー。（家賃収入で考える利回りを考えると）
・実需を考えると、いつまでも上がり続ける事もないだろうが、いつ下がるという保証も無い。ましてや、すぐに下がりだす可能性は低い。

自分はマンション買うのは止めましたが、別に他の人にその結論が妥当かどうかはわかりません。
本当に「よく出来たゲーム」です。

[918: 匿名さん]

新築の値段は上がってるけど、中古の実需は息切れ気味。

[919: 匿名さん]

私も暇なときに過去スレに戻って勉強している。
とにかく極めてレベルの高く内容のあるスレですので頭の良い人はマンション
価格に影響を与えるリート、金利、株、資源、エネルギーなどぜひ書いて
下さい。

[920: 匿名さん]

都心の賃貸マンション開発が一気に増えたもんな。ダブついてても当然か。バブル崩壊前はエンドユーザ取引より業者間売買が中心になっていた。そのことを察知して危険を感じた頭のいいやつは売り抜けて買うのをやめたが、それは一握り。殆どの人が逃げるに逃げれない状態になってジ・エンドだった。今は値上がりしたといってもバブルピーク時に比べるとまだ大したことないが、状況は似てるような気がする。

[921: 匿名さん]

>>920
「都心が一気に増えた」、これは事実。ただ90年年初からの若干の戻りを
伴いながら下落し、その結果、必然的とも思える"おこぼれ"の名残。
単なる都心部での供給でみれば、既にその数は減少に入っている。
*総量規制とか崩壊後の法人の収益構造の見直し等々、ミレニアム以降の
構造変革も多く影響しているが、ここでは触れない。

"一握り"ということは無い。個人にレベルを落とせば、単なる居宅購入と
しての大枚の程度がどうであったかと言うだけで、継続居住していて、
ローン返済が何とかなったことを考えれば、パフォの分析決断を間違えた
だけ。個人や法人の"投資"という点では、5打数3安打、2つは少し
痛手を受けたが、3安打分で楽に吸収できかつ資産増強に役立った・・・
ということもあることを忘れずに。

[922: 匿名さん]

これだけ今まで数年、
不動産投資の好機だった（見えている人にとっては）ので、
仕込む人はとっくに仕込んでる。
これから出動するのは後追い、便乗なので、
どれだけ旨みが残されているかですね。

特に今後は、都心ではない都内、近郊物件等ハイリスクなものに
手を出さないと高いパフォーマンスは期待できない。
5打数3安打狙いを考えると、安定した真の都心物件と、
ボラの高いハイリスク物件とを組み合わせて持つのが、
今の時点の教科書的なポートフォリオですかね。
無理に不動産だけにしぼる事もないんですが。

[923: 匿名さん]

>>922
921(913=914)だけど
ここ15年では、当初、崩壊とともに底入れ期待で公定歩合の
引き下げ連呼があったことは大きな事実です。
特にここ10年以上は、歴史的超低金利が継続したことの
要因は見逃せないでしょう。それらを含め、個人居宅
(住む目的やセカンド等）を総合的観点でより利便の優れた
"都心にorより近づけたい"という需要層には絶好の
時代だったとは言えるでしょう。多くはここ両三年で再度、
着眼されてきましたが、実態としては、97、98年ごろから
(痛手の癒えない時)、都心部は本当に買いやすかったですからね。
これは、中古の都心3区築浅ハイクラス物件の分譲価格を
見れば一目で検証できます。

ここからは個人感です。
個人の投資(賃貸目的等）では「都内、近郊物件等」は高度な
判断を求められでしょう。私的には知らない地区は全てNGです。
そもそも崩壊後もそれなりに賃貸需要は常にあるわけですが、
収益性を考慮すれば、利便に優れている場所が概ね有利でしょう。
そして新築を前提にする必要は全くないわけです。
また、利回り云々は勿論大事ですが、一番は確実に客が
長期に付くことで、これは主要都心部(代表は丸の内・
大手町・霞ヶ関等の就業メジャー地区）へのアクセス性が良く、
アフター５に手間を要しない(近隣や通勤途中で楽しめる）
ことを考慮すれば、ほぼ痛手はこうむらないでしょう。併せて、
自身や家族の充実のための転換利用も視野に入れられる
裏づけ(資金背景）があればライフスタイルの充実や向上には
大いに役立つでしょう。余談ですが戸建て併用なら申告税的にも・・。

"物件ありきだけの目先で手を出すと失敗も・・・”という
ことでしょうか。詳細は割愛しますが、"その地区を良く知っている"
(元々行動圏等）のは有利な材料ということでしょう。
"好きこそものの上手なり"

[924: 匿名さん]

丸の内に近いという意味では、浦安でもいいってことにならんかねー。

[925: 匿名さん]

新浦安は人気だね
大手町のサラリーマンに

[926: 匿名さん]

新浦安はイメージ先行の新築人気なだけだと思う。つまり一過性。
この先ずっと賃貸としての需要が発生するかはかなり疑問だが。
極めつけは、新浦安『駅』→東京『駅』（実質有楽町）は近いが、自宅→新浦安駅は果てしなく遠い。

[927: 匿名さん]

＞９２６
プラウド新浦安のＭＲ見たけどあの一帯は環境は寂しい所で不便極まりない。
価格は当然新価格でさすがの新浦安物件も峠は過ぎたと思う。
確かに自分で住むのは不便さを犠牲にしても若干の広さで我慢できるが、賃貸や
転売になると苦労するのが駅から遠い新浦安物件だと思う。

[928: 匿名さん]

賃貸だと目黒がいいだろうね
読売調査では住みたい区ランキング１位

[929: 匿名さん]

２年前に契約し、近く完成する都心マンションについて、お尋ねします。
自分の予定としては、
　１完成したら、そのまま即転売する（３割くらいの値上がり益が確保できそう）
　２先延ばしにして、さらなる上昇を狙う
　３賃貸に回す（６〜７パーセントの利回りが見込める）
　４自分で使う（個人事務所）
いずれかを選択しようと思ってます。

すでに都心を購入済みの方多いと思います。
それぞれの出口戦略をぜひお伺いしたく思います。

[930: 匿名さん]

誰かアドバイスお願いします。
湾岸のマンションを売りたいのですが、どこの不動産会社がお勧めでしょうか？
また、複数頼むことは信義に反したり、当該不動産会社が力を抜いたりするのでしょうか？

[931: 匿名さん]

>>930

すこしは自分で調べてみれば？

[932: 匿名さん]

オレに頼んでくれるか？

[933: 匿名さん]

分譲は賃貸より明らかに内装や防音のレベルが高い。
また今後の地価上昇に伴う資産作りや所有に伴う満足感などが加わる。
一度分譲買ったら、同じ金払って賃貸に住みたいと思う人なんて居ないから収益還元法なんて意味ないね。

[934: 匿名さん]

バブルの進行により価格が高騰し、
従来の保守的な価値判断基準で説明ができなくなると、
高値を正当化するより不確実性の高い「新理論」が百家争鳴しはじめる。

[935: 匿名さん]

株でもバブル期はバリュエーションの新機軸が打ち出されまたね。
Qレシオとか、懐かしいなあ。。。また出てくるかな

[936: 匿名さん]

自分の予定は高く、現実は厳しい。
世の中は甘くないから。

[937: 匿名さん]

イギリス政府の住宅価格公式統計によると（ＢＢＣニュース）、ロンドン地区の平均価格よりもウィンザー城やその近くのテムズ川上流沿いの平均価格の方が高いようです。日本で２３区平均よりも高い郊外の地区ってありますか？ところで、３月に発表される日本の路線価では地方都市も値上がりしているところが出るそうですね。アジアの玄関の福岡では６０％上昇のところもあるそうです。東京も、もっと中国を中心としたアジアマネーを引き込まないと他国の中心都市のような理解不能な価格にはならないですね。

[938: 匿名さん]

4418　3930万円の北向き部屋の眺望はどうなのでしょうか。わかる方、教えてください。賃貸棟にかぶりますか。

[939: 匿名さん]

>>929
現時点であなたはどうしたいのですか？
わからないから他人に決めて欲しいのですか？

[940: 匿名さん]

＞９３７
英国や米国では便利で分譲価格の高い都市の中心に金持ちが住み始め、そのうち
付近に金持ち目当てで零細企業を興す下層の人たちや上昇意識の強い非白人が住
み始め、結局、悪貨は良貨を駆逐、白人は治安の悪化した都心を捨てて郊外に
移りはじめます。英国の事情は知らないが米国の都市はほとんど例外なく、その
傾向で私が７年住んだヒューストンも同じ。日本でいえば銀座近くの中央区、
千代田区に貧乏人が住み、金持ちは治安の良い山手線の外側や近県に住むという
構図になります。

[941: 匿名さん]

>>940 さん
卓見ですね。
不動産業界としても、再三ここでいわれているように、
限られた土地しかない都心だけでは、ビジネスの飛躍的な拡大は望めません。
まず集中のコアとなる都心に資本を集中投下し人を集め、
その後外縁へと誘導していく。こうして初めて事業に広がりがでてくるのです。
今は立地が囃されていますが、郊外への誘導が始まると、
住環境のクオリティと広さがテーマとしてクローズアップされてくるでしょう。

[942: 匿名さん]

ロンドンも同じでしょ。本当の金持ちは郊外。
でも、一戸建てだよ。庭を大事にするからね

[943: 匿名さん]

ていうか、もう過剰流動性を背景とした都心部中心スタートのバブルスタートでしょ。三井不動産、三菱重工、新日鉄、東京電力の株も含み資産を背景に爆騰モードに入ってきたし、あとは円高がくれば、８７年当時とそっくりの土地高、株高、円高のトリプルメリットになっていくんじゃね。結局、日本の場合は、土地→株→国全体の勢いの連鎖が最もすわりのいい構図だね。

[944: 匿名さん]

オレは今渋谷の人気地区のマンションを買って住んでいるが、最近江戸川区の小松川公園に行って
その素晴らしさに感激した。代々木公園付近も大変良いが、それを上回る清々しさがあった。
マンションも南向き高層階でも、もの凄く安い。
それだけで江戸川区に住みたくなったが、おそらく家内が許さないだろう。

[945: 匿名さん]

小松川公園って東京都が買い取って封印した公園のこと？
今では清々しいと思う人もいるとなると新規マンションも売れるな。

[946: 匿名さん]

＞おそらく家内が許さないだろう
女の方がマンションブランドとか区のブランド力とかに五月蝿いように感じるな。
安くていいものがあると認めないと言うか、安いと良くないと思ってるというか。
前にこの手の輩に煽られたことあるけど、狂気が伝わってきてほんとに気持ち悪くなった。

[947: 匿名さん]

円高にメリットもデメリットもない
ファンダメンタルを反映してるかどうか
反映してなければ無駄な資産分配が起きるだけの話。
概ね機関投資家が勝ちその他大勢が負けるがたまに前者が破綻する場合がある。

[948: 匿名さん]

郊外のことなら知っている。誰もそれ以上言わないで欲しい。

[949: 匿名さん]

機関投資家は所詮他人の金だから破綻しても困らない、どちらにせよ個人が損することになる。

[950: 匿名さん]

個人が最後のババを引くことは間違いない。
それが誰かということだが、2007年購入者なのか、2010年購入者か、、
そんなこたあ後になってみないと分かりませんね。
まあ別に大損こいても、立ち直れる人は立ち直れます。要はその人
の資質次第。一文無しから這い上がるほうが、ドラマ仕立てで
格好いいでしょ。ということで、欲しければ買えばいいんじゃ？

[951: 匿名さん]

ほしければ買えばというよりは、高いと思ったら買わないってことでは？
つまり自分にとって高くはないなという水準なら立ち直れる範囲でしょう。

[952: 匿名さん]

高いと思えるくらいのものに限って欲しくなる。安いとわかってる郊外物件は欲しくない。困ったもんだ。

[953: 匿名さん]

ならもう買い時は終わったよ。あとは無理しても勝って賭けに出るか？