23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[682: 匿名さん]

逆に2５坪≒83平米を固定化すれば
坪単価　　価格
160　　　　4000
180　　　　4500
200　　　　5000
220　　　　5500
240　　　　6000

5500万出せば北区、大田区　江東区　練馬区が買えるが
２５０　6250万は大きなハードルになる。

現在250万以上は　Ｙａｈｏｏデータからは
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区
の12区
280　　　7000
300　　　7500
320　　　8000
340　　　8500
360　　　9000
400　　　10000

２５０以上のエリアで6000万で買える面積は

５００　　39.6平米
460　　　43.0平米
400　　　49.5平米
360　　　55平米
330　　　60平米
300　　　66平米
280　　　70.7平米
260　　　76.2平米

[683: 匿名さん]

まあそうですね。
平均的子供二人の四人家族となると、８０平米くらいはほしいところでしょう。
それでも３ＬＤＫだから、子供二人に夫婦の寝室でいっぱいだし。
（あとは収納がこのくらいあればそれなりにある。）
２６０万でも７６．２平米になってしまうのか。で、６０００万オーバー。
実際人気地区はサラリーマンには厳しくなりましたね。

[684: 匿名さん]

今後のインフレの進展次第で、結果は変わってくる。平均給与が伸びず消費者物価が
上昇しないで、地価だけが上昇するような資産インフレの場合
マンション需要が実需しか期待できないエリアは、今買ってもそれほど値上がりはしない。
６０００万の壁で坪単価が２５０以上には伸びない。
むしろ周辺との競争でさげざるを得ない傾向が続くだろう。
なにしろ郊外は都心の３00倍広い。仕入れ地価が高騰する懸念はどこにもない。
無数に宅地はある。そのくせ郊外に新交通ができても影響のある範囲は狭い。

一方現在２５０を越えたエリアは、今後売値を６０００万以下に抑えるには１ＬＤＫを主体に
するしかない。ファミリーを売るには、100平米以上。総体の価格が上がれば仕様も上がる。
もともと供給量は年間３０００戸以内だからその程度の需要はあると思われる。

一方、本格的にインフレが進み消費者物価も上がるなら、カネを借りまくって7000万くらい
の物件を無理して買っても給与も増えて借金も目減りするから得という話になる。

[685: 匿名さん]

と、いうことは、ファミリータイプの80平米以上のマンションは、
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区ではもはや出づらい
ので希少性が増すというお考え？

[686: 匿名さん]

給料が急ピッチで上がることはないのでは？　むしろ押さえようとしているし・・・
アルバイトから正社員になったフリーターもかえって所得が減っている事実。。。

[687: 匿名さん]

>>685
たとえば世田谷地区はマンションが売りづらいエリアになっている。
もともと一次取得者が買える価格帯のものは出ていなかった。
かつて250万以下になった地区ではない。
ここ数年の地価低迷でも、田園都市線沿線世田谷で２４０万という坪単価は記憶にない。
駅遠の深沢ハウスが苦戦して長期に売り切った。
一方、用賀の駅徒歩15分以上の場所は分譲の動きが少ない。
岡本でＭ不動産が売り出すが、車主体の高級物件に仕立てると思う。
売りづらいのは、買い替え需要が読めないから。
世田谷中古相場は今80年代の物件でやっと18万／坪くらいまできたが、87年以降の
建物か、中古で90年代に買っていると買い替えの原資にならないケースがあるからだ。

[688: 匿名さん]

×でやっと18万／坪
○でやっと180万／坪

[689: 匿名さん]

687さん
売りづらい、というのは、世田谷保有の物件は、価格を下げて売らないと
厳しいという意味ですか？

[690: 匿名さん]

世田谷には公務員、銀行員がたくさん社宅に住んでいたいた。
退職時期をむかえて近隣の中古マンションを買い始め、売った人は湾岸タワーなど
６０００万クラスの受け皿があった。
今は、4000万台で中古を売っても売主が住む物件が買えない。

[691: 匿名さん]

キャピタルゲインを得るにはまず売らなきゃだけど、例えば６千万の７６平米の物件を
１０年後、例えば２割上乗せで、７千２百万で誰が買ってくれるのかな？
最低給料が２割増えていればくらいいればいるかなとは思うけど。
今までの流れだと外人が買うということかな？

[692: 匿名さん]

>>689
土地が投売りされて中古価格が下落していれば、時間がたつにつれて
安い新築が出たから新築物件も完成在庫を値引きして売った時期がある。
しかし、今の時期は完成在庫を抱えていてもさほどのリスクはない。

①周辺で土地を仕入れて分譲マンションを売ろうとする業者が少ない
②地主も安値で土地を売りたがらない
③買換え需要を時間をかけて拾っていけばいつかは売れる。
④最悪売れ残っても子会社に売って賃貸すれば結構な収益になる。

売りづらいというのは、時間がかかって面倒くさいという意味。値下げはない。
また、今売っているのは仕込みの土地ばかりで高値で土地を仕込む業者は
いないから、みんな郊外でもっと利益率のいい分譲をやりたがる。

[693: 匿名さん]

なるほど。分譲したがらない、より郊外に主戦場が移るという意味ですね。
10年後、買値戻しできるとしても、世田谷案件は、賃貸に出す方が良いですね。

[694: 匿名さん]

>>691
私が言い続けているのは、２５０万を境に二極化するという予測。

＞例えば６千万の７６平米の物件を
現在坪２６０万などいう中途半端な物件は誰もほしがらないという意味
実需で買うには高すぎる。
投資用で買うには、家賃が低すぎる。
ここ１０年の間に、坪単価２６０万などいうエリアでは新規分譲は減ると
見ているのです。
現在３００になった時点なら今後も高級マンションや投資物件が出て
値動きもあるが、実需ゾーンでは２００まで下がっても厳しいかもしれない。

[695: 匿名さん]

今後売る気なら広くて高い高級物件。
今後賃貸も考えに入れるなら狭くてもいいがやはり坪単価が高い投資用物件。
ということになるでしょうか？

[696: 匿名さん]

私の住んでいる世田谷地区は、既に坪400万超えの新築が出ております。
なかには500超えも。。こういうところは、まだ安心できるということ
でしょうか。物件というライバルが出てくるという意味ではマイナス
だけど、周辺で、もうこんなに上がってますよ、と言える点はプラス
ですね。

[697: 匿名さん]

9000万以上の購入を考えているならいろいろ検討の余地はあるでしょう。
実際5000万の購入なら３８５万の港区・目黒区に１３坪の１ＬＤＫ買っておいて
貸したり自分で住んだりして売り時を見るのがいいでしょうね。

[698: 匿名さん]

世田谷も二極化しているということです。千歳烏山はダメでも人気エリアは
上値を伺う値動きで高級マンションが作られていく。
６０００万以下の１ＬＤＫと１００平米１億円の２ＬＤＫがセットになるような
物件が出てくるでしょう。

[699: 匿名さん]

世田谷人気エリアはすでにまともな日当たりなら100平米1億では買えない
ですからね。二極化は確かにあります。

[700: 匿名さん]

売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
それともあくまで坪単価が指標だから、それは関係なし？

[701: 匿名さん]

このスレは２３区の下がる時期を予測するスレなのであまり答えたくないのですが・・

＞売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
中古を買う人によります。場所にもよります。
賃貸物件として買うなら１ＬＤＫ以下に限ります。そうなれば
６０㎡以下。狭くていいから借りる。高い家賃が払えるなら買うという
人が多い。
郊外では、９５平米の中古は売りにくい。郊外で中古を買うのは
新築を買えない層なので、新築価格より高い中古は広くても売れない。
都内の１０年超の60〜70㎡は物件数も豊富で選びやすいから買い手は多い。
湾岸タワーの中古はあくまで節目に起こった事件のようなもので
今後どうなるかは誰にもわからない。
詳しくは複数の仲介業者の意見を聞いてみるのが一番でしょう。

[702: 匿名さん]

アパレルは８０年代にＤＣブランドブームが来て、８０年後半には
レストランブームでフレンチの単価が大衆化した。
住宅は、湾岸タワーのおかげで、広くて設備の優れた明るいマンションが
大衆化した。
密集地に住むことで慣れきっていた日照信仰もタワーの北向きの
明るさを体験して意識が変わったりもした。

衣食住の生活文化で最も遅れていた「住」も長い地価下落のなかでやっと
一部で欧米並みの水準を取り戻したのかもしれない。
今後は二極化がどんどんすすんで
都心の２ＬＤＫと郊外の２４０平米の邸宅が等価になる時代が早くきて
ほしいものだ。

郊外がもっと安く売れて、便利になれば都心の買換えの受け皿となる
ような高級郊外住宅があすみが丘ほど遠くない場所にできるかも
しれない。鎌倉、武蔵野市はそういう二極化の上半分になるのだろうが
千葉でも、もともと高額取得者層の多い流山市など回復率の高い地区は
これから注目しておくべきだろう。

[703: 匿名さん]

直通快速が大網まで行けば、あすみが丘も十分、スコープに入ってくるでしょう。時間的な距離で言えば、美しが丘西とあすみが丘はほぼ同列でしょ。坪単価で５倍の開きはでかすぎると思う。

[704: 匿名さん]

＞鎌倉、武蔵野市、あすみが丘、流山市
申し訳ないけど、私的にはお呼びじゃない。
こんなとこまで都落ちするくらいなら、
外周の世田谷、杉並、足立、江戸川、太田あたりで
我慢して住むわ。せめてホビー用セカンドで鎌倉くらい。

[705: 匿名さん]

んーと、それはそれでいいんでない？
流れからすると、郊外ならかなり広い一戸建てと、都心の狭いマンション
が同じ価格で（つまり坪単価の価値で言えば５倍以上の大きな差）、
好きな方を選ぶスタイルってことでしょ。
あと、武蔵野なら郊外といえど、むしろ高い気がするけど。

[706: 匿名さん]

世田谷も武蔵野も人気だからね
西側がやはり今後も強い

[707: 匿名さん]

武蔵野は街全体、雰囲気がいいからね。ただし、本当にいい立地はマンションより戸建て
なんだよね。

[708: 匿名さん]

戸建てエリア内でのマンションの人気がますます高くなる

[709: 匿名さん]

駅から近い武蔵野物件なら望めるのでは？　まあ吉祥寺とか都心と言っても
悪くはないし、それでいて閑静だから人気があるのは当然。

[710: 匿名さん]

戸建てエリアという視点でいえば、代沢あたりは良いところですよ。
あの閑静な住宅街が都心のそばに。。
昔住んでいましたが、また住みたいですね。高くて買えませんが。

[711: 704]

あの唸りながら走るオレンジの電車は
勘弁願いたい。新宿からでも遠いい。
そういえば新型車両が、なんと！数十年振りに
投入されたらしいですね。

[712: 匿名さん]

代沢はいいよね。駒場東大から下北に抜ける辺りは本当に静かで。
かつ渋谷や代官山まで自転車地域。
でも、みんな親世代から持っている人が多そう。あーでも、池の上駅
から丸見えの建て売りとかすごく安かったな。数年前。
でも、あそこはいくらなんでも住めん。

[713: 匿名さん]

そうなんですよ。良いですよねえ、代沢。。
また住みたいんですが、タイミング逃しましたねえ。
唯一のチャンスは2004年くらいでしょうかね。。。

[714: 匿名さん]

まあでもさすがにあの辺りの地域で、２４６から離れていればあまり
下がってなかった気がするけど。
あの辺の人たちにより都心へ住まいを移す理由がない気がする。
あるとすればやんごとない事情。

[715: 匿名さん]

戸建て需要の高いところのマンションは伸びない。
もともと東急沿線のマンションなど刺身のツマ。戸建本命のエリアのはず。
地価が下がると広い敷地に良質な戸建て供給ができる。
ここ数年の東急田園都市線はまさにその典型。
都心ブームで沿線マンションが振るわない中であざみ野から王禅寺にかけて、
４５００万〜５５００万で戸建てが飛ぶように売れた。
美しの森、青葉台が２３０万／坪で出てきてどこまで売れるか注目したい。
デベロッパーの思惑どうりに需要が動くのかどうかは沿線のブランド価値次第。

一方いまだに３５坪の一戸建てが３０００万台のあすみが丘には、
エリアとしてのブランド価値がいまひとつ足りない。
もっと地価が低迷してあのワンハンドレッドヒルズが投げ売りされたら
米国並みの地価バランスになるのだろうが。

中央線は、吉祥寺以東の駅近にマンション適地が全くなくなった時点で
バス便しかマンション供給がなくなったエリア。
小金井、国立などもともと戸建ての供給地。駅から遠い戸建てが多く
２０万以下で広い一戸建てが借りられるので戸建て借り上げ社宅も多い。

[716: 匿名さん]

戸建て需要の多い地域のマンションは、その地域の買い替え需要を喚起
できるのでは？高齢化に伴い、セキュリティの意識が高まったり、
階段が辛くなったりして、マンション需要はほとんどその地域の人たち。
なので、そういった場所の中古マンションも堅実な需要が見込めます。
というようなシナリオで。

[717: 匿名さん]

成城戸建て地域は、通勤が結構大変な地域なのにぐんと高いね。
まさにブランドだろうね。閑静ではあるけど。

[718: 匿名さん]

ワンハンドレッドの投売りはもうとうの昔っすよ。もう底から５割上がってきてますので、念のため。１０億→１億→１億５０００万だから。

[719: 匿名さん]

＞７１６
老人は結構地域環境が変わるのは嫌うよ。
かといって同じ地域に土地付き一戸建てを持っているのに、
マンション住まいにする理由があんまり無い。だから、
そうないんじゃないかな？　強いて言えばもっと不便な地域
から駅近物件に移動ならあるかもしれない。ただ、これも一方で
全く新しいご近所さん作りをおっくうがる人も多い。
実際自分の親、引っ越している？

[720: 匿名さん]

知ってます。でも千葉の相場からいったらもっと下がってしかるべき。８０００万で
将来買いたいです。

[721: 匿名さん]

自分の親は、沖縄に行っちゃいましたよ（笑）
まあこれは特殊な事例ですけど。。一戸建てからマンションの流れ、
高齢者はあると思うんですけどねえ。掃除も大変だし。どうかなあ。

[722: 匿名さん]

>>721
そうですか（笑）
うちの場合は老後に備えて、老人用リフォームを最近しました。
まあどうもうちの周りは離れる人は少ないようですが、地域によって違うかもしれないですね。
以下のようなこともあるみたいですよ。住み替えを促したいが、適した住居が少ないので、
伸びていない現状。
ttp://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2006/0213/698.html

[723: 匿名さん]

有難うございます。良い資料ですね。
老後に適したマンション、が今後の一つのトピックですね。
最近のマンション、バリアフリーはもちろんのこと、トイレコールみたいな
機能もありますよね。住み替えも段々進むのではないでしょうか。

[724: 匿名さん]

首都圏でみると中古物件の制約率は下がり登録物件の増加という傾向が
続いてきている訳ですね。
確かに城南や都心では中古が払底しているのに郊外では中古は売れない。
その要因は、新築が大量に供給され千葉など完成在庫が目立つのと
郊外では賃貸需要も少ないからでしょう。
郊外の坪賃料で広い家を貸そうとしたら借り手がいない。７千円／月坪
３０坪で２１万の家賃を出すなら、新築を買うほうがましですからね。

[725: 匿名さん]

>722
うちも親はリフォームだよ。
祖父もリフォーム。
引越って体力いるし、今までの地域における地縁もあるから、引越しは嫌なんだと。
その考えは良くわかる。

[726: 匿名さん]

代沢って人気あるんだ。
知らなかった。
妻が代沢・西原か猿楽町あたりを希望してたの思い出した。
山手線外なんで却下したが、いい所っぽいね。

[727: 匿名さん]

６０過ぎてから引っ越すと早死にするケースもある。
リフォームもいいけど問題は親が亡くなった後だ。

築２５年超えた郊外の戸建ては安い賃料でかまわないから
しばらく貸しておく。どうせローンも終わっているのだから。
居抜きで買換えを狙うとほとんど買い手はつかない。
一旦賃貸にでて家屋も賃貸募集する。
借主が長く居ついたところで、借主に家賃を払い続けるより
買った方が得だと持ちかける。もちろん買い叩かれるが
売れないで晒し者にしておいて撤去費用かけて売るよりは
高値で買われるケースが多い。

いかん。スレタイから大きくずれてしまった。

[728: 匿名さん]

代沢良いところですよ。下北沢も歩いていけますしね。
今再開発中で、下北沢のあのゴミゴミした感じが無くなってしまうのは
残念でもありますが、代沢の資産価値としてみればプラスか？

[729: 匿名さん]

残念ながら郊外部分にまで高級住宅地が広がるほど、
富裕層は潤沢ではないので。

やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、大衆マンション、
ミニ戸建など、完全に都心が買えない層の庶民向けに数を売る方向でしょう。
当然キャピタルゲインは望みにくい。
賃金を含めた全面的なバブルが起きれば、どこを何を買っても儲かるわけで、
そういう事態は除外しての話ですが。

[730: 匿名さん]

賃料が年間2-3％でも上がってくれば、大分景色は変わってきます
よね。どうなんでしょうかね。賃料は。そろそろ都心、城南全体的
に上がり始めるんでしょうか。

[731: 匿名さん]

15万の家賃が、1年で15万4500円・・・20万なら20万6千・・・

[732: 匿名さん]

2-3%どころか、港区高級物件の賃料は20-30%上昇してきてますよ。ヒルズの状況みてると、売買価格の上昇に１年遅れで賃料の上昇がついてきている感じですよね。ちなみに売買価格はボトムの坪４００万から今の坪１０００万まで倍以上の上昇となっていることを考えると、賃料の上昇余地はまだあるんじゃねえ。だいたい借りてるのは、ほとんど経費扱いだったりするので、ちょっとぐらい騰がったところで大勢に影響ないし、税金考えたら実質的にはほとんど関係なしってとこでしょ。

[733: 匿名さん]

池尻から三茶にかけては人気がありますね

[734: 匿名さん]

池尻から三茶ってよくない場所が多くない？　246近いし。谷間も多いし。
代沢でも代沢パークハウスのあるほう、駒場から下北地域のほうがいい気がするけど。

[735: 匿名さん]

おっしゃるとおりというか、歴史的に代沢のほうが住宅地として
評価は高かったわけで。逆に言えばこれからのアップサイドは
あまり期待できないわけだけど、下北沢の再開発に期待という
ところでしょうか。

[736: 匿名さん]

ヒルズは特殊だからインデックスとして使えないでしょう。
港区全体の平均賃料が上がり始めているのか、
世田谷区全体はどうか、
なんかそういうデータって無いんですかね。それとも上がらん？

[737: 匿名]

虎の門TRの賃貸が出てますが、やや苦戦しているそうです。
シンプルなのが、評価されず、坪２万円に接近。出し値は２．３とか２．５万くらいだったか。
赤坂TRはゴージャス仕様なので、人気になりそうで、もう少しいけそう、とは某業者談。

[738: 匿名さん]

23区平均賃料（平米あたり）

区 平成16年 平成17年 変動率
港区 4294 4287 -0.16%
渋谷区 3876 3948 1.86%
中央区 3366 3743 11.20%
千代田区 3874 3696 -4.59%
目黒区 3310 3473 4.92%
新宿区 3249 3258 0.28%
品川区 2970 3014 1.48%
文京区 3020 3005 -0.50%
世田谷区 2832 2884 1.84%
台東区 2712 2797 3.13%
豊島区 2676 2742 2.47%
中野区 2781 2716 -2.34%
杉並区 2674 2589 -3.18%
大田区 2537 2545 0.32%
江東区 2395 2367 -1.17%
荒川区 2373 2365 -0.34%
墨田区 2244 2235 -0.40%
練馬区 2261 2232 -1.28%
北区 2279 2228 -2.24%
板橋区 2122 2071 -2.40%
江戸川区 2122 2023 -4.67%
葛飾区 1877 1881 0.21%
足立区 1873 1835 -2.03%

[739: 匿名さん]

てか区単位ていっても、実際には経費で月額数十万の賃貸借りてるリッチ層と、ローン返済と取引先への支払いと家賃と取り立てのきつい順に払ってる小作層の両面あるわけで、このスレのここまでの流れでいうと前者が対象となるんじゃないの。小作市場は弱者だから基本的にはこれからどんどん騰がるのは自明な一方で、強者同士の戦いになる経費市場はヒルズを中心とした市場形成になるのではないかという意味でヒルズの話をわかりやすくしたつもりなんですが。

[740: 匿名さん]

そういったものを全部ひっくるめて、2％くらい上がるようになったら、
本物だと思いませんか。でも上記見ると、まだそこまでは行って無いか。
平成18年どうなったのか分かりませんが。

[741: 匿名さん]

つけたし。23区平均は2770から2840円に（平成16→17年）。2％強
平均すると上昇。平成18年は不明。

[742: 匿名さん]

まだまだ物件価格の上昇が見込まれます。
購入を考えている人（特にお金の無い人）は我慢の時です。

[743: 匿名さん]

>>729
>やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、・・・

実は足立区は郊外にも負けている。

ｙａｈｏｏ不動産データで６年間の坪単価平均値をとると
マンション価格でいうと２３区は

1 東京都 千代田区 344
2 東京都 渋谷区 341
3 東京都 港区 335
4 東京都 目黒区 296
5 東京都 新宿区 296
6 東京都 文京区 280
7 東京都 中央区 262
8 東京都 世田谷区 262
9 東京都 杉並区 258
10 東京都 豊島区 256
11 東京都 品川区 255
12 東京都 中野区 250
13 東京都 武蔵野市 246
14 東京都 大田区 221
15 東京都 台東区 207
16 神奈川県 横浜市中区 201
17 東京都 三鷹市 200
18 東京都 練馬区 200
19 東京都 国分寺市 198
20 神奈川県 横浜市西区 198
21 東京都 北区 194
22 神奈川県 横浜市青葉区 193
23 神奈川県 川崎市中原区 191
次の２３区？は

24 東京都 江東区 191
25 神奈川県 横浜市港北区 190
26 東京都 調布市 189
27 神奈川県 川崎市宮前区 187
28 東京都 墨田区 187
29 神奈川県 鎌倉市 186
30 東京都 国立市 184
31 東京都 板橋区 181
32 神奈川県 横浜市神奈川区 178
33 埼玉県 さいたま市浦和区 177
34 神奈川県 川崎市高津区 177
35 東京都 府中市 173
36 神奈川県 横浜市都筑区 169
37 神奈川県 横浜市南区 167
38 東京都 江戸川区 167
39 神奈川県 川崎市幸区 167
40 東京都 荒川区 166
41 神奈川県 川崎市麻生区 165
42 東京都 西東京市 165
43 神奈川県 藤沢市 165
44 神奈川県 横浜市港南区 163
45 東京都 葛飾区 163
46 千葉県 市川市 162
47 東京都 立川市 162
48 神奈川県 横浜市戸塚区 162
49 東京都 小平市 160
50 埼玉県 富士見市 160
51 神奈川県 横浜市保土ケ谷区 159
52 神奈川県 川崎市多摩区 158
53 神奈川県 横浜市緑区 157
54 埼玉県 さいたま市中央区 157
55 神奈川県 逗子市 155
56 千葉県 浦安市 155

足立区は６２番目だ。

東京都 千代田区 344

[744: 匿名さん]

○62 東京都 足立区 152
×　東京都 千代田区 344（消し忘れ）

[745: 匿名さん]

足立区の新築１５２万の坪単価は三茶、代沢の築２０年中古より安いわけで・・・
当然ながら足立区の中古は築１０年でも１１０万とどまり。
１０年前足立区の新築を坪単価２００万、２４坪４８００万くらいで買った人でも
中古価格は２６００万。貸しても家賃は１４万６千円。ローンと管理費払っておつりがこない。

[746: 匿名さん]

>>738
月坪に直して２０坪６６平米の賃料にすると


区 Ｈ１７賃料（円/月坪） ２０坪２ＬＤＫ（万円/月）
港区 14,100 28.2
渋谷区 13,000 26.0
中央区 12,400 24.8
千代田区 12,200 24.4
目黒区 11,500 23.0
新宿区 10,800 21.6
品川区 9,900 19.8
文京区 9,900 19.8
世田谷区 9,500 19.0
台東区 9,200 18.4
豊島区 9,000 18.0
中野区 9,000 18.0
杉並区 8,500 17.0
大田区 8,400 16.8
江東区 7,800 15.6
荒川区 7,800 15.6
墨田区 7,400 14.8
練馬区 7,400 14.8
北区 7,400 14.8
板橋区 6,800 13.6
江戸川区 6,700 13.4
葛飾区 6,200 12.4
足立区 6,100 12.2

足立を１００とすれば、港区は家賃で２３０、分譲価格で２４８
世田谷は家賃で１５６　分譲価格で　１９０
それだけ安い賃貸が多いという意味だろう。
中央区の賃料が１１％上がっている背景には地価上昇で
コンパクトマンションワンルームの新築激減があるのだろう。

[747: 匿名さん]

各種不動産関連のレポートが異口同音に書いているのは
「バブル期の高騰は、都心が上がって周辺に波及し
全国にひろがったが、今回の地価高騰は都心や周辺部でも
限られた地区だけにとどまるだろう」ということだ。

前回バブルでは荒川区に億ションができたくらい
くまなく上昇した。都心地価が１９９６年水準と言われても
城東などもともと家賃水準を無視して上がった場所は
家賃並みの新築価格以上に値をもどしていない。

マンションは土地勘がないと購入には踏み切れないものだ。
賃貸居住経験のある場所に住みたがる人が多い。
新築が高値なら中古市場に集まり、払底すれば新築価格を
押し上げる。世田谷はその典型。
中古が高騰すれば買換えで資金が増えて新築価格の
上限がさらにあがる。港区の高値はそういう例だろう。

[748: 匿名さん]

一方、城東は中古市場が上がらない限り買い替えは
少なく、賃料が安ければ購入意欲も出ない。
所得水準が低ければ一次取得者の価格上限も低く
高値で売り出しても買い手がいない。

タワーは低層中住戸と高層角住戸の価格差が大きいから
単純比較はできない。
新築は、既存の中古価格を見ながらでてくるだろうが
中古高層階は２５０超えの売り物もあるが中層以下は
周辺相場に足をひぱられそう。
今後築地市場跡や川崎臨海部など再開発タワーは
まだまだ続く模様。江東区湾岸は２３区のマンション
購入難民には継続的穴場たりうるかもしれない。

豊洲が第二の新浦安になると某氏が言ったらしいが、
「人気はあるが価格は安値安定」という意味なら肯ける。

[749: 匿名さん]

現場の人が言ってたけど、実需中心の東京区部でも7千万以上は売れ行きが鈍いって。
普通の勤め人じゃ、ローンくんでも5千万が良いところです。
土地の値段が上って来てるのは確かだが、実需の地域では限界あるよ。

[750: 匿名さん]

普通、ローン組んでも３５００万くらい。自己資金の額で
４５００万〜５５００万
と増えるわけだが、買い替えとなると売却代金−ローン残債が
これに加わる。
城南エリア２０年の中古なら４０００万の価格。残債が１０００万でも
３０００万の上積みで７０００万。
確かにそれ以上は資金がきつい。
今の高額案件買っている人は、都内の戸建ての売却。それも相続
からみではないか。
世田谷の人口８２万人
８０歳以上の老人の人口はなんと3万8000人
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html
そのうち持ち家比率４割として１５３００人毎年５％がなくなるとして
７６５件の相続が発生する。６０坪の土地、1８0万／坪でも１億円の相続。
被相続人は戦前生まれで兄弟も多いから土地を売却し遺産分割する。

[751: 匿名さん]

レイサムリサーチの人から聞いたのは、世田谷には２億円の金を
右から左に動かせる富裕層が少なくみつもって２０００人はいるのだそうだ。
８２万人の１％が富裕層としても８２００人。

[752: 匿名さん]

2千人って別に驚く数字でもない。最低そのくらいはいるでしょう。普通に考えても。

[753: 匿名さん]

電話一本で・・・というのが抜けてました。

[754: 匿名さん]

７０００万の壁となると
２３坪７６平米で坪単価３００万以上
８３平米２５坪で　２８０万以上
９６平米２９坪で　２４０万以上という話になる。

実際坪単価４００万なら５８平米の１ＬＤＫが７０００万
坪１．５万で貸しても4.5％の粗利回りだが
２万とれる立地と物件でないと買い手は少なそう。

とはいえ、今後インフレでカネが目減りすると考えるならば
退避の意味で流動資産を不動産に替えておこうという富裕層は
いるだろう。固定金利のローンを６割くらいいれれば、借金が
目減りする効果もプラスされる。
別に貸さなくてもセカンドハウスという名の貯金箱として
都心の高額マンションは機能する。

[755: 匿名さん]

自分の住まいは勿論条件のいい住まいを確保して、ほかに不動産を持つ。
まあ当たり前と言えば当たり前だね。

[756: 匿名さん]

坪単価が４０万、上がるという意味は、２５坪８３平米の物件価格が１０００万
あがるということ。わかりやすい。
しかし坪単価など普通の人は計算しないから、デベは面積を小さくして
売値を抑える方向に動く。
１４０万が１８０万になった新浦安は
３５００万が４５００万になったのでなく
４５００万のまま３２坪が２５坪に縮んだ。
190万が２３０万になった豊洲は２５坪４７５０万が５７５０万になった。
豊洲がで２３０万が２７０万になったとしても
５７５０万を６７５０万にしないで、２５坪８３平米を２１坪７０平米
にしてくるのだろうな。

[757: 匿名さん]

>>755
そういう当たり前のことが貧乏人にはできないのだよ。へたに中途半端な場所にセカンドを持つと
値下がりして借金だけが増える。
格差社会のはじまりだ。

[758: 匿名さん]

いや、そういう意味でなくて、昔から行われていたことだという意味です。

[759: 匿名さん]

家賃が2％増のペースであれば、地価も4％増程度なら実需を伴った上昇だね。
今は一部の地域でやや過熱感があるとは言えるんじゃないか。とはいえ、
今は値戻しのフェーズなので、通常に戻っているだけという考え方もある。
その後、緩やかに地価上昇というシナリオかな。家賃がちゃんと増えている
のであれば。上のデータはポジティブだね。

[760: 匿名さん]

前に誰かが聞いていたけれど、これから新価格で物件買う投資家の人はいるの？

[761: 匿名さん]

２３区一律に値上がりと思うから、値下がりがいつかという話になる。
立地で単価の差が広がる現象と考えたら格差は縮まらないと考える
べきかもしれない。
不動産所有のチャンスを契機に貧富の差の拡大が始まったのだ。

値戻しのフェーズでどこまで戻すかといえば所得格差のレベルまで
ということではないか。
世界一格差の少ない国から米国並みに格差のある国になっていく。
新築家賃が上がって地価もあがる。都心は住める人が住む場所に「戻る」。

おそらく、今後６０年くらいは、今坪単価２５０万以上のエリアは
庶民の手の届かない場所になるんじゃないだろうか。
もともと１９６０年代からそうだった。戦前は庶民は借家に住むのが普通
だったわけで、戦前の所得格差までは進んでできているのではないか。
人口減少だからいつか都心も城南も安くなる。そういう夢想を語ってはいけない
のだろう。

実際、都心も城南も一度たりとも庶民レベルまで下がっていない。
都心だって、３ＬＤＫは底値で９０００万したし
世田谷、目黒も８３平米２５坪のマンションは底値で６００００万以下には
なっていない。

湾岸タワーが庶民が都心に住める夢をみさせただけだ。

[762: 匿名さん]

でしょうね。不動産の窓は閉じられつつあると。
今からでも坪300万以上のところ、買える人は買っておいたほうが良いと。
もしかすると、金持ち父さんは2004年あたりから日本の物件買い捲って
いるかもね。それで2008年頃に、「日本の不動産の窓は閉じられました」
とか言って、本書くんじゃないか。で、買えない人がその本を買って。。

[763: 匿名さん]

じゃ、湾岸タワーはどうなるの？

[764: 匿名さん]

そうなんだよね、太平洋戦争で負けて米軍主導で一旦、格差がリセットされたことで結構、資産格差がなくなった状態から、また段々と差が開きはじめ、バブル崩壊で１５年間調整した後、また本格的に動き出しているといった状況でしょ。まさに、庶民が自作農か小作農かを選択するべき時期にきているわけだよね。ここでよく議論されている格差については、フローの給与面の話が多いけど重要なのはストックサイドの資産（純資産）格差なんだと思うけどね。

[765: 匿名さん]

>>760
手元に１０億の遊んでいる金があるとする。
株式や金の先物とか私募ファンドで運用したり外国債を買ったりするが、
最も長期で安定してインフレに強い資産は不動産だと思う人は多い。

インフレというのはモノの価格が上がるというよりキャッシュの値打ちが
目減りする。こういう時期は、債権や預金は目減りするだけで意味がない。
不動産を取得して置くだけで資産の目減りが防げる。
当然、法人名義で取得して役員社宅に使うなどして損金計上する。
資産家には税理士や不動産情報を持ってくるブロカーなどがついている。

[766: 匿名さん]

そう。相続税対策で買いあさる人もいる。彼らに物件の高い安い
関係ないというか、高い方が良い。

[767: 匿名さん]

そういうレベルではないにしろ。坪２５０万エリアで今後上昇しそうな物件は
買っておこうという人はいるだろう。３３０万エリアの中央区ではコンパクトマンション
が供給さかんだ。売れ残っているという話はきかない。
地方の金持ちが子供の大学通学用に買っておいて卒業したら貸すという
例もあろう。
新築を買って買って、店子にローンを払ってもらってローンが減ったところで
退職金を入れて年金がわりに使おうという考えもある。

額が小さいなら中古マンションの方が利回りがいいというのが値下がり
相場の常識だったが、値上がり局面になって２００１年以降買った物件が
買値戻しになっている個人投資家も少なくないだろう。
今は事業用資産の買換え特例はないから売りも少ない。中古の売りが
少ないことが逆に中古市場の払底につながっているようだ。
ことに中央区は人口増加策として斜線制限を緩和したおかげで路地裏まで
コンパクトマンションが立ち並び賃貸相場も価格も下落した。
ここへきて中古市場がやっと上がり始めた。

[768: 匿名さん]

浦安とか浦和とか高額所得者多いけれど、そのくらいの郊外ならありになるのかな？

[769: 匿名さん]

坪３００以上、家族四人で住む２５坪となると、７５００万オーバー。
既に買える人は一部。やっぱりやや上流としても庶民の買い時はもう過ぎたと言うことですかね。

[770: 匿名さん]

過ぎましたね。坪300以上で買える人はまた更に金持ちになるということ。

[771: 匿名さん]

庶民（の上）だと住まいをこれから確保をするとき、まず郊外に移していくしかないですね。
（一軒家にするかもしれないけど。）坪３００以上これから買える人はさておいて、
湾岸物件を坪１００万台で買った人たちは、今後勝ち組、ますます金持ちの部類になれる
のでしょうか？

[772: 匿名さん]

給与所得者で高額所得者でもリタイヤして浦安や浦和に住んだとたんに資産貧乏に
なってしまっていないだろうか。
浦和　新築坪単価１８８万　（２００１年：１６５万）築１０年中古相場　１２８万
浦安　新築坪単価174万　（２００１年：１５６万）築１０年中古相場　１１０万
築１０年は、９６年の高値掴みですから
築２０年の中古価格が１６０万まで上昇するようでないと２５０万の新築価格
には届かない。東京都 府中市
神奈川県 横浜市中区
東京都 江戸川区
神奈川県 横浜市都筑区
埼玉県 さいたま市浦和区
神奈川県 横浜市栄区
神奈川県 川崎市高津区
東京都 葛飾区
千葉県 市川市
神奈川県 逗子市
東京都 立川市
埼玉県 和光市
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
東京都 荒川区

神奈川県 川崎市幸区
千葉県 浦安市
神奈川県 横浜市戸塚区
みんな似たような値動き。
典型的な郊外。
郊外は、敷地が余っているうえにエリア内競合がたくさんある。
供給が需要を下回らない限り高値で土地を仕入れてまで売りたがるデベは
いない。

新築は値上がりしても中古の買値戻しはありえない。
坪単価１８０水準とは、建物55、土地４５の比率でしょう。
建築工事費、仕入れ坪単価（延べ）６０万。有効比率８０％で割戻し経費を
のせると約１００万。土地は８０万（経費込み）だから土地の持分原価は64万

[773: 匿名さん]

湾岸タワーの平均坪単価はｗコンの１８０は別格として、２１０〜２６０
ＷＣＴは〜３００

タワーのリスクは、周辺に高層が建つということ。建てば上がり始めても
下がる。影になる面がいっせいに売りがでるからだ。
織り込み済みのコスモポリスの南面でも実際出来上がれば結構きつい
ましてや想定外のアイマークタワーや今後再開発加速の勝どきは
安穏としていられまい。WコンＷｅｓｔの西側街区もやばい。

タワーで長期に眺望を確保できるのは高層階。ただしあまり上空に
なると水平線の位置が低くなりすぎて趣に欠けるが。
となれば坪単価２５０内外の高層階角部屋という話になる。

１８０で買った物件がどこまで上がるかだが、江東区はまだまだ新築タワーが
安値で出る。港南・芝浦は高値をふっかけても買い手がつきにくいのが現状。
売るほうも試しに売っているような物件すらみかける。

[774: 匿名さん]

７０００万物件の損得勘定
自己資金４０００万のと３０００万の３０年ローン（金利３％）で
７０００万のマンションを買う場合
ローン返済１２万７千円・・・①
管理費・修繕積立金＋固定資産税月割り＝約４．３万円・・・②
①＋②計１７万
借りた場合の家賃が４０万・・・③
とすれば、
投下資本４０００万が生み出す利潤は
２３万／月、
自己資金が１００％戻れば6.9％の利回りは決して悪くない。
要は、人に貸せば得られる月２３万（４０００万の運用益）を
自分のために使うかどうかの問題だ。

インフレと建物減価を加味して１５年後元値で売れたら
ローン残高１８３１万
仲介手数料等２２０万
手元に残る５０００万を自己資金にしてローンを組んで新築を買う。

逆に１５年でローン残高＋自己資金４０００＋仲手２２０＝6050以上
２０年でローン残高＋４０００＋２２０＝5530以上あれば元本は減らない。

[775: 匿名さん]

これが自己資金１０００万になると仮に６０００万のローンを組めたら
ローン返済２５万３千円＋４万３千＝２９万６千円　家賃との差額１0万４千円
利回りは16.8％と向上する
４０万の家賃を３０万払ってもあまり得した気分にならない。
しかし１５年後７０００万で売れたら
ローン残高3664万
仲介手数料等２２０万
3100万が手元に残る。

これは２０坪月坪２万、購入坪単価３５０万都心モデルだが、無論旧価格。

[776: 匿名さん]

今スレで高いといわれている、富士見が丘や、武蔵小山の物件がちょうど坪350万のようですが
これだとどうなるでしょう？

[777: 匿名さん]

＞７７４，７７５
低金利なんだから、借りれるだけ借りて不動産やんのは当たり前。いちいち説明するまでもなし。

[778: 匿名さん]

＞777
おしゃる通りです。
借りられる低金利以上で運用、もしくは元手がない方はこのようにするのがいいでしょう。
長期的には金利が上昇基調にあること。東京証券取引所がグローバル金融センターを目指すことを
表明し、都知事も東京五輪招致をテコに東京を活性化させようとしているのを見れば
ヒト・モノ・カネ・情報の東京への更なる流入は止まらないでしょう。

[779: 匿名さん]

アメリカ、西ヨーロッパ、オーストラリアの不動産ブーム終了。中国はバブル崩壊。日本以外はすべて低迷。日本のみが人口減少を跳ね返して、なぜか不動産爆騰そして株高そして円高のトリプルメリット。ホント歴史って面白いね。

[780: 匿名さん]

中国の成長率はまだ高い
経済白書を読むといい

[781: 匿名さん]

東京オリンピックで税金使うんだろうね
誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど