23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: 匿名さん]

コトはそう単純では無いと思いますが、鉄筋コンの減価償却期間47年として、
まあ大体2％ずつ建物の価値が減衰していくとして、土地が毎年2％ずつ上がって
いるのであれば、建物：土地＝1:1の物件では同値で売れるということで
良いですか？

[363: 匿名さん]

アパレルの価値を布地と加工料ではかるようなものです。

[364: 匿名さん]

アパレルでも素材と縫製は非常に重要ですよ。

[365: 匿名さん]

>315

インドのシーク教徒は、伝統的に商才があり、商店を経営する小金持ちが多い。
華僑に対抗できる勢力になっている印僑の主力はシーク教徒であり、インドでは
シーク教徒の所得水準は圧倒的に高い。そのため、シーク教徒が自動車を購入する
場合、彼らの選択肢となるのは欧州車のみ。日本車や韓国車に喜んで乗るヤツはいない。

[366: 匿名さん]

インドって欧州の方が縁が深いでしょ

[367: 匿名さん]

どうなりますかねえ。不動産価格ねえ。もう既に持っているので、
近々下がる要因になるような、ネガティブサプライズの可能性を
知りたい

[368: 匿名さん]

そもそも歴史的にみて前回のバブル崩壊前の地価暴落っていつまでさかのぼるんだ？

[369: 匿名さん]

1873年あたりに、土地私有概念が誕生したわけでしょ。
暴落って、世界恐慌のあたりにあったのかなあ。。全く分からん。

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/31648133
この本、読んだ人います？
こういうネガティブ意見を聞きたい。

[370: 匿名さん]

インドや中国に日本の製造業が負ける？
行ったことも無く、物の表面つらだけ見てる人だとは思いますが。
日本という国は、製造業とそれを売る総合商社以外に、世界で伍している企業・団体はありません。

物売るのはうまいよ。中国人は。

[371: 匿名さん]

おっしゃるとおり。日本の製造業の技術はすごい。
設計図通り作ればなんとかなるモノ以外において、日本の優位性は
しばらく続くでしょう。
労務管理の面からいっても、中国は終わっている。いつか反乱起きるよ。

[372: 匿名さん]

去年以前に買っている人→賢い。
これから買う人→まだ上がるからすぐ買うべき。
待つ人→バカ。
って結論なの？

[373: 匿名さん]

金利が上がれば、価格は下がるでしょう。
・昨年以前に買った人⇒ラッキー
・そろそろ売る人⇒賢い
・まだまだ持ち続ける人⇒普通
・これから買う人⇒愚か

[374: 匿名さん]

金利はまずはちょっとだろうから、あまりだろうけど、今後数年以内に消費税アップになる
だろうから、そのときだろうね。

[375: 匿名さん]

築浅中古が大量に売りに出てきた時、
中古価格がどうなるかでしょう。
売る方は高く売りたい。だけどライバル物件も多い。
買う方は安く買いたい。ある程度選り好みできる。

[376: 匿名さん]

資産デフレが続いたから資産インフレが起こるとは
全くマクロを見失った見解ですな。

[377: 匿名さん]

既に資産インフレは始まっているのでは？
日本の不動産の30〜40％はこの国土の2〜3％の土地に集中していることから、『東京中心部の地価の底打ちを「単に、東京でしか地価が上昇していない」と地理的観点から捉えるのではなく、日本の土地総額の観点から、「30％から40％の土地が力強く上昇を始めた。』と藤巻氏は説いています。

[378: 匿名さん]

言葉遊びですな。

[379: 匿名さん]

資産インフレは、当然加速してる
円安で輸出企業が、最高益たたきだす。
景気回復も加速。
二・三年たてば個人にも金が回り始める。
そのとききずいても、既に都内には不動産は枯渇。
２０１０年
ヒラリーマンは、２３区にマンションもちたい願望は、強くなる。
でも買えない。
あらら

[380: 匿名さん]

2015年には、どうでしょう？
それ以降も、土地・マンションがないのでしょうか？
今買うしかチャンスがないということでしょうか？

[381: 匿名さん]

新築は厳しいんじゃない？

[382: 匿名さん]

>ネガティブ意見を聞きたい。
マンション価格が下落するシナリオは３通り
①地価が下がってマンションも下がる

地価が下がるには、土地供給が増えるか、容積率が倍増するか
カネが不動産にまわらなくなって誰も土地を買わなくなればいい

土地供給は、都市部の生産緑地の営農規制解除。これで用賀や
練馬や杉並の畑がマンションになる。
容積率は、７年に一度の用途地域の見直しでどんどん増やしていけば
いい。カネは貸し出し金利を上げていけば期待利回りと借り入れ金利の差が
下がって不動産投資の魅力が減る。

[383: 匿名さん]

②地価は上がるがマンションだけ下がる
ＪーＲＥＡＴや私募ファンドが投資用不動産としてマンションを買占め
地価は上がる。
上がったおかげでマンションデベロッパーが都心や城南に億ションか
コンパクトマンションしかつくれなくなった。
億ションは売れるが、コンパクトマンションは作りすぎで一向に売れない。
売れないものを賃貸に出して一棟まるごとリートや私募ファンドに売る
そういう流れが加速する。

郊外では、各社のブランド競争が加熱して、１０時過ぎには３分おきに
各社の屋号連呼のスポットが流れる。
たまぷら鷺沼の地価も順調に上がってくるが、中古マンションを
買う人がいない。なぜなら、もっと郊外に安くて新しい新築がＳＣつきで
売られるからだ。
若年層→中古→売った中堅層→新築　という構図が
若年層→郊外の新築→中古抱えた中堅層→売れない
になる。２３０万クラスの郊外物件が大苦戦。

[384: 匿名さん]

③それ以外の要因でマンションが下落する
税務当局の譲渡益課税の取り締まり強化。
とにかくセカンドハウスの転売について、物件ごとにマークして３０００万控除の
確定申告が出た時点で当人を税務署に呼び出す。
公共料金の支払い請求先住所、公共料金の使用量などの資料と、
事前に聞き込んだ情報とをつきあわせる。
相当量の追徴金がとられ、新聞記事にもなってセカンドで転売しようという熱が
いっきに冷める。
さらに税制改正で、短期譲渡の税率があがり、金利もあがると仕方がなくて
賃貸がはじまる。賃貸が供給過剰になると家賃がさがり、５年超で
投売りも出てくる。オーナーチェンジで安値で売られ中古市場がさがる。

[385: 匿名さん]

>>381
2000年くらいからの耐震偽造していない、築15年くらいの中古も含めてだとどうでしょうね？
好みじゃない設備やフローリングの色は、リフォームして直してもいいし。

[386: 匿名さん]

もっともっとナガティブなシナリオは描けるが、これらの因果関係をしっかり
つかんでリスクヘッジをかけて危険な兆候がでたら一番に逃げ出す準備も
おこたりなくするから、投資はワクワクするほど面白いのだと思う。
ネガティブシナリオにおびえて足がすくむだけでは資産は築けない・・と
『マネーの公理』や『金持ち父さん貧乏父さん』に書いてあった。

[387: 匿名さん]

確かに大きく儲けようと思ったら逃げ時が大切だけど、みんながみんな投資用に
買うわけじゃないからな。
でも、確かに１ＬＤＫの高額物件を、完全に投資用に買っておく場合は逃げやすい
かもね。

[388: 匿名さん]

>>389
2015年に元値に戻っている保証はないが、どうせならプール、クルーザー、送迎バス付きの
大規模湾岸物件が安くなっていたら、狭い部屋をひとつ仕事部屋か賃貸用に買いたいね。
それまでプールやバスが健在ならいいけど。

[389: 匿名さん]

382〜4さんへ　
①は、婦人会・日教組や共産党が大騒ぎ、公害のゆとり、緑地化を考えたら２３区は無理だろう。
②③は、自分の都合のいい解釈で、強引なストリーではないですか。

[390: 匿名さん]

＞389
公害（誤）
郊外（正）

[391: 匿名さん]

>>389
ですから私は、今後長期に値上がりだろうと読んでいます。

[392: 匿名さん]

長期ってどのくらい？

[393: 匿名さん]

とはいえ、不動産業界の圧力や規制緩和の流れは、生産緑地（もともとが都内の
農家の固定資産税軽減策でバブル時代に作られた制度）どころか
公園地域の用途指定まで緩和しようとしています。いずれは
青山墓地の再開発など出るかもしれませんよ。

生産緑地は農家が＊＊ば、相続人が営農しない場合、時価で行政にひきとらせる
ことができます。それを種地に、区は道路拡幅など公共事業をやろうといます。
道路の拡幅などもうすでに活発化していて、立ち退きで億ションに入る人が
いると、種地も使われないままに競争入札。マンション用地になっていきます。

[394: 匿名さん]

393さん
そうですか、そんな状況ですか
幹線道路沿いは、十分考えられますね。

確かに、屋上緑化に予算付き始めたから、
生産緑地という農地を宅地化する前フリとも考えられなくもない
農家は、地価上昇で、ぼろ儲けか？
確かに、売地が無いから仕方ないのかな。
デベは、夢描いて、必死に地上げ中だから。

[395: 匿名さん]

>>392
過去スレにも書きましたが、マンション価格の上昇率は地価上昇率に比例すると
思えばいいでしょう。新築も、築浅も築２０年も、対前年上昇率、下落率でみれば
だいたいあっている。
そういう意味で地価データがパラメータになる。
エリア地価が２０％上昇するということは、新築も中古も含んでのはなしなので
新築は１．３倍になっているケースもある。
普通は４％内外の変化で、こういう数値は実感としてつかみにくい。
長期に上がるというのは、２００５年を１００として２００６年１２０、２００７年で１３０
という動きが２００８年以降はそういうゆるやかな上昇にかわるということ

2007 130
2008 135
2009 141
2010 146
2011 152
2012 158
2013 152
2014 146
2015 140
2016 134
2017 129
2018 124
2019 119
2020 114
2021 110
2022 105
2023 101
2024 97

ただしこれは都心および都心周辺部の話。

[396: 匿名さん]

２０１２年以降、ゆるやかに下がって、２００３年の底値から２０年目あたりで
デフレも底になるかなという予想

[397: 匿名さん]

すいません、公園地域ですが、優先区域と、長期未着手に分かれている状態が今だと
思いますが、都市公園の指定そのものも変わる可能性が大いにあるということでしょうか？

[398: 匿名さん]

都市部以外は下落の一途になるんでしょうかね？

[399: 匿名さん]

>>398
都市公園は都市公園のままでしょう。道路や公共水面と同じ
長期未着手は許認可の領域。
お寺のお墓などは、「整備を要しない地域」になっている
ただし道路も都市計画で変更があるように公園も個別に見れば
かなり長期的に安定しているものの公共の福祉のためなら
形や位置が変わる可能性もあるということ。
ちなみに生産緑地は別にエコロジーの観点というより雨水の浸透の
うえで有効というだけで公園とは無関係

[400: 匿名さん]

有難うございます。
今普通の宅地なりで、都市計画公園に指定されているところでも、
長期未着手の場合、民設公園制度を利用して、30％の部分に
大幅用途緩和、高層マンション建設のリスクなどあると思います
が、如何でしょうか。3階建てなんかの甘い緩和は既に始まって
ますが。

[401: 匿名さん]

藤巻氏の本を読むのもいいが
教科書を読むことをお勧めします。

マッケンジーの弟子　秀才と呼ばれた一橋の武隈愼一氏
ハーバードに渡った後阪大や一橋で教鞭をとった中谷氏等

[402: 匿名さん]

確かに藤巻信者が、多い気がする。。。

[403: 匿名さん]

>>401
マンション買うのに経済学の教科書が必要なのか？

読んで財産築けるなら読みたい。
なんか印税収入の一端に貢献するだけで終わりそう。
読んでも面白くないと嫌だし。
掲示板に書き込むネタのためにミクロ・マクロ経済論の基礎を
読めというのはシャレにしてもきついな。

私の教科書は投資家の書いた本だ。
不動産は情報収集力と人脈だと教わった。
今何が起こっているか詳しく知って分析できる力が大事なんだそうだ。

経済学は起きた結果の分析学という気がするが間違っているかな。
自分の投資の失敗の納得には役に立つかもしれないが
それ以上のものとは思えない。

自分で納得がいかない投資はすべきではない。
そのためにも選択肢は多いにこしたことはない。
理論を学んで選択肢の数を増やせる人はいいが
理論が選択肢拡大の妨げになる人は藤巻健史レベルで
十分ではないかと思う。

[404: 匿名さん]

375>大量には売り出ないよ。だって売れば住むところがなくなるから。新しいのを買おうにも
ずっと高くなってるし、しょぼい賃貸なんかまっぴらだしね。売りものは需要をみたさない
まばらでしょう。

[405: 匿名さん]

住まいサーフィンで分譲価格情報更新されましたね。
2006年ベースで、前年比大体10％上昇しているそうです。

[406: 匿名さん]

インフレや金利の話するぐらいならマクロの本でも読まれたい。

[407: 匿名さん]

>>406
インフレや金利の話のどこが違っているのか教えてあげたほうが親切だと思うが。

[408: 匿名さん]

基本的に、消費者物価指数に土地価格は関係無いわけですよね。賃料は関係しますが。
資産インフレの状況はマクロでは見にくいのでは？

[409: 匿名さん]

＞インフレや金利の話するぐらいなら
インフレや金利の話を抜きに地価は語れないし
地価を語らないとマンション市場は語れない

スレタイの「２３区いつ下がり始める」にとっても需要なテーマ

ただし、断っておくが、カネと土地という比較において
地価が下がる＝カネの値打ちがあがる＝資産デフレ
地価が上がる＝カネの値打ちが下がる＝資産インフレ
という便宜的な言い回しはしているのは否めない

私も地価に関しては岩田喜久男氏（一橋大経済）の本くらいは昔読んだ。

[410: 匿名さん]

わたしは、経済学を知りませんが、不良債権をしこたま買い
現在悠々自適です。

先日は、保有していたペンシルビルが、地上げ屋の買収にあい、現在三倍の値が付いてます。
それから、
教科書は、学生が読むもので、大人は、未来をよむものでは、ないでしょうか。
ただ基礎知識ぐらいは、勉強すべし。

[411: 匿名さん]

>>410
師匠と呼ばせてください。

>>404
そうですね。
確かに大量とは言いがたい。
築浅中古が大量に売りに出たと騒がれた湾岸のＴＤだが、半年で全体戸数の１割
60戸程度。
１０００戸クラスの物件が５棟同年に竣工しても転売は５００戸どまりというレベルか。

実際、Ｙａｈｏｏ不動産で、都心３区＋江東区で築２年以内の物件検索で
でてくる中古マンションは２２１件（ダブり含む）だ。

逆に、住み替えやセカンドくらいしか売りに出ないから物件が逼迫する。
仲介大手各社が既存築浅マンションに「査定します」の手紙を郵送して
くるのだがいっこうに物件数が増えない。
というか出たらすぐ話が決まるものが多いらしい。
一時期供給過剰だった日本橋１ＬＤＫなども最近は新築がめっきり減って
これからが中古の値上がり時期なのだそうだ。