23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[821: 匿名さん]

みんな同じように考えて無いでしょう。
今買っているのはごく一部だし、そもそも東京都区部の
持家比率って50％くらいなもんだっけ？
バブル崩壊を経験した人は羹に懲りて膾を吹いてるし、
バブル知らない世代は給料低いし。
買える人は買ったほうが良いと思うね。全然多数派じゃ
ない。
郊外に買うのは反対派ですが。

[822: 匿名さん]

持ち家比率５０％でよろしいかと
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss05qa0108.xls

[823: 匿名さん]

不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある

[824: 匿名さん]

でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？

[825: 匿名さん]

>>817さん
ありがとうございます。分かりやすいですね。
土地が上がればその例で1千万以上の差がでるわけですね。
たとえ上がらなくても建物の価値は下がるわけだから差は縮まっていくと。
ただ、半分の広さのところには多くの家族が住めないところが問題ですね・・・
だから、それならば投資用に狭いところを買って貸しつつ、自分は賃貸で
時期を待つということなんですね。（確か以前ちらりと読みました）
なかなか実際やれる人は少ない気がしますが参考になります(^_^；)

[826: 匿名さん]

借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。

[827: 匿名さん]

23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。

[828: 匿名さん]

>>823
そういう人はREITを買って下さい。

[829: 匿名さん]

REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。

[830: 匿名さん]

キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。

[831: 匿名さん]

それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。

[832: 匿名さん]

東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。

[833: 匿名さん]

というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。

[834: 匿名さん]

都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ

[835: 匿名さん]

うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。

[836: 匿名さん]

キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。

まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。

たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。

[837: 匿名さん]

武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。

[838: 匿名さん]

城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ

[839: 匿名さん]

賃貸って、庶民に貸すならある程度安くないと需要が少ないからね。
で、高い賃料を取りたいなら高級物件にしないとね。それならそれで借り手がいる。