23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: 匿名さん]

コトはそう単純では無いと思いますが、鉄筋コンの減価償却期間47年として、
まあ大体2％ずつ建物の価値が減衰していくとして、土地が毎年2％ずつ上がって
いるのであれば、建物：土地＝1:1の物件では同値で売れるということで
良いですか？

[363: 匿名さん]

アパレルの価値を布地と加工料ではかるようなものです。

[364: 匿名さん]

アパレルでも素材と縫製は非常に重要ですよ。

[365: 匿名さん]

>315

インドのシーク教徒は、伝統的に商才があり、商店を経営する小金持ちが多い。
華僑に対抗できる勢力になっている印僑の主力はシーク教徒であり、インドでは
シーク教徒の所得水準は圧倒的に高い。そのため、シーク教徒が自動車を購入する
場合、彼らの選択肢となるのは欧州車のみ。日本車や韓国車に喜んで乗るヤツはいない。

[366: 匿名さん]

インドって欧州の方が縁が深いでしょ

[367: 匿名さん]

どうなりますかねえ。不動産価格ねえ。もう既に持っているので、
近々下がる要因になるような、ネガティブサプライズの可能性を
知りたい

[368: 匿名さん]

そもそも歴史的にみて前回のバブル崩壊前の地価暴落っていつまでさかのぼるんだ？

[369: 匿名さん]

1873年あたりに、土地私有概念が誕生したわけでしょ。
暴落って、世界恐慌のあたりにあったのかなあ。。全く分からん。

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/31648133
この本、読んだ人います？
こういうネガティブ意見を聞きたい。

[370: 匿名さん]

インドや中国に日本の製造業が負ける？
行ったことも無く、物の表面つらだけ見てる人だとは思いますが。
日本という国は、製造業とそれを売る総合商社以外に、世界で伍している企業・団体はありません。

物売るのはうまいよ。中国人は。

[371: 匿名さん]

おっしゃるとおり。日本の製造業の技術はすごい。
設計図通り作ればなんとかなるモノ以外において、日本の優位性は
しばらく続くでしょう。
労務管理の面からいっても、中国は終わっている。いつか反乱起きるよ。

[372: 匿名さん]

去年以前に買っている人→賢い。
これから買う人→まだ上がるからすぐ買うべき。
待つ人→バカ。
って結論なの？

[373: 匿名さん]

金利が上がれば、価格は下がるでしょう。
・昨年以前に買った人⇒ラッキー
・そろそろ売る人⇒賢い
・まだまだ持ち続ける人⇒普通
・これから買う人⇒愚か

[374: 匿名さん]

金利はまずはちょっとだろうから、あまりだろうけど、今後数年以内に消費税アップになる
だろうから、そのときだろうね。

[375: 匿名さん]

築浅中古が大量に売りに出てきた時、
中古価格がどうなるかでしょう。
売る方は高く売りたい。だけどライバル物件も多い。
買う方は安く買いたい。ある程度選り好みできる。

[376: 匿名さん]

資産デフレが続いたから資産インフレが起こるとは
全くマクロを見失った見解ですな。

[377: 匿名さん]

既に資産インフレは始まっているのでは？
日本の不動産の30〜40％はこの国土の2〜3％の土地に集中していることから、『東京中心部の地価の底打ちを「単に、東京でしか地価が上昇していない」と地理的観点から捉えるのではなく、日本の土地総額の観点から、「30％から40％の土地が力強く上昇を始めた。』と藤巻氏は説いています。

[378: 匿名さん]

言葉遊びですな。

[379: 匿名さん]

資産インフレは、当然加速してる
円安で輸出企業が、最高益たたきだす。
景気回復も加速。
二・三年たてば個人にも金が回り始める。
そのとききずいても、既に都内には不動産は枯渇。
２０１０年
ヒラリーマンは、２３区にマンションもちたい願望は、強くなる。
でも買えない。
あらら

[380: 匿名さん]

2015年には、どうでしょう？
それ以降も、土地・マンションがないのでしょうか？
今買うしかチャンスがないということでしょうか？

[381: 匿名さん]

新築は厳しいんじゃない？

[382: 匿名さん]

>ネガティブ意見を聞きたい。
マンション価格が下落するシナリオは３通り
①地価が下がってマンションも下がる

地価が下がるには、土地供給が増えるか、容積率が倍増するか
カネが不動産にまわらなくなって誰も土地を買わなくなればいい

土地供給は、都市部の生産緑地の営農規制解除。これで用賀や
練馬や杉並の畑がマンションになる。
容積率は、７年に一度の用途地域の見直しでどんどん増やしていけば
いい。カネは貸し出し金利を上げていけば期待利回りと借り入れ金利の差が
下がって不動産投資の魅力が減る。

[383: 匿名さん]

②地価は上がるがマンションだけ下がる
ＪーＲＥＡＴや私募ファンドが投資用不動産としてマンションを買占め
地価は上がる。
上がったおかげでマンションデベロッパーが都心や城南に億ションか
コンパクトマンションしかつくれなくなった。
億ションは売れるが、コンパクトマンションは作りすぎで一向に売れない。
売れないものを賃貸に出して一棟まるごとリートや私募ファンドに売る
そういう流れが加速する。

郊外では、各社のブランド競争が加熱して、１０時過ぎには３分おきに
各社の屋号連呼のスポットが流れる。
たまぷら鷺沼の地価も順調に上がってくるが、中古マンションを
買う人がいない。なぜなら、もっと郊外に安くて新しい新築がＳＣつきで
売られるからだ。
若年層→中古→売った中堅層→新築　という構図が
若年層→郊外の新築→中古抱えた中堅層→売れない
になる。２３０万クラスの郊外物件が大苦戦。

[384: 匿名さん]

③それ以外の要因でマンションが下落する
税務当局の譲渡益課税の取り締まり強化。
とにかくセカンドハウスの転売について、物件ごとにマークして３０００万控除の
確定申告が出た時点で当人を税務署に呼び出す。
公共料金の支払い請求先住所、公共料金の使用量などの資料と、
事前に聞き込んだ情報とをつきあわせる。
相当量の追徴金がとられ、新聞記事にもなってセカンドで転売しようという熱が
いっきに冷める。
さらに税制改正で、短期譲渡の税率があがり、金利もあがると仕方がなくて
賃貸がはじまる。賃貸が供給過剰になると家賃がさがり、５年超で
投売りも出てくる。オーナーチェンジで安値で売られ中古市場がさがる。

[385: 匿名さん]

>>381
2000年くらいからの耐震偽造していない、築15年くらいの中古も含めてだとどうでしょうね？
好みじゃない設備やフローリングの色は、リフォームして直してもいいし。

[386: 匿名さん]

もっともっとナガティブなシナリオは描けるが、これらの因果関係をしっかり
つかんでリスクヘッジをかけて危険な兆候がでたら一番に逃げ出す準備も
おこたりなくするから、投資はワクワクするほど面白いのだと思う。
ネガティブシナリオにおびえて足がすくむだけでは資産は築けない・・と
『マネーの公理』や『金持ち父さん貧乏父さん』に書いてあった。

[387: 匿名さん]

確かに大きく儲けようと思ったら逃げ時が大切だけど、みんながみんな投資用に
買うわけじゃないからな。
でも、確かに１ＬＤＫの高額物件を、完全に投資用に買っておく場合は逃げやすい
かもね。

[388: 匿名さん]

>>389
2015年に元値に戻っている保証はないが、どうせならプール、クルーザー、送迎バス付きの
大規模湾岸物件が安くなっていたら、狭い部屋をひとつ仕事部屋か賃貸用に買いたいね。
それまでプールやバスが健在ならいいけど。

[389: 匿名さん]

382〜4さんへ　
①は、婦人会・日教組や共産党が大騒ぎ、公害のゆとり、緑地化を考えたら２３区は無理だろう。
②③は、自分の都合のいい解釈で、強引なストリーではないですか。

[390: 匿名さん]

＞389
公害（誤）
郊外（正）

[391: 匿名さん]

>>389
ですから私は、今後長期に値上がりだろうと読んでいます。

[392: 匿名さん]

長期ってどのくらい？

[393: 匿名さん]

とはいえ、不動産業界の圧力や規制緩和の流れは、生産緑地（もともとが都内の
農家の固定資産税軽減策でバブル時代に作られた制度）どころか
公園地域の用途指定まで緩和しようとしています。いずれは
青山墓地の再開発など出るかもしれませんよ。

生産緑地は農家が＊＊ば、相続人が営農しない場合、時価で行政にひきとらせる
ことができます。それを種地に、区は道路拡幅など公共事業をやろうといます。
道路の拡幅などもうすでに活発化していて、立ち退きで億ションに入る人が
いると、種地も使われないままに競争入札。マンション用地になっていきます。

[394: 匿名さん]

393さん
そうですか、そんな状況ですか
幹線道路沿いは、十分考えられますね。

確かに、屋上緑化に予算付き始めたから、
生産緑地という農地を宅地化する前フリとも考えられなくもない
農家は、地価上昇で、ぼろ儲けか？
確かに、売地が無いから仕方ないのかな。
デベは、夢描いて、必死に地上げ中だから。

[395: 匿名さん]

>>392
過去スレにも書きましたが、マンション価格の上昇率は地価上昇率に比例すると
思えばいいでしょう。新築も、築浅も築２０年も、対前年上昇率、下落率でみれば
だいたいあっている。
そういう意味で地価データがパラメータになる。
エリア地価が２０％上昇するということは、新築も中古も含んでのはなしなので
新築は１．３倍になっているケースもある。
普通は４％内外の変化で、こういう数値は実感としてつかみにくい。
長期に上がるというのは、２００５年を１００として２００６年１２０、２００７年で１３０
という動きが２００８年以降はそういうゆるやかな上昇にかわるということ

2007 130
2008 135
2009 141
2010 146
2011 152
2012 158
2013 152
2014 146
2015 140
2016 134
2017 129
2018 124
2019 119
2020 114
2021 110
2022 105
2023 101
2024 97

ただしこれは都心および都心周辺部の話。

[396: 匿名さん]

２０１２年以降、ゆるやかに下がって、２００３年の底値から２０年目あたりで
デフレも底になるかなという予想

[397: 匿名さん]

すいません、公園地域ですが、優先区域と、長期未着手に分かれている状態が今だと
思いますが、都市公園の指定そのものも変わる可能性が大いにあるということでしょうか？

[398: 匿名さん]

都市部以外は下落の一途になるんでしょうかね？

[399: 匿名さん]

>>398
都市公園は都市公園のままでしょう。道路や公共水面と同じ
長期未着手は許認可の領域。
お寺のお墓などは、「整備を要しない地域」になっている
ただし道路も都市計画で変更があるように公園も個別に見れば
かなり長期的に安定しているものの公共の福祉のためなら
形や位置が変わる可能性もあるということ。
ちなみに生産緑地は別にエコロジーの観点というより雨水の浸透の
うえで有効というだけで公園とは無関係

[400: 匿名さん]

有難うございます。
今普通の宅地なりで、都市計画公園に指定されているところでも、
長期未着手の場合、民設公園制度を利用して、30％の部分に
大幅用途緩和、高層マンション建設のリスクなどあると思います
が、如何でしょうか。3階建てなんかの甘い緩和は既に始まって
ますが。

[401: 匿名さん]

藤巻氏の本を読むのもいいが
教科書を読むことをお勧めします。

マッケンジーの弟子　秀才と呼ばれた一橋の武隈愼一氏
ハーバードに渡った後阪大や一橋で教鞭をとった中谷氏等

[402: 匿名さん]

確かに藤巻信者が、多い気がする。。。

[403: 匿名さん]

>>401
マンション買うのに経済学の教科書が必要なのか？

読んで財産築けるなら読みたい。
なんか印税収入の一端に貢献するだけで終わりそう。
読んでも面白くないと嫌だし。
掲示板に書き込むネタのためにミクロ・マクロ経済論の基礎を
読めというのはシャレにしてもきついな。

私の教科書は投資家の書いた本だ。
不動産は情報収集力と人脈だと教わった。
今何が起こっているか詳しく知って分析できる力が大事なんだそうだ。

経済学は起きた結果の分析学という気がするが間違っているかな。
自分の投資の失敗の納得には役に立つかもしれないが
それ以上のものとは思えない。

自分で納得がいかない投資はすべきではない。
そのためにも選択肢は多いにこしたことはない。
理論を学んで選択肢の数を増やせる人はいいが
理論が選択肢拡大の妨げになる人は藤巻健史レベルで
十分ではないかと思う。

[404: 匿名さん]

375>大量には売り出ないよ。だって売れば住むところがなくなるから。新しいのを買おうにも
ずっと高くなってるし、しょぼい賃貸なんかまっぴらだしね。売りものは需要をみたさない
まばらでしょう。

[405: 匿名さん]

住まいサーフィンで分譲価格情報更新されましたね。
2006年ベースで、前年比大体10％上昇しているそうです。

[406: 匿名さん]

インフレや金利の話するぐらいならマクロの本でも読まれたい。

[407: 匿名さん]

>>406
インフレや金利の話のどこが違っているのか教えてあげたほうが親切だと思うが。

[408: 匿名さん]

基本的に、消費者物価指数に土地価格は関係無いわけですよね。賃料は関係しますが。
資産インフレの状況はマクロでは見にくいのでは？

[409: 匿名さん]

＞インフレや金利の話するぐらいなら
インフレや金利の話を抜きに地価は語れないし
地価を語らないとマンション市場は語れない

スレタイの「２３区いつ下がり始める」にとっても需要なテーマ

ただし、断っておくが、カネと土地という比較において
地価が下がる＝カネの値打ちがあがる＝資産デフレ
地価が上がる＝カネの値打ちが下がる＝資産インフレ
という便宜的な言い回しはしているのは否めない

私も地価に関しては岩田喜久男氏（一橋大経済）の本くらいは昔読んだ。

[410: 匿名さん]

わたしは、経済学を知りませんが、不良債権をしこたま買い
現在悠々自適です。

先日は、保有していたペンシルビルが、地上げ屋の買収にあい、現在三倍の値が付いてます。
それから、
教科書は、学生が読むもので、大人は、未来をよむものでは、ないでしょうか。
ただ基礎知識ぐらいは、勉強すべし。

[411: 匿名さん]

>>410
師匠と呼ばせてください。

>>404
そうですね。
確かに大量とは言いがたい。
築浅中古が大量に売りに出たと騒がれた湾岸のＴＤだが、半年で全体戸数の１割
60戸程度。
１０００戸クラスの物件が５棟同年に竣工しても転売は５００戸どまりというレベルか。

実際、Ｙａｈｏｏ不動産で、都心３区＋江東区で築２年以内の物件検索で
でてくる中古マンションは２２１件（ダブり含む）だ。

逆に、住み替えやセカンドくらいしか売りに出ないから物件が逼迫する。
仲介大手各社が既存築浅マンションに「査定します」の手紙を郵送して
くるのだがいっこうに物件数が増えない。
というか出たらすぐ話が決まるものが多いらしい。
一時期供給過剰だった日本橋１ＬＤＫなども最近は新築がめっきり減って
これからが中古の値上がり時期なのだそうだ。

[412: 匿名さん]

藤巻さんや投資家の書いた本読むなら、もっと基礎的な教科書読んだ方が良いでしょうね。
活字になってしまった情報やノウハウは既に賞味期限切れですから。

[413: 匿名さん]

教科書はわかりやすく学生向けに書かれたもので
未来を自分の頭で考える為に読む基礎的なもの。

書店で大々的に売れているのは思想書の類。
自信の半生について語った抽象的で啓発的なものが多いね。

[414: 匿名さん]

同感です。
まず、ローンの借り方。住宅ローンだけでなく、セカンド、アパマンローンも
団信、与信審査のしくみ。保証会社のしくみ、任意売却、抵当権くらいまで
は基礎。

不動産投資の本は、今の時代にあった本が実はみつからない。
２００６年までは「不動産は収益還元法で考えろ」と書いてある。
買うなら中古のワンルームというのが多い。
間違ってセカンドでタワマンの１ＬＤＫ買ってさてどうしようと困っている人に
最適なガイドブックがない。

もともと新築物件を投資用に買うのはカモ。彼等に６年〜１０年くらい持たせて
家賃も物件価格も下がったところを本来に顧客に利回り１０％に仕立てて
売るのが本業だった会社もあるらしい。
それが、いまや下がるどころか原価回復。空室で売ったら強気の
賃料で貸したい人がたくさんいる。わけわからん状況になっている。

[415: 匿名さん]

みんなが、金欲しい
みんなが、儲かるものではない

失望の中で買い。狂乱の中で売り。

教科書では、分らない。

[416: 匿名さん]

「時代は変わった」って雰囲気ですよね。
今まで書いてある不動産弱気本、殆ど意味を成して無いですね。

[417: 匿名さん]

基本は、買った時点で利益が決まるということだったの

カネそのものが「実体のない合意の象徴」だとロバート・キヨサキが言っている。
確かに、カネよりモノのほうが目に見えるし、価値は安定していそうだ。
カネは、所得が増えれば１万円札のありがたみが変わるがマンションは
年収が増えても価値はかわらない。
マルサの女のなかで、山崎勉がこう言う。
「いいか。カネとはコップに１滴づつ溜まる水みてぇなもんだ。
　貧乏人は、少し貯めれば皆飲んじまう。
　金持ちは、コップ一杯まで溜まったら、そこからあふれた分だけ
　舐めるんだ。こうやってな」

物価ということでいうならば気になるのは賃料だ。

[418: 匿名さん]

インフレだから土地も家賃もあがる
などというのどかな画一社会ではなくなった。

賃料はこれから上がっていくというが、二極化の局面では
高い賃料と安い賃料の差がひらくのだろう。

一般マンションとタワーマンション、都心のプレミアム物件との間で相場が
大きく開いていく。
芝浦など１．２万／月坪（６６㎡で２４万）だったのがタワー高層階１．５万が標準化
してきている。ペット可。豪華なラウンジ・フィットネスルーム・コンシャルジュありなど
確かにそれだけの付加価値はあるが。
ミッドタウンや青山アパートメントなど３万を越える賃貸料が当たり前らしい。
収益還元法というより販売価格と利回りから割り出した家賃をそのまま出した
というような感じなのだ。

[419: 匿名さん]

収益還元法って本、確かに多かっただけど今も言葉は使う。

ただ、周辺環境が変わってきている。
表参道の知合い話だが、マンション家賃が30万から今年契約更新で三倍の90万って言われて
引越ししたらしい。
つまり、全戸の家賃値上げがすすめば、地価も三倍になる。

一等地にある物件はグングン値上がる。
そして周辺に波及する。

異常だから都心。
田舎とは、差がつくばかり。

[420: 匿名さん]

現在4500万世帯ぐらい全体である中で賃貸住宅は1500万世帯。つまり全体の1/3が賃料を払ってくらしている。今後は、より賃貸比率が高まる一方で賃料は高騰していく。特に超都心部を中心に。つまり、土地高、マンション高、賃料高そしてまた土地高、マンション高、賃料高のスパイラル。並行して格差拡大。でも当局としても結果的には固定資産税等の形でしっかり上納金はアップ。言い換えれば当局＞大家＞賃借人の形態の徴税スキームがより強固な形になって財政が安定する。ということは、基本的にこの流れを政策面で止めるような15年前のような愚策が突如なされる可能性は相当低い。だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。

[421: 匿名さん]

>>417
基本は、「買った時点で利益が決まる」ということだったの・・・だが

だいぶ様子が違ってきている。
安く貸して長期に居座られても困るし高値で出して
シーズン逃して空室が半年以上続くのもきつい。
売り急げば悔やまれるし賃貸をつけないとローンがきつい。
「投資」でセカンドハウスを買った人の悩みはつきない。

>>419
契約更新で三倍の90万って言われて引越ししたらしい。

契約更新でもいままでの家賃だけ納めておけば借家法の下では通用する。
これで既存の家賃は低迷している。賃貸仲介もいままでの発想法が
切り替わらないから、周辺相場を調べてから・・というけど、そんなもん
新築の家賃など知らないで、周辺中古の相場に係数かけただけで
何がわかるかという話だ。
勇気と資金力があるから値上げする。確かに街は昔より３倍は快適になっている。

[422: 匿名さん]

追い出し覚悟で値上げするなら、１２月くらいからふっかける。２月にはいってからでは
契約更新するかどうか相手が逡巡しているうちに３月になってしまう。
賃貸は３月時期をのがすと８月までは動かない。
変な時期に契約すると次の家賃が上げにくい。

[423: 匿名さん]

＞だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。
そうやって買えばますます価格が高騰しちゃうけど、それでも正解なの？

[424: 匿名さん]

家賃がその分上がって、スプレッドが2-3％くらいあれば、正解でしょう。

[425: 匿名さん]

こんな株、こんな価格で買う人いるのかなぁって時でも値は付く。
出来高が少なくても売れるのが市場。

いまの業界、売り惜しみというより高値で売れないことを懸念しつつ
小出しにしているのではないだろうかと時々思う。

不動産業界は、カルテルなどよりいきなり「抜け駆け足のひっぱりあい」が常
Ｗコンの身内仕入れのＴＶＣＭまでかけてした弱気の安売りをいまだに
「掟破り」という人は多い。

多分高くなってもマンションはじっくり搾り出すように売ればはけていく。
２０００年初頭の完成物件売れ残りの悪夢を経験しているから、競合が高値を
出すのを待って、小出しにする。それならちゃんとお客がつく。

池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。
２１世紀になってから世田谷区始めての億ション。
二子のプラウドタワーより高い平均坪単価。まるで興和不動産の高級ブランド、
ホーマットみたいな売り方だ。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20060410A/index2.htm

ホーマットといえば外人向け賃貸マンションが有名だが、今や外人向けでなくても
外人と同じ発想でお金を儲ける法人が住み手なのだ。
確かに時代は変わったといわざるをえない。

ただ、金持ちの住む場所でしかそういう売り方はできない。
そのうちマンションも銀座のショールームで売るものと、コンビニでパンフ配るものに
二分化されるのかもしれない。

[426: 匿名さん]

と、よく考えてみたら「住宅情報マンションズ」はコンビニに置いてあった。
いっそコンビニで購入申し込みローン審査を受け付けネットで当選結果を見てから
現地に行くような売り方があってもいいと思う。
もちろん、郊外の売れ残り物件値引き販売だからモデルルームも要らない。
・・・というほどに郊外が安くなったら買ってみたいものだ。

原木中山の例の物件が格安でいつまでに売れるかも気になる。

[427: 匿名]

＞池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。

マスタービューのことだろうが、事実はかなり違う。
『都心に住む』でも大きく宣伝していたし、DMも頻繁に来る。
メールも来る。
でもまだ売っている。
だがいつ見ても販売戸数未定、価格未定と未定だらけで、やるきも失せる。

それでもって、癒着も疑われるような人が、NO1マンションとか１００点とかいうので、しらける。
まだ完成してはいないが、売りだしてかなり経つのに、なぜNO1評価の物件が売れないんだ・・・
結局、価格を考慮しない愚かな評価ということ。
鹿島も販売代理に野村不動産アーバンネットなど使うから、評判落とす。

ちなみにNO2は赤坂TR,こちらは即完、現在の評価額は販売時の５〜８割アップ。

[428: 匿名さん]

結局のところ、バブルかそうじゃないかは、賃料の上げにかかってますね。
今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、賃貸需要が減少
するリスクは無いでしょうか。

[429: 匿名さん]

>>427
そうですか？

現地で見た価格表の８割が販売済みになっていたが。
販売員も少なく、とにかく人がくると経費がかかって嫌だという雰囲気は
あった。
会員限定販売と称して販売価格をオープンにしていいないだけでは？

坪単価４００万の上層階キャンセル物件のほか３期の発売がこれからで
高層棟東向きの部屋が残っていたくらい。
図面資料を読みこむと２戸1エレベータなど、グレード感の高い造りがよくわかった。


話は賃料に戻るが
よく「家賃との比較」というけど「今のお支払いの家賃と比べて」というのでは
意味がない。新百合ヶ丘のバス便の家賃と都内の新築の３５年ローン（変動）
を比べてどうするというのだろう。

貸したらいくらになりますという家賃表が出てくるが、周辺に新築賃貸マンションなど
ない場所でどうやって計算したのかわからないような賃料だったりする。

賃貸こそ二極化の局地。
市場は家賃２０万以下と上とで分かれる。

２０万払える人は２５万でも３０万でも価値を認めれば払える人。
一方１７万の人に２０万払えというのは抵抗がある。
作戦として賃料１７万２千円　共益費２万８千円ということは書くが
２０万の壁は大きい。
社宅では２０万以上の物件を借りないというところが多い。
場所を選べば９０平米の３ＬＤＫでも借りられるからだ。

田園都市線たまプラーザが２２０万〜の坪単価で売られているが、
賃料的には中古駅近賃貸で月坪７千円の家賃水準の場所だ。
こういう場所で「家賃を払うより安い」という論法は伝わるものか
ただしよくみると駅前に新築賃貸が２５万〜というな賃料で貸している
大変興味深い。

これまでのマンションブームで、団塊ジュニアが郊外の賃貸を出て
賃貸マンションは価格低迷しているはずなのに、新築だけが
賃貸、分譲価格を割高で出して受け入れられるものだろうか。

[430: 匿名さん]

外人が借りてくれるよ。ただし、都心物件だけだよ。

[431: 匿名さん]

外人も買ってるよ。
都心の中古物件を外人がよく見にくる。

[432: 匿名さん]

悪い意味でなくて堅実職業じゃない人が、借りてくれるよ。ただし、高級物件だけだよ。

[433: 匿名]

＞＞４２９

あまり特定の物件にこだわるのもどうかと思うが・・・
マスタービューの場合、会員限定販売とは確かにうたっているが、メールで資料請求すれば、自動的に会員である。
そして価格等の入らない資料を送ってくる。
２期になろうと３期になろうと販売戸数も明らかにしない。
HPでは第３期販売の案内が出ているが、ここでも管理費未定としている。
去年１１月に送ってきたパンフには管理費だけは記されていたのにだ。

よくよく見たら、そこには第２期３次とあった！！一体全体今まで何回売ったんだああ。
こういう不明朗なやりかたをするのは大手ではゴクレ、大京だけかと思っていたんだが。
やっぱり野村は株屋だからな。

aucconng氏、碓井民朗氏（ともに住まいサーフィンでおなじみ）、『週刊ダイヤモンド』で、全てトップの評価というのが、釈然としない。

[434: 匿名さん]

＞結局のところ、バブルかそうじゃないかは、
＞賃料の上げにかかってますね。
そう思います。上げられればバブルではないという話。
ただし上がりすぎれば競争原理で空室率があがり
賃料が下がる。
証券化で収益還元法が徹底したならそこまでいかないと
おかしい。

平成バブルはオフィスビルが主役。
大手町の外資系金融ビルで賃料が１０万円／月坪といわれた時代。
賃料格差でどこそこのビルがテナントひき抜いたという話が飛び交っていた。
恵比寿にモルガンスタンレーが移ったのも９０年代半ば。
新築ビルが既存を凌ぐ時代だった。

オフィスも、既存賃料と新規募集の賃料が広がった。丸の内の
既存テナントは３万弱で隣のビルは１０万円。これはひどすぎる。
今は、まさに青山や赤坂でそういう状況になりつつある。

＞今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、
買ってないでしょう。顧客が違う。賃貸の人は経費になるから
賃貸に住む。
外人は円が安いから買って帰国時に売るほうが得と考える。

＞賃貸需要が減少するリスクは無いでしょうか。
平成バブルのオフィス需要の背景には質の向上があったわけで
９０年代にかけてオフィスビルの機能は飛躍的向上した。
今は、賃貸マンションといえば、家賃２０万以下の１ＬＤＫしか
なかった時代から３０万４０万クラスのタワー物件が出てきた。
サービス機能や付帯設備、セキュリティが向上した分既存の
賃貸マンションとの格差はあって当然ということだろう。

[435: 匿名さん]

×既存賃料と新規募集の賃料が広がった
○既存賃料と新規募集の賃料格差が広がった

[436: 匿名さん]

金持ちは、モノを極力買わないようにする。
モノを持つことのコストがわかっているからだ。
モノが豊富にあることを豊かとは思わない。

やむをえず持つときは価値のさがらないものを買う。
買ったら大事に長く使う。
住いも買ったら長く住み、不要になっても売らずに人に貸す。

大衆は、むやみにモノを買う。
やむをえず買えないときはローンを組んでも買う。
モノを持つことのコストをわかっていないからだ。
モノが豊富にあることが豊かさだと勘違いしている。

買っても吟味が足りないからすぐに飽きる。
住いも住いも飽きるから大切にせず、古くなったり
災害の不安があったりするとさらに借金して買い換える
これじゃカネが溜まるはずがない。

[437: 匿名さん]

ま、確かに金持ちは増やすことよりも減らさないことを考えるよね。
結果的にそれで増える。

[438: 匿名さん]

参考までにここでお奨めしている、都心１ＬＤＫを投資用に買っている
人はすでにどれくらい資産を持った上でやっているのかなあ？

[439: 匿名さん]

プラウドって本当にやたらとテレビＣＭ打っているけれど、あれが価格に上乗せされると
思うとなんだかなあ。あと、ブリリアあたりもさ。どうよ？

[440: 匿名さん]

最近は日本総合地所もよく見るね。
あのオープンデッキは少し憧れるものもあるが、しかしお隣に見られるか思うとなかなかくつろぐこともできんな。

[441: 匿名さん]

まあ色々問題あるにしても、地所は価格的にとんでもないものは出さないような
気がする。

[442: 匿名さん]

いいか悪いかは別として、あのひたすら我が道を行くところは企業として好感は持てる。
あの『メルヘンな雰囲気が好き！』とか『オープンデッキでくつろぎたい』って人がいる限り、その独自性で売れるんだろう。
かく言うオレも、何も考えずに4000万くらい出せるのなら郊外に1つ買いたいところだ。

[443: 匿名さん]

金ためて墓場まで持っていってください。

[444: 匿名さん]

金持ちは金を自分のために働かせている。貧乏人は金のために働いている。（by Robert Kiyosaki）

[445: 匿名さん]

不動産に限らず相場ものの予測は難しいですが、価格を決めるのは
「需給バランス」の一点です。

よく、「土地の仕入れ値が上がってるから今後は物件価格も上がる」
なんてセリフを見ますが、これはまったく間違いです。供給に
対して需要が少なければ、売主は安く売らざるを得ないのです。
(仕入れ値がいくらだろうが）。

例えば、100戸の同クラスのマンションがあって、すべて１億円
だったとします。１億円で買いたい人が100人いれば、価格は
1億円のままです。これは、需給がつりあっているからです。

でも、買いたい人が70人しかいない場合はのこりの30戸
を売り切るためには値を下げなければいけません。
（この場合の70人というのは潜在的な買主や隠れて
様子を伺っている買主を含めて、どんなに頑張っても
70人しか見つけられない場合です。）その結果、相場
は下がり、同クラスのマーケットは「需要に支えられる
価格」（例えば8,000万円とか)まで下落します。

逆に、買いたい人が120人現れたら、仮にその100戸は
1億円のままで売れたとしても（売主は一度値付けしたものを
あとから高値修正することは道義上できないので。買えた
人は「相場より安い価格」で買えてラッキーです）
でも、次からは同クラスのマンションの相場が上がります。
需要が供給を上回っているからです。

[446: 匿名さん]

そりゃそうだ。今はビッドがかなり強気だからビッドオファーの
スプレッドが広がっている。本当に、買うのか、新新価格。

[447: 445]

で、これからの相場を予測るのに、「供給に対しての需要」という観点から
分析すると

- 供給に対して需要が上回る要因

1) 景気拡大局面にての個人の収入・金融資産増加
2) 金融機関のゆるい審査
3) 不動産ファンドの拡大
4) 金に余裕のある個人の投資用不動産購入の増加
5) 土地の不足（首都圏を前提）
6) 地方から首都圏に来る人の増加
7) 外国人の増加

- 供給に対して需要が不足する原因
a) 人口(日本人)減少。
b) 団塊ジュニアが一巡した後の一次取得購買層の減少
c) ファンドが行き詰ったあとの整理（大量供給）
d) 一旦下げ局面に入れば、損切りでファンドや投資家が投売り(中古での供給増）
e) 高齢者の死去により居住不動産の相続（新規需要減少）、中古売却（中古での供給増）
f) 高齢者の死去の後、住宅を撤去して土地を売った場合は、土地の供給増
g) 金利高による「払える金」へのブレーキ作用
h) 下げ局面に入った場合の金融機関の貸し渋りでのブレーキ作用

等が、挙げられます。

[448: 445]

また、「地方から首都圏に来る人」は昔からいたわけで
（私も地方出身者ですし、皆さんの周りにも高校まで
地方にいた人は多いでしょ?)、仮にその割合が増加したとしても
人口全体の減少の割合と相殺されるやに思われます。
（よって、実際は相場に影響なしとみます。）

中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
（このスレを見ると、そう思っていない方もいるようですが・・・）

- ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量
にでてくれば、中古価格の相場が下がります。
- 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。場合によっては逆ザヤでも
損切りします。
- 築浅の中古物件が安く変えるようになれば、新築を
優先で検討していた人も流れてきます。（極端な話
似たようなグレードで新築1億円の物件が3年落ちで
5,000万円で買えれば、中古を買いたいと思う人が
多いと思います。）
- その結果、新築不動産の需給バランスが崩れ、
価格は下がります。

上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

現在の不動産高騰は、エンドユーザーに支えられた
ファンダメンタルなものではなく、中間で
投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
テクニカルな動きだと思うのです。

ファンド、ひいてはそのファンドを買って
いる投資家は、ファンドの予想利回りと、キャピタル
ゲインへ淡い期待に踊らされて、実需のない不動産
を買い煽られていると言えるでしょう。

[449: 匿名さん]

上述の教科書についてビビっときた人もいると思うけど
若手の経済官僚は皆学生時代に読んでいます。

[450: 匿名さん]

いろいろな分析、それらがみなポジショントークであると割り引いても、
赤裸々な欲望の垣間見える意見が聞けるのは楽しい知的ゲームですね。

私がおもうのは、
バブルに関してはこれは経済学の問題ではなく、
純粋に心理学の問題であるという事です。集団心理学。
発生の要因は需給とか情報の偏在とかではなく、
むしろ世の中の雰囲気、人々の嗜好、世代の性格、恐怖、欲望、嫉妬、羨望
突発的な出来事や事件、そういうものが相互に影響しあううちに時に大きな流れができ、
人の気持ちが投機へ向けて暴走を始めるのがバブルの本質でしょう。
ものはチューリップでもよければペーパーカンパニーでもいいわけです。
あまりに要因が多すぎて因果関係を追う事が出来ないので、
それをコントロールする事も予測する事も、基本的には不可能だと思います。

ただ、日本の現状は、
先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
現代社会において、自分を護り、かつ人を攻撃し屈服させ得る力とはなにかといえば、
それがマネーなわけです。だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。
こういう状況は、バブルを生み出すのには格好の条件だとはいえるでしょうね。
それが、マンションを対象としたものであるかどうかは別ですが。

[451: 匿名さん]

>>446
>今はビッドがかなり強気だから・・・
強気なのはオファーサイドでしょ？

[452: 匿名さん]

>>448
ちょっと脱線しますが、東京に対する憧れって今の若い世代は昔ほど強くない気がするんですが。
過疎地のような地方となると別ですが、地方出身者の、その地方方面の都市に回帰傾向が強く
なっている気がします。団塊の世代などの意識とははるかに違う。本当に志が高い人は東京
などでなく、海外を目指すし。インターネットや流通でタイムラグも著しくなくなり、
そういう意味で狭い日本だからこそ、そんなに東京に固執する理由がないんですよね。

[453: 匿名さん]

448の意見、ファンドが立ち行かなくなる可能性
についてより深く議論する必要がありそうですね。
ファンドが立ち行かなくなれば、リートを買っている
投資家、特に地銀なんかはえらい目に遭うわけですが。。

[454: 匿名さん]

思うに、住居系ファンドはまだ少ないように思うのですが、
オフィスリートのどこかが破綻するとして、住居系にも影響は出るのか？
まあやはり影響はあるでしょうかね。

[455: 匿名さん]

ファンドとは別に、
完成したら直ぐに高く築浅で売ろうと、狙ってる個人購入者も大量にいそう。

[456: 匿名さん]

各社在庫も積みあがっているので、先高期待が裏切られたら大規模なリセッションがありうる。
銀行、デベがどこまで度胸を持って供給を絞り先高感を演出し続けられるか・・・・

[457: 匿名さん]

個人の築浅物件所有者は、
自分さえ高く売って儲けりゃいいわけで、
絞ってもなにもなく同時期に出してきて、
大量にダブつくこともありえますね。

[458: 匿名さん]

＞４５６
まだまだ需要の減退は無いよ。

＞４５７
自分さえ高く売れても、その後ホームレスやるわけじゃあるまいし、
買い替え物件も底上がってるよ。
まあセカンドか投資物件程度が売りに出たところで
そんなにダブつく程の所有件数はないから心配無用

[459: 匿名さん]

>458
そう？錦糸町のタワーが去年完成したときは、
たくさん売りに出てたけど。
あれま、みなさんホームレスに…

[460: 匿名さん]

人気マンションって、結構すぐに売りが出るよね。
どういう仕組みなんだろう？

[461: 匿名さん]

不安なら実需マーケット中心の住宅地に買っておけば。
下がり幅も限定的。
池田山、花房山、諏訪山、代沢、
用賀はちょっとマンション立ちすぎかな。
あとはどのあたりだろうか。ボラティリティの少ない街は