23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[762: 匿名さん]

でしょうね。不動産の窓は閉じられつつあると。
今からでも坪300万以上のところ、買える人は買っておいたほうが良いと。
もしかすると、金持ち父さんは2004年あたりから日本の物件買い捲って
いるかもね。それで2008年頃に、「日本の不動産の窓は閉じられました」
とか言って、本書くんじゃないか。で、買えない人がその本を買って。。

[763: 匿名さん]

じゃ、湾岸タワーはどうなるの？

[764: 匿名さん]

そうなんだよね、太平洋戦争で負けて米軍主導で一旦、格差がリセットされたことで結構、資産格差がなくなった状態から、また段々と差が開きはじめ、バブル崩壊で１５年間調整した後、また本格的に動き出しているといった状況でしょ。まさに、庶民が自作農か小作農かを選択するべき時期にきているわけだよね。ここでよく議論されている格差については、フローの給与面の話が多いけど重要なのはストックサイドの資産（純資産）格差なんだと思うけどね。

[765: 匿名さん]

>>760
手元に１０億の遊んでいる金があるとする。
株式や金の先物とか私募ファンドで運用したり外国債を買ったりするが、
最も長期で安定してインフレに強い資産は不動産だと思う人は多い。

インフレというのはモノの価格が上がるというよりキャッシュの値打ちが
目減りする。こういう時期は、債権や預金は目減りするだけで意味がない。
不動産を取得して置くだけで資産の目減りが防げる。
当然、法人名義で取得して役員社宅に使うなどして損金計上する。
資産家には税理士や不動産情報を持ってくるブロカーなどがついている。

[766: 匿名さん]

そう。相続税対策で買いあさる人もいる。彼らに物件の高い安い
関係ないというか、高い方が良い。

[767: 匿名さん]

そういうレベルではないにしろ。坪２５０万エリアで今後上昇しそうな物件は
買っておこうという人はいるだろう。３３０万エリアの中央区ではコンパクトマンション
が供給さかんだ。売れ残っているという話はきかない。
地方の金持ちが子供の大学通学用に買っておいて卒業したら貸すという
例もあろう。
新築を買って買って、店子にローンを払ってもらってローンが減ったところで
退職金を入れて年金がわりに使おうという考えもある。

額が小さいなら中古マンションの方が利回りがいいというのが値下がり
相場の常識だったが、値上がり局面になって２００１年以降買った物件が
買値戻しになっている個人投資家も少なくないだろう。
今は事業用資産の買換え特例はないから売りも少ない。中古の売りが
少ないことが逆に中古市場の払底につながっているようだ。
ことに中央区は人口増加策として斜線制限を緩和したおかげで路地裏まで
コンパクトマンションが立ち並び賃貸相場も価格も下落した。
ここへきて中古市場がやっと上がり始めた。

[768: 匿名さん]

浦安とか浦和とか高額所得者多いけれど、そのくらいの郊外ならありになるのかな？

[769: 匿名さん]

坪３００以上、家族四人で住む２５坪となると、７５００万オーバー。
既に買える人は一部。やっぱりやや上流としても庶民の買い時はもう過ぎたと言うことですかね。

[770: 匿名さん]

過ぎましたね。坪300以上で買える人はまた更に金持ちになるということ。

[771: 匿名さん]

庶民（の上）だと住まいをこれから確保をするとき、まず郊外に移していくしかないですね。
（一軒家にするかもしれないけど。）坪３００以上これから買える人はさておいて、
湾岸物件を坪１００万台で買った人たちは、今後勝ち組、ますます金持ちの部類になれる
のでしょうか？

[772: 匿名さん]

給与所得者で高額所得者でもリタイヤして浦安や浦和に住んだとたんに資産貧乏に
なってしまっていないだろうか。
浦和　新築坪単価１８８万　（２００１年：１６５万）築１０年中古相場　１２８万
浦安　新築坪単価174万　（２００１年：１５６万）築１０年中古相場　１１０万
築１０年は、９６年の高値掴みですから
築２０年の中古価格が１６０万まで上昇するようでないと２５０万の新築価格
には届かない。東京都 府中市
神奈川県 横浜市中区
東京都 江戸川区
神奈川県 横浜市都筑区
埼玉県 さいたま市浦和区
神奈川県 横浜市栄区
神奈川県 川崎市高津区
東京都 葛飾区
千葉県 市川市
神奈川県 逗子市
東京都 立川市
埼玉県 和光市
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
東京都 荒川区

神奈川県 川崎市幸区
千葉県 浦安市
神奈川県 横浜市戸塚区
みんな似たような値動き。
典型的な郊外。
郊外は、敷地が余っているうえにエリア内競合がたくさんある。
供給が需要を下回らない限り高値で土地を仕入れてまで売りたがるデベは
いない。

新築は値上がりしても中古の買値戻しはありえない。
坪単価１８０水準とは、建物55、土地４５の比率でしょう。
建築工事費、仕入れ坪単価（延べ）６０万。有効比率８０％で割戻し経費を
のせると約１００万。土地は８０万（経費込み）だから土地の持分原価は64万

[773: 匿名さん]

湾岸タワーの平均坪単価はｗコンの１８０は別格として、２１０〜２６０
ＷＣＴは〜３００

タワーのリスクは、周辺に高層が建つということ。建てば上がり始めても
下がる。影になる面がいっせいに売りがでるからだ。
織り込み済みのコスモポリスの南面でも実際出来上がれば結構きつい
ましてや想定外のアイマークタワーや今後再開発加速の勝どきは
安穏としていられまい。WコンＷｅｓｔの西側街区もやばい。

タワーで長期に眺望を確保できるのは高層階。ただしあまり上空に
なると水平線の位置が低くなりすぎて趣に欠けるが。
となれば坪単価２５０内外の高層階角部屋という話になる。

１８０で買った物件がどこまで上がるかだが、江東区はまだまだ新築タワーが
安値で出る。港南・芝浦は高値をふっかけても買い手がつきにくいのが現状。
売るほうも試しに売っているような物件すらみかける。

[774: 匿名さん]

７０００万物件の損得勘定
自己資金４０００万のと３０００万の３０年ローン（金利３％）で
７０００万のマンションを買う場合
ローン返済１２万７千円・・・①
管理費・修繕積立金＋固定資産税月割り＝約４．３万円・・・②
①＋②計１７万
借りた場合の家賃が４０万・・・③
とすれば、
投下資本４０００万が生み出す利潤は
２３万／月、
自己資金が１００％戻れば6.9％の利回りは決して悪くない。
要は、人に貸せば得られる月２３万（４０００万の運用益）を
自分のために使うかどうかの問題だ。

インフレと建物減価を加味して１５年後元値で売れたら
ローン残高１８３１万
仲介手数料等２２０万
手元に残る５０００万を自己資金にしてローンを組んで新築を買う。

逆に１５年でローン残高＋自己資金４０００＋仲手２２０＝6050以上
２０年でローン残高＋４０００＋２２０＝5530以上あれば元本は減らない。

[775: 匿名さん]

これが自己資金１０００万になると仮に６０００万のローンを組めたら
ローン返済２５万３千円＋４万３千＝２９万６千円　家賃との差額１0万４千円
利回りは16.8％と向上する
４０万の家賃を３０万払ってもあまり得した気分にならない。
しかし１５年後７０００万で売れたら
ローン残高3664万
仲介手数料等２２０万
3100万が手元に残る。

これは２０坪月坪２万、購入坪単価３５０万都心モデルだが、無論旧価格。

[776: 匿名さん]

今スレで高いといわれている、富士見が丘や、武蔵小山の物件がちょうど坪350万のようですが
これだとどうなるでしょう？

[777: 匿名さん]

＞７７４，７７５
低金利なんだから、借りれるだけ借りて不動産やんのは当たり前。いちいち説明するまでもなし。

[778: 匿名さん]

＞777
おしゃる通りです。
借りられる低金利以上で運用、もしくは元手がない方はこのようにするのがいいでしょう。
長期的には金利が上昇基調にあること。東京証券取引所がグローバル金融センターを目指すことを
表明し、都知事も東京五輪招致をテコに東京を活性化させようとしているのを見れば
ヒト・モノ・カネ・情報の東京への更なる流入は止まらないでしょう。

[779: 匿名さん]

アメリカ、西ヨーロッパ、オーストラリアの不動産ブーム終了。中国はバブル崩壊。日本以外はすべて低迷。日本のみが人口減少を跳ね返して、なぜか不動産爆騰そして株高そして円高のトリプルメリット。ホント歴史って面白いね。

[780: 匿名さん]

中国の成長率はまだ高い
経済白書を読むといい

[781: 匿名さん]

東京オリンピックで税金使うんだろうね
誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

[782: 匿名さん]

>780
わかってないね。実際に上海いってきてみ。

[783: 匿名さん]

＞781誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

なぜそういい切れるのでしょうか？教えてください。
東京都は本気みたいですよ。
ナショナルトレーニングセンターも着々と整備が進んでいます。実際見に行きました。
すばらしい設備でした。

[784: 匿名さん]

建物やら作るのは本気なの。それが目的だもん。
オリンピックは税金山分けにする口実。

[785: 匿名さん]

たぶん日本人なら第二回東京五輪は実現すればいいし、しなくてもそんなもんかなって感じ。それをぜひとも失敗させたいあるいはしきりにマイナス面を強調するひとって誰なんだろう？

[786: 匿名さん]

オリンピック、また日本ってことはないんじゃない？
ほかにやらせるべき国たくさんあるし。
本当に無駄遣いはやめさせたいよ。得するのは一部の役人、利権企業、財団法人ばかり。

[787: 匿名さん]

不動産が上がることが気に食わない人たちでしょう。インフレじゃなく、
デフレを期待している人たち。

[788: 匿名さん]

財団法人ってのも結局役人の異名なんだよね。

[789: 匿名]

＞＞７８３さん

欧米中心の世界、中国開催からほとんどまもなく、またアジアでの開催はほぼなし。
さらに近年の日本の国際社会での孤立（アメリカの忠犬をコイズミがやりすぎた咎がでている）も
加味すると９９パーセントなし。
再選ねらうイシハラが騒いでいるだけ。それに何も知らない人がだまされている。

[790: 匿名さん]

メイン会場は外苑案に修正の可能性大きくなる。
都案は必然性あるも、それでは外苑全面改修は国予算で
お願いしますと対案。都引き当てのうち数千億は内部留保され
別途都心＆湾岸開発原資となる・・・という感じで決着しそう。

[791: 匿名さん]

生粋の日本人だし、デフレも望んでないけど、東京五輪なんてなくていいけど。
なんでやりたいの？

[792: 匿名さん]

別に。私もどうでも良いです。ただ、東京に投下される資本が増える
ことは私の不動産にとっても多少なりともプラスかなと思うだけ。
早くカジノ作って、それを原資に再開発してください。石原さん。

[793: 匿名さん]

なんだそれだけか。多分無理だよ。国民の悲願でもないし、情熱もないし。

[794: 匿名さん]

まっでもF1は実現しなかったけどマラソンは本格的にやるようになったし、カクエイ以来の本格的なやりてがイッシーなんじゃないの。ワガママな奴に数十年間止められてた外環道路もやることになったし、全体のことを考えて、よく抵抗勢力をねじ伏せてると思うけどね。あと海外から帰ってきたときに凄く違和感を感じる成田の滑走路手前に食いこんで邪魔してる奴もついてで排除してほしいよね。

[795: 匿名さん]

でも、余人を持って変えがたいはまずかったねー。あれほどの人でもやはり息子には目がくらむか。

[796: 匿名さん]

そういう厚顔無恥な人じゃないと、何かをしでかすことは無いんじゃあ（笑）
まぐれ当たりでも良いので、なんかすんごいことしてください。

[797: 匿名さん]

自分も796さんに賛成です。
いろんな意味で危険な橋を先頭で渡ってくれる人
彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
その期待感が東京に更に人を引き寄せるのでしょう。

[798: 790]

最終的には、五輪が実現しても実現しなくても
都心3区プラスα地区居住者限定で、大きな
資本投下を享受できることになりそう。

[799: 匿名さん]

＞彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
本気で思っている？　そこまで人気あるとは思わないけど（笑）
ただ、ここの投資家の人には人気あるんだな・・・

[800: 匿名さん]

結局さ、バブルってのは成長じゃないんだよね。集中。
過去のストックと将来から借りた金、僻地や子供を含め全国民から集めた税金を、
自分の生きてる今この時、自分の住んでる土地に、
全てかき集めて楽しく祭りをやろうというのが本質。
当然自分の死んだ後などどうなっても知った事ではないし、
自分以外の人間が、何倍ものツケを払うようになっても無問題。
究極の自己中心主義。

ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。
だから支配層のエリートは、大衆には本質を気づかせないようにバブらせる。
間違っても露骨に煽ったりはしないもの。

[801: 匿名さん]

成長じゃなくて集中・・・言い得て妙ですな。
それにしても、五輪開催マイナス面を言う人は日本人じゃない、みたいな発想に驚き。
何も過密の東京でやらなくてもね。福岡だったらまだやりたい気持ちも分かる。
まあどっちにしても日本はないでしょうが。

[802: 匿名さん]

>>779
円高メリットって？？円安の間違いだろう。
超低金利だから、個人投資家がグロソブなど海外の投資に流れている。
年率６％で円安が進めば運用成績を押し上げる。

[803: 匿名さん]

郊外は駄目という話だが、友人が海浜幕張に新築マンション買ったと
聞いた。話だと１００㎡は軽くこえているよう。
前に郊外で９０㎡超は売りにくい、そもそも郊外は駄目とのことだった
が、人気があったみたいだけど。２３区でないとという人は論外なんだ
ろうけど、住みやすさというか広さ、日当たりではいいよね。
それでも、やっぱり資産として駄目なんだろうか？　ただ、そこまで
郊外になると、マンションの広さより一戸建ての広さのほうが強い気は
するけど。

[804: 匿名さん]

買換えを考えるとダメだろうと思います。

新築相場が坪単価１５０万のままあがらない場合
幕張では今後も１００平米超えのマンションが新築で出てくる余地が大きい。
３０坪４５００万の価格帯は今の金利なら買いやすい水準
築浅中古は新築との比較で評価は低くなる。
坪単価が１８０に上昇すれば、４５００万で買える広さは25坪８３平米になる。
幕張地区を買う人は４５００万上限で探して広さを選んだわけで
これが５４００万３０坪でも買うかどうか微妙。
上がってくれば中古評価もあがるが、住んでいる以上売らない人が多い。

築１０年以上たって地価が下がり始めた時点で新築１５０万３０坪が
出てくると中古の３０坪の評価は３４００万程度になる。
幕張まで行って中古を買うくらいならもっと便のいいエリアの小型の
新築を買うという人が多いだろう。

[805: 匿名さん]

専有面積が大きいということは販売価格に占める土地分の比率が小さいと
いうことで、建物が経年劣化するのにしたがって安くなるだけということ。
地価がさがらなくても建物減価で値がさがえる。
建物６０土地４０なら築１５年の中古価格はかなり安いはず。

[806: 匿名さん]

多摩地区、西東京の本格的大規模再開発に賭けるのはどうでしょうか。
郊外といっても、副都心まで３０分圏内というようなところで。

[808: 匿名さん]

>>806
大規模再開発は浦和でも市川でもとにかく内需拡大のために今後もどんどん物件が増えますが
なぜ、西東京に賭けるのでしょう？

[809: 匿名さん]

＞郊外といっても、副都心まで３０分圏内
主要ターミナルから電車に３０分乗れば十分本格的な郊外です。

[810: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm
他にも安くていいものはありそう

[811: 匿名さん]

土地建物比率で考えると、消費税Upの影響は都心の物件のほうが少ない
ですが、郊外はやはり影響が出るのではと思います。加えて、郊外の
物件のほうが価格に対する需要感応度？が高そうですし。