23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[421: 匿名さん]

>>417
基本は、「買った時点で利益が決まる」ということだったの・・・だが

だいぶ様子が違ってきている。
安く貸して長期に居座られても困るし高値で出して
シーズン逃して空室が半年以上続くのもきつい。
売り急げば悔やまれるし賃貸をつけないとローンがきつい。
「投資」でセカンドハウスを買った人の悩みはつきない。

>>419
契約更新で三倍の90万って言われて引越ししたらしい。

契約更新でもいままでの家賃だけ納めておけば借家法の下では通用する。
これで既存の家賃は低迷している。賃貸仲介もいままでの発想法が
切り替わらないから、周辺相場を調べてから・・というけど、そんなもん
新築の家賃など知らないで、周辺中古の相場に係数かけただけで
何がわかるかという話だ。
勇気と資金力があるから値上げする。確かに街は昔より３倍は快適になっている。

[422: 匿名さん]

追い出し覚悟で値上げするなら、１２月くらいからふっかける。２月にはいってからでは
契約更新するかどうか相手が逡巡しているうちに３月になってしまう。
賃貸は３月時期をのがすと８月までは動かない。
変な時期に契約すると次の家賃が上げにくい。

[423: 匿名さん]

＞だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。
そうやって買えばますます価格が高騰しちゃうけど、それでも正解なの？

[424: 匿名さん]

家賃がその分上がって、スプレッドが2-3％くらいあれば、正解でしょう。

[425: 匿名さん]

こんな株、こんな価格で買う人いるのかなぁって時でも値は付く。
出来高が少なくても売れるのが市場。

いまの業界、売り惜しみというより高値で売れないことを懸念しつつ
小出しにしているのではないだろうかと時々思う。

不動産業界は、カルテルなどよりいきなり「抜け駆け足のひっぱりあい」が常
Ｗコンの身内仕入れのＴＶＣＭまでかけてした弱気の安売りをいまだに
「掟破り」という人は多い。

多分高くなってもマンションはじっくり搾り出すように売ればはけていく。
２０００年初頭の完成物件売れ残りの悪夢を経験しているから、競合が高値を
出すのを待って、小出しにする。それならちゃんとお客がつく。

池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。
２１世紀になってから世田谷区始めての億ション。
二子のプラウドタワーより高い平均坪単価。まるで興和不動産の高級ブランド、
ホーマットみたいな売り方だ。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20060410A/index2.htm

ホーマットといえば外人向け賃貸マンションが有名だが、今や外人向けでなくても
外人と同じ発想でお金を儲ける法人が住み手なのだ。
確かに時代は変わったといわざるをえない。

ただ、金持ちの住む場所でしかそういう売り方はできない。
そのうちマンションも銀座のショールームで売るものと、コンビニでパンフ配るものに
二分化されるのかもしれない。

[426: 匿名さん]

と、よく考えてみたら「住宅情報マンションズ」はコンビニに置いてあった。
いっそコンビニで購入申し込みローン審査を受け付けネットで当選結果を見てから
現地に行くような売り方があってもいいと思う。
もちろん、郊外の売れ残り物件値引き販売だからモデルルームも要らない。
・・・というほどに郊外が安くなったら買ってみたいものだ。

原木中山の例の物件が格安でいつまでに売れるかも気になる。

[427: 匿名]

＞池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。

マスタービューのことだろうが、事実はかなり違う。
『都心に住む』でも大きく宣伝していたし、DMも頻繁に来る。
メールも来る。
でもまだ売っている。
だがいつ見ても販売戸数未定、価格未定と未定だらけで、やるきも失せる。

それでもって、癒着も疑われるような人が、NO1マンションとか１００点とかいうので、しらける。
まだ完成してはいないが、売りだしてかなり経つのに、なぜNO1評価の物件が売れないんだ・・・
結局、価格を考慮しない愚かな評価ということ。
鹿島も販売代理に野村不動産アーバンネットなど使うから、評判落とす。

ちなみにNO2は赤坂TR,こちらは即完、現在の評価額は販売時の５〜８割アップ。

[428: 匿名さん]

結局のところ、バブルかそうじゃないかは、賃料の上げにかかってますね。
今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、賃貸需要が減少
するリスクは無いでしょうか。

[429: 匿名さん]

>>427
そうですか？

現地で見た価格表の８割が販売済みになっていたが。
販売員も少なく、とにかく人がくると経費がかかって嫌だという雰囲気は
あった。
会員限定販売と称して販売価格をオープンにしていいないだけでは？

坪単価４００万の上層階キャンセル物件のほか３期の発売がこれからで
高層棟東向きの部屋が残っていたくらい。
図面資料を読みこむと２戸1エレベータなど、グレード感の高い造りがよくわかった。


話は賃料に戻るが
よく「家賃との比較」というけど「今のお支払いの家賃と比べて」というのでは
意味がない。新百合ヶ丘のバス便の家賃と都内の新築の３５年ローン（変動）
を比べてどうするというのだろう。

貸したらいくらになりますという家賃表が出てくるが、周辺に新築賃貸マンションなど
ない場所でどうやって計算したのかわからないような賃料だったりする。

賃貸こそ二極化の局地。
市場は家賃２０万以下と上とで分かれる。

２０万払える人は２５万でも３０万でも価値を認めれば払える人。
一方１７万の人に２０万払えというのは抵抗がある。
作戦として賃料１７万２千円　共益費２万８千円ということは書くが
２０万の壁は大きい。
社宅では２０万以上の物件を借りないというところが多い。
場所を選べば９０平米の３ＬＤＫでも借りられるからだ。

田園都市線たまプラーザが２２０万〜の坪単価で売られているが、
賃料的には中古駅近賃貸で月坪７千円の家賃水準の場所だ。
こういう場所で「家賃を払うより安い」という論法は伝わるものか
ただしよくみると駅前に新築賃貸が２５万〜というな賃料で貸している
大変興味深い。

これまでのマンションブームで、団塊ジュニアが郊外の賃貸を出て
賃貸マンションは価格低迷しているはずなのに、新築だけが
賃貸、分譲価格を割高で出して受け入れられるものだろうか。

[430: 匿名さん]

外人が借りてくれるよ。ただし、都心物件だけだよ。

[431: 匿名さん]

外人も買ってるよ。
都心の中古物件を外人がよく見にくる。

[432: 匿名さん]

悪い意味でなくて堅実職業じゃない人が、借りてくれるよ。ただし、高級物件だけだよ。

[433: 匿名]

＞＞４２９

あまり特定の物件にこだわるのもどうかと思うが・・・
マスタービューの場合、会員限定販売とは確かにうたっているが、メールで資料請求すれば、自動的に会員である。
そして価格等の入らない資料を送ってくる。
２期になろうと３期になろうと販売戸数も明らかにしない。
HPでは第３期販売の案内が出ているが、ここでも管理費未定としている。
去年１１月に送ってきたパンフには管理費だけは記されていたのにだ。

よくよく見たら、そこには第２期３次とあった！！一体全体今まで何回売ったんだああ。
こういう不明朗なやりかたをするのは大手ではゴクレ、大京だけかと思っていたんだが。
やっぱり野村は株屋だからな。

aucconng氏、碓井民朗氏（ともに住まいサーフィンでおなじみ）、『週刊ダイヤモンド』で、全てトップの評価というのが、釈然としない。

[434: 匿名さん]

＞結局のところ、バブルかそうじゃないかは、
＞賃料の上げにかかってますね。
そう思います。上げられればバブルではないという話。
ただし上がりすぎれば競争原理で空室率があがり
賃料が下がる。
証券化で収益還元法が徹底したならそこまでいかないと
おかしい。

平成バブルはオフィスビルが主役。
大手町の外資系金融ビルで賃料が１０万円／月坪といわれた時代。
賃料格差でどこそこのビルがテナントひき抜いたという話が飛び交っていた。
恵比寿にモルガンスタンレーが移ったのも９０年代半ば。
新築ビルが既存を凌ぐ時代だった。

オフィスも、既存賃料と新規募集の賃料が広がった。丸の内の
既存テナントは３万弱で隣のビルは１０万円。これはひどすぎる。
今は、まさに青山や赤坂でそういう状況になりつつある。

＞今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、
買ってないでしょう。顧客が違う。賃貸の人は経費になるから
賃貸に住む。
外人は円が安いから買って帰国時に売るほうが得と考える。

＞賃貸需要が減少するリスクは無いでしょうか。
平成バブルのオフィス需要の背景には質の向上があったわけで
９０年代にかけてオフィスビルの機能は飛躍的向上した。
今は、賃貸マンションといえば、家賃２０万以下の１ＬＤＫしか
なかった時代から３０万４０万クラスのタワー物件が出てきた。
サービス機能や付帯設備、セキュリティが向上した分既存の
賃貸マンションとの格差はあって当然ということだろう。

[435: 匿名さん]

×既存賃料と新規募集の賃料が広がった
○既存賃料と新規募集の賃料格差が広がった

[436: 匿名さん]

金持ちは、モノを極力買わないようにする。
モノを持つことのコストがわかっているからだ。
モノが豊富にあることを豊かとは思わない。

やむをえず持つときは価値のさがらないものを買う。
買ったら大事に長く使う。
住いも買ったら長く住み、不要になっても売らずに人に貸す。

大衆は、むやみにモノを買う。
やむをえず買えないときはローンを組んでも買う。
モノを持つことのコストをわかっていないからだ。
モノが豊富にあることが豊かさだと勘違いしている。

買っても吟味が足りないからすぐに飽きる。
住いも住いも飽きるから大切にせず、古くなったり
災害の不安があったりするとさらに借金して買い換える
これじゃカネが溜まるはずがない。

[437: 匿名さん]

ま、確かに金持ちは増やすことよりも減らさないことを考えるよね。
結果的にそれで増える。

[438: 匿名さん]

参考までにここでお奨めしている、都心１ＬＤＫを投資用に買っている
人はすでにどれくらい資産を持った上でやっているのかなあ？

[439: 匿名さん]

プラウドって本当にやたらとテレビＣＭ打っているけれど、あれが価格に上乗せされると
思うとなんだかなあ。あと、ブリリアあたりもさ。どうよ？

[440: 匿名さん]

最近は日本総合地所もよく見るね。
あのオープンデッキは少し憧れるものもあるが、しかしお隣に見られるか思うとなかなかくつろぐこともできんな。