23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[482: 匿名さん]

＞金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。

これはまやかし、きれい事の類だ。

肩書きで人の成功を測るとしたら、その背景には所得や資産の
裏づけが潜んでいる。
老舗旅館でも割烹でも掃いている靴で客を値踏みする。
逆に、社長や常務の給与が係長と同等だったら誰もなりたいと
思わない。
名誉という尺度もあるが、名誉だけで褒賞はないとしたら
尊敬も注目もされないのが人の世の常。
褒賞は金銭だけとは限らない、安定した収入が保障される地位
というのもその一つなのだ。

着ている服を見て値段を訊くのは下品だが、あきらかに
高価とわかるものをさりげなく身につけることで自分の社会的
地位を示すのは普通に行われている習慣。

[483: 匿名さん]

>>481
ていうか、そこまで国が期待されていると考えているのは、自意識過剰の
官僚くらいのもの。
国に見切りをつけているからこそ、財政再建などできっこないとあきらめ、
皆インフレ期待で借金しまくって不動産を買っている。

巨額の負債は放置できない。利払いだけでなく償還もある。
インフレを助長して借金を目減りさせるしか財政破綻を救う道はない。

歳出を１／３減らす手もあるが肝心の官僚が反対する。福祉も公共投資も
なく借金返済と人件費だけでは自らの無能が浮き彫りになってしまうからだ。
カネを使うことは知っていても稼ぐ事をしらない人種なのだ。

消費税率引き上げは目に見えているが、親父の借金のためにバイトだけで
なく仕送りもさせられている息子にすれば、いっそ博打で稼いでみようか
という気分にもなる。投機熱がたかまるのは必定ということだ。

[484: 匿名さん]

＞少し離れて歩いてみるとコインパーキングの多さも気になるし、虫食いの土地もまだまだ目立つが。

ってそれってデベの所有地ではないにしろ地主の持ち物。
デベが売り惜しむくらいなら当然地主も売り惜しむ。
値上がりすればするほど、貸してもいいが売らない・・となる。
素人さんは不動産に対する決断力が乏しい。
下がってもなかなか売らないし上げればなおのこと売らないのだ。

[485: 匿名さん]

日本も「市場原理主義」を導入したわけで、世の中がどう変わるかは、
市場の選択にまかせるということだ。
平成バブルの頃はまだ市場をコントロールしようとした。
地価税や譲渡益課税や金融行政で操作を誤ったからデフレが
長引いた
いっそ放置したままのほうが、なんぼかマシだったということだ。
だから都心がバブルになろうが行政は出動してこないはずだ。
バブルが善か悪かは市場が選択する。
言い換えれば大多数がバブルを歓迎しているならバブルもまたよし。
国民の不公平感を是正するほど国は豊かではないし是正したら
そもそも市場原理主義に反する。

[486: 匿名さん]

>>448
証券化と実物売買を混在するから話に無理がある

＞中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
ご賢察の通りです。賃料が順調なら中古価格もあがる。

＞ ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量にでてくれば、中古価格の相場が下がります。

これは、家賃相場が値崩れした場合。
都心家賃が高値安定ならばその心配は薄い。
今の新築タワー賃料は２年後相場の先取り価格の色合いがある。
実際はふたをあけないとわからない。

過去のバブル崩壊で、専業デベなどが出した大量の売れ残りは
子会社が引き取って賃貸で稼いだあと家賃相場の下落に
あわせて、中古市場でエンドユーザに販売された。
賃貸が空かないものはそのまま外資ファンドにバルクで売られた。
一時期に大量というより、徐々に市場に出て、一気に中古市場を下げた
わけではない。
私募ファンドの証券化物件はリートにひきとらせて投資家が損をするだけの話。
もともと７割のデッドは低利のノンリコースローン。３割がエクイティ部分だから
損といっても被害は知れている。
証券化自体５年のリファイナンスの繰り返し。ワンクールはサブリースなど
いろいろリスクヘッジがかけてある。

＞ 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。

短期譲渡益課税は３９％で、賃貸目的の個人・法人は賃料の
キャッシュフローが健全ならば投下資本回収の時期まで
売らないで持っている。証券化物件はキャッシュフローが
期待通りでなけらばエクイティが安値で転売されるだけ。

＞場合によっては逆ザヤでも損切りします。
ところが、中古市場というのは築５年以内に大きく下がることは
あっても、それ以降の下げは緩やか。
個人が中古を買った場合は最低でも１０％のキャップレートで
算定した価格以下にはならない。
賃貸でもたずに、転売目的で社宅・自家用にしている法人
個人は今の税制下では、全体需要の１割以下だろう。


＞築浅の中古物件が安く変えるようになれば、・・
＞新築1億円の物件が3年落ちで5,000万円で買えれば、
＞中古を買いたいと思う人が多い

不動産の価格というのは市場の取引以外に相対的に
目安があって定まるもの。
不動産は価格の地域性が強く、定点観測を重ねる
ことでしか正確な予測評価はできない。
一定時点の他地点との類推よりも、その地点の経年的
値動きが重要なのだ。
東京カンテイの中山氏が言う「ブランド価値」もその一つ。
マンションが人気商品である点では、収益還元価格に
収まらない期待値が購入者の需要限度を上げていく。


＞上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

日本はもとより、地域マクロとしての不動産価格は世界的に
みても２から３年で乱高下しないというのが常識。
理由は、単価が高いというのと取引に手間や時間がかかるという
ことと、金融機関や仲介など第三者が介在するという
３点。加えて、新築が先物取引。上がり相場では売り手が
需給をコントロールでき、下がり相場では買い手が買い叩く
ことでそれぞれ一定の傾向が助長される。

＞投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
＞テクニカルな動きだと思うのです。
株屋が不動産屋に鞍替えすることは日常多いが不動産屋が
株屋に鞍替えすることはほとんどない。
一度不動産ののんびりムードに浸ると、株の世界のスピード
についていけなくなるからだ。

＞ファンド、ひいてはそのファンドを買っている投資家は、
＞ファンドの予想利回りと、キャピタルゲインへ淡い期待に踊らされて、
＞実需のない不動産を買い煽られていると言えるでしょう。

不動産の証券化については貴兄の仰るとおり。
実物不動産市場の値動きとは別物だろう。

[487: 匿名さん]

土地を投機の手段にして郊外の地価まで上がってしまって
企業社会のモラルの糧、マイホームの夢まで潰えた過去の
学習効果から、欧米流の不動産証券化手法が導入された。

簡単にいうと、投機・投資と実物不動産の市場を別物にした
ということだ。
都心の実物不動産に投資するのは、億単位の金がいるが
証券化なら数千万単位で私募ファンドが買える。
利回りが下がれば市場で転売できるが、それが実物の
不動産市況に大きな影響を与えるわけではない。

住宅は、郊外で安値安定するし、ファンドは都心で高利回りで
運用される。こういう構図になっただけだ。

[488: 匿名さん]

郊外の安値安定と言うけれど、どの辺りからが郊外の範囲？
２３区外はみんな郊外？
あまりに遠いところは人口増時代のバブル時期とは違うので除外だよね。

[489: 匿名さん]

さて本題に戻る。
日本の不動産市場は米国の９年後を追っていると以前書いた。

２３区でどこを買うべきか。
ＴＯＫＹＯ　をＮＹに喩えるならば、これからは下町のＤＵＮＢＯ地区
のようなエリアが買い。再開発されるブルックリン地区
http://blog.goo.ne.jp/kasumilny/c/05fe041346388bf051419423b8a4f09e
ＴＯＫＹＯでいえば誰が考えても江東区湾岸という話になる。

[490: 匿名さん]

＞郊外の安値安定と言うけれど、どの辺りからが郊外の範囲？
簡単にいえば、坪単価２５０万以下は皆郊外。
正確には証券化されそうな賃貸マンションがないエリアが郊外。
証券化物件は地方にもあるがすくなくともそこはプロパティマネジャーが
賃料を仕切るプロのテリトリーということだ。

詳しくは住宅情報誌の新築物件が沿線別にリスト化されているページで
坪単価をはじいてもらえば見当がつく。

[491: 匿名さん]

>>490
地価ではなく、木造新築一戸建てではなく、マンションの価格で計算するのですよね？

[492: 匿名さん]

２３区マンション平均価格や上昇率など実際に購入希望の
個人には役立たない。
地域によって今後大きく上げ幅が異なってくるからだ。
買い手がマンション購入で困るのは地価以外に公表された
過去の価格指標がどこにもないことだ。
レーティングサイトの類はユーザーの主観評価だけで肝心な
物件平均坪単価が記載されていない。

実際には、築浅中古を買いたいといって不動産仲介から近年の
取引事例を収集するのが一番手っ取り早い手だ。
あとはネットでマンションビラを販売しているサイトもある。
２５０万以下の物件を探すとき
新築を探す場合でも築浅との比較で価格評価をすべきだ。
地域に築浅が少ない場合、過去の価格との乖離が大きい場合は
要注意。
値上がり地区と飛びつくなかれ。販売状況をじっくり観察する。
新築で売れ足が鈍いのは、価格設定が妥当でないからだ。
そうはいいながら一応申し込みだけ入れておいて本契約を
あれこれ言って引き伸ばす。
安値の抽選をだぶらせて、安値が当たればそちらに乗り換える。
とはいえ決断をすばやくしないと買いのがす。

むやみにデベの価格批評をしていても安くなるわけではない。
都心は高騰するが郊外２〜４％でゆるやかに上昇するから相対的に
安値安定なのだ。

[493: 匿名さん]

>>491
そうです。マンションの坪単価です

物件平均坪単価というのは実はどこにも出ていない

定義は、物件総販売価格÷物件総専有面積（坪）

モデルルームで販売員に聞けば教えてくれる。
自分の物件の価格グレードを示す一番わかりやすい尺度だからだ。

週刊住宅情報マンションズでは、価格帯　4380万〜8970万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　専有面積　58.25㎡〜98.28㎡
みたいに書かれているからとりあえずそこから大雑把な目星をつける

[494: 匿名さん]

八丁堀 264 296
新川 277
芝 460 486
芝浦 252 369
港南 263 322
300 287
274 323
大崎 381
238 244
369 397
新宿 461
高田馬場 411 344
目白 328 340
497
352 371
大塚 219 230
210 225
205 237
駒込 257 318
田端 304 246
神田 273 298
四谷三丁目363 455
中野新橋 279 269
313 298
東高円寺 317 371
236 271
新高円寺 250 331
仲御徒町 280
三ノ輪 191 187
189 165
151 159
南千住 147 176
北千住 187 193
早稲田 285 287
神楽坂 304
296 334
飯田橋 308 362
九段下 444 454
木場 265 329
東陽町 230 244
207 210
183 205
177 192
西葛西 189 226
203 217
葛西 181 206
浦安 143 184
行徳 188 180
185 206
169 218
妙典 154 219
原木中山 126 119
150 153
西船橋 124 150
148 162
124 134

[495: 匿名さん]

原木中山 126 119
が旧Ｈ物件です。問題なければお買い得なんですが

[496: 匿名さん]

残りはご自身でどうぞ。

[497: 匿名さん]

＞ＴＯＫＹＯ　をＮＹに喩えるならば、これからは下町のＤＵＮＢＯ地区
＞のようなエリアが買い。再開発されるブルックリン地区
＞ＴＯＫＹＯでいえば誰が考えても江東区湾岸という話になる。

爆笑
江東区湾岸地域をダンボに例えてしまう感覚がスゴイ。
いまのダンボは一昔前のミートパッキングみたいな感じ。
元々、ソーホーの家賃暴騰でクリエーターやらアーティストが
ブルックリンに移動してカフェやショップが増えて人気が出ているわけだから、
手頃な価格のマンションラッシュで、一般的なサラリーマン世帯が移住している
江東区湾岸地区とは街の質・吸引力が全然違うよ。

ま、江東区湾岸地区をＮＹＣで例えるならニュージャージー（ＮＹＣではないけど）
じゃないかな。
マンハッタンまで地下鉄ですぐだし、街もずいぶん新しくなって綺麗なコンドも多いのに、
ニュージャージーっていうだけで物件や家賃は全然安い。
江東区湾岸もアドレスにこだわらなければ利便性もよく、快適な住環境が得られる。

[498: 匿名さん]

新浦安が今後一番伸びそうだね。
高級住宅地として君臨するのでは

[499: 匿名さん]

えーなんで新浦安？？
ＮＹＣの地域の事情は全く知らないけど、ダンボ地区は
ファミリー向きではないってことだね。江東区は
ファミリー向きだけど、ただタワーって実際ファミリーに
とって住みやすい物なんだろうか？

[500: 匿名さん]

共用施設が充実している点ではファミリー向けだと思います。
ただ高層階だと外出が億劫になるっていうデメリットは確かにありますね。

[501: 匿名さん]

タワーは働く場所だけで充分なような気が。。低層マンションが一番よいな。
個人的嗜好ですが。

[502: 匿名さん]

>>497
詳細なフォロー感謝。意味がわかって笑ってもらえれば書いた甲斐があります（＾＾；

実は最後にＮＹ行ったのは15年前。すみません部下の4年前の出張報告から
思いついただけで、現地見ずに書きました。

[503: 匿名さん]

＞いまのダンボは一昔前のミートパッキングみたいな感じ。
そうか。肉つながりで港南をミートパッキングにしておいて
芝浦をＤＵＭＢＯということでどうだ？
デザイナーズマンションに写真家が住んでいてお洒落だぞ。

[504: 匿名さん]

さて、話題をスレタイにもどすと
物件平均坪単価２５０万以上のマンションのある地区は
今後も上がる。
理由は、新築タワー賃貸が家賃を押し上げる。
円安効果もあって外人が高い家賃でも借りる。
３Ａにはもともと古い賃貸しかないから、高くても質がよければ
借り手は豊富。
２５０万以下は、一般サラリーマンが購入するとなるとここが
上限だからこれ以上は上がりにくい。消費者物価があがればそれに
あわせて上がる程度。

かくして、みんな所得にあった場所に住む。
こういう結論。

下がるとすれば、不動産以外の経済理由で、せいぜい２０１２年以降
ゆっくり下がって10年かけて底。
これでいいかな？

[505: 匿名さん]

＞５０３

確かに。
芝浦はＧＯＬＤとかクラブのイメージもあるしね。
デザイナーズマンションのはしりで、昔からオシャレな賃貸物件は多いよね。

[506: 匿名さん]

いいかな？、と言われても困るが（笑）
今の坪単価２５０以上と言ってもそこそこくらいの物件って、地域的には
よくても間取りや仕様はイマイチというところ多そうだけど。
あんまり造りとか造作は関係ないの？

[507: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
ヤフーのニュースで分かりやすいよ

[508: 匿名さん]

>507
わかりやすいですね。
上位3区が突出してますね。
一応300万以上を優良と区切ると、中央までか。
豊島区が高いのは文京区との隣接地区である駒込とか目白にマンションが沢山たつからかな？

[509: 匿名さん]

>>507
これはありがたいです。情報、感謝します。

[510: 匿名さん]

>>508
さーや様のマンションがきいているでしょう。
上位3区は別格ですよね。
目黒は、人気地区です。
新宿は、東京の県庁所在地でもあり鉄道も便利になるので、手堅く上位にいるでしょう。

[511: 匿名さん]

＞あんまり造りとか造作は関係ないの？

確かに250万円以下のゾーンは、内装も造作も普通のものが多い。
２５０万以下の地区でグレード上げてもメリットがない。
デベロッパーは安く仕入れた土地だからとその分内装を豪華にせず
そのまま売って儲ける。

逆に３５０万以上のゾーンこそ差別化のために廊下石張りにしたり
建具をピアノ塗装にして無駄に内装に凝る。
3５0万買える層は400万も買える層だからだ。

豪華な内装の造作など高値で売りたいデベの言い訳にすぎない。
どんな立派な内装でも10年たてば薄汚れ傷つく。
キッチン、水回りはカネがかかるから持ちがいいほうが助かるが。
高級な練りつけ天然杢造作などないほうがリフォームは安くすむ。

その土地に住みたがる人の所得水準でしか中古物件は
売れない。格差社会になればなおのこと。
掃き溜めに鶴のような高級マンションの中古ほど売りづらいものはない。

規模によって共用部はいくらでも豪華になるが
別に玄関ばかり石張りでも、見慣れてくれば温泉旅館の大浴場
程度のデザインだということに気が付く。

デベは売りにくい部屋を思い切った安値にして
上層や角部屋に高値価格シフトを敷く。
中古市場では、それほど大きな価格差にならない。

[512: 匿名さん]

ヤフーのデータを熟読すると、ますます二極化が浮き彫りになる。
２５０近辺がやばい。ことに宮前区、急激な値上げ。本当に売れて
いるのだろうか。
ことのほか湘南が人気なんだとわかる・・というか高額物件が
出てきただけかもしれないが
しかし
あきる野市にまけた松戸って・・・

[513: 匿名さん]

世田谷、品川、杉並、大田あたりが低いのは地区が広くて、良いところと悪いところの差がはげしいからでしょうか？
豊島区はなんだかんだで都心に近くて、交通利便性が良いから、悪いところも粒がそろってるということ？

[514: 匿名さん]

世田谷杉並・・・・一戸建ても多い地域
品川大田・・・・貧富の差が激しい地域
豊島・・・・・山手線徒歩圏は大変便利

[515: 匿名さん]

世田谷は範囲広いですからね。区でくくると一番実態が見えづらい区でしょう。

[516: 匿名さん]

ただ、これを見ると、まだバブルとは程遠い気がしますね。
千代田、渋谷、港区ですら5年前と比べ30％高の水準ですか。
世田谷も底値から20％高。まだまだ上がると考えるのが普通
ですね

[517: 匿名さん]

鎌倉の上げのほうが激しいですね。
引退した団塊世代お気に入りの地でしょうか。。

[518: 匿名さん]

今回は経済のポテンシャルが落ちていて、そもそもバブルに参加できない人が多い。
したがって価格のピークは低く、上がる物件・地域は限定的、期間も短くなるでしょう。
グラフで言うと富士山型からペンシル型へ。

[519: 匿名]

＞＞５１７さん

鎌倉は２００６年、駅近くの好立地にいくつか高級物件ができたためです。
大船も鎌倉なので、そちらが多いと安くなります。

ことほどさように、ああいう単純にデータをインプットして安く作る資料は、あまり信用してはいけません。地価、マンション価格は都心からあがるのであり、鎌倉（私は鎌倉だが）からではありません。

[520: 匿名さん]

>>512
東京都だけでなく区だと地域が狭いから相場と一致しやすいけど、
市区域だと広すぎて沿線も多いし、あまり参考にならなそう。
たぶん、松戸市があきる野市に負けたのはそのせいかな。みんな
常磐線沿線ではないからね。

[521: 匿名さん]

＞５１１
マンションの中古の場合、階はさほどに影響しないというのはよく聞くし、わかるけど、
角部屋はやっぱり価値あるんじゃないの？　マンションって光が入る部屋が少ない
のが一戸建てに比べて欠点だけど、角部屋ならそのあたりに違いが出るし。

[522: 匿名さん]

契約率ベスト20をみてみると・・・・。
神奈川県葉山のリゾート地と東京都文京区の老舗地区以外は、
現実を思い知らされますなあ・

[523: 匿名]

港区は芝浦が・・・。悲しい。

[524: 匿名]

＞＞５２２さん

契約率の数字が驚くほど上下に振れているのに、注意されたし。
おそらくデータの元になる取引件数が少なすぎてこうなるのだと思いますが、ほとんど意味ないとおもいますよ。

こんなの信用して、赤坂や高輪（ともに港区）の物件やめて足立区の物件買って泣いても、だれも責任とってくれないですよ。

いくら警鐘をならしても、こういうデータをありがたがる人が多いのに、ためいきがでます。

[525: 匿名さん]

確かに物件って、個々でまったく違うものね。

[526: 匿名さん]

これだけサンプル少ないなかの平均は、全く意味無いですね。
サンプル多くても、平均値の意味って良く分からないにも関わらず。

[527: 匿名さん]

でも新築マンション坪単価ランキングはまあまあ信用できるように思う。

[528: 匿名さん]

507はなかなか面白かった。
ありがとね。
豊島区見直した。
目白、駒込、巣鴨の本当にごく一部だけだと思ってた。

[529: 匿名さん]

でもなんか坪単価が低い気がするのは気のせいでしょうか。
2007年1月竣工ものの価格っつー意味でしょうかこれ。最新のDataは

[530: 匿名]

まだ、あのデータのどうしようもなさに気づかない人がいるようですね。

平成13年度比平成18年度の坪単価上昇率（23区で）1位＝台東区、2位墨田区
というのを見せられて信じられますか？
また平成17年度から18年度で、杉並区、新宿区は値下がりしている！！！
ほかは平均１０〜２０パーセントは上昇しているというのに。

まあ就職率NO1大学に、芝工大とか東京理科大とか場合によっては創価大とか、もしかしたら聖心女子大がなるようなものですな。

[531: 匿名さん]

千代田区、平成16年から17年にかけて暴落してますしね、これ。