23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[823: 匿名さん]

不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある

[824: 匿名さん]

でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？

[825: 匿名さん]

>>817さん
ありがとうございます。分かりやすいですね。
土地が上がればその例で1千万以上の差がでるわけですね。
たとえ上がらなくても建物の価値は下がるわけだから差は縮まっていくと。
ただ、半分の広さのところには多くの家族が住めないところが問題ですね・・・
だから、それならば投資用に狭いところを買って貸しつつ、自分は賃貸で
時期を待つということなんですね。（確か以前ちらりと読みました）
なかなか実際やれる人は少ない気がしますが参考になります(^_^；)

[826: 匿名さん]

借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。

[827: 匿名さん]

23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。

[828: 匿名さん]

>>823
そういう人はREITを買って下さい。

[829: 匿名さん]

REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。

[830: 匿名さん]

キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。

[831: 匿名さん]

それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。

[832: 匿名さん]

東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。

[833: 匿名さん]

というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。

[834: 匿名さん]

都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ

[835: 匿名さん]

うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。

[836: 匿名さん]

キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。

まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。

たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。

[837: 匿名さん]

武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。

[838: 匿名さん]

城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ

[839: 匿名さん]

賃貸って、庶民に貸すならある程度安くないと需要が少ないからね。
で、高い賃料を取りたいなら高級物件にしないとね。それならそれで借り手がいる。

[841: 匿名さん]

これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。

①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う

②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える

[842: 匿名さん]

今、マンションを買うことのリスク
①安物買いの銭失い　老朽劣化するだけで立地の価値があがらない
　　不便な廉価マンションを買って将来再び都心が安くなっても
　　買換えできない
②中途半端な高値買い　新価格で買ってその後上昇もせずに気が付けば
　　中古価格は３割減。再び安値になって、湾岸タワーマンションから
　　城南の新築に住み替える知人を尻目に、再び底値を逃す

今、マンションを買わないことのリスク
気が付けば賃貸相場も値上がり。給与も貯蓄も増えたけど物件価格は
じわじわ上がり続けて、買えない事態はいっこうに改善しない。
株や投資信託は儲けがでているものの、資産が増えたという実感はない。

２００３年１１月に　文春新書で出た
『エコノミストは信用できるか』東谷　暁

週刊「エコノミスト　２００５年　１０月４日」
マンション最終買い時　あと２年！

この辺は今読み返すと大変面白い。

[843: 匿名さん]

その予測が正しいなら、今買うことも、買わないことも、駄目ってことになる。
リーマンにとっては。中途半端じゃない高値買いはできないし。

[844: 匿名さん]

要は自分のビジョン次第ってこと。

地価上昇、キャッシュ目減りの波に乗り遅れないためには
とりあえず、都心近辺でコンパクトマンションを買っておくのもいい。

自分は賃貸でしのいで、地価が下落しまた買い時になったときに
それを売却すれば地価上昇のメリットは享受できる。
あるいは都心中古のオーナーチェンジ物件を買って、店子が出たら
自分で住んでリフォームして売却っていうのもいい。

時代の節目、変化がおきているときは何か対策をうたないと
ダメということ。

[845: 匿名さん]

だからもう下落しないって。

[846: 匿名さん]

みんなが新価格でももくろみ優先で借金がんばってして買って、その後時期を
見て売ろうとしたらどうなる？ 土地が高騰した先に下落もない？

[847: 匿名さん]

良い立地のところは、新築は出にくい。中古マーケットを整備しよう、
という話になり、中古流動性が高まる。売り手のとっても良い事だけど、
特徴のない不動産は、比較対象が多くなるので価値が下がるんでは。
立地かつ仕様の良い物件を選ぶ必要があるんじゃないでしょうか。
ディスポーザー、タンクレストイレ、ビルトイン空調が必須アイテム
で、とか、二重床二重天井は必須です、とか、そうやって煽る業者が
増えてきて、ますます価格差が広がる。

[848: 匿名さん]

ロンドンで再来年に坪3670万の新築マンションが完成するそうです。
1600平米、200億円。誰かかいませんかー？

[849: 匿名さん]

もうそろ、ここも話題が尽きた感じなので発言はひかえるつもりだけど
デベロッパーは東京周辺での用地買収は熾烈な戦いみたいだね。
ことに勝ち組Ｍ社さんは、ふんだんな予算で、みなさんが１００を１１０で
買うところを１３０で札を入れる。
都心近郊の大規模敷地は、デベの用地取得の段階で高騰しつつある。

とはいえ、坪単価２５０、購入価格６０００万の壁はあるわけで
場所を選ばないとチキンレースの様相を呈してくる。

マンションはブランドで売る時代になったけど、土地のブランド価値も
重要になりつつある。成城学園、田園調布、たまぷらーざ
いずれも賃貸でまともな利回りはとれない場所だが収益還元法とは
別の理屈で高値のマンションが売れる。

今後５年が楽しみだ。語るよりじっくり観察するべき事態だと思う。
書き込む暇に現場を見に行ったほうが面白い。

ただし栄枯盛衰、景気の浮き沈みはかならずあるわけで
１０年サイクルでまた地価下落はある。
ただし、バブルの高値が二度とないのと同じくらい２００３年の都心の底値は
二度とないのだろうとは思う。

[850: 匿名さん]

バブルの高値もあるんちゃう。しかしロンドンは日本のバブルの麻布の最高値の１．５倍ぐらいになってるんやね。日本もこれから追い上げそうだけど。

[851: 匿名さん]

全体の経済のパイが縮小する中、勝ち組がさらに富を追求、維持しようとすれば、
＊＊＊から資産を分捕るしかないのは自明の理。

そのためには、ただ地価や物価が上がっていくのはダメ。
相場は上がったり、下がったり、変動する事が大切。
投資先も、あちらがよくなったり、こちらがよくなったり、変化が必要。

そういう不確実な市場でこそ、先駆けて買い、先駆けて売る事ができる、
情報と判断力のあるエリートだけが、
アドヴァンテージを持ち続けられる。
動きについてこれない大衆から、
支配層が富を吸い上げつづけるにはこれしかない。

知恵ある投資家は、せめてこの後をついてゆくべき。
買ったら売りを考え、売ったら買いを考える。
トレンドは変化する事を前提に。
永遠の上昇を夢想したり、
投資先にほれて立ち止まるのは愚の骨頂。

今までもそういう側面はあったのだが、
今後はどうしても露骨になりがち。
しかし本来は、＊＊＊に負けたと自覚させないで、
一生の労働力を自ら差し出すように仕向けるのが上策。

土地政策でいえば、
本当は全く価値を認めていない、欲しくないような土地でも、
わざと欲しがって見せる事で水を向ける。
大衆がそれにつられてきたら手早く売って換金。
後は資本投入を止めて放置すれば息切れして魅力も翳る。自然落下に任せる。
その間売った金で次のターゲット地を先に仕込み、
同じようにまた煽って大衆を動員するループ。
成長に依存しない永続的なビジネスモデル。
端的にいえば土地を売るのではなく、ローンを売るのが主目的。

本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地は、
ひっそりと取引もなく、いくら金があっても売り手がいない。
基本的に相続と、プライベートな取引に終始する世界。経済無風地域。

既得権保持層ほど、にわか成金への嫌悪感が強いので、
安易に経済原理にゆだねる事で、
自分のテリトリーに自由に参加してくることなど許さない。
金を集め人脈を肥し教養を高めて、初めて参入できる世界がある。

[852: 匿名さん]

じゃあせめてエリートじゃない、しがないリーマンは、煽りにはのらないことだね。
大体（庶民が手を出せる）新築はイメージ先行ばかりで売りすぎてるからね。

[853: 匿名さん]

851本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地

そういう土地ってどこよ？
やっぱり千代田区○番町あたりのことかな。

[854: 匿名さん]

851さん
分かりやすく、かつその通りの見事な意見。
加えるなら、日銀の利上げがあれば、まだ団塊の貯金を守るつもりあり。
ないのなら、日本国という国家は、貯蓄から投資に振り替えさせ、庶民の財産を徹底的に搾り取るつもりなのだと思う。

[855: 匿名さん]

利上げをしない方策なら、必ずバブルはやってくる。
みなさん、どうする？

[856: 匿名さん]

損得がないように市場に規制を入れる当局の人間がエリート

投資のプロはファンダメンタルからの乖離を利用して儲ける
いわゆるゼロサムゲーム
なのでよく業務停止を食らう会社もある。

[857: 匿名さん]

でも９０年ごろって、たまぷらの一軒家が３億円して、一生かかっても、たまぷらにさえ住めないのかって思ってたけど、それが１５年経って、半分ローンでたまぷらを買ってたその人は破産し、その家が７０００万で競売で落札されるのを見て、世の中わからんものだと思ったけど、その家がそれから１年しか経たないのに1億５０００万になるのを見て、これまたすごいことになったなあと思う今日この頃ですが、みなさまいかがお過ごしですか。

[858: 匿名さん]

不動産のボラティリティも、激しいですよね。株までは行かないにしても。
ボラティリティは儲けの源泉。参加するもしないも自由ですが、
ボラティリティのある人生のほうが、面白いでしょーと思うのが狩猟民族。
農耕民族日本人は、安定を求めますよね。

[859: 匿名さん]

８５７さん
それって、厳しい現実ですね。

地方出身者で、持ち家に憧れて90〜95年に不動産買った人は、ほとんど撃沈。
つまり、賃借族の勝利なんでしょう。
４０〜５０歳の持ち家族は、本当にかわいそう
この年代は、社内リストラ（減給）や、オバーローンで、ジリ貧人生
生涯年収が、減少する中、この層の個人消費が、当然伸びない

資産増やすには、プロのアドバイザーが必要かな

[860: 匿名さん]

でも、プロのアドバイザーだったら、回避できたかな？？
みんな酔っていた信じていた時代だよ。

[861: 匿名さん]

銀行の財務の実態を知っている人だけでしょ。助かったのは。

[862: 匿名さん]

そんな風に受けとめていらっしゃいますか？
実は、私も立場上、正にそれを知っておりました。

[863: 匿名さん]

プロのアドバイザーなんて、どうせ責任取らないでしょう。
アドバイスを信じて大損しても、客の自己責任だから。
そしてアドバイザーはすぐ転勤して、客は泣き寝入り。

[864: 匿名さん]

プロのアドバイザーも殆ど役に立たなかったのがバブル絶頂期とその後の崩壊後の数年でした。何しろ半値八掛からさらに半値になるって殆どの人が予想できなかった。

[865: 匿名さん]

プロも予想できたら、プロはみんな大金持ち。そんなことはあり得ませんね。
ただまだ不動産のバブルには程遠いような。
三菱重工、新日鉄、東京電力の値上がりはバブルを彷彿させていますが、
不動産は少し遅れてやってくるんでしょうか。

[866: 匿名さん]

バブルを望んでいる、集中させたいと思っている人がいるからね。
まあかつてのバブルほどではないにせよ。来る。
富が富がって煽る？人がいるけれど、まずは自分の資産を「減らさない」ように
することが庶民は大切よ。賢くならないとね。今からマンションを買っても、
減らさないことになるとは限らない。先見の明が必要。

[867: 匿名さん]

田舎の大地主だった祖父から幼い頃
「他人の衣食住のなりを
とやかく言うのは下品だからやめろ」
と叱られた。

自分が身に着けたいものを身に付け
食べたいものを食べ
住みたい場所に住む

人の衣食住を蔑んだり羨んだりしても自分の
衣食住が満たされるわけではない。
他人の豊かさは学ぶもので羨むものではない
他人の貧しさは気にせず生きる明るさが自分の
励ましになるもので哀れむものではない。

都心に住みたい
その理由は、通勤時間が短い
プライベートの時間が充実する
休日都心で楽しめる
そういう理由だったのが、いつのまにか資産価値
都心に住む誇り、
住宅ローンを無駄に払いたくない
残債割れするような下落はごめんだ
みたいな話になってる

都心が値上がりしはじめてみんな大きな目的を
見失う。それゆえ夢も遠のいていく。
そんな気がする。

[868: 匿名]

ここの掲示板をいつも　いろいろな意見があるものだなあ　と
見ていたものですが　867さんの書き込みを読み、
深く感動しました。
自分をはじめ　多くの人たちが忘れていたものを揺り動かされたように感じ入りました。

[869: 匿名さん]

たぶん、利便性等と引き換えに、日照、物価高、交通騒音、大気汚染、地震リスク等の都心物件におけるデメリットが田舎より相対的に高まってしまう物件が多いので、資産価値に心のよりどころを持っていきたくなるんでしょうか。人それぞれ、価値観をどこにおくかでしょうけど。

[870: 匿名さん]

そうかなぁ。田舎が大地主で余裕があるから、言える意見じゃないかなぁ。

[871: 匿名さん]

昔の人は貧しかったから都心に憧れただろうね
今は東京も名古屋も福岡も街自体は似たようなもの

東京に集まるのは好きでというより仕事を求めてという理由だろうね。
わざわざ満員電車を好む人間はあんまりいないですね

[872: 匿名さん]

仕事は東京中心ですからね。住まざるを得ない。
これからますますそういう傾向でしょうね。
今日石原都知事も言ってましたが、かなり資本を
投じて東京を整備するとのことですね。
あと、緑が多いのは逆に大都市のなかでは東京が
一番ですから、住環境という意味でも優れている。
ラッシュも、かなりマシになりましたよ。
昔はもっとひどかった。