23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[551: 匿名さん]

同じく。
利率の変わる購入5年目に多めに繰上げ返済し、
住宅ローン減税の終わる10年目には完済したいですね。

[552: 匿名さん]

皆が自作農を目指すようになると、今度は自作農が最下位階層になるだけ。
ヒエラルキーの最底辺はいつだって変わらない。
ステップアップのニンジンを鼻先にぶら下げ、
貸し込んで、労働の成果をローン金利を吸い上げる層が、常勝の勝者。

変動金利住宅ローンファンドってないもんですかね。買いたい。

[553: 匿名さん]

Ｙａｈｏｏのデータを読むには具体的な供給物件と供給傾向、地域を知らないと難しい。

２００１年から２００４年までの間
坪単価３００万〜３５０万ゾーンは、千代田、港、渋谷の
住宅系都心３区が占めている。
千代田区港区の価格のぶれは、それぞれ
神田、秋葉原　　港南、芝浦という低価格エリアを抱えて
おりそこで大規模供があったり、逆にパークマンション千鳥ケ淵　０４年４月
番町パークハウス　０７年２月
などの超高級物件が全体を引き上げるケースと読むべき。
渋谷区には、エリア内にさほどの大きな地価の差がなく
３区全体を象徴するような値動きをみせている。

[554: 匿名さん]

色々理由はあるにせよ、「千代田・港・渋谷・目黒・新宿」の５区は、重要ポイントだと思う。
多少ランキングが変わっても、この５区であれば基本的に、資産価値として安心できる。
個人的には文京区がすきなのだけれど、wikiの都心５区に中央区がはいるのは、納得いかなかった。

[555: 匿名さん]

港、中央が７０〜８０万差で同じ値動きを
している。湾岸タワーやワンルーム供給ラッシュの時期が
共通しているのと大江戸線開通の影響からだろう。
中央区は都心でありながら浜町、新川、月島、晴海など
地下鉄網からはずれるエリアもかつてはあった。

２００１年時点で２５０万〜３００万ゾーン
新宿　目黒　文京　世田谷　中央のうち
目黒、新宿、文京がほぼ似た値動きなのは、
都心近接でありながらワンルーム
との競合で敷地確保が難しく公共用地の入札などで高値に
なりがちなエリアだからだろう。
２００２年の目黒の３００は、青葉台、東が丘などの高額物件の
影響か。このエリアでは大京、山田建設など比較的価格の
こなれたデベの物件もある。

[556: 匿名さん]

キャピタルゲインなら足立区がベストでしょうね

[557: 匿名さん]

文京、新宿は２００１年から２００４年の時期に安定した
値動きで、目黒、新宿が２００５年以降３００を突破した
以降も文京だけは遅れて追いついた感がある。

世田谷は一旦第二集団から落ち込んで２５０ゾーンで第三集団の
豊島、中野、品川、杉並と並ぶが
品川が大崎のタワー群が大きく平均値を上げたのに伸び悩み
豊島は延びて世田谷・中央とならんで３００万ゾーンに入った。
品川、中央、杉並は２７０レベルで伸び悩みか。


大田はひとりで２１０から２４５の間を悠々と動いている。

[558: 匿名さん]

>>555
へーへーへー。
大手町ー丸の内ー八重洲ー銀座ー日本橋ー茅場町あたりの勤務だと、中央区の方が便利だものね。
港区は一部エリアを除き、人気先行だなあとは思っていた。

[559: 匿名さん]

家賃高額の部屋は、払いきれなくなればほかへ移ってしまう。
それに対して元から安い賃料の部屋の住人は、移りようがないので払い続けるほかない。
格差社会であるなら、景気が良くなっても貧乏人は増え続ける。
安い賃料の部屋の需要は今後も安泰。

インカムゲインでも、同じ利回り５％の物件なら、足立とかの方が堅い。
昔から、大勢の小作農から搾取するのが最も安泰なのと一緒。

[560: 匿名さん]

２００１年２００万〜１７０万の価格帯だった第３集団が
練馬、板橋、北、江東、墨田。
このうち真っ先に飛び出したのは台東。２００３年には
２１０台まで達したのは、ひとえに池之端、根岸の高額物件
に影響。一方２００４年には三ノ輪近辺にマンション建設ラッシュ
で価格の足をひっぱたが、その後も池之端近辺でのタワー
建設など大江戸の蔵前、新御徒町の上昇などで２５０超えを
果たした。
同じ下町では墨田が躍進著しい。１７０万のどん底から
這い上がった背景には錦糸町再開発や半蔵門線とつながって
第二東京タワーでも話題の押上など曳舟などが注目され
いっきに２４０まで駆け上がり台東、大田と肩をならべた。

練馬は落ち込みも少ないが上がりも大きくない。
練馬、北、江東は価格も値動きも似通っている。
都心近接エリアとそうでないエリアの差も大きいからだ

[561: 匿名さん]

さて２３区どん尻集団の江戸川君　葛飾君　荒川君　足立君
足立君は、２００１年に１５０を切ってビリだったけど、今も
たった１０万しかふえず１５５あたりにいる。
ほとんど地価の変動をえけない貴重な存在。
ひょうっとしたら足立区のマンションは不動産でなく
耐久消費財と考えるべきなのかもしれない。
優秀なのは江戸川君だ。
東西線、総武線、京葉線、都営新宿と４つの鉄道と
旧街道、環七、新大橋通りなど道路交通に恵まれ
小岩から南に下る柴又街道沿いには閑静な住宅地もある
葛西は、交通の便のいいマンション立地。
２００越えを果たした板橋と並んで単身者用のマンションが
多いところ。
荒川はエリアは小さいが、南千住、西日暮里など再開発で
大きく変わる。南千住から三ノ輪にかけては昭和の縮図のような
ハイパーな街だ。
都電の終点のレトロというより歴史博物館に近い商店街
を抜けた先にはそこだけ世田谷しているような
バブル期の遺構のような大規模マンションがあったりする。
宮部みゆきならずとも小説の舞台に使いたくなる。

[562: 匿名さん]

詳しい説明ありがトン。
区によって色々あるのだろうが、大きなくくりとして参考になりました。

[563: 匿名さん]

足立、荒川、葛飾辺りは駅徒歩15分以上の駅遠地区が足を引っ張ってる感があるね。
足立はＴＸと舎人ライナー効果で結構上げてくるんじゃないかな〜と。

[564: 匿名さん]

世田谷もピンきりですしねえ。それでいて平均300万近いというのは
ちょっと驚きでした。

[565: 匿名さん]

>>564
世田谷の田園都市線沿線には２０年以上住んだけど、過去一度たりとも
７０平米以上の新築３ＬＤＫが一般のサラリーマンに買える時代はなかったね。
バブル前の８０年代前半は、取得水準も低かったし、金利も高かった。
三茶あたりで６０㎡の物件買えるのはパイロットとか二代目自営業者。
バブル過ぎて、底値が２５０万。８３㎡で６２５０万というのが最も安い
水準だった。
一番安い京王線千歳烏山での最低価格はどのくらいだったのだろう。

[566: 匿名さん]

>564
ピンキリはどの区も一緒。

[567: 匿名さん]

そんなことないでしょう。
世田谷はデカいし、格安の地区もあるよ。

[568: 匿名さん]

サザエさんは上流

[569: 匿名さん]

なにやらパークシティ武蔵小杉ＭＳＴの一期はメチャクチャ売れ残ったらしいぞ。
リーマン向け大規模物件は６０００万前後に壁があるようだ。

[570: 匿名さん]

今日きたDMでは南青山のタワマン最上階は坪９００マン、
台場のタワマン最上階は坪５００マンだったよ
同じ港区でも倍近く違う、まぁ妥当か　台場もそんなにするんだ　へぇ
というのが俺の感想

[571: 匿名さん]

武蔵小杉も、今の豊洲のようになるか。
まあ初めの案件だから、買うほうも慎重になるのでは。
でも結局売れる、という展開ではないだろうか。

[572: 匿名さん]

武蔵小杉で、というのが中途半端な気がする。どこを中心とするかだけど、
まあ語られている地域より都心から離れた地域だし。

[573: 匿名さん]

なんとなく、盛り上がりがトーンダウンしているのは気のせい？
検討物件のいくつか、さり気なく値下げしている様子。。市ヶ谷といい、
近衛町といい。。
うーむ。どういうことだろうか。。。

[574: 匿名さん]

ヒルズレジデンスのペント15億ででてるね。
誰か買わないの〜

[575: 匿名さん]

100人で共有名義にして買いましょうか。
賃貸にして、100人で割るとか、そんなことできないのかなー

[576: 匿名さん]

証券化して、1年で2日使えるとか、、

[577: 匿名さん]

eマンションクラブ
スレで、募って私募ファンドで運用。優待つき。
最高水準物件のみ、各界気鋭のマンションオタクの超投資眼でセレクト

[578: 匿名さん]

>577

ハハハ、それ面白い。このスレに集う気鋭の投資家、評論家で一口百万くらいからやろうか、と思うけど・・・もう遅いな。

[579: 匿名さん]

気鋭か〜。で、気鋭の皆さんはこれからも新価格物件は買い続けるんだろうか？
みんな底値で買ったことを語っている人ばかりという印象・・・

[580: 匿名さん]

ここは勝ち組のスレになっているようです。せっかく底値で買って、買値より上がったのに、下がってしまったら、悔しいからね。

[581: 匿名さん]

5千万から一億円ぐらい儲ける人もごろごろ、出てくるだろう。

[582: 匿名さん]

おととしの株と同じ。
買った後、年に３割４割上がるのが当たり前だと勘違いしてた人たちが
現実はそんなに上がるはず無いとようやく気づいてショボーンとしてる。

[583: 匿名さん]

いえいえこちらは買ったとたんに２割３割減を覚悟してますので
買値以上で売れるだけでも笑いが止まりません
先を読む力が無いもので・・・人生設計が狂ってしまいましたよ（笑）

[584: 匿名さん]

底値で買っても、買値以上で実際に売らないと利益確定にはならないでしょう。
不動産だと簡単に売買できないからね。

[585: 匿名さん]

買値で充分、、かな。
その間住んでいるのだから。

[586: 匿名さん]

そうそう。別に、キャピタルゲインもとめて買っているわけじゃなし。
5年後買値で本当に嬉しいんですが。まあ、売りませんけど一生。

[587: 匿名さん]

買値より高く売れる時代なんて来るんでしょうか？
人口も減っちゃうし・・・

[588: 匿名さん]

>>586
そうそう。
買値で充分。一戸建ての人なんか土地の分で益が出る人も出ているのではないの？
＞2002購入組

[589: 匿名さん]

人口も、世帯数も増えますよ。都心付近は。

[590: 匿名さん]

いや、東京都が出している予測で2015年までは増加だけど、それ以降は人口減ですよ。
まあ日本の人口が2005年から微減し始めていて、2015年からはもっと加速するから
東京もさすがに減っていきます。

[591: 匿名さん]

そりゃ、日本人でみれば、2015年以降はそうですが、富裕外人が
入って来るのでその限りでは無いでしょう。
人口減を、そのまま放置するわけ無いでしょう。移民の受け入れ、
外国資本の流入加速、貧しい外人も、富める外人も、両方やって
きますよ。

[592: 匿名さん]

というか、すでに港区の居住者の１０％は外国人ですよ。

[593: 匿名さん]

そうそう。その勢いは加速して、あれ？あなた日本人
ですか？どこに住んでるの？ああ、武蔵小杉ですか。
日本人にしてはいいところですねえ。
という時代が来る。

[594: 匿名さん]

富裕外国人がそんなにたくさん来てくれるんですね。
よかった〜。買っておいて。

[595: 匿名さん]

たぶんこのまま、インフレが進んで国債の関係で金利が低いままだと円が暴落して外人天国になるね

[596: 匿名さん]

港区にはあふれちゃうくらい来ますので、
周辺区にも波及します。
なぜ、このトレンドを予想できないのだろうか。
人口減、人口減、と、、。日本人減ったところ
でだからどうしたというんでしょうか。

[597: 匿名さん]

http://www31.ocn.ne.jp/~mmf/published/survey/1/80to04change23wards.jpg

実際、どんどん増えてますね

[598: 匿名さん]

高齢化社会とボーダレス社会は２０年前から変わらない。
均質社会から格差社会というのも長い潮流のひとつ。
情報化の進展で、マネーの情報を活かすものと生かせない者の
差が広がるなんてのは、トフラーあたりが２０年以上前に言った話かも。

だから、日本人が減るからいつか都心の地価がさがるみたいな話で
なく、誰かが都心を買うかぎり都心は下がらない、
日本の企業だって外資が主要株主という時代だ。証券化の仕組みで
外国のマネーがいくらでも都心の不動産をつりあげたり売り浴びせたり
できる時代なのだ。

[599: 匿名さん]

そういうお金が入ってくるのは、都心部だけでしょうか？
首都圏の他のところでいろいろ再開発がありますが、
外国マネーが入ってくるようなところはありますか？
都心物件はさすがに新築では変えないので・・・。
それとも、そんな都心物件を買うよりやっぱり都内中古の方がまし？

[600: 匿名さん]

自分が買える目一杯のところで買っておくということでしょう。
大金持ちが都心にいけば、中金持ちはその周り、小金持ちは更に
その周り、中流階級は、、となるわけで。都心だけが上がるという
のは考えづらい。
資産形成という意味で、自分の今のポジションに納得いかない
のなら、無理する局面が必要になります。それが人によっては
都心かもしれないし、城南かもしれないし、江東かもしれないし、
武蔵小杉かもしれないし、、。