23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 匿名さん]

坪単価２５０で、都心か郊外かに別れる。
物件価格で６０００万超えると子供のいない共働きカップルか、既存買い替えしか
手がでにくい。
一般が買い易いところは賃貸をしても旨味がない。賃貸のないところにファンドも
金を投資しない。
家賃水準を調べ、物件価格との投資利回りを計算すればいいが、家賃上昇力のある
場所でないとファンドが買うとしても、中古の投げ売り狙いしかない。

投資マネーが動くのは都心と横浜、川崎の駅前大規模物件どまり。住宅は実需のマネーしか
入らない。実需が価格を押し上げるには、今の市場は力が足りない。
だから二極化するのだと申し上げている。

[602: 匿名さん]

都内中古より、近郊の新築の方が良いと思う。
中古物件は維持費がかかるし、立地や物件が良いと中古でも
それなりに高い。
出せるなら良いが・・・
投資じゃないなら、自分の今の購入ポイントに沿って買ったらいいだろう。
価格、立地、広さ、何を取るかだ。

[603: 匿名さん]

600ですが、
坪単価250で分ける、それ以上は都心、となると、都心の範囲はかなり
広いですよね。その大くくりでの二極化というのは、確かにあると私も
思います。

[604: 匿名さん]

例えば、今坪700万の番町物件を買うのと、世田谷優良立地の
坪400万を買うのと、どちらが良いでしょうか。どちらも二極化
の上部に位置しているとは思いますが。

[605: 匿名さん]

証券化による土地取引が都心の価格を吊り上げるのは確かだろうけど、最終的には商業地でもその利益を実現してくれるだけの、経済活動は必要。高い土地価格は、あらゆる都心で商売する、あらゆる産業にコストとして組み込まれる。それを負担できるだけの経済発展を今後も持続できるかにかかっているはず。

経済成長率がゼロ％で、土地だけが10％毎年上昇する事態は考えられない。日本の将来を今後長期に明るいと考えるのなら、土地も持続的に上昇するのだろうが、そう思うの？

[606: 匿名さん]

経済をわかっている人の意見と
私立文系しか出ていない人の意見が垣間見れますね。

ミクロが決めてだけど
木を見て森を見ずにならないよう気をつけたし

[607: 匿名さん]

相続税をもっと上げて、金を稼げないくせに相続で都心に良い土地を持ってる無能者たちをとっとと追い出して欲しいですね。

[608: 匿名さん]

日本国内の状況のみ見ているから、日本の将来が暗い→不動産も暗い
となってしまう。グローバル化のなか、世界のマネーの恩恵を享受できる
人間は日本人にもたくさんいるわけで、彼らは日本の将来と全く関係無く
金を稼げる。
今の優秀な若者は、官僚になんかならない。外資系企業に入る。
もっと優秀な若者は、自分で起業して世界中から売上を上げている。
残されるのはドメスティックな駄目な人間。彼らは不動産が上がるなんて
信じられない。そういうことでしょう。

[609: 匿名さん]

asso

[610: 匿名さん]

結論は不動産が上がると思う人が賢くて、
上がると思わない人間はドメスティックな馬鹿なやつということでしょうかね。

[611: 匿名さん]

あがるもあがらないも、場所選びですよ、きっと。

[612: 匿名さん]

この流れで言うと、富裕外人が解体と思う場所じゃなきゃあがらんつーことになるね。

[613: 匿名さん]

そういう意味だと城東は意外とイケるんじゃない？って思うんだけど、どうなんだろ。
外国人は日本人より変なことにこだわらなさそうだけど、都心に近いし。

[614: 匿名さん]

>>613
変なことにこだわらないアジア系外国人が既に城東にはたくさんいますよ。イケてますね。

[615: 匿名さん]

>>608
物欲・名誉欲があればそうだろうが、優秀であればイコール皆そうということでもない。
学問や各種研究分野で活躍する、知識欲だけ旺盛な優秀な人間が大勢いることを忘れてはならない。
日本はむしろ、そういう人間の力で経済大国の地位を築きあげたんだがな。

[616: 匿名さん]

山谷のホテルは、ほとんどがアメリカやヨーロッパの人たち。
合理的な考えの人が多いよね。

[617: 匿名さん]

土地持分が多い、なるべく都心立地のマンションをピックすると
下がりにくい、という話になるでしょうか。
土地価格が毎年2％くらい上がっていけばいいですねえ。。

[618: 匿名さん]

ということならば港区は大いに期待できるということですね

[619: 匿名さん]

港区とはいえ、芝浦あたりがどうなるのか、それはまた別問題
だとは思います。

[620: 匿名さん]

歴史的には、海→工業地帯→マンションと変遷してきた芝浦は、今後、住宅地としてのステイタスをあげていくといった流れでいいんじゃね。

[621: 匿名さん]

国立トップ校の文系だと
法曹が最も優秀でついで役人

民間銀行だと邦銀志願者が多いが
邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

[622: 匿名さん]

>>616
バックパッカーズの無い日本では山谷がその役割を果たしているだけ。

[623: 匿名さん]

ドメスティックではない選択眼だと、小ぎれいさや安全性ならシンガポール、
経済活動の活発さでいったら北京や上海・香港のほうが上。

日本が好きな外国人って、
ちょっとオタクっぽいオリエンタル趣味の人とかが多くて、
いまいちエグゼクティブクラスの人たちじゃない。
社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

[624: 匿名さん]

とはいえ、日本人庶民よりは全然金持ちでしょう。。

[625: 匿名さん]

邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

そうだとしても、、
切れても切れなくても、報酬の差がでかすぎますよ

[626: 匿名さん]

いやーしかし、最近の新築マンションの値段お高いですなあ。。
もう少しマイルドに値上がりしてほしい。。

[627: 匿名さん]

耐震偽装再燃がちょうどよい冷やしに成るのでは。
来年度入りすると若干弱含むような気もしますよ。

[628: 匿名さん]

それだと良いですね。毎年3％くらいの上昇が健全。

[629: 匿名さん]

>>623
＞社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

それって２０年前のイメージじゃんｗ
現在の日本支社ヘの海外赴任は違うんだが。

[630: 匿名さん]

欧米系で、日本支社勤務って出世コースではない。
左遷までじゃないけど、極東行きと引き換えにポストあてがわれるってところ。
本社のボードメンバーになれる人ってすごく少ないですよ。
特に金融関係ではそうじゃないかな。ほかの業種の最近はよく知らないけど。

[631: 匿名さん]

うち、金融関係ですが、日本で実績を残した人は
アジア全域ヘッドになったりしていますよ。
日本人でも本社ボードメンバーになったりしています。
日本が重要な拠点であるという認識は金融機関も同じ。

[632: 匿名さん]

松下のRDは大阪アメリカフィンランド等
日立の販売部門はNYシンガポールが拠点

[633: 匿名さん]

富裕外人が日本に住むといっても、社用ってことでしょ？
それが、倍、倍に増えていくって、やっぱり日本経済が堅調に伸びる、それもほかのアジア地区に
負けないくらいにという前提が必要ではないのでしょうか。

[634: 匿名さん]

海外コンプレックス

[635: 匿名さん]

私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。
ここに集う不動産熟達者は、自分の物件をどういうシナリオ
で描いているのかを聞きたいですねえ。
地価が上がるのであれば、土地比率が高いマンションであれば、
建物の償却を上回って土地価格が上がり、買った価格より高く
売れると考えているのでしょうか。。

[636: 匿名さん]

>>私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。

低姿勢なつもり！？どこのどういう物件かは知らないけれど、
夢を見過ぎないほうが良いよ。

[637: 匿名さん]

築１０年て、売り抜けならほとんど最後のチャンスじゃないですかね。
５〜６年でめでたく上昇してたら、
売却して買い換えるのが賢いと思うけど。
特にタワーとか大規模物件の長期保有はリスク大。

[638: 匿名さん]

いえ、もう買っているのですがね。
そうですか、10年後元値で売れる可能性は低いと、
考えたほうが良いわけですか。
そうでも無いような気がしますけどねえ。。
大規模物件ではなく、都心の低層マンションです。
どうですかね。もっとご意見をお伺いしたいです。

[639: 匿名さん]

636さん、
築10年の物件がどんな有様だか学習しましょう。

[640: 匿名さん]

広尾とか麻布とかのブランド用地の低層マンションなら今が売り時では？
ただ同じような立地と仕様のマンションは手に入らないと思いますが。。

[641: 匿名さん]

そうですか。今売り時ですかあ。うーむ。。
今だとちょっと早すぎるし、同じ立地、仕様は最近のを
見ていると無理ですね。
築10年の物件がどんな有様か、学習したいのですが、
教えてください。

[642: 匿名さん]

世界中で稼げる優秀な人間が、居住だけは東京を選択するということですか？

[643: 匿名さん]

そんなことは無いと思いますよ。
今はどこでも工夫すれば稼げますしね。
鎌倉に住む人もいれば、芦屋に住む人もいるし、
親の近くのど田舎に住む人もいると思います。
ニュージーランドでも、NYでも、アフリカでも良いです。
多くは、日本人は東京じゃないか、ということで言って
いるだけです。

[644: 匿名さん]

638、641は自慢したいだけのようですね。
情けなーーい。

[645: 匿名さん]

今なら儲かるのは確実。5年後なら築浅範囲だし可能性は高い。
10年後なら、誰も何ともいえないでしょ。
高値がつくという人も無理という人も信じるべきではない。
でも、そんなの分かってるでしょ？　ただの自慢といわれても仕方ないよ。

[646: 匿名さん]

超都心部って９０年から００年ぐらいまで、マンションの供給はほとんどなくて、００年以降の５年間で久しぶりにいくつかのいい物件が供給され、それがいくつか売りに出ているといった状況でしょ。これからは地価高騰で新築供給が極端に細ってきそうだから、これから十年はいま出ている数少ない築浅ものをめぐって気配値だけがせり上がっていく局面入りすることは間違いないんじゃない。その流れに拍車をかけるのが、ごくたまに供給される新築物件ってとこでしょ。

[647: 匿名さん]

自慢するつもりはありませんでした。申し訳ありません。
最悪を想定すると、どうなるんだろうか、考えたかった
というだけでした。元々儲けるつもりは無かったので。

[648: 匿名さん]

今後、都心とは言わず、城南であっても、良い立地の供給は細ることでしょう。
新築は、買ったら2割、下がります。
という標語は、もう死語になりつつある。
でも意外に、まだそんな言葉を信じている人が多いということ多いこと。。

[649: 匿名さん]

じゃあ、「新価格」の中古でも（もちろん坪２５０万以上）は、そこから数割上がるの？

[650: 匿名さん]

賃料次第じゃないですか。
私は、グローヴの賃貸棟の案内、32平米で13万というのはたまげました。
し、しばうらで、、。
賃料も新価格が浸透しつつある？

[651: 匿名さん]

グローヴで32で13万円は近隣などの
比較からして妥当な賃料で高いということは
ないんじゃない

[652: 匿名さん]

え、新築３２㎡で１３万って安いよ。３２なら賃貸だと１ＬＤＫ以上の平米数だし。

[653: 匿名さん]

以上ってことはないですね。１ＬＤＫくらい。

[654: 匿名さん]

！！そうなんですか。。この価格が妥当と言われるんですか。
こりゃあ、上がりますな。マンション価格。ポジティブサプライズ。

[655: 匿名さん]

しかしなんで買った人がこんなところ見てるの？売り時を考えてるとしか思えないんだけど。

[656: 匿名さん]

そりゃあ、常に、売り時は考えるでしょう。
株買って、買ったことを忘れ去る人はバフェットのような賢人か、
竹田和平のような金持ちか、ただの阿呆か、どれかです。普通は気にする。

[657: 匿名さん]

石ころのうちに拾い、磨いて、一番輝いているときに売るのが基本。

[658: 匿名さん]

不動産、一番輝く時期はいつでしょうかつーことですねえ。。
2010年くらいかなあ。。

[659: 匿名さん]

>>654
え、本気？　今までどこに住んでいたの？　だって１Ｋ２０平米強の古めのマンション
だって２３区内の駅近だったら、以前からの価格＝旧価格で８万くらいはするよ。

[660: 匿名さん]

みんなが売り始める前に売る。最高潮で売るのは非常に難しいよ。

[661: 匿名さん]

いやあ、新入社員のころに賃貸してただけで、正直感覚が分からんのですよ。
もうすぐ入居する新築物件も、坪15000円は堅いですとか言われて、嘘つけー
と思ったんです。嘘でも無いのか。。

[662: 651]

＞６６１
港区内なら坪15000円は普通のレベルでしょう。
2万円台クラスも築浅や著名物件で当たり前に目にしますし、
やや単価押さえ気味の湾岸部でも築浅は、上昇気配です。

[663: 匿名さん]

662さん
有難うございます。そうなんですか。海外赴任長く、浦島太郎状態
でした。日本、復活しつつありますよ。皆さん、自信持ちましょう（笑）

[664: 662]

>>663
都心部は先進主要国の著名都市比較で
不動産価格の出戻りが遅れましたね。
ここしばらくは強含みでしょう。

[665: 匿名さん]

というか、復調以前に、新築３２平米１３万って、旧価格ってことではないんですか？

[666: 匿名さん]

それが新価格だとしたら、２割減としても、以前なら１０万ちょいで借りられていたことになる
けれど・・・そんなときなかったような。

[667: 匿名さん]

>>661さん
人が住む為の要件をある程度備えているだけで、東京だとまずその位します。
ロンドンではバス・トイレ・水周りなしの狭い１ルームで月１０万は平気でする事を考えれば、
まだ安い方でしょう。
ちなみに欧米では週給１回分を１ヶ月のレントに充当っていうのが、庶民の目安です。

[668: 匿名さん]

661です。
ロンドンは、馬鹿高いですよ。ホント。
契約書に1年毎にCPIに応じて値上げしますって書いてありますよ。
確かに、それから比べたら、日本は安いなあ。。
日本の生活費、すごく安いんだろうなと思っていたので、それに
比べると、底から戻りつつあるという感覚でしょうか。

[669: 匿名さん]

ロンドンは特に別格だよね。欧米の中でも住居費が特に高い！
オックスやケンブリッジでも賃貸は高いねー。あと税金も持ち主でなく借主にかかると聞いたが。
どこまでも階級を抜け出せない仕組みになっている。

[670: 匿名さん]

やっぱ１８で付き合いだして２３で別れるってかんじかな

[671: 匿名さん]

うーん、６６１さんが安いというのがどのくらいを指すのか分からないですね。
例えばその新築３２平米がいくらで借りられると思っていたのでしょう？

[672: 匿名さん]

いやー分からないです。すいませんね。肌感覚で。
芝浦って、良いイメージ無かったものですから。。。これも浦島太郎的感覚
なんでしょうね。そんなところが坪13000円超とは、、という昔の日本人の
印象を申し上げたまでですね。

[673: 匿名さん]

芝浦のイメージが悪すぎたってことですね。なら分からなくはないですが、
設備は新品の都心ということを考えれば、いたって普通だと思います。
むしろあまり賃貸価格も上がっていないのかな？と思いました。

[674: 匿名さん]

３２㎡位の狭い物件なら、新品・快適さといった部屋内部の居住性能を優先する
需要層は結構いますよ。
３２㎡の超都心１５年中古が芝浦の新品より常に選好されるとは限らないのです。

[675: 匿名さん]

あんたらいくらなんでもロンドンと比較されてもねー
一ポンド240円くらい。
BIG MACが2ポンドで480円。
地下鉄だって初乗り3ポンドで720円。世界一高い。
要するに、ロンドンはすべての物価が日本の2倍前後。
そんな中で、>>667　さんの言う 風呂なしロンドンの賃料10万は実際には妥当。
東京だったら5万ってとこだろ。
物価や平均賃金と比較しなければ、公平な判断はできない。

[676: 匿名さん]

>>675
物価が高いから、「ロンドンの10万は5万ってとこだろ」ってのは、理屈にも何もなってない。
あなたが為替相場を決めてんじゃなく、現実の相場があるのだから（ちなみに238円ね、
240円じゃないよ、675さん）それで比較しないと実際上意味ないじゃん。
1£/100円ではどこも両替してくれないのは分るよね？　少し為替の勉強してね。

[677: 匿名さん]

旧価格最終期の、2006年に買ったマンションも、キャピタルゲイン
するんでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>674
そうですよねー。新品である価値を考えたら、到って普通の賃料と
思います。狭いと坪当たりの単価が高くなるのも普通。特に新価格ではないと思います。
あと、イギリスにこだわる人がいるけれど、物価も特に不動産も欧州一の高さで日本より
高いのは周知の話だからあんまり意味がないですね。。。

[679: 匿名さん]

＞６７７
立地が重要なので、買ったところをいわんとわからんでしょ。
あと、何度も言われているように、５年後くらいまでに売るなら可能性は高いんじゃない？
それにしても2004年の人よりは少ないだろうね、当たり前だけど。

[680: 匿名さん]

立地は、渋谷2キロ圏内城南なんですが。如何でしょうか。
5年後まで大丈夫ですか？

[681: 匿名さん]

住宅の基本は「広さ」次に便利さ、快適さの優先度
地価があがると、都内のマンションは狭いものと高くて広いものに二分される。


１９８０年代、都内マンション標準は５０〜６０㎡台
都心人口回復施策で、住宅容積率の規制緩和以降
都内のマンションの標準が70平米台になりさらに底値の2002年以降
マンションの標準が80〜９０㎡台になった。
郊外では１００平米超が出始め、公団がＵＲになって分譲をやめた。
郊外の戸建ては遠くて不便だということでマンションが好まれた。

狭い場所に綺麗に住むには条件がある
①子供がいないか供が巣立って家を出た。
②介護の必要な親がいない。
③適度に経済的に豊かで「モノを捨てる習慣」が身についている。
大抵はＮＯだから広さ優先にせざるをえない。

賃貸が高いからというより狭いからマンションが欲しいのだ。
今後は、そこそこ便利で快適で広い物件が買える場所に流れる。

83平米4000万　坪単価160万のゾーンがいいのだが23区では足立区しかない。
黙っていても郊外物件は売れる。このままだと買えなくなるという惧れが人を
動かす。

[682: 匿名さん]

逆に2５坪≒83平米を固定化すれば
坪単価　　価格
160　　　　4000
180　　　　4500
200　　　　5000
220　　　　5500
240　　　　6000

5500万出せば北区、大田区　江東区　練馬区が買えるが
２５０　6250万は大きなハードルになる。

現在250万以上は　Ｙａｈｏｏデータからは
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区
の12区
280　　　7000
300　　　7500
320　　　8000
340　　　8500
360　　　9000
400　　　10000

２５０以上のエリアで6000万で買える面積は

５００　　39.6平米
460　　　43.0平米
400　　　49.5平米
360　　　55平米
330　　　60平米
300　　　66平米
280　　　70.7平米
260　　　76.2平米

[683: 匿名さん]

まあそうですね。
平均的子供二人の四人家族となると、８０平米くらいはほしいところでしょう。
それでも３ＬＤＫだから、子供二人に夫婦の寝室でいっぱいだし。
（あとは収納がこのくらいあればそれなりにある。）
２６０万でも７６．２平米になってしまうのか。で、６０００万オーバー。
実際人気地区はサラリーマンには厳しくなりましたね。

[684: 匿名さん]

今後のインフレの進展次第で、結果は変わってくる。平均給与が伸びず消費者物価が
上昇しないで、地価だけが上昇するような資産インフレの場合
マンション需要が実需しか期待できないエリアは、今買ってもそれほど値上がりはしない。
６０００万の壁で坪単価が２５０以上には伸びない。
むしろ周辺との競争でさげざるを得ない傾向が続くだろう。
なにしろ郊外は都心の３00倍広い。仕入れ地価が高騰する懸念はどこにもない。
無数に宅地はある。そのくせ郊外に新交通ができても影響のある範囲は狭い。

一方現在２５０を越えたエリアは、今後売値を６０００万以下に抑えるには１ＬＤＫを主体に
するしかない。ファミリーを売るには、100平米以上。総体の価格が上がれば仕様も上がる。
もともと供給量は年間３０００戸以内だからその程度の需要はあると思われる。

一方、本格的にインフレが進み消費者物価も上がるなら、カネを借りまくって7000万くらい
の物件を無理して買っても給与も増えて借金も目減りするから得という話になる。

[685: 匿名さん]

と、いうことは、ファミリータイプの80平米以上のマンションは、
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区ではもはや出づらい
ので希少性が増すというお考え？

[686: 匿名さん]

給料が急ピッチで上がることはないのでは？　むしろ押さえようとしているし・・・
アルバイトから正社員になったフリーターもかえって所得が減っている事実。。。

[687: 匿名さん]

>>685
たとえば世田谷地区はマンションが売りづらいエリアになっている。
もともと一次取得者が買える価格帯のものは出ていなかった。
かつて250万以下になった地区ではない。
ここ数年の地価低迷でも、田園都市線沿線世田谷で２４０万という坪単価は記憶にない。
駅遠の深沢ハウスが苦戦して長期に売り切った。
一方、用賀の駅徒歩15分以上の場所は分譲の動きが少ない。
岡本でＭ不動産が売り出すが、車主体の高級物件に仕立てると思う。
売りづらいのは、買い替え需要が読めないから。
世田谷中古相場は今80年代の物件でやっと18万／坪くらいまできたが、87年以降の
建物か、中古で90年代に買っていると買い替えの原資にならないケースがあるからだ。

[688: 匿名さん]

×でやっと18万／坪
○でやっと180万／坪

[689: 匿名さん]

687さん
売りづらい、というのは、世田谷保有の物件は、価格を下げて売らないと
厳しいという意味ですか？

[690: 匿名さん]

世田谷には公務員、銀行員がたくさん社宅に住んでいたいた。
退職時期をむかえて近隣の中古マンションを買い始め、売った人は湾岸タワーなど
６０００万クラスの受け皿があった。
今は、4000万台で中古を売っても売主が住む物件が買えない。

[691: 匿名さん]

キャピタルゲインを得るにはまず売らなきゃだけど、例えば６千万の７６平米の物件を
１０年後、例えば２割上乗せで、７千２百万で誰が買ってくれるのかな？
最低給料が２割増えていればくらいいればいるかなとは思うけど。
今までの流れだと外人が買うということかな？

[692: 匿名さん]

>>689
土地が投売りされて中古価格が下落していれば、時間がたつにつれて
安い新築が出たから新築物件も完成在庫を値引きして売った時期がある。
しかし、今の時期は完成在庫を抱えていてもさほどのリスクはない。

①周辺で土地を仕入れて分譲マンションを売ろうとする業者が少ない
②地主も安値で土地を売りたがらない
③買換え需要を時間をかけて拾っていけばいつかは売れる。
④最悪売れ残っても子会社に売って賃貸すれば結構な収益になる。

売りづらいというのは、時間がかかって面倒くさいという意味。値下げはない。
また、今売っているのは仕込みの土地ばかりで高値で土地を仕込む業者は
いないから、みんな郊外でもっと利益率のいい分譲をやりたがる。

[693: 匿名さん]

なるほど。分譲したがらない、より郊外に主戦場が移るという意味ですね。
10年後、買値戻しできるとしても、世田谷案件は、賃貸に出す方が良いですね。

[694: 匿名さん]

>>691
私が言い続けているのは、２５０万を境に二極化するという予測。

＞例えば６千万の７６平米の物件を
現在坪２６０万などいう中途半端な物件は誰もほしがらないという意味
実需で買うには高すぎる。
投資用で買うには、家賃が低すぎる。
ここ１０年の間に、坪単価２６０万などいうエリアでは新規分譲は減ると
見ているのです。
現在３００になった時点なら今後も高級マンションや投資物件が出て
値動きもあるが、実需ゾーンでは２００まで下がっても厳しいかもしれない。

[695: 匿名さん]

今後売る気なら広くて高い高級物件。
今後賃貸も考えに入れるなら狭くてもいいがやはり坪単価が高い投資用物件。
ということになるでしょうか？

[696: 匿名さん]

私の住んでいる世田谷地区は、既に坪400万超えの新築が出ております。
なかには500超えも。。こういうところは、まだ安心できるということ
でしょうか。物件というライバルが出てくるという意味ではマイナス
だけど、周辺で、もうこんなに上がってますよ、と言える点はプラス
ですね。

[697: 匿名さん]

9000万以上の購入を考えているならいろいろ検討の余地はあるでしょう。
実際5000万の購入なら３８５万の港区・目黒区に１３坪の１ＬＤＫ買っておいて
貸したり自分で住んだりして売り時を見るのがいいでしょうね。

[698: 匿名さん]

世田谷も二極化しているということです。千歳烏山はダメでも人気エリアは
上値を伺う値動きで高級マンションが作られていく。
６０００万以下の１ＬＤＫと１００平米１億円の２ＬＤＫがセットになるような
物件が出てくるでしょう。

[699: 匿名さん]

世田谷人気エリアはすでにまともな日当たりなら100平米1億では買えない
ですからね。二極化は確かにあります。

[700: 匿名さん]

売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
それともあくまで坪単価が指標だから、それは関係なし？

[701: 匿名さん]

このスレは２３区の下がる時期を予測するスレなのであまり答えたくないのですが・・

＞売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
中古を買う人によります。場所にもよります。
賃貸物件として買うなら１ＬＤＫ以下に限ります。そうなれば
６０㎡以下。狭くていいから借りる。高い家賃が払えるなら買うという
人が多い。
郊外では、９５平米の中古は売りにくい。郊外で中古を買うのは
新築を買えない層なので、新築価格より高い中古は広くても売れない。
都内の１０年超の60〜70㎡は物件数も豊富で選びやすいから買い手は多い。
湾岸タワーの中古はあくまで節目に起こった事件のようなもので
今後どうなるかは誰にもわからない。
詳しくは複数の仲介業者の意見を聞いてみるのが一番でしょう。

[702: 匿名さん]

アパレルは８０年代にＤＣブランドブームが来て、８０年後半には
レストランブームでフレンチの単価が大衆化した。
住宅は、湾岸タワーのおかげで、広くて設備の優れた明るいマンションが
大衆化した。
密集地に住むことで慣れきっていた日照信仰もタワーの北向きの
明るさを体験して意識が変わったりもした。

衣食住の生活文化で最も遅れていた「住」も長い地価下落のなかでやっと
一部で欧米並みの水準を取り戻したのかもしれない。
今後は二極化がどんどんすすんで
都心の２ＬＤＫと郊外の２４０平米の邸宅が等価になる時代が早くきて
ほしいものだ。

郊外がもっと安く売れて、便利になれば都心の買換えの受け皿となる
ような高級郊外住宅があすみが丘ほど遠くない場所にできるかも
しれない。鎌倉、武蔵野市はそういう二極化の上半分になるのだろうが
千葉でも、もともと高額取得者層の多い流山市など回復率の高い地区は
これから注目しておくべきだろう。

[703: 匿名さん]

直通快速が大網まで行けば、あすみが丘も十分、スコープに入ってくるでしょう。時間的な距離で言えば、美しが丘西とあすみが丘はほぼ同列でしょ。坪単価で５倍の開きはでかすぎると思う。

[704: 匿名さん]

＞鎌倉、武蔵野市、あすみが丘、流山市
申し訳ないけど、私的にはお呼びじゃない。
こんなとこまで都落ちするくらいなら、
外周の世田谷、杉並、足立、江戸川、太田あたりで
我慢して住むわ。せめてホビー用セカンドで鎌倉くらい。

[705: 匿名さん]

んーと、それはそれでいいんでない？
流れからすると、郊外ならかなり広い一戸建てと、都心の狭いマンション
が同じ価格で（つまり坪単価の価値で言えば５倍以上の大きな差）、
好きな方を選ぶスタイルってことでしょ。
あと、武蔵野なら郊外といえど、むしろ高い気がするけど。

[706: 匿名さん]

世田谷も武蔵野も人気だからね
西側がやはり今後も強い

[707: 匿名さん]

武蔵野は街全体、雰囲気がいいからね。ただし、本当にいい立地はマンションより戸建て
なんだよね。

[708: 匿名さん]

戸建てエリア内でのマンションの人気がますます高くなる

[709: 匿名さん]

駅から近い武蔵野物件なら望めるのでは？　まあ吉祥寺とか都心と言っても
悪くはないし、それでいて閑静だから人気があるのは当然。

[710: 匿名さん]

戸建てエリアという視点でいえば、代沢あたりは良いところですよ。
あの閑静な住宅街が都心のそばに。。
昔住んでいましたが、また住みたいですね。高くて買えませんが。

[711: 704]

あの唸りながら走るオレンジの電車は
勘弁願いたい。新宿からでも遠いい。
そういえば新型車両が、なんと！数十年振りに
投入されたらしいですね。

[712: 匿名さん]

代沢はいいよね。駒場東大から下北に抜ける辺りは本当に静かで。
かつ渋谷や代官山まで自転車地域。
でも、みんな親世代から持っている人が多そう。あーでも、池の上駅
から丸見えの建て売りとかすごく安かったな。数年前。
でも、あそこはいくらなんでも住めん。

[713: 匿名さん]

そうなんですよ。良いですよねえ、代沢。。
また住みたいんですが、タイミング逃しましたねえ。
唯一のチャンスは2004年くらいでしょうかね。。。

[714: 匿名さん]

まあでもさすがにあの辺りの地域で、２４６から離れていればあまり
下がってなかった気がするけど。
あの辺の人たちにより都心へ住まいを移す理由がない気がする。
あるとすればやんごとない事情。

[715: 匿名さん]

戸建て需要の高いところのマンションは伸びない。
もともと東急沿線のマンションなど刺身のツマ。戸建本命のエリアのはず。
地価が下がると広い敷地に良質な戸建て供給ができる。
ここ数年の東急田園都市線はまさにその典型。
都心ブームで沿線マンションが振るわない中であざみ野から王禅寺にかけて、
４５００万〜５５００万で戸建てが飛ぶように売れた。
美しの森、青葉台が２３０万／坪で出てきてどこまで売れるか注目したい。
デベロッパーの思惑どうりに需要が動くのかどうかは沿線のブランド価値次第。

一方いまだに３５坪の一戸建てが３０００万台のあすみが丘には、
エリアとしてのブランド価値がいまひとつ足りない。
もっと地価が低迷してあのワンハンドレッドヒルズが投げ売りされたら
米国並みの地価バランスになるのだろうが。

中央線は、吉祥寺以東の駅近にマンション適地が全くなくなった時点で
バス便しかマンション供給がなくなったエリア。
小金井、国立などもともと戸建ての供給地。駅から遠い戸建てが多く
２０万以下で広い一戸建てが借りられるので戸建て借り上げ社宅も多い。

[716: 匿名さん]

戸建て需要の多い地域のマンションは、その地域の買い替え需要を喚起
できるのでは？高齢化に伴い、セキュリティの意識が高まったり、
階段が辛くなったりして、マンション需要はほとんどその地域の人たち。
なので、そういった場所の中古マンションも堅実な需要が見込めます。
というようなシナリオで。

[717: 匿名さん]

成城戸建て地域は、通勤が結構大変な地域なのにぐんと高いね。
まさにブランドだろうね。閑静ではあるけど。

[718: 匿名さん]

ワンハンドレッドの投売りはもうとうの昔っすよ。もう底から５割上がってきてますので、念のため。１０億→１億→１億５０００万だから。

[719: 匿名さん]

＞７１６
老人は結構地域環境が変わるのは嫌うよ。
かといって同じ地域に土地付き一戸建てを持っているのに、
マンション住まいにする理由があんまり無い。だから、
そうないんじゃないかな？　強いて言えばもっと不便な地域
から駅近物件に移動ならあるかもしれない。ただ、これも一方で
全く新しいご近所さん作りをおっくうがる人も多い。
実際自分の親、引っ越している？

[720: 匿名さん]

知ってます。でも千葉の相場からいったらもっと下がってしかるべき。８０００万で
将来買いたいです。

[721: 匿名さん]

自分の親は、沖縄に行っちゃいましたよ（笑）
まあこれは特殊な事例ですけど。。一戸建てからマンションの流れ、
高齢者はあると思うんですけどねえ。掃除も大変だし。どうかなあ。

[722: 匿名さん]

>>721
そうですか（笑）
うちの場合は老後に備えて、老人用リフォームを最近しました。
まあどうもうちの周りは離れる人は少ないようですが、地域によって違うかもしれないですね。
以下のようなこともあるみたいですよ。住み替えを促したいが、適した住居が少ないので、
伸びていない現状。
ttp://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2006/0213/698.html

[723: 匿名さん]

有難うございます。良い資料ですね。
老後に適したマンション、が今後の一つのトピックですね。
最近のマンション、バリアフリーはもちろんのこと、トイレコールみたいな
機能もありますよね。住み替えも段々進むのではないでしょうか。

[724: 匿名さん]

首都圏でみると中古物件の制約率は下がり登録物件の増加という傾向が
続いてきている訳ですね。
確かに城南や都心では中古が払底しているのに郊外では中古は売れない。
その要因は、新築が大量に供給され千葉など完成在庫が目立つのと
郊外では賃貸需要も少ないからでしょう。
郊外の坪賃料で広い家を貸そうとしたら借り手がいない。７千円／月坪
３０坪で２１万の家賃を出すなら、新築を買うほうがましですからね。

[725: 匿名さん]

>722
うちも親はリフォームだよ。
祖父もリフォーム。
引越って体力いるし、今までの地域における地縁もあるから、引越しは嫌なんだと。
その考えは良くわかる。

[726: 匿名さん]

代沢って人気あるんだ。
知らなかった。
妻が代沢・西原か猿楽町あたりを希望してたの思い出した。
山手線外なんで却下したが、いい所っぽいね。

[727: 匿名さん]

６０過ぎてから引っ越すと早死にするケースもある。
リフォームもいいけど問題は親が亡くなった後だ。

築２５年超えた郊外の戸建ては安い賃料でかまわないから
しばらく貸しておく。どうせローンも終わっているのだから。
居抜きで買換えを狙うとほとんど買い手はつかない。
一旦賃貸にでて家屋も賃貸募集する。
借主が長く居ついたところで、借主に家賃を払い続けるより
買った方が得だと持ちかける。もちろん買い叩かれるが
売れないで晒し者にしておいて撤去費用かけて売るよりは
高値で買われるケースが多い。

いかん。スレタイから大きくずれてしまった。

[728: 匿名さん]

代沢良いところですよ。下北沢も歩いていけますしね。
今再開発中で、下北沢のあのゴミゴミした感じが無くなってしまうのは
残念でもありますが、代沢の資産価値としてみればプラスか？

[729: 匿名さん]

残念ながら郊外部分にまで高級住宅地が広がるほど、
富裕層は潤沢ではないので。

やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、大衆マンション、
ミニ戸建など、完全に都心が買えない層の庶民向けに数を売る方向でしょう。
当然キャピタルゲインは望みにくい。
賃金を含めた全面的なバブルが起きれば、どこを何を買っても儲かるわけで、
そういう事態は除外しての話ですが。

[730: 匿名さん]

賃料が年間2-3％でも上がってくれば、大分景色は変わってきます
よね。どうなんでしょうかね。賃料は。そろそろ都心、城南全体的
に上がり始めるんでしょうか。

[731: 匿名さん]

15万の家賃が、1年で15万4500円・・・20万なら20万6千・・・

[732: 匿名さん]

2-3%どころか、港区高級物件の賃料は20-30%上昇してきてますよ。ヒルズの状況みてると、売買価格の上昇に１年遅れで賃料の上昇がついてきている感じですよね。ちなみに売買価格はボトムの坪４００万から今の坪１０００万まで倍以上の上昇となっていることを考えると、賃料の上昇余地はまだあるんじゃねえ。だいたい借りてるのは、ほとんど経費扱いだったりするので、ちょっとぐらい騰がったところで大勢に影響ないし、税金考えたら実質的にはほとんど関係なしってとこでしょ。

[733: 匿名さん]

池尻から三茶にかけては人気がありますね

[734: 匿名さん]

池尻から三茶ってよくない場所が多くない？　246近いし。谷間も多いし。
代沢でも代沢パークハウスのあるほう、駒場から下北地域のほうがいい気がするけど。

[735: 匿名さん]

おっしゃるとおりというか、歴史的に代沢のほうが住宅地として
評価は高かったわけで。逆に言えばこれからのアップサイドは
あまり期待できないわけだけど、下北沢の再開発に期待という
ところでしょうか。

[736: 匿名さん]

ヒルズは特殊だからインデックスとして使えないでしょう。
港区全体の平均賃料が上がり始めているのか、
世田谷区全体はどうか、
なんかそういうデータって無いんですかね。それとも上がらん？

[737: 匿名]

虎の門TRの賃貸が出てますが、やや苦戦しているそうです。
シンプルなのが、評価されず、坪２万円に接近。出し値は２．３とか２．５万くらいだったか。
赤坂TRはゴージャス仕様なので、人気になりそうで、もう少しいけそう、とは某業者談。

[738: 匿名さん]

23区平均賃料（平米あたり）

区 平成16年 平成17年 変動率
港区 4294 4287 -0.16%
渋谷区 3876 3948 1.86%
中央区 3366 3743 11.20%
千代田区 3874 3696 -4.59%
目黒区 3310 3473 4.92%
新宿区 3249 3258 0.28%
品川区 2970 3014 1.48%
文京区 3020 3005 -0.50%
世田谷区 2832 2884 1.84%
台東区 2712 2797 3.13%
豊島区 2676 2742 2.47%
中野区 2781 2716 -2.34%
杉並区 2674 2589 -3.18%
大田区 2537 2545 0.32%
江東区 2395 2367 -1.17%
荒川区 2373 2365 -0.34%
墨田区 2244 2235 -0.40%
練馬区 2261 2232 -1.28%
北区 2279 2228 -2.24%
板橋区 2122 2071 -2.40%
江戸川区 2122 2023 -4.67%
葛飾区 1877 1881 0.21%
足立区 1873 1835 -2.03%

[739: 匿名さん]

てか区単位ていっても、実際には経費で月額数十万の賃貸借りてるリッチ層と、ローン返済と取引先への支払いと家賃と取り立てのきつい順に払ってる小作層の両面あるわけで、このスレのここまでの流れでいうと前者が対象となるんじゃないの。小作市場は弱者だから基本的にはこれからどんどん騰がるのは自明な一方で、強者同士の戦いになる経費市場はヒルズを中心とした市場形成になるのではないかという意味でヒルズの話をわかりやすくしたつもりなんですが。

[740: 匿名さん]

そういったものを全部ひっくるめて、2％くらい上がるようになったら、
本物だと思いませんか。でも上記見ると、まだそこまでは行って無いか。
平成18年どうなったのか分かりませんが。

[741: 匿名さん]

つけたし。23区平均は2770から2840円に（平成16→17年）。2％強
平均すると上昇。平成18年は不明。

[742: 匿名さん]

まだまだ物件価格の上昇が見込まれます。
購入を考えている人（特にお金の無い人）は我慢の時です。

[743: 匿名さん]

>>729
>やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、・・・

実は足立区は郊外にも負けている。

ｙａｈｏｏ不動産データで６年間の坪単価平均値をとると
マンション価格でいうと２３区は

1 東京都 千代田区 344
2 東京都 渋谷区 341
3 東京都 港区 335
4 東京都 目黒区 296
5 東京都 新宿区 296
6 東京都 文京区 280
7 東京都 中央区 262
8 東京都 世田谷区 262
9 東京都 杉並区 258
10 東京都 豊島区 256
11 東京都 品川区 255
12 東京都 中野区 250
13 東京都 武蔵野市 246
14 東京都 大田区 221
15 東京都 台東区 207
16 神奈川県 横浜市中区 201
17 東京都 三鷹市 200
18 東京都 練馬区 200
19 東京都 国分寺市 198
20 神奈川県 横浜市西区 198
21 東京都 北区 194
22 神奈川県 横浜市青葉区 193
23 神奈川県 川崎市中原区 191
次の２３区？は

24 東京都 江東区 191
25 神奈川県 横浜市港北区 190
26 東京都 調布市 189
27 神奈川県 川崎市宮前区 187
28 東京都 墨田区 187
29 神奈川県 鎌倉市 186
30 東京都 国立市 184
31 東京都 板橋区 181
32 神奈川県 横浜市神奈川区 178
33 埼玉県 さいたま市浦和区 177
34 神奈川県 川崎市高津区 177
35 東京都 府中市 173
36 神奈川県 横浜市都筑区 169
37 神奈川県 横浜市南区 167
38 東京都 江戸川区 167
39 神奈川県 川崎市幸区 167
40 東京都 荒川区 166
41 神奈川県 川崎市麻生区 165
42 東京都 西東京市 165
43 神奈川県 藤沢市 165
44 神奈川県 横浜市港南区 163
45 東京都 葛飾区 163
46 千葉県 市川市 162
47 東京都 立川市 162
48 神奈川県 横浜市戸塚区 162
49 東京都 小平市 160
50 埼玉県 富士見市 160
51 神奈川県 横浜市保土ケ谷区 159
52 神奈川県 川崎市多摩区 158
53 神奈川県 横浜市緑区 157
54 埼玉県 さいたま市中央区 157
55 神奈川県 逗子市 155
56 千葉県 浦安市 155

足立区は６２番目だ。

東京都 千代田区 344

[744: 匿名さん]

○62 東京都 足立区 152
×　東京都 千代田区 344（消し忘れ）

[745: 匿名さん]

足立区の新築１５２万の坪単価は三茶、代沢の築２０年中古より安いわけで・・・
当然ながら足立区の中古は築１０年でも１１０万とどまり。
１０年前足立区の新築を坪単価２００万、２４坪４８００万くらいで買った人でも
中古価格は２６００万。貸しても家賃は１４万６千円。ローンと管理費払っておつりがこない。

[746: 匿名さん]

>>738
月坪に直して２０坪６６平米の賃料にすると


区 Ｈ１７賃料（円/月坪） ２０坪２ＬＤＫ（万円/月）
港区 14,100 28.2
渋谷区 13,000 26.0
中央区 12,400 24.8
千代田区 12,200 24.4
目黒区 11,500 23.0
新宿区 10,800 21.6
品川区 9,900 19.8
文京区 9,900 19.8
世田谷区 9,500 19.0
台東区 9,200 18.4
豊島区 9,000 18.0
中野区 9,000 18.0
杉並区 8,500 17.0
大田区 8,400 16.8
江東区 7,800 15.6
荒川区 7,800 15.6
墨田区 7,400 14.8
練馬区 7,400 14.8
北区 7,400 14.8
板橋区 6,800 13.6
江戸川区 6,700 13.4
葛飾区 6,200 12.4
足立区 6,100 12.2

足立を１００とすれば、港区は家賃で２３０、分譲価格で２４８
世田谷は家賃で１５６　分譲価格で　１９０
それだけ安い賃貸が多いという意味だろう。
中央区の賃料が１１％上がっている背景には地価上昇で
コンパクトマンションワンルームの新築激減があるのだろう。

[747: 匿名さん]

各種不動産関連のレポートが異口同音に書いているのは
「バブル期の高騰は、都心が上がって周辺に波及し
全国にひろがったが、今回の地価高騰は都心や周辺部でも
限られた地区だけにとどまるだろう」ということだ。

前回バブルでは荒川区に億ションができたくらい
くまなく上昇した。都心地価が１９９６年水準と言われても
城東などもともと家賃水準を無視して上がった場所は
家賃並みの新築価格以上に値をもどしていない。

マンションは土地勘がないと購入には踏み切れないものだ。
賃貸居住経験のある場所に住みたがる人が多い。
新築が高値なら中古市場に集まり、払底すれば新築価格を
押し上げる。世田谷はその典型。
中古が高騰すれば買換えで資金が増えて新築価格の
上限がさらにあがる。港区の高値はそういう例だろう。

[748: 匿名さん]

一方、城東は中古市場が上がらない限り買い替えは
少なく、賃料が安ければ購入意欲も出ない。
所得水準が低ければ一次取得者の価格上限も低く
高値で売り出しても買い手がいない。

タワーは低層中住戸と高層角住戸の価格差が大きいから
単純比較はできない。
新築は、既存の中古価格を見ながらでてくるだろうが
中古高層階は２５０超えの売り物もあるが中層以下は
周辺相場に足をひぱられそう。
今後築地市場跡や川崎臨海部など再開発タワーは
まだまだ続く模様。江東区湾岸は２３区のマンション
購入難民には継続的穴場たりうるかもしれない。

豊洲が第二の新浦安になると某氏が言ったらしいが、
「人気はあるが価格は安値安定」という意味なら肯ける。

[749: 匿名さん]

現場の人が言ってたけど、実需中心の東京区部でも7千万以上は売れ行きが鈍いって。
普通の勤め人じゃ、ローンくんでも5千万が良いところです。
土地の値段が上って来てるのは確かだが、実需の地域では限界あるよ。

[750: 匿名さん]

普通、ローン組んでも３５００万くらい。自己資金の額で
４５００万〜５５００万
と増えるわけだが、買い替えとなると売却代金−ローン残債が
これに加わる。
城南エリア２０年の中古なら４０００万の価格。残債が１０００万でも
３０００万の上積みで７０００万。
確かにそれ以上は資金がきつい。
今の高額案件買っている人は、都内の戸建ての売却。それも相続
からみではないか。
世田谷の人口８２万人
８０歳以上の老人の人口はなんと3万8000人
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html
そのうち持ち家比率４割として１５３００人毎年５％がなくなるとして
７６５件の相続が発生する。６０坪の土地、1８0万／坪でも１億円の相続。
被相続人は戦前生まれで兄弟も多いから土地を売却し遺産分割する。

[751: 匿名さん]

レイサムリサーチの人から聞いたのは、世田谷には２億円の金を
右から左に動かせる富裕層が少なくみつもって２０００人はいるのだそうだ。
８２万人の１％が富裕層としても８２００人。

[752: 匿名さん]

2千人って別に驚く数字でもない。最低そのくらいはいるでしょう。普通に考えても。

[753: 匿名さん]

電話一本で・・・というのが抜けてました。

[754: 匿名さん]

７０００万の壁となると
２３坪７６平米で坪単価３００万以上
８３平米２５坪で　２８０万以上
９６平米２９坪で　２４０万以上という話になる。

実際坪単価４００万なら５８平米の１ＬＤＫが７０００万
坪１．５万で貸しても4.5％の粗利回りだが
２万とれる立地と物件でないと買い手は少なそう。

とはいえ、今後インフレでカネが目減りすると考えるならば
退避の意味で流動資産を不動産に替えておこうという富裕層は
いるだろう。固定金利のローンを６割くらいいれれば、借金が
目減りする効果もプラスされる。
別に貸さなくてもセカンドハウスという名の貯金箱として
都心の高額マンションは機能する。

[755: 匿名さん]

自分の住まいは勿論条件のいい住まいを確保して、ほかに不動産を持つ。
まあ当たり前と言えば当たり前だね。

[756: 匿名さん]

坪単価が４０万、上がるという意味は、２５坪８３平米の物件価格が１０００万
あがるということ。わかりやすい。
しかし坪単価など普通の人は計算しないから、デベは面積を小さくして
売値を抑える方向に動く。
１４０万が１８０万になった新浦安は
３５００万が４５００万になったのでなく
４５００万のまま３２坪が２５坪に縮んだ。
190万が２３０万になった豊洲は２５坪４７５０万が５７５０万になった。
豊洲がで２３０万が２７０万になったとしても
５７５０万を６７５０万にしないで、２５坪８３平米を２１坪７０平米
にしてくるのだろうな。

[757: 匿名さん]

>>755
そういう当たり前のことが貧乏人にはできないのだよ。へたに中途半端な場所にセカンドを持つと
値下がりして借金だけが増える。
格差社会のはじまりだ。

[758: 匿名さん]

いや、そういう意味でなくて、昔から行われていたことだという意味です。

[759: 匿名さん]

家賃が2％増のペースであれば、地価も4％増程度なら実需を伴った上昇だね。
今は一部の地域でやや過熱感があるとは言えるんじゃないか。とはいえ、
今は値戻しのフェーズなので、通常に戻っているだけという考え方もある。
その後、緩やかに地価上昇というシナリオかな。家賃がちゃんと増えている
のであれば。上のデータはポジティブだね。

[760: 匿名さん]

前に誰かが聞いていたけれど、これから新価格で物件買う投資家の人はいるの？

[761: 匿名さん]

２３区一律に値上がりと思うから、値下がりがいつかという話になる。
立地で単価の差が広がる現象と考えたら格差は縮まらないと考える
べきかもしれない。
不動産所有のチャンスを契機に貧富の差の拡大が始まったのだ。

値戻しのフェーズでどこまで戻すかといえば所得格差のレベルまで
ということではないか。
世界一格差の少ない国から米国並みに格差のある国になっていく。
新築家賃が上がって地価もあがる。都心は住める人が住む場所に「戻る」。

おそらく、今後６０年くらいは、今坪単価２５０万以上のエリアは
庶民の手の届かない場所になるんじゃないだろうか。
もともと１９６０年代からそうだった。戦前は庶民は借家に住むのが普通
だったわけで、戦前の所得格差までは進んでできているのではないか。
人口減少だからいつか都心も城南も安くなる。そういう夢想を語ってはいけない
のだろう。

実際、都心も城南も一度たりとも庶民レベルまで下がっていない。
都心だって、３ＬＤＫは底値で９０００万したし
世田谷、目黒も８３平米２５坪のマンションは底値で６００００万以下には
なっていない。

湾岸タワーが庶民が都心に住める夢をみさせただけだ。

[762: 匿名さん]

でしょうね。不動産の窓は閉じられつつあると。
今からでも坪300万以上のところ、買える人は買っておいたほうが良いと。
もしかすると、金持ち父さんは2004年あたりから日本の物件買い捲って
いるかもね。それで2008年頃に、「日本の不動産の窓は閉じられました」
とか言って、本書くんじゃないか。で、買えない人がその本を買って。。

[763: 匿名さん]

じゃ、湾岸タワーはどうなるの？

[764: 匿名さん]

そうなんだよね、太平洋戦争で負けて米軍主導で一旦、格差がリセットされたことで結構、資産格差がなくなった状態から、また段々と差が開きはじめ、バブル崩壊で１５年間調整した後、また本格的に動き出しているといった状況でしょ。まさに、庶民が自作農か小作農かを選択するべき時期にきているわけだよね。ここでよく議論されている格差については、フローの給与面の話が多いけど重要なのはストックサイドの資産（純資産）格差なんだと思うけどね。

[765: 匿名さん]

>>760
手元に１０億の遊んでいる金があるとする。
株式や金の先物とか私募ファンドで運用したり外国債を買ったりするが、
最も長期で安定してインフレに強い資産は不動産だと思う人は多い。

インフレというのはモノの価格が上がるというよりキャッシュの値打ちが
目減りする。こういう時期は、債権や預金は目減りするだけで意味がない。
不動産を取得して置くだけで資産の目減りが防げる。
当然、法人名義で取得して役員社宅に使うなどして損金計上する。
資産家には税理士や不動産情報を持ってくるブロカーなどがついている。

[766: 匿名さん]

そう。相続税対策で買いあさる人もいる。彼らに物件の高い安い
関係ないというか、高い方が良い。

[767: 匿名さん]

そういうレベルではないにしろ。坪２５０万エリアで今後上昇しそうな物件は
買っておこうという人はいるだろう。３３０万エリアの中央区ではコンパクトマンション
が供給さかんだ。売れ残っているという話はきかない。
地方の金持ちが子供の大学通学用に買っておいて卒業したら貸すという
例もあろう。
新築を買って買って、店子にローンを払ってもらってローンが減ったところで
退職金を入れて年金がわりに使おうという考えもある。

額が小さいなら中古マンションの方が利回りがいいというのが値下がり
相場の常識だったが、値上がり局面になって２００１年以降買った物件が
買値戻しになっている個人投資家も少なくないだろう。
今は事業用資産の買換え特例はないから売りも少ない。中古の売りが
少ないことが逆に中古市場の払底につながっているようだ。
ことに中央区は人口増加策として斜線制限を緩和したおかげで路地裏まで
コンパクトマンションが立ち並び賃貸相場も価格も下落した。
ここへきて中古市場がやっと上がり始めた。

[768: 匿名さん]

浦安とか浦和とか高額所得者多いけれど、そのくらいの郊外ならありになるのかな？

[769: 匿名さん]

坪３００以上、家族四人で住む２５坪となると、７５００万オーバー。
既に買える人は一部。やっぱりやや上流としても庶民の買い時はもう過ぎたと言うことですかね。

[770: 匿名さん]

過ぎましたね。坪300以上で買える人はまた更に金持ちになるということ。

[771: 匿名さん]

庶民（の上）だと住まいをこれから確保をするとき、まず郊外に移していくしかないですね。
（一軒家にするかもしれないけど。）坪３００以上これから買える人はさておいて、
湾岸物件を坪１００万台で買った人たちは、今後勝ち組、ますます金持ちの部類になれる
のでしょうか？

[772: 匿名さん]

給与所得者で高額所得者でもリタイヤして浦安や浦和に住んだとたんに資産貧乏に
なってしまっていないだろうか。
浦和　新築坪単価１８８万　（２００１年：１６５万）築１０年中古相場　１２８万
浦安　新築坪単価174万　（２００１年：１５６万）築１０年中古相場　１１０万
築１０年は、９６年の高値掴みですから
築２０年の中古価格が１６０万まで上昇するようでないと２５０万の新築価格
には届かない。東京都 府中市
神奈川県 横浜市中区
東京都 江戸川区
神奈川県 横浜市都筑区
埼玉県 さいたま市浦和区
神奈川県 横浜市栄区
神奈川県 川崎市高津区
東京都 葛飾区
千葉県 市川市
神奈川県 逗子市
東京都 立川市
埼玉県 和光市
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
東京都 荒川区

神奈川県 川崎市幸区
千葉県 浦安市
神奈川県 横浜市戸塚区
みんな似たような値動き。
典型的な郊外。
郊外は、敷地が余っているうえにエリア内競合がたくさんある。
供給が需要を下回らない限り高値で土地を仕入れてまで売りたがるデベは
いない。

新築は値上がりしても中古の買値戻しはありえない。
坪単価１８０水準とは、建物55、土地４５の比率でしょう。
建築工事費、仕入れ坪単価（延べ）６０万。有効比率８０％で割戻し経費を
のせると約１００万。土地は８０万（経費込み）だから土地の持分原価は64万

[773: 匿名さん]

湾岸タワーの平均坪単価はｗコンの１８０は別格として、２１０〜２６０
ＷＣＴは〜３００

タワーのリスクは、周辺に高層が建つということ。建てば上がり始めても
下がる。影になる面がいっせいに売りがでるからだ。
織り込み済みのコスモポリスの南面でも実際出来上がれば結構きつい
ましてや想定外のアイマークタワーや今後再開発加速の勝どきは
安穏としていられまい。WコンＷｅｓｔの西側街区もやばい。

タワーで長期に眺望を確保できるのは高層階。ただしあまり上空に
なると水平線の位置が低くなりすぎて趣に欠けるが。
となれば坪単価２５０内外の高層階角部屋という話になる。

１８０で買った物件がどこまで上がるかだが、江東区はまだまだ新築タワーが
安値で出る。港南・芝浦は高値をふっかけても買い手がつきにくいのが現状。
売るほうも試しに売っているような物件すらみかける。

[774: 匿名さん]

７０００万物件の損得勘定
自己資金４０００万のと３０００万の３０年ローン（金利３％）で
７０００万のマンションを買う場合
ローン返済１２万７千円・・・①
管理費・修繕積立金＋固定資産税月割り＝約４．３万円・・・②
①＋②計１７万
借りた場合の家賃が４０万・・・③
とすれば、
投下資本４０００万が生み出す利潤は
２３万／月、
自己資金が１００％戻れば6.9％の利回りは決して悪くない。
要は、人に貸せば得られる月２３万（４０００万の運用益）を
自分のために使うかどうかの問題だ。

インフレと建物減価を加味して１５年後元値で売れたら
ローン残高１８３１万
仲介手数料等２２０万
手元に残る５０００万を自己資金にしてローンを組んで新築を買う。

逆に１５年でローン残高＋自己資金４０００＋仲手２２０＝6050以上
２０年でローン残高＋４０００＋２２０＝5530以上あれば元本は減らない。

[775: 匿名さん]

これが自己資金１０００万になると仮に６０００万のローンを組めたら
ローン返済２５万３千円＋４万３千＝２９万６千円　家賃との差額１0万４千円
利回りは16.8％と向上する
４０万の家賃を３０万払ってもあまり得した気分にならない。
しかし１５年後７０００万で売れたら
ローン残高3664万
仲介手数料等２２０万
3100万が手元に残る。

これは２０坪月坪２万、購入坪単価３５０万都心モデルだが、無論旧価格。

[776: 匿名さん]

今スレで高いといわれている、富士見が丘や、武蔵小山の物件がちょうど坪350万のようですが
これだとどうなるでしょう？

[777: 匿名さん]

＞７７４，７７５
低金利なんだから、借りれるだけ借りて不動産やんのは当たり前。いちいち説明するまでもなし。

[778: 匿名さん]

＞777
おしゃる通りです。
借りられる低金利以上で運用、もしくは元手がない方はこのようにするのがいいでしょう。
長期的には金利が上昇基調にあること。東京証券取引所がグローバル金融センターを目指すことを
表明し、都知事も東京五輪招致をテコに東京を活性化させようとしているのを見れば
ヒト・モノ・カネ・情報の東京への更なる流入は止まらないでしょう。

[779: 匿名さん]

アメリカ、西ヨーロッパ、オーストラリアの不動産ブーム終了。中国はバブル崩壊。日本以外はすべて低迷。日本のみが人口減少を跳ね返して、なぜか不動産爆騰そして株高そして円高のトリプルメリット。ホント歴史って面白いね。

[780: 匿名さん]

中国の成長率はまだ高い
経済白書を読むといい

[781: 匿名さん]

東京オリンピックで税金使うんだろうね
誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

[782: 匿名さん]

>780
わかってないね。実際に上海いってきてみ。

[783: 匿名さん]

＞781誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

なぜそういい切れるのでしょうか？教えてください。
東京都は本気みたいですよ。
ナショナルトレーニングセンターも着々と整備が進んでいます。実際見に行きました。
すばらしい設備でした。

[784: 匿名さん]

建物やら作るのは本気なの。それが目的だもん。
オリンピックは税金山分けにする口実。

[785: 匿名さん]

たぶん日本人なら第二回東京五輪は実現すればいいし、しなくてもそんなもんかなって感じ。それをぜひとも失敗させたいあるいはしきりにマイナス面を強調するひとって誰なんだろう？

[786: 匿名さん]

オリンピック、また日本ってことはないんじゃない？
ほかにやらせるべき国たくさんあるし。
本当に無駄遣いはやめさせたいよ。得するのは一部の役人、利権企業、財団法人ばかり。

[787: 匿名さん]

不動産が上がることが気に食わない人たちでしょう。インフレじゃなく、
デフレを期待している人たち。

[788: 匿名さん]

財団法人ってのも結局役人の異名なんだよね。

[789: 匿名]

＞＞７８３さん

欧米中心の世界、中国開催からほとんどまもなく、またアジアでの開催はほぼなし。
さらに近年の日本の国際社会での孤立（アメリカの忠犬をコイズミがやりすぎた咎がでている）も
加味すると９９パーセントなし。
再選ねらうイシハラが騒いでいるだけ。それに何も知らない人がだまされている。

[790: 匿名さん]

メイン会場は外苑案に修正の可能性大きくなる。
都案は必然性あるも、それでは外苑全面改修は国予算で
お願いしますと対案。都引き当てのうち数千億は内部留保され
別途都心＆湾岸開発原資となる・・・という感じで決着しそう。

[791: 匿名さん]

生粋の日本人だし、デフレも望んでないけど、東京五輪なんてなくていいけど。
なんでやりたいの？

[792: 匿名さん]

別に。私もどうでも良いです。ただ、東京に投下される資本が増える
ことは私の不動産にとっても多少なりともプラスかなと思うだけ。
早くカジノ作って、それを原資に再開発してください。石原さん。

[793: 匿名さん]

なんだそれだけか。多分無理だよ。国民の悲願でもないし、情熱もないし。

[794: 匿名さん]

まっでもF1は実現しなかったけどマラソンは本格的にやるようになったし、カクエイ以来の本格的なやりてがイッシーなんじゃないの。ワガママな奴に数十年間止められてた外環道路もやることになったし、全体のことを考えて、よく抵抗勢力をねじ伏せてると思うけどね。あと海外から帰ってきたときに凄く違和感を感じる成田の滑走路手前に食いこんで邪魔してる奴もついてで排除してほしいよね。

[795: 匿名さん]

でも、余人を持って変えがたいはまずかったねー。あれほどの人でもやはり息子には目がくらむか。

[796: 匿名さん]

そういう厚顔無恥な人じゃないと、何かをしでかすことは無いんじゃあ（笑）
まぐれ当たりでも良いので、なんかすんごいことしてください。

[797: 匿名さん]

自分も796さんに賛成です。
いろんな意味で危険な橋を先頭で渡ってくれる人
彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
その期待感が東京に更に人を引き寄せるのでしょう。

[798: 790]

最終的には、五輪が実現しても実現しなくても
都心3区プラスα地区居住者限定で、大きな
資本投下を享受できることになりそう。

[799: 匿名さん]

＞彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
本気で思っている？　そこまで人気あるとは思わないけど（笑）
ただ、ここの投資家の人には人気あるんだな・・・

[800: 匿名さん]

結局さ、バブルってのは成長じゃないんだよね。集中。
過去のストックと将来から借りた金、僻地や子供を含め全国民から集めた税金を、
自分の生きてる今この時、自分の住んでる土地に、
全てかき集めて楽しく祭りをやろうというのが本質。
当然自分の死んだ後などどうなっても知った事ではないし、
自分以外の人間が、何倍ものツケを払うようになっても無問題。
究極の自己中心主義。

ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。
だから支配層のエリートは、大衆には本質を気づかせないようにバブらせる。
間違っても露骨に煽ったりはしないもの。