23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[823: 匿名さん]

不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある

[824: 匿名さん]

でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？

[825: 匿名さん]

>>817さん
ありがとうございます。分かりやすいですね。
土地が上がればその例で1千万以上の差がでるわけですね。
たとえ上がらなくても建物の価値は下がるわけだから差は縮まっていくと。
ただ、半分の広さのところには多くの家族が住めないところが問題ですね・・・
だから、それならば投資用に狭いところを買って貸しつつ、自分は賃貸で
時期を待つということなんですね。（確か以前ちらりと読みました）
なかなか実際やれる人は少ない気がしますが参考になります(^_^；)

[826: 匿名さん]

借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。

[827: 匿名さん]

23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。

[828: 匿名さん]

>>823
そういう人はREITを買って下さい。

[829: 匿名さん]

REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。

[830: 匿名さん]

キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。

[831: 匿名さん]

それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。

[832: 匿名さん]

東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。

[833: 匿名さん]

というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。

[834: 匿名さん]

都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ

[835: 匿名さん]

うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。

[836: 匿名さん]

キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。

まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。

たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。

[837: 匿名さん]

武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。

[838: 匿名さん]

城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ

[839: 匿名さん]

賃貸って、庶民に貸すならある程度安くないと需要が少ないからね。
で、高い賃料を取りたいなら高級物件にしないとね。それならそれで借り手がいる。

[841: 匿名さん]

これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。

①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う

②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える

[842: 匿名さん]

今、マンションを買うことのリスク
①安物買いの銭失い　老朽劣化するだけで立地の価値があがらない
　　不便な廉価マンションを買って将来再び都心が安くなっても
　　買換えできない
②中途半端な高値買い　新価格で買ってその後上昇もせずに気が付けば
　　中古価格は３割減。再び安値になって、湾岸タワーマンションから
　　城南の新築に住み替える知人を尻目に、再び底値を逃す

今、マンションを買わないことのリスク
気が付けば賃貸相場も値上がり。給与も貯蓄も増えたけど物件価格は
じわじわ上がり続けて、買えない事態はいっこうに改善しない。
株や投資信託は儲けがでているものの、資産が増えたという実感はない。

２００３年１１月に　文春新書で出た
『エコノミストは信用できるか』東谷　暁

週刊「エコノミスト　２００５年　１０月４日」
マンション最終買い時　あと２年！

この辺は今読み返すと大変面白い。

[843: 匿名さん]

その予測が正しいなら、今買うことも、買わないことも、駄目ってことになる。
リーマンにとっては。中途半端じゃない高値買いはできないし。

[844: 匿名さん]

要は自分のビジョン次第ってこと。

地価上昇、キャッシュ目減りの波に乗り遅れないためには
とりあえず、都心近辺でコンパクトマンションを買っておくのもいい。

自分は賃貸でしのいで、地価が下落しまた買い時になったときに
それを売却すれば地価上昇のメリットは享受できる。
あるいは都心中古のオーナーチェンジ物件を買って、店子が出たら
自分で住んでリフォームして売却っていうのもいい。

時代の節目、変化がおきているときは何か対策をうたないと
ダメということ。

[845: 匿名さん]

だからもう下落しないって。

[846: 匿名さん]

みんなが新価格でももくろみ優先で借金がんばってして買って、その後時期を
見て売ろうとしたらどうなる？ 土地が高騰した先に下落もない？

[847: 匿名さん]

良い立地のところは、新築は出にくい。中古マーケットを整備しよう、
という話になり、中古流動性が高まる。売り手のとっても良い事だけど、
特徴のない不動産は、比較対象が多くなるので価値が下がるんでは。
立地かつ仕様の良い物件を選ぶ必要があるんじゃないでしょうか。
ディスポーザー、タンクレストイレ、ビルトイン空調が必須アイテム
で、とか、二重床二重天井は必須です、とか、そうやって煽る業者が
増えてきて、ますます価格差が広がる。

[848: 匿名さん]

ロンドンで再来年に坪3670万の新築マンションが完成するそうです。
1600平米、200億円。誰かかいませんかー？

[849: 匿名さん]

もうそろ、ここも話題が尽きた感じなので発言はひかえるつもりだけど
デベロッパーは東京周辺での用地買収は熾烈な戦いみたいだね。
ことに勝ち組Ｍ社さんは、ふんだんな予算で、みなさんが１００を１１０で
買うところを１３０で札を入れる。
都心近郊の大規模敷地は、デベの用地取得の段階で高騰しつつある。

とはいえ、坪単価２５０、購入価格６０００万の壁はあるわけで
場所を選ばないとチキンレースの様相を呈してくる。

マンションはブランドで売る時代になったけど、土地のブランド価値も
重要になりつつある。成城学園、田園調布、たまぷらーざ
いずれも賃貸でまともな利回りはとれない場所だが収益還元法とは
別の理屈で高値のマンションが売れる。

今後５年が楽しみだ。語るよりじっくり観察するべき事態だと思う。
書き込む暇に現場を見に行ったほうが面白い。

ただし栄枯盛衰、景気の浮き沈みはかならずあるわけで
１０年サイクルでまた地価下落はある。
ただし、バブルの高値が二度とないのと同じくらい２００３年の都心の底値は
二度とないのだろうとは思う。

[850: 匿名さん]

バブルの高値もあるんちゃう。しかしロンドンは日本のバブルの麻布の最高値の１．５倍ぐらいになってるんやね。日本もこれから追い上げそうだけど。

[851: 匿名さん]

全体の経済のパイが縮小する中、勝ち組がさらに富を追求、維持しようとすれば、
＊＊＊から資産を分捕るしかないのは自明の理。

そのためには、ただ地価や物価が上がっていくのはダメ。
相場は上がったり、下がったり、変動する事が大切。
投資先も、あちらがよくなったり、こちらがよくなったり、変化が必要。

そういう不確実な市場でこそ、先駆けて買い、先駆けて売る事ができる、
情報と判断力のあるエリートだけが、
アドヴァンテージを持ち続けられる。
動きについてこれない大衆から、
支配層が富を吸い上げつづけるにはこれしかない。

知恵ある投資家は、せめてこの後をついてゆくべき。
買ったら売りを考え、売ったら買いを考える。
トレンドは変化する事を前提に。
永遠の上昇を夢想したり、
投資先にほれて立ち止まるのは愚の骨頂。

今までもそういう側面はあったのだが、
今後はどうしても露骨になりがち。
しかし本来は、＊＊＊に負けたと自覚させないで、
一生の労働力を自ら差し出すように仕向けるのが上策。

土地政策でいえば、
本当は全く価値を認めていない、欲しくないような土地でも、
わざと欲しがって見せる事で水を向ける。
大衆がそれにつられてきたら手早く売って換金。
後は資本投入を止めて放置すれば息切れして魅力も翳る。自然落下に任せる。
その間売った金で次のターゲット地を先に仕込み、
同じようにまた煽って大衆を動員するループ。
成長に依存しない永続的なビジネスモデル。
端的にいえば土地を売るのではなく、ローンを売るのが主目的。

本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地は、
ひっそりと取引もなく、いくら金があっても売り手がいない。
基本的に相続と、プライベートな取引に終始する世界。経済無風地域。

既得権保持層ほど、にわか成金への嫌悪感が強いので、
安易に経済原理にゆだねる事で、
自分のテリトリーに自由に参加してくることなど許さない。
金を集め人脈を肥し教養を高めて、初めて参入できる世界がある。

[852: 匿名さん]

じゃあせめてエリートじゃない、しがないリーマンは、煽りにはのらないことだね。
大体（庶民が手を出せる）新築はイメージ先行ばかりで売りすぎてるからね。

[853: 匿名さん]

851本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地

そういう土地ってどこよ？
やっぱり千代田区○番町あたりのことかな。

[854: 匿名さん]

851さん
分かりやすく、かつその通りの見事な意見。
加えるなら、日銀の利上げがあれば、まだ団塊の貯金を守るつもりあり。
ないのなら、日本国という国家は、貯蓄から投資に振り替えさせ、庶民の財産を徹底的に搾り取るつもりなのだと思う。

[855: 匿名さん]

利上げをしない方策なら、必ずバブルはやってくる。
みなさん、どうする？

[856: 匿名さん]

損得がないように市場に規制を入れる当局の人間がエリート

投資のプロはファンダメンタルからの乖離を利用して儲ける
いわゆるゼロサムゲーム
なのでよく業務停止を食らう会社もある。

[857: 匿名さん]

でも９０年ごろって、たまぷらの一軒家が３億円して、一生かかっても、たまぷらにさえ住めないのかって思ってたけど、それが１５年経って、半分ローンでたまぷらを買ってたその人は破産し、その家が７０００万で競売で落札されるのを見て、世の中わからんものだと思ったけど、その家がそれから１年しか経たないのに1億５０００万になるのを見て、これまたすごいことになったなあと思う今日この頃ですが、みなさまいかがお過ごしですか。

[858: 匿名さん]

不動産のボラティリティも、激しいですよね。株までは行かないにしても。
ボラティリティは儲けの源泉。参加するもしないも自由ですが、
ボラティリティのある人生のほうが、面白いでしょーと思うのが狩猟民族。
農耕民族日本人は、安定を求めますよね。

[859: 匿名さん]

８５７さん
それって、厳しい現実ですね。

地方出身者で、持ち家に憧れて90〜95年に不動産買った人は、ほとんど撃沈。
つまり、賃借族の勝利なんでしょう。
４０〜５０歳の持ち家族は、本当にかわいそう
この年代は、社内リストラ（減給）や、オバーローンで、ジリ貧人生
生涯年収が、減少する中、この層の個人消費が、当然伸びない

資産増やすには、プロのアドバイザーが必要かな

[860: 匿名さん]

でも、プロのアドバイザーだったら、回避できたかな？？
みんな酔っていた信じていた時代だよ。

[861: 匿名さん]

銀行の財務の実態を知っている人だけでしょ。助かったのは。

[862: 匿名さん]

そんな風に受けとめていらっしゃいますか？
実は、私も立場上、正にそれを知っておりました。

[863: 匿名さん]

プロのアドバイザーなんて、どうせ責任取らないでしょう。
アドバイスを信じて大損しても、客の自己責任だから。
そしてアドバイザーはすぐ転勤して、客は泣き寝入り。

[864: 匿名さん]

プロのアドバイザーも殆ど役に立たなかったのがバブル絶頂期とその後の崩壊後の数年でした。何しろ半値八掛からさらに半値になるって殆どの人が予想できなかった。

[865: 匿名さん]

プロも予想できたら、プロはみんな大金持ち。そんなことはあり得ませんね。
ただまだ不動産のバブルには程遠いような。
三菱重工、新日鉄、東京電力の値上がりはバブルを彷彿させていますが、
不動産は少し遅れてやってくるんでしょうか。

[866: 匿名さん]

バブルを望んでいる、集中させたいと思っている人がいるからね。
まあかつてのバブルほどではないにせよ。来る。
富が富がって煽る？人がいるけれど、まずは自分の資産を「減らさない」ように
することが庶民は大切よ。賢くならないとね。今からマンションを買っても、
減らさないことになるとは限らない。先見の明が必要。

[867: 匿名さん]

田舎の大地主だった祖父から幼い頃
「他人の衣食住のなりを
とやかく言うのは下品だからやめろ」
と叱られた。

自分が身に着けたいものを身に付け
食べたいものを食べ
住みたい場所に住む

人の衣食住を蔑んだり羨んだりしても自分の
衣食住が満たされるわけではない。
他人の豊かさは学ぶもので羨むものではない
他人の貧しさは気にせず生きる明るさが自分の
励ましになるもので哀れむものではない。

都心に住みたい
その理由は、通勤時間が短い
プライベートの時間が充実する
休日都心で楽しめる
そういう理由だったのが、いつのまにか資産価値
都心に住む誇り、
住宅ローンを無駄に払いたくない
残債割れするような下落はごめんだ
みたいな話になってる

都心が値上がりしはじめてみんな大きな目的を
見失う。それゆえ夢も遠のいていく。
そんな気がする。

[868: 匿名]

ここの掲示板をいつも　いろいろな意見があるものだなあ　と
見ていたものですが　867さんの書き込みを読み、
深く感動しました。
自分をはじめ　多くの人たちが忘れていたものを揺り動かされたように感じ入りました。

[869: 匿名さん]

たぶん、利便性等と引き換えに、日照、物価高、交通騒音、大気汚染、地震リスク等の都心物件におけるデメリットが田舎より相対的に高まってしまう物件が多いので、資産価値に心のよりどころを持っていきたくなるんでしょうか。人それぞれ、価値観をどこにおくかでしょうけど。

[870: 匿名さん]

そうかなぁ。田舎が大地主で余裕があるから、言える意見じゃないかなぁ。

[871: 匿名さん]

昔の人は貧しかったから都心に憧れただろうね
今は東京も名古屋も福岡も街自体は似たようなもの

東京に集まるのは好きでというより仕事を求めてという理由だろうね。
わざわざ満員電車を好む人間はあんまりいないですね

[872: 匿名さん]

仕事は東京中心ですからね。住まざるを得ない。
これからますますそういう傾向でしょうね。
今日石原都知事も言ってましたが、かなり資本を
投じて東京を整備するとのことですね。
あと、緑が多いのは逆に大都市のなかでは東京が
一番ですから、住環境という意味でも優れている。
ラッシュも、かなりマシになりましたよ。
昔はもっとひどかった。

[873: 匿名さん]

また東京都の借金が増えるのね。

[874: 匿名さん]

867は新しい視点でおもしろいけど、単に小作人を馬鹿にしてうらみを買うと、あとで米騒動になったときに地主がひどい目にあうといった実体験から生じた自衛本能的なアドバイスなんじゃのいのかな。

[875: 匿名さん]

東京都の格付けはAa2だから、相当優良でしょ。
しかも日本政府の保証不要。

東京都の総人口は増加傾向。観光客、海外企業誘致など対外的施策にも積極的。先進的な会計システムの導入。財政再建推進プランの実施や行財政問題意識の高さ。そしていわずもがな世界を代表する経済・金融活動の中心地であるがゆえの強固で安定的な財源基盤。（米系格付け会社ムーディーズ調べ）

[876: 匿名さん]

でも、都政はどうにかすべきだなあ。都の職員って給料わりといいんだよね。
住宅も用意されているのにさ。

[877: 匿名さん]

昔に比べれば、給料下がっているんじゃない？
でも、一般的に、官僚というか、公僕たる人間の給料は逆に低すぎると思う。
だからモラールが無いし、天下りくらいしか目指すものが無い。
住宅とかは用意せず、優秀な人は給料をドンドン上げていくくらいが健全じゃ
ないだろうか。

[878: 匿名さん]

確かに昔に比べると下がっているみたいだね。
住宅なくして給料で評価というのはいいかもね。
民間に払い下げるにしても、公園にするにしても都民にとってもいいし。

[879: 匿名さん]

これだけ「競争は善」の社会前提になってるんだから、
むしろ官僚も競争させないと。

昔みたいに位階制度復活させて、
懲戒とかも、訓告とか阿保らしいのじゃなくて、
サボタージュや不祥事起したら即刻格下げとかしないと。
もちろん手腕があるのはどんどん昇格させて。

そもそも金稼ぎたいやつは民間で働けばいいんで、
社会への奉仕に生きがいを感じて、それなりの安定がついてくれば官僚には充分。
なんでも手に入れようというのは無理な話。

[880: 匿名さん]

都の職員なんて、給料低いだろ、公表されてるから見てみたほうがいい。
どんなに優秀でも３０代で１０００万超える、職員は皆無。
競争の原理で公務員３０代で５０００万もらえれば、優秀な人材が集まるかもしれない。
でも住民がゆるさんだろ。

[881: 匿名さん]

ここももう、材料出尽くし、地価は上がるということで、落ち着いちゃいましたね。

[882: 匿名さん]

公務員に「税金ドロボー」などと罵声を浴びせるヤツに限って
公務員よりも支払ってる税金の額が少なかったりするんだよな。

[883: 匿名さん]

役人は欧米の院に留学できるのがいいね。

経企庁はいいところに留学してる　ケンブリッジ　ハーバード等
経済産業省は　タフツのロースクルー　技官でコロンビアのMBA等
財務省は　香港とコロンビア等

[884: 匿名さん]

２３区の地価は永久に上がり続けるってことでＦＡ？

[885: 匿名さん]

東京都の職員ってどうなんだろう
内定蹴る人もいるからね

都知事は湘南校卒の神童で作家としても賞を受賞したけど
行政官としてはどうかな

オリンピックは誘致目的ではなく公共事業投資の名目
青島とは逆路線

[886: 匿名さん]

>>880
>>885
５０歳代課長級でやっと1000万の大台にのるかどうか。
部長級なんて数百人に１人くらいだと思う。
優秀な人材は民間に行って正当に評価してもらいましょうね。

[887: 匿名さん]

>>885
住居は都心戸建か練馬区、世田谷区の元地主とかで生活に困ってない人が多い。
異動が都内しかないので、寮とか余りない。どちらかと言えば、ライフスタイル、趣味を重視する人が多い。

地価、人口も上昇して、税金を納めてくれる人が増えるのは大歓迎です。みなさん東京に家を買いましょう。

[888: 匿名さん]

しばらく前に金融庁が不動産ファンドへの監視を強めるという記事が出てましたが、金融機関の不動産融資への締め付けがじわじわと波及してきたようです。都心不動産を中心に今年は何かがはじまりそうですが、マンション価格への影響やいかに。

[889: 匿名さん]

いよいよバブル第二ステップへ、
都心の環境などを貶しめ、
郊外賛美への大衆誘導が始まるかな。

[890: 匿名さん]

健全に　気付かないうち　地価2倍
複利の怖さ　痛いほど知る

[891: 匿名さん]

>889,890
また今回も乗り遅れちゃったようですね。

[892: 匿名さん]

ちゃんと売れてる？3月竣工物件。
こんなところでもたつかず、ガンガン売って、地価引き上げてよ。

[893: 匿名さん]

このスレけっこう内容が充実していてレベルも高く、ずっと読んできたが
さすがに種切れだね。
最近、投稿が極端に少なくなり、話題もスレから外れている。
皆さんまた今までどおり積極的に内容の濃いものをお書き下さい。

スレ主代理

[894: 匿名さん]

そういうあなたも内容の濃いものを書いてね

[895: 匿名さん]

私は書けないから頼んでんの。
あんたも私と同じで頭わるそぅ、、

[896: 匿名さん]

種切れですかね。
下がらんね。消費税引き上げも、土地持分高いと、ほとんど関係無いね。
堅調に上がり続ける、人口増えるし、世帯増えるんだから、そりゃそうだ。
いじょ。ってことか。

[897: 匿名さん]

この雰囲気　バブル発生の前兆か？
そうだったら嬉しいけど

[898: 匿名]

久しぶりにこちらを覗いて見ましたが相変わらず積極的な書き込みですね。先日、投信業界の人と話しましたが相変わらずＲＥＩＴの資金流入が一番だそうです。資金流入にファンドの設定が追いつかない状況のようなので、まさにバブルなのでしょうね。益々、普通のサラリーマンが２３区のマンションは買いづらくなるのでしょう。景気循環という意味では、先週、嶋中エコノミストが日経新聞でお書きになっているように景気は後退局面に入り始めているのでしょうが、日銀は２月も（下手をしたら参院選終了まで）利上げはできないでしょうから、バブルは続くと考えるべきなのでしょう。Ｇ７声明は、事前の予想よりは多少円安警戒をにじませた印象だったので、少し円高・株安になって連られるリスクもあるのかな？ところで６６８さん（もうずいぶん前の書込みなので、お書きになった方も忘れていらっしゃるかもしれませんが）、最近ロンドンの不動産賃貸契約書はＣＰＩ連動になったのですか？今でも不動産はＲＰＩ連動が普通と聞いているのですが（だからこそ、相変わらず物価上昇率が高いと認識しているのですが）。。もし、ご存知なら教えてください。

[899: 匿名さん]

これから収入の１／２以上を住宅ローンに注ぎ込む時代が来る！！

[900: 匿名さん]

株なら上がる上がると皆で言ってる時が、
天井だけどね。
誰か、下がるって言ってよ。

[901: 匿名]

グリーンスパンＦＲＢ元議長も言っているように、バブルがはじける時期を予測することは非常に難しいのですね。読売ウィークリーの記事に、タワーマンションの地震に対する影響の怖い話が出ていますが、地震が来て本当に被害が大きかったりすると、それがきっかけになったりするのかもしれないですね。今日、横浜の方に行く用事があったので、武蔵小杉辺りを通ったのですが、何であんなにいっぱいタワーマンションを近くに作るのでしょう？なんで近くにまたタワーができて眺望が悪くなるとわかっているのに買うんだろう？と不思議です。

[902: 匿名さん]

そうそう。そこ、気になりますね。私も不動産ブル派ですが、なんだか、
ベア派の意見が聞こえないので、あれ？これは怖いな、と思います。

[903: 匿名さん]

近くのタワー同士のお見合いは、
相手の部屋の中がよく見える。
眺望が悪くなるだけではなくて、
プライバシーも悪くなります。

[904: 匿名さん]

タワーがたちやすい条件としては工業地域、商業地域、それに加えて準工業地域。
港南、豊洲、東雲等のタワーは工業地域に加えて、居住者があまりいないため、反対運動がないので立てやすい。
武蔵小杉も同じでしょう。先住民が余りいない場所にはタワーは建てやすい。
港南タワーを見ると、近未来というか、廃墟を思わせる。

[905: 匿名さん]

>904
佃、月島、勝どきは？

[906: 匿名さん]

目端の効く人はとっくに不動産の仕込み完了してます。
あとはバブルで一気にロケット発射！３秒前！急がないと！
まだ買えてない貧乏人は切り離し墜落ですよ〜〜！！

[907: 匿名さん]

>901
住環境悪くても利便性最高のタワーの魔力に勝てない人が多いってだけです。

[908: 匿名さん]

>>902
それじゃベア派の話を・・・

メディアで「今は収益還元法で価格が決定されるのでバブルじゃない」なんて
脳天気な○○○経済研究所の方のコメントがよく紹介されますが

現在ある都心の高級賃貸でどれほど空室があるのか把握しているんでしょうかねぇ


某リートの組み入れ物件を追いかけると
田町駅近で高くて全然売れなかったタワーマンションが値引き無しでまとめて購入されている
田町なら芝浦アイランドの賃貸棟の募集も始まっているし
どーするんでしょーね？
そのまま7％の利回りで賃貸に出すつもりなんでしょうか？

ミッドタウンの完成で、またお金持ちの移動が発生するから空室が顕在化するわけで
値引きなしでやっていける？
家賃は下げないけどフリーレント３ヶ月で客を集めのかなぁ

電卓上では“適正な利回り”でも、実際は・・・
流動化が進めば不良債権が見えてくるのは必至

[909: 匿名さん]

港南タワー群の周辺環境は最低だね。
でもタワーの魔力に魅了されて買ってしまった人が大勢いる。
港南発のバブル崩壊が心配（笑）

[910: 匿名さん]

う〜ん、湾岸物件とかタワーとかミーハー受け狙いのハリボテ物件は、
所詮郊外物件のバリエーションで、
このスレッドでいってるような投資対象物件とはカテゴリーが違いすぎ。
べつにその手の物件が暴落しようが、ブームが冷めようが、
大勢に影響ないと思いますが・・・・

[911: 匿名]

909さん
港南タワー住民です。周辺環境が最低？とても住み心地がいいので
この地区に住んでる住民は全然感じていないと思いますよ。
これから、サウスゲート地区として益々発展する地区で購入出来て本当にラッキーでした。

[912: 匿名さん]

湾岸は住環境がよくないのは客観的に言えることでしょう。
ちょっと歩けば工業地帯、少なくとも今は住むところでは無い。
しかし安いので、大人気。今後どうなるのか、注目ですね。

[913: 匿名さん]

>>898
①外資も改めて目付けて組み上げてるからね。
②23区はまだまだ十分過ぎる位買えるでしょうね。
都心部とその近辺の一部はとしたほうが適切
③嶋中氏は10年前から、いずれ来るべき状況を
フライング気味にコメントする癖があるからね
④円安は現況既にＮＧレベルでしょうね

>>899
99.99%無いよ

>>900
違う。現状、再落後戻しで2倍。夏には2万固いとか年末は2.5万は
ほぼ超えるという、誘引期待額の連呼がでてこない間は大丈夫。

[914: 匿名さん]

>>901
周りに何も無い眺望と切望しているところが
そもそも勘違いの始まり。眺望の一部程度の余裕

>>903
近接住居の気配等が見えるのは、もっと高価な
元麻布、広尾、青山、赤坂あたりに行ったって、
昔からある程度はあるもの。

>>908
ＭＴの完成入居をそこまで広げすぎは浅墓。
頂点的なものとは需要層も違うからね。

[915: 匿名さん]

>>900
下がる下がる下がりまくる！


ちなみに自分は３戸ほど仕込み済みでーす！テヘッ

[916: 匿名さん]

バブルだと無駄な資金の分配があるので規制を入れたいね
最近は投資ファンドの破綻でどこもバブル気味

[917: 匿名さん]

No.893さんと同じ感想。このスレ、その3〜4くらいは濃い書き込みが凄かった。

それを読んだ上で、現場の聞き込みをしてみての感想は、

・地域の二極化（分化）を抜きに議論しても無意味。
・確かに値段は上っている。
・値上がりの主因は、投資資金の流入。不動産が金融商品化したこと。
・でも、実際には通勤圏の賃貸は既にダブついているそうな。（エリア差はあるよ）
・これから少ない頭金で新築を買うのはちょっとリスキー。（家賃収入で考える利回りを考えると）
・実需を考えると、いつまでも上がり続ける事もないだろうが、いつ下がるという保証も無い。ましてや、すぐに下がりだす可能性は低い。

自分はマンション買うのは止めましたが、別に他の人にその結論が妥当かどうかはわかりません。
本当に「よく出来たゲーム」です。

[918: 匿名さん]

新築の値段は上がってるけど、中古の実需は息切れ気味。

[919: 匿名さん]

私も暇なときに過去スレに戻って勉強している。
とにかく極めてレベルの高く内容のあるスレですので頭の良い人はマンション
価格に影響を与えるリート、金利、株、資源、エネルギーなどぜひ書いて
下さい。

[920: 匿名さん]

都心の賃貸マンション開発が一気に増えたもんな。ダブついてても当然か。バブル崩壊前はエンドユーザ取引より業者間売買が中心になっていた。そのことを察知して危険を感じた頭のいいやつは売り抜けて買うのをやめたが、それは一握り。殆どの人が逃げるに逃げれない状態になってジ・エンドだった。今は値上がりしたといってもバブルピーク時に比べるとまだ大したことないが、状況は似てるような気がする。

[921: 匿名さん]

>>920
「都心が一気に増えた」、これは事実。ただ90年年初からの若干の戻りを
伴いながら下落し、その結果、必然的とも思える"おこぼれ"の名残。
単なる都心部での供給でみれば、既にその数は減少に入っている。
*総量規制とか崩壊後の法人の収益構造の見直し等々、ミレニアム以降の
構造変革も多く影響しているが、ここでは触れない。

"一握り"ということは無い。個人にレベルを落とせば、単なる居宅購入と
しての大枚の程度がどうであったかと言うだけで、継続居住していて、
ローン返済が何とかなったことを考えれば、パフォの分析決断を間違えた
だけ。個人や法人の"投資"という点では、5打数3安打、2つは少し
痛手を受けたが、3安打分で楽に吸収できかつ資産増強に役立った・・・
ということもあることを忘れずに。

[922: 匿名さん]

これだけ今まで数年、
不動産投資の好機だった（見えている人にとっては）ので、
仕込む人はとっくに仕込んでる。
これから出動するのは後追い、便乗なので、
どれだけ旨みが残されているかですね。

特に今後は、都心ではない都内、近郊物件等ハイリスクなものに
手を出さないと高いパフォーマンスは期待できない。
5打数3安打狙いを考えると、安定した真の都心物件と、
ボラの高いハイリスク物件とを組み合わせて持つのが、
今の時点の教科書的なポートフォリオですかね。
無理に不動産だけにしぼる事もないんですが。