23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[681: 匿名さん]

住宅の基本は「広さ」次に便利さ、快適さの優先度
地価があがると、都内のマンションは狭いものと高くて広いものに二分される。


１９８０年代、都内マンション標準は５０〜６０㎡台
都心人口回復施策で、住宅容積率の規制緩和以降
都内のマンションの標準が70平米台になりさらに底値の2002年以降
マンションの標準が80〜９０㎡台になった。
郊外では１００平米超が出始め、公団がＵＲになって分譲をやめた。
郊外の戸建ては遠くて不便だということでマンションが好まれた。

狭い場所に綺麗に住むには条件がある
①子供がいないか供が巣立って家を出た。
②介護の必要な親がいない。
③適度に経済的に豊かで「モノを捨てる習慣」が身についている。
大抵はＮＯだから広さ優先にせざるをえない。

賃貸が高いからというより狭いからマンションが欲しいのだ。
今後は、そこそこ便利で快適で広い物件が買える場所に流れる。

83平米4000万　坪単価160万のゾーンがいいのだが23区では足立区しかない。
黙っていても郊外物件は売れる。このままだと買えなくなるという惧れが人を
動かす。

[682: 匿名さん]

逆に2５坪≒83平米を固定化すれば
坪単価　　価格
160　　　　4000
180　　　　4500
200　　　　5000
220　　　　5500
240　　　　6000

5500万出せば北区、大田区　江東区　練馬区が買えるが
２５０　6250万は大きなハードルになる。

現在250万以上は　Ｙａｈｏｏデータからは
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区
の12区
280　　　7000
300　　　7500
320　　　8000
340　　　8500
360　　　9000
400　　　10000

２５０以上のエリアで6000万で買える面積は

５００　　39.6平米
460　　　43.0平米
400　　　49.5平米
360　　　55平米
330　　　60平米
300　　　66平米
280　　　70.7平米
260　　　76.2平米

[683: 匿名さん]

まあそうですね。
平均的子供二人の四人家族となると、８０平米くらいはほしいところでしょう。
それでも３ＬＤＫだから、子供二人に夫婦の寝室でいっぱいだし。
（あとは収納がこのくらいあればそれなりにある。）
２６０万でも７６．２平米になってしまうのか。で、６０００万オーバー。
実際人気地区はサラリーマンには厳しくなりましたね。

[684: 匿名さん]

今後のインフレの進展次第で、結果は変わってくる。平均給与が伸びず消費者物価が
上昇しないで、地価だけが上昇するような資産インフレの場合
マンション需要が実需しか期待できないエリアは、今買ってもそれほど値上がりはしない。
６０００万の壁で坪単価が２５０以上には伸びない。
むしろ周辺との競争でさげざるを得ない傾向が続くだろう。
なにしろ郊外は都心の３00倍広い。仕入れ地価が高騰する懸念はどこにもない。
無数に宅地はある。そのくせ郊外に新交通ができても影響のある範囲は狭い。

一方現在２５０を越えたエリアは、今後売値を６０００万以下に抑えるには１ＬＤＫを主体に
するしかない。ファミリーを売るには、100平米以上。総体の価格が上がれば仕様も上がる。
もともと供給量は年間３０００戸以内だからその程度の需要はあると思われる。

一方、本格的にインフレが進み消費者物価も上がるなら、カネを借りまくって7000万くらい
の物件を無理して買っても給与も増えて借金も目減りするから得という話になる。

[685: 匿名さん]

と、いうことは、ファミリータイプの80平米以上のマンションは、
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区ではもはや出づらい
ので希少性が増すというお考え？

[686: 匿名さん]

給料が急ピッチで上がることはないのでは？　むしろ押さえようとしているし・・・
アルバイトから正社員になったフリーターもかえって所得が減っている事実。。。

[687: 匿名さん]

>>685
たとえば世田谷地区はマンションが売りづらいエリアになっている。
もともと一次取得者が買える価格帯のものは出ていなかった。
かつて250万以下になった地区ではない。
ここ数年の地価低迷でも、田園都市線沿線世田谷で２４０万という坪単価は記憶にない。
駅遠の深沢ハウスが苦戦して長期に売り切った。
一方、用賀の駅徒歩15分以上の場所は分譲の動きが少ない。
岡本でＭ不動産が売り出すが、車主体の高級物件に仕立てると思う。
売りづらいのは、買い替え需要が読めないから。
世田谷中古相場は今80年代の物件でやっと18万／坪くらいまできたが、87年以降の
建物か、中古で90年代に買っていると買い替えの原資にならないケースがあるからだ。

[688: 匿名さん]

×でやっと18万／坪
○でやっと180万／坪

[689: 匿名さん]

687さん
売りづらい、というのは、世田谷保有の物件は、価格を下げて売らないと
厳しいという意味ですか？

[690: 匿名さん]

世田谷には公務員、銀行員がたくさん社宅に住んでいたいた。
退職時期をむかえて近隣の中古マンションを買い始め、売った人は湾岸タワーなど
６０００万クラスの受け皿があった。
今は、4000万台で中古を売っても売主が住む物件が買えない。

[691: 匿名さん]

キャピタルゲインを得るにはまず売らなきゃだけど、例えば６千万の７６平米の物件を
１０年後、例えば２割上乗せで、７千２百万で誰が買ってくれるのかな？
最低給料が２割増えていればくらいいればいるかなとは思うけど。
今までの流れだと外人が買うということかな？

[692: 匿名さん]

>>689
土地が投売りされて中古価格が下落していれば、時間がたつにつれて
安い新築が出たから新築物件も完成在庫を値引きして売った時期がある。
しかし、今の時期は完成在庫を抱えていてもさほどのリスクはない。

①周辺で土地を仕入れて分譲マンションを売ろうとする業者が少ない
②地主も安値で土地を売りたがらない
③買換え需要を時間をかけて拾っていけばいつかは売れる。
④最悪売れ残っても子会社に売って賃貸すれば結構な収益になる。

売りづらいというのは、時間がかかって面倒くさいという意味。値下げはない。
また、今売っているのは仕込みの土地ばかりで高値で土地を仕込む業者は
いないから、みんな郊外でもっと利益率のいい分譲をやりたがる。

[693: 匿名さん]

なるほど。分譲したがらない、より郊外に主戦場が移るという意味ですね。
10年後、買値戻しできるとしても、世田谷案件は、賃貸に出す方が良いですね。

[694: 匿名さん]

>>691
私が言い続けているのは、２５０万を境に二極化するという予測。

＞例えば６千万の７６平米の物件を
現在坪２６０万などいう中途半端な物件は誰もほしがらないという意味
実需で買うには高すぎる。
投資用で買うには、家賃が低すぎる。
ここ１０年の間に、坪単価２６０万などいうエリアでは新規分譲は減ると
見ているのです。
現在３００になった時点なら今後も高級マンションや投資物件が出て
値動きもあるが、実需ゾーンでは２００まで下がっても厳しいかもしれない。

[695: 匿名さん]

今後売る気なら広くて高い高級物件。
今後賃貸も考えに入れるなら狭くてもいいがやはり坪単価が高い投資用物件。
ということになるでしょうか？

[696: 匿名さん]

私の住んでいる世田谷地区は、既に坪400万超えの新築が出ております。
なかには500超えも。。こういうところは、まだ安心できるということ
でしょうか。物件というライバルが出てくるという意味ではマイナス
だけど、周辺で、もうこんなに上がってますよ、と言える点はプラス
ですね。

[697: 匿名さん]

9000万以上の購入を考えているならいろいろ検討の余地はあるでしょう。
実際5000万の購入なら３８５万の港区・目黒区に１３坪の１ＬＤＫ買っておいて
貸したり自分で住んだりして売り時を見るのがいいでしょうね。

[698: 匿名さん]

世田谷も二極化しているということです。千歳烏山はダメでも人気エリアは
上値を伺う値動きで高級マンションが作られていく。
６０００万以下の１ＬＤＫと１００平米１億円の２ＬＤＫがセットになるような
物件が出てくるでしょう。

[699: 匿名さん]

世田谷人気エリアはすでにまともな日当たりなら100平米1億では買えない
ですからね。二極化は確かにあります。

[700: 匿名さん]

売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
それともあくまで坪単価が指標だから、それは関係なし？

[701: 匿名さん]

このスレは２３区の下がる時期を予測するスレなのであまり答えたくないのですが・・

＞売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
中古を買う人によります。場所にもよります。
賃貸物件として買うなら１ＬＤＫ以下に限ります。そうなれば
６０㎡以下。狭くていいから借りる。高い家賃が払えるなら買うという
人が多い。
郊外では、９５平米の中古は売りにくい。郊外で中古を買うのは
新築を買えない層なので、新築価格より高い中古は広くても売れない。
都内の１０年超の60〜70㎡は物件数も豊富で選びやすいから買い手は多い。
湾岸タワーの中古はあくまで節目に起こった事件のようなもので
今後どうなるかは誰にもわからない。
詳しくは複数の仲介業者の意見を聞いてみるのが一番でしょう。

[702: 匿名さん]

アパレルは８０年代にＤＣブランドブームが来て、８０年後半には
レストランブームでフレンチの単価が大衆化した。
住宅は、湾岸タワーのおかげで、広くて設備の優れた明るいマンションが
大衆化した。
密集地に住むことで慣れきっていた日照信仰もタワーの北向きの
明るさを体験して意識が変わったりもした。

衣食住の生活文化で最も遅れていた「住」も長い地価下落のなかでやっと
一部で欧米並みの水準を取り戻したのかもしれない。
今後は二極化がどんどんすすんで
都心の２ＬＤＫと郊外の２４０平米の邸宅が等価になる時代が早くきて
ほしいものだ。

郊外がもっと安く売れて、便利になれば都心の買換えの受け皿となる
ような高級郊外住宅があすみが丘ほど遠くない場所にできるかも
しれない。鎌倉、武蔵野市はそういう二極化の上半分になるのだろうが
千葉でも、もともと高額取得者層の多い流山市など回復率の高い地区は
これから注目しておくべきだろう。

[703: 匿名さん]

直通快速が大網まで行けば、あすみが丘も十分、スコープに入ってくるでしょう。時間的な距離で言えば、美しが丘西とあすみが丘はほぼ同列でしょ。坪単価で５倍の開きはでかすぎると思う。

[704: 匿名さん]

＞鎌倉、武蔵野市、あすみが丘、流山市
申し訳ないけど、私的にはお呼びじゃない。
こんなとこまで都落ちするくらいなら、
外周の世田谷、杉並、足立、江戸川、太田あたりで
我慢して住むわ。せめてホビー用セカンドで鎌倉くらい。

[705: 匿名さん]

んーと、それはそれでいいんでない？
流れからすると、郊外ならかなり広い一戸建てと、都心の狭いマンション
が同じ価格で（つまり坪単価の価値で言えば５倍以上の大きな差）、
好きな方を選ぶスタイルってことでしょ。
あと、武蔵野なら郊外といえど、むしろ高い気がするけど。

[706: 匿名さん]

世田谷も武蔵野も人気だからね
西側がやはり今後も強い

[707: 匿名さん]

武蔵野は街全体、雰囲気がいいからね。ただし、本当にいい立地はマンションより戸建て
なんだよね。

[708: 匿名さん]

戸建てエリア内でのマンションの人気がますます高くなる

[709: 匿名さん]

駅から近い武蔵野物件なら望めるのでは？　まあ吉祥寺とか都心と言っても
悪くはないし、それでいて閑静だから人気があるのは当然。

[710: 匿名さん]

戸建てエリアという視点でいえば、代沢あたりは良いところですよ。
あの閑静な住宅街が都心のそばに。。
昔住んでいましたが、また住みたいですね。高くて買えませんが。

[711: 704]

あの唸りながら走るオレンジの電車は
勘弁願いたい。新宿からでも遠いい。
そういえば新型車両が、なんと！数十年振りに
投入されたらしいですね。

[712: 匿名さん]

代沢はいいよね。駒場東大から下北に抜ける辺りは本当に静かで。
かつ渋谷や代官山まで自転車地域。
でも、みんな親世代から持っている人が多そう。あーでも、池の上駅
から丸見えの建て売りとかすごく安かったな。数年前。
でも、あそこはいくらなんでも住めん。

[713: 匿名さん]

そうなんですよ。良いですよねえ、代沢。。
また住みたいんですが、タイミング逃しましたねえ。
唯一のチャンスは2004年くらいでしょうかね。。。

[714: 匿名さん]

まあでもさすがにあの辺りの地域で、２４６から離れていればあまり
下がってなかった気がするけど。
あの辺の人たちにより都心へ住まいを移す理由がない気がする。
あるとすればやんごとない事情。

[715: 匿名さん]

戸建て需要の高いところのマンションは伸びない。
もともと東急沿線のマンションなど刺身のツマ。戸建本命のエリアのはず。
地価が下がると広い敷地に良質な戸建て供給ができる。
ここ数年の東急田園都市線はまさにその典型。
都心ブームで沿線マンションが振るわない中であざみ野から王禅寺にかけて、
４５００万〜５５００万で戸建てが飛ぶように売れた。
美しの森、青葉台が２３０万／坪で出てきてどこまで売れるか注目したい。
デベロッパーの思惑どうりに需要が動くのかどうかは沿線のブランド価値次第。

一方いまだに３５坪の一戸建てが３０００万台のあすみが丘には、
エリアとしてのブランド価値がいまひとつ足りない。
もっと地価が低迷してあのワンハンドレッドヒルズが投げ売りされたら
米国並みの地価バランスになるのだろうが。

中央線は、吉祥寺以東の駅近にマンション適地が全くなくなった時点で
バス便しかマンション供給がなくなったエリア。
小金井、国立などもともと戸建ての供給地。駅から遠い戸建てが多く
２０万以下で広い一戸建てが借りられるので戸建て借り上げ社宅も多い。

[716: 匿名さん]

戸建て需要の多い地域のマンションは、その地域の買い替え需要を喚起
できるのでは？高齢化に伴い、セキュリティの意識が高まったり、
階段が辛くなったりして、マンション需要はほとんどその地域の人たち。
なので、そういった場所の中古マンションも堅実な需要が見込めます。
というようなシナリオで。

[717: 匿名さん]

成城戸建て地域は、通勤が結構大変な地域なのにぐんと高いね。
まさにブランドだろうね。閑静ではあるけど。

[718: 匿名さん]

ワンハンドレッドの投売りはもうとうの昔っすよ。もう底から５割上がってきてますので、念のため。１０億→１億→１億５０００万だから。

[719: 匿名さん]

＞７１６
老人は結構地域環境が変わるのは嫌うよ。
かといって同じ地域に土地付き一戸建てを持っているのに、
マンション住まいにする理由があんまり無い。だから、
そうないんじゃないかな？　強いて言えばもっと不便な地域
から駅近物件に移動ならあるかもしれない。ただ、これも一方で
全く新しいご近所さん作りをおっくうがる人も多い。
実際自分の親、引っ越している？

[720: 匿名さん]

知ってます。でも千葉の相場からいったらもっと下がってしかるべき。８０００万で
将来買いたいです。

[721: 匿名さん]

自分の親は、沖縄に行っちゃいましたよ（笑）
まあこれは特殊な事例ですけど。。一戸建てからマンションの流れ、
高齢者はあると思うんですけどねえ。掃除も大変だし。どうかなあ。

[722: 匿名さん]

>>721
そうですか（笑）
うちの場合は老後に備えて、老人用リフォームを最近しました。
まあどうもうちの周りは離れる人は少ないようですが、地域によって違うかもしれないですね。
以下のようなこともあるみたいですよ。住み替えを促したいが、適した住居が少ないので、
伸びていない現状。
ttp://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2006/0213/698.html

[723: 匿名さん]

有難うございます。良い資料ですね。
老後に適したマンション、が今後の一つのトピックですね。
最近のマンション、バリアフリーはもちろんのこと、トイレコールみたいな
機能もありますよね。住み替えも段々進むのではないでしょうか。

[724: 匿名さん]

首都圏でみると中古物件の制約率は下がり登録物件の増加という傾向が
続いてきている訳ですね。
確かに城南や都心では中古が払底しているのに郊外では中古は売れない。
その要因は、新築が大量に供給され千葉など完成在庫が目立つのと
郊外では賃貸需要も少ないからでしょう。
郊外の坪賃料で広い家を貸そうとしたら借り手がいない。７千円／月坪
３０坪で２１万の家賃を出すなら、新築を買うほうがましですからね。

[725: 匿名さん]

>722
うちも親はリフォームだよ。
祖父もリフォーム。
引越って体力いるし、今までの地域における地縁もあるから、引越しは嫌なんだと。
その考えは良くわかる。

[726: 匿名さん]

代沢って人気あるんだ。
知らなかった。
妻が代沢・西原か猿楽町あたりを希望してたの思い出した。
山手線外なんで却下したが、いい所っぽいね。

[727: 匿名さん]

６０過ぎてから引っ越すと早死にするケースもある。
リフォームもいいけど問題は親が亡くなった後だ。

築２５年超えた郊外の戸建ては安い賃料でかまわないから
しばらく貸しておく。どうせローンも終わっているのだから。
居抜きで買換えを狙うとほとんど買い手はつかない。
一旦賃貸にでて家屋も賃貸募集する。
借主が長く居ついたところで、借主に家賃を払い続けるより
買った方が得だと持ちかける。もちろん買い叩かれるが
売れないで晒し者にしておいて撤去費用かけて売るよりは
高値で買われるケースが多い。

いかん。スレタイから大きくずれてしまった。

[728: 匿名さん]

代沢良いところですよ。下北沢も歩いていけますしね。
今再開発中で、下北沢のあのゴミゴミした感じが無くなってしまうのは
残念でもありますが、代沢の資産価値としてみればプラスか？

[729: 匿名さん]

残念ながら郊外部分にまで高級住宅地が広がるほど、
富裕層は潤沢ではないので。

やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、大衆マンション、
ミニ戸建など、完全に都心が買えない層の庶民向けに数を売る方向でしょう。
当然キャピタルゲインは望みにくい。
賃金を含めた全面的なバブルが起きれば、どこを何を買っても儲かるわけで、
そういう事態は除外しての話ですが。

[730: 匿名さん]

賃料が年間2-3％でも上がってくれば、大分景色は変わってきます
よね。どうなんでしょうかね。賃料は。そろそろ都心、城南全体的
に上がり始めるんでしょうか。