23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[61: 匿名さん]

はいはい買いたくない人は買わなきゃいいだけ。安く売らなきゃいけない個人や法人はもうほとんどいなくなってきてる現状をもう少し把握してから行動した方がいいと思うけどね。

[62: 匿名さん]

そうだよね。ボーナスあがった実感無し、とか言われているけど、
個人的にはかなり上がったし、周りもそんな感じ。
トヨタなんかも順調だよね。全体底上げって感じでは無いにしても、
買える人は買えるし。

[63: 匿名さん]

あと5年たちゃ安くなるのはわかりきっている。
それまで待てる人は待てばいい。
買わなきゃいけない人はご愁傷様としか言えない。
本当にマンションは運だなあ。

[64: 匿名さん]

5年後に下がり始めるんでしょ？2005−2006年水準になるのはまだその先。
2015年くらい？

[65: 匿名さん]

それくらいだと思う。

[66: 匿名さん]

うちもギリギリ資金が間に合った
あと1年遅かったらと思うとぞっとするよ

[67: 匿名さん]

買えない人は今も昔も買えないまま。
格差が広がれば益々買えない。
本来買えない人が無理して買えば、
悲惨な末路が目に見えている。

そして買える人はもう買っちゃったってのが一番問題。
趣味や生活も楽しみたい。二件目買うほどの余裕はない。

需給のミスマッチが大きくなりすぎて、
取引自体が停滞するのではないですかね。

[68: 匿名さん]

2015年なら、借金返し終わっているし、売るんじゃなくて貸すつもり
だから、待つ必要無し。

[69: 58]

>>67
>買える人はもう買っちゃったってのが一番問題
じゃなくて、その買ったうちの3割程度は結構余裕があるから、
2015年前後には買い替えか、さらに買い増しをするので、
その時の下取りとして、貴殿のようなここ数年で
買いそびれた世帯に中古として買っていただく訳です。
その原資を含め、買い替え層はNEWの物件で涼しい顔で
エンジョイする・・・っていう構図。
ですから、買いそびれた層も、ある意味では中古需要の
お客さんなんでしょうね。

[70: 匿名さん]

だからーもう去年までに買っちゃっている人の話はいいんだよ。

[71: 匿名さん]

今年買う人はどのような層か。
若手のエリート層で、資金不足だったがようやく買えそうな人
団塊世代の都心住み替え

特に前者は、今後どんどん増えてきますよ。だから結局買うのは
早けりゃ早いほうが良い。価格上がるよ。

[72: 匿名さん]

買えない人もあわてて買いに走るのが一番まずい。年７％の上昇では10年では2倍近くになるので、少し上昇が早すぎる。

アメリカはノンリコースローンが主流ではなかったかな？仮に返済できなくなっても貸し手責任も問われるので、銀行も日本みたいに破算予備軍との境界線上のサラリーマンに貸し出しはしないはず。余裕がある人が、いくつ買おうと勝手だが、平均的なサラリーマンでは23区内の多くの地域では購入が難しいのでは。

[73: 匿名さん]

買えない人は買わなくて良い。いくらでも買える人はいます。
若年エリート層は、人材不足ですから、給料上がりますよ。
あと外人も増えるし、30代富裕層は買い替えも買い増しもできる。

[74: 匿名さん]

10年で倍って遅くないって！この１５年間下がったことを考えたら３年で倍ぐらいのペースで１０年で５倍ぐらいいくよ。今回の場合は。よーく歴史をみてみたら。最終的に不動産は所有する人が全体の５％未満になるまで騰がってくから。それが二極化。

[75: 匿名さん]

過去、数倍に上がったときは、給料も数倍に上がっている、物価も数倍に上がっているけど、
今回は不動産だけが数倍に上がるってことか。

[76: 匿名さん]

つまり、5年後、10年後で、例えば例の坪350万は坪1500万オーバーになってしまうってこと。
確かに今でもお買い得。頭金ある程度用意できる人は買うしかないね。

[77: 匿名さん]

まさしくバブル末期と同じマインドですな。オーバーシュートでどこまでいけるか。
注目すべきは年度が改まる春先、
新年度、営業部隊の数字作り販売合戦が各社一斉にスタートしたとき。
先送り在庫もかなり増えてるし、転売中古もじわじわ増加中。
クラッシュするなら４月〜６月くらいが危ない。

[78: 匿名さん]

不動産が上がることを望む人。一に業者、二に投資家、三にすでに買った人。
これ以外の人、つまり純粋に住む場所としてこれから物件探す人の意見を聞きたいものだけど・・・
ここで投資家の人などの言うように、今は買い時だと思う？

[79: 69]

>>78
勤労所得者ならある程度、①手持ち、②ローン可能額、が、
年収で決まってくる（必然的に制約はある場合が多い）ので、
一般的には坪300万近辺が判断の分かれ目で、これにプラスマイナスを
考慮しつつ、都心に近づくか、川を渡るか区部郊外の私鉄沿線に
住みかを求めるということでしょう。

やや背伸びできるか否かは、年収と現在の手持ち額でほぼ決まりますね。
金利は当面下げは無いですから、延ばした場合の負担増を考慮する
必要はあるでしょう。
後は、かつては少なかったディンクス(共働き）だと、なんだかんだで
世帯主×1.5倍程度の所得水準を得られるので、団塊ジュニア層等を
含めまだ市場は動くでしょう。今年は契約率はやや落ちる程度でしょう。

[80: 匿名さん]

78
その通り。ここは騰がってほしい人の集まりです。これが平均的だと思わないことが重要です。

[81: 匿名さん]

私もそうおもう。
業者の集まりってかんじ。

[82: 匿名さん]

そうです。価格が上がらないと困る人たちです。
いつでも「今が買い時」です！！！

[83: 匿名さん]

そんな慎重論語ってるようじゃ。相場を下げさせることなんてできないよ。下げさせるには、逆にいくら騰がっても永遠に買い続けるって雰囲気を醸し出して、業者に銀行から高利で目いっぱい借りさせて、その後で突然、やっぱ買うのやーめたってはしごをはずさなきゃ、ますます含み益で強さを増している不動産業者を揺さぶることなんてできないよ。

[84: 匿名さん]

株価は既に底値から2倍以上。不動産はまだ全然そこまで行っていない。
投資家であろうとなかろうと、不動産がまだ出遅れ商品であることは認識すべき。

[85: 匿名さん]

株価の変動の比率を不動産に持ってきたって・・・・
もう殆ど頭打ち

[86: 匿名さん]

株価と不動産が同じなら苦労はない。
株式市場で売り買いするのと不動産市場で売り買いするのは不透明さが全く違う。

[87: 匿名さん]

新規物件について言えば、立地/仕様が同等のものは今後１０年は上昇を続ける。一方で、新規物件の相場（＝平均売価）は来年あたりをピークに下がるんでは。前者は不動産の価値上昇だし、後者は消費者の購買能力に連動するから。いくら煽られても個々の購入者の財布のひもには限界があるから。だから、新規物件はどんどん郊外に移行する。デベは、今後都心で出てくる土地を分譲物件に廻さず商用物件或いは賃貸物件に活用するでしょう。株と違って、マンション価格は基本的に売り手に圧倒的な決定権があって、売り手/買い手の綱引きではないので。分譲マンションの買い手は、単にデベの作った料金表のなかで自分の買える物件を選ぶのみ。

[88: 匿名さん]

一番の買い時＝自分が必要なとき、なんだから、下がっても仕方ないくらいに
思っておくべきではないかな？

[89: 匿名さん]

マンションって他の商品と違って、いやファッションあたりと似てて、
いわゆるイメージ先行。ただ、ファッションより悪いのは現物を
目にできないことか。想像図よりもよりよくなるというか同等になる
ことは、高級物件を抜かしたらまずないからね。
2014年くらいまで待てるなら、日本の実情大きく変わっている可能性大
だから、そういう意味では買い時ではないかも。待てないなら、
必要なとき＝買い時だから、ここで話して手もしょうがない？？

[90: 匿名さん]

坪単価２２０万２５坪５５００万の購入を考える。
まだ買ってない人の選択肢は４つ
①郊外・城東を買う
②中古を買う
③賃貸で待つ
④投資用を買ってリスクヘッジする
③で待ったところで、賃料支払いで自己資金が目減りして
しまって次の底値が２００３年の２割り増し止まりなら
底値にきても買えないことになる。
④は一見遠回りにみえるが、自己資金を一旦投資用物件にまわし
賃貸収入を得ながら、次の購入の際に売却する。
期待以上に下がらなかった場合でも購買力が増す。

[91: 匿名さん]

〉〉No.82
上がらないと困る人はほとんど全ての人です。
地価が下落して金詰りになって大不況になったので地価は昔の水準に戻ってもらって
その後もゆっくり上がっていってもらいたい。
そう政府も、日銀も財界も考えています。
逆に再び地価がさがりはじめたらどうなるか。
なべ底不況といわれた１９９０年後半の再来で、就職氷河期、銀行の貸し渋り貸しはがし
の復活。中小企業の倒産の増大。
とにかく、土地担保にしかカネをかせない日本の金融業界にとって地価が下がるほど
恐ろしいことはないのです。
地価が下がって住宅が売れて景気がよくなる？
そうおもったら地方都市に帰ればいいです。土地は駅前でも坪３０万前後
郊外の一戸建てなど２０００万で買えます。でも景気は悪い。

[92: 匿名さん]

地価が下がりすぎた、マンション価格が下がりすぎた
そういう実感がつかめない人は不満だろうね

[93: 匿名さん]

家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りするというのはどうでしょう？
あと、その間、投資信託や株で運用できますし。

[94: 匿名さん]

投資用って１ＬＤＫで3000万から4000万位の物件？
最近そういう電話が昔のようにかかって来はじめたよね。
なんか似ている気がする・・・ちょっと急激すぎるね。

[95: 匿名さん]

＞家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
銀行員や公務員のケースではほとんど退職間際まで買わない人が多いというのが
過去の例です。それでも上昇期に投資用物件を買っておけば売らないまでも
勝手にローンが減って年金原資がわりになります。
給与が多い分だけ税金も多いから多少の空室は損益通産の税金の戻りで
カバーできます。
＞税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りする
実際にやってみるとそうでもないですよ。自己資金が少なすぎるのは銀行に
払う金利が多すぎます
利回りをよくしたけらば、中古物件を買うことです。新築は長く持って年金代わり
にする意図か減価償却費借り入れ金利による節税効果（それほど大きくない）
狙い。
確かに２００１年までが物件が高かったけど今は当時買った物件でも中古価格が
元値近くまでもどっています。今後の値上がり次第ですが、場所は都心でないと
だぶつき気味。

＞あと、その間、投資信託や株で運用できますし。
好みと腕でしょう。私はスピードの遅い不動産による資産運用が性にあっているし
不動産で大きな損をした経験もあるので不動産にむけて考えています。
証券が得意ならそれもいいでしょう。
ちなみに私は１４００万の資金を株で運用しましたが２年で６０万しか増やせていない。
もとは年に９０万の収入のある地方の賃貸物件だったんですが

[96: 匿名さん]

＞１ＬＤＫで3000万から4000万位
これは場所が悪すぎます。２年前ならＯＫですが今はせめて坪単価３３０以上でないと
キャピタルゲインも家賃の上昇もない貸す物件ならぬカス物件。中古なら別です。

[97: 匿名さん]

株式や通貨は国際性のある資産。
日本のマンションはまだまだドメスティックな消費財。
安かったからこそ低リスク高利回りの運用も成立したが、
高額長期投資になれば地震リスク等も考慮せざるを得なくなる。
ブーム以上の上げ要因はないでしょう。

実感として、株などで運用していれば、
住むところを買えなくなるって事はないでしょう。

もっとも銀行に預金を積み上げてるだけの人は、
買えなくなるでしょうけど。
何が異常って、預金金利がこんなに低いことが異常なんです。
そういう異常にパフォーマンスの悪い資産に投資するのは愚かです

[98: 匿名さん]

逆に低金利でカネをかりまくって上昇しはじめた東京の不動産に投資するのが賢いです。

[99: 匿名さん]

それと地価が万一再下落したら景気も悪くなり株価はもっと下がっていることになる。
景気回復株価上昇地価上昇の順番　景気低迷株価下落ゼロ金利復活地価下落では
いままでの経済政策や都市再生の膨大な投資の効果が無駄・・・って話になる

[100: 匿名さん]

税金対策に投資用不動産ってますますあのころに似てる。。。

[101: 匿名さん]

基本はかわらない。投資に対する偏見こそ大いなる時代遅れ。
ロバート・キヨサキさんや藤巻健司氏があれほど有名になっても
いまだに給与所得でこつこつ資産形成できると思い込んでいる人が
多いのはうれしいことなのか嘆かわしいことなのか

リスクをとらないで資産形成はできないから勉強したほうがいい
というのが今の世の常識なのでは

[102: 匿名さん]

嬉しいことなんじゃないの？　だって出し抜けたいんでしょ？
なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。
でも、参加者が増えて既に取得している物件価格が上がって売り抜けたい
ということなら、わかるけどねー。常により自分は人より賢いと信じて
いる人が投資家たりえる。

[103: 匿名さん]

一流企業の役員が退職後都内に住まいを持てたのは昭和１８年うまれ以前まで。
団塊世代の役員は、一流企業ほど９０年代に埼玉、千葉の一戸建てを買ったあと
転勤で地方や海外を転々として結局そのままって人が多い。
ローンこそないものの、資産価値で言ったら湾岸タワーを買った３０代の平社員の
ほうがづっと上だったりする。
運の問題というなかれ。
一流企業で出世すれば資産形成も年金も約束された昔の社会のパラダイムが
地価高騰とその後の下落で崩壊した。
完璧にアメリカ社会の自己責任社会、格差社会がそれに変わった
知識と情報を得てリスクをテイクできるものだけが金を掴む時代になった。
ちがいますか？

[104: 匿名さん]

で、つまり今からでも買うべきということですね。

[105: 匿名さん]

＞なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。

いい質問です（質問ではないか？）
このスレタイが「いつ下がりはじめるか」ということで、下がらないと書くと
それではどうすべき？という話になったので、とりあえず賃貸物件買って
おけば地価高騰のヘッジになるよって書いた

そしたら不動産屋の口車だのワンルーム業者呼ばわりされかねない
空気になったから、なぜ不動産がいいのか書いただけだよ〜ん。

それと自分の曖昧な情報はこういう場で書くことで反撃にあったり
補強されたりして情報が豊かになるんだよね。
盲点を指摘してくれる人もいる。人に情報を伝えることで得られるものが
多いってつくづく思うからです。

[106: 匿名さん]

価格上昇→家賃上昇→価格上昇。このスパイラルに入る物件を狙え！でいいんでしょ。（答え）赤坂薬研坂、グランスイート六番町、飯田橋プラウドタワー。

[107: 匿名さん]

１０４さんは、これ以上に不動産が上がる予測で、それでもバブルとは言えない
とお考えでしょうか？
>106さん、そんな物件買える人は普通のサラリーマン以外ですよね。。。

[108: 匿名さん]

都心物件はもうこれ以上上がっていかないのではないでしょうか。
タワーなど乱立で、そもそもの住環境としてのファンダメンタルが低下してきている。
むしろこれからは、出遅れ・ばかにされてきたた郊外物件の方が上昇率は高いのでは。
多摩・調布・府中・八王子など東京市部とか。

[109: 匿名]

＞１０３さん

ちょっとちがうのでは。
昭和と西暦が混在しているので西暦に統一して述べます。
１９４５年生まれくらいまでは、その気になれば、都内でも西武池袋線、東武東上線、埼玉県（浦和、川口あたり）あたりなら一戸建てが買えた。
１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。だれかが書いていたように、牛久、土気の一戸建てを買い、そのまんま状態の人も発生したわけだ。あと新松戸のマンションという選択をした人も多かった。

しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか、都内郊外に中古一戸建てを買うことも、必ずしも不可能ではなかった。
結局、先を読む眼力があるかどうかである。

現在３０代平社員の湾岸タワー購入者も、結局運に恵まれただけ。
逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。

つけたすと、２０年余前、新松戸のマンションは、区画整理された大規模開発ゆえお勧めだと、住宅評論家はのたまわっていた。いまは当時の半値以下に成っている。

結局、坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）という選択が、資産形成において正解だった。

[110: 匿名さん]

＞で、つまり今からでも買うべきということですね
いくらの物件をどの場所で買うかで違ってきます。
かつて１３０万／坪だったエリア（荒川区・足立区・北区バス便）
も１４５万くらいになってきています。
広さ８５平米価格５５００万レベルならちょうど
今の首都圏新築分譲平均値よりやや上の水準
豊洲か東雲のタワーの低層階、江東区の大島　あたりが買える
武蔵小杉でも同様

私なら中古を買う。まず中古には結構掘り出し物が多い。
安いと思える物件が結構ある。
それと周辺に『変化』のある物件をねらう。変化があれば価値が
変わる。
安い物件にはいろいろ理由がある。
住んでいたマンションで自殺があって５００万ほど価格が下がった
経験がある。
変化もそれが良い方向に変わる可能性があったら買う検討に値する。
ちなみ自殺物件はその部屋で死んだ場合以外重説の告知義務は
ない。その部屋の住人が屋上から降りた場合は微妙。
しかし、間に一回購入者があれば次は告知義務はない。

まぁ事故物件でなくても任意売却とか売り急ぎはいつでもさがせば
見つかる。銀行や弁護士のほうが情報を持っていたりする。
確かに株のようにオープンではないが
競売は知られすぎてもううまみはない。湾岸タワマンでも時々出る。