23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[342: 匿名さん]

今後の動向を占うのは２３０万／坪のたまぷら以西の田園都市線物件売れ行き。
これが無事売れていくのかどうかは微妙。
二極化という観点では安い城東と高い都心だけが価格維持。
プレステージとは格差にほかならないから、都心はいくら高くなっても買い手はいる。
既存物件もそれなりに連れ高になる。
都心の高騰を嫌う実用派が都心周辺に物件を求めれば、城南、港区、中央区湾岸に
求めるが新築がないので中古価格があがる。
豊洲は新築が大量にあるので競争で価格は抑制される。
江東区湾岸は２００２年頃の販売価格１８０万坪単価が底値
２３０万の豊洲の現状と比べると１．３倍になっている。
融資基準が緩んだとはいえ、３０代サラリーマンが２５０万
以上２５坪以上（６２５０万）の物件を買うのは厳しいだろう。
金利上昇懸念も消費税率値上げもある。
こへんの価格が上限だという気がする。
これもまた飛ぶように売れるとはいかない。
むしろ今後は都市再生に指定されている川崎臨海部に低価格帯の供給が移るのではないか。

[343: 匿名さん]

千葉埼玉は論外？？

[344: 匿名さん]

>343
ご明察、千葉埼玉で今の新価格物件を買ったらバブリーな牛久の悪夢。
千葉埼玉なら3年後に下落する。間違いない。

[345: 匿名さん]

新浦安が売れているのは坪単価１３０万前後で１２０㎡など広いマンションが買えたから。
でも塩害でべとつくベランダが嫌なら買わないほうがいい。
２３区内で安く買えるならどうして千葉を買う必要があるのだろう。
埼玉も同様。浦和だけなぜか別格。

現時点で安く分譲されるエリアは上昇は期待できない。もちろん２３区でも城東は城北はあがらない
だろう。上げたら買い手がいないから買い手が買える価格で売るしかないからだ。
練馬に住んでいる人は世田谷に住みたがる。練馬が高騰すれば埼玉へも動くが練馬はまだまだ
空き地が多い。

[346: 匿名さん]

千葉埼玉が駄目ってことは、東京郊外も同等ですよね。
じゃあ郊外買うくらいなら、賃貸で待てと言うことでしょうか。
浦和、浦安・市川辺りも駄目で、船橋・幕張も論外なのでしょうかね・・・

[347: 匿名さん]

やっぱり腐っても２３区なんでしょうかね？

[348: 匿名さん]

生産緑地は一旦指定したら３０年転用はできない。しかし所有者が死亡すれば
区に買い取らせることができる。
生産緑地も地価高騰から農家を守る制度だったが地価下落でも縛りは続き
ついにはマンション用地の不足の一因にもなったということだ。
今後は相続による営農停止取競売が増えるとさらに地価が下がる要因になる。

[349: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず投資用の都心１ＬＤＫ４、５０００万
って、サラリーマンにはとてつもない冒険のように思える・・・

[350: 匿名さん]

現時点で新築マンション坪単価が１８０万以下は今後も横ばい
現時点で新築マンション価格が４００万以上はさらに上がる

[351: 匿名さん]

>>349
その通り。いきなり買っては危ない。
冒険をする前にしっかり勉強して、税理士と不動産屋と銀行に
味方を作ってからはじめる。ことに賃貸の不動産屋さんに信頼の
おける業者が必要。
普通に、コンパクトマンションを買って、提携のマンションローンをつけて
余裕資金を２００万程度残してはじめれば怖いことはない。

[352: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず郊外の３ＬＤＫ４、５０００万
ってというのも、長期的にみればサラリーマンにはとてつもない冒険なのだが・・・。

[353: 匿名さん]

郊外を買うなら徹底的に安いところ
３０００万台。８０平米以上。それも値上がりを期待せずに長く住む。
もし値上がりしたら儲けもの。とにかくその昔は皆４０００万出したところが
今３０００万台で買えるぶんだけマシと思って買う。
マンションのユニクロ。無印物件をねらう。

[354: 匿名さん]

資産デフレが１５年間続いたのは厳然たる事実。次は資産インフレにならないと
経済のバランスがとれない。資産インフレは間違いないが、それが急速に
進むかどうかが問題だ。

都心だけが急速に進んで周辺はマンションの供給過剰で地価上昇は足踏み
安くて便利な場所に人気が集中する。
これからは足立区、葛飾区、荒川区の時代かも。

東がダメなのは、二子玉川的なプレステージ商業エリアが全くないことだ。
地方都市の駅前みたいな商業ビルでは松戸も北千住も柏も人気はでない
錦糸町にはかなり期待したがブ◆リアの下の商業は全くお洒落とは縁遠い
地元の商店街みたいな寄せ集め。
ＳＣとういえども地元の商圏を反映せざるをえないという好例。
これは浜町のＵＲの付帯商業も、白河のＵＲ分譲の下のマルエツの品揃え
でもいえる話だ。
お洒落なマンションができてもお洒落な暮らしが保証されるわけではない。

[355: 匿名さん]

それじゃ今から高くても買うべき場所はということになると

城南の穴場は品川区。武蔵小山。

レトロな商店街は物価が安い。環状７号の内側、北上すれば
祐天寺、野沢、三茶、下北沢、中野と人気エリアが続く
第二の三軒茶屋、第二の中目黒になりそう。
近接駅の目黒は駅前にタワマンができて駅ビルもある。
今後ドレメや都営駐車場などが開発されビルが建つ可能性もある。
目黒から恵比寿、広尾は結構近い。
分譲が全くといっていいほどなくて賃貸と戸建てしかなかった街ゆえに
ファミリーむけの中古は高値で売れる。地下鉄の便が極めてよい。

[356: 匿名さん]

代沢も良いですよ。もはや高いですが、バブル感はまだ無い。

[357: 匿名さん]

地価については、１月１日時点の公示地価（国土庁の調査）が３月に
発表になる。都道府県が７月に調査する基準値地価が１０月に発表
される。
これが上昇しているかどうかでマンションデベは「新価格」を出すか
どうか判断する。

不動産業界は顧客に対する説明根拠を気にするまじめな一面がある。
周辺の類似例を重んじる。逆に根拠さえあれば堂々値上げできるという
ことにもなる。

さて昨年度、地価は大阪名古屋と首都圏くらいしか上がっていない。
http://www.chikamap.jp/Agree.htm
地方都市の大半は下げ幅こそ縮まったもののあいかわらず下がって
いる。おそらく千葉も埼玉も郊外はよくて横ばいだろう。
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/takuchi/chikakouji.html
逆に千葉郊外が上がってくれば地価反転も本格化。豊洲も晴海も堂々と
３００万の坪単価で売られることになる。

[358: 匿名さん]

豊洲も晴海も、千葉の近くってことね…

[359: 匿名さん]

坪300万で堂々と誰が買う？

[360: 匿名さん]

豊洲晴海の66平米で6000万円なら、買いたくはない。

[361: 匿名さん]

>>357
>>359
地価でなく、マンションでの話ですよね？

[362: 匿名さん]

コトはそう単純では無いと思いますが、鉄筋コンの減価償却期間47年として、
まあ大体2％ずつ建物の価値が減衰していくとして、土地が毎年2％ずつ上がって
いるのであれば、建物：土地＝1:1の物件では同値で売れるということで
良いですか？

[363: 匿名さん]

アパレルの価値を布地と加工料ではかるようなものです。

[364: 匿名さん]

アパレルでも素材と縫製は非常に重要ですよ。

[365: 匿名さん]

>315

インドのシーク教徒は、伝統的に商才があり、商店を経営する小金持ちが多い。
華僑に対抗できる勢力になっている印僑の主力はシーク教徒であり、インドでは
シーク教徒の所得水準は圧倒的に高い。そのため、シーク教徒が自動車を購入する
場合、彼らの選択肢となるのは欧州車のみ。日本車や韓国車に喜んで乗るヤツはいない。

[366: 匿名さん]

インドって欧州の方が縁が深いでしょ

[367: 匿名さん]

どうなりますかねえ。不動産価格ねえ。もう既に持っているので、
近々下がる要因になるような、ネガティブサプライズの可能性を
知りたい

[368: 匿名さん]

そもそも歴史的にみて前回のバブル崩壊前の地価暴落っていつまでさかのぼるんだ？

[369: 匿名さん]

1873年あたりに、土地私有概念が誕生したわけでしょ。
暴落って、世界恐慌のあたりにあったのかなあ。。全く分からん。

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/31648133
この本、読んだ人います？
こういうネガティブ意見を聞きたい。

[370: 匿名さん]

インドや中国に日本の製造業が負ける？
行ったことも無く、物の表面つらだけ見てる人だとは思いますが。
日本という国は、製造業とそれを売る総合商社以外に、世界で伍している企業・団体はありません。

物売るのはうまいよ。中国人は。

[371: 匿名さん]

おっしゃるとおり。日本の製造業の技術はすごい。
設計図通り作ればなんとかなるモノ以外において、日本の優位性は
しばらく続くでしょう。
労務管理の面からいっても、中国は終わっている。いつか反乱起きるよ。

[372: 匿名さん]

去年以前に買っている人→賢い。
これから買う人→まだ上がるからすぐ買うべき。
待つ人→バカ。
って結論なの？

[373: 匿名さん]

金利が上がれば、価格は下がるでしょう。
・昨年以前に買った人⇒ラッキー
・そろそろ売る人⇒賢い
・まだまだ持ち続ける人⇒普通
・これから買う人⇒愚か

[374: 匿名さん]

金利はまずはちょっとだろうから、あまりだろうけど、今後数年以内に消費税アップになる
だろうから、そのときだろうね。

[375: 匿名さん]

築浅中古が大量に売りに出てきた時、
中古価格がどうなるかでしょう。
売る方は高く売りたい。だけどライバル物件も多い。
買う方は安く買いたい。ある程度選り好みできる。

[376: 匿名さん]

資産デフレが続いたから資産インフレが起こるとは
全くマクロを見失った見解ですな。

[377: 匿名さん]

既に資産インフレは始まっているのでは？
日本の不動産の30〜40％はこの国土の2〜3％の土地に集中していることから、『東京中心部の地価の底打ちを「単に、東京でしか地価が上昇していない」と地理的観点から捉えるのではなく、日本の土地総額の観点から、「30％から40％の土地が力強く上昇を始めた。』と藤巻氏は説いています。

[378: 匿名さん]

言葉遊びですな。

[379: 匿名さん]

資産インフレは、当然加速してる
円安で輸出企業が、最高益たたきだす。
景気回復も加速。
二・三年たてば個人にも金が回り始める。
そのとききずいても、既に都内には不動産は枯渇。
２０１０年
ヒラリーマンは、２３区にマンションもちたい願望は、強くなる。
でも買えない。
あらら

[380: 匿名さん]

2015年には、どうでしょう？
それ以降も、土地・マンションがないのでしょうか？
今買うしかチャンスがないということでしょうか？

[381: 匿名さん]

新築は厳しいんじゃない？

[382: 匿名さん]

>ネガティブ意見を聞きたい。
マンション価格が下落するシナリオは３通り
①地価が下がってマンションも下がる

地価が下がるには、土地供給が増えるか、容積率が倍増するか
カネが不動産にまわらなくなって誰も土地を買わなくなればいい

土地供給は、都市部の生産緑地の営農規制解除。これで用賀や
練馬や杉並の畑がマンションになる。
容積率は、７年に一度の用途地域の見直しでどんどん増やしていけば
いい。カネは貸し出し金利を上げていけば期待利回りと借り入れ金利の差が
下がって不動産投資の魅力が減る。

[383: 匿名さん]

②地価は上がるがマンションだけ下がる
ＪーＲＥＡＴや私募ファンドが投資用不動産としてマンションを買占め
地価は上がる。
上がったおかげでマンションデベロッパーが都心や城南に億ションか
コンパクトマンションしかつくれなくなった。
億ションは売れるが、コンパクトマンションは作りすぎで一向に売れない。
売れないものを賃貸に出して一棟まるごとリートや私募ファンドに売る
そういう流れが加速する。

郊外では、各社のブランド競争が加熱して、１０時過ぎには３分おきに
各社の屋号連呼のスポットが流れる。
たまぷら鷺沼の地価も順調に上がってくるが、中古マンションを
買う人がいない。なぜなら、もっと郊外に安くて新しい新築がＳＣつきで
売られるからだ。
若年層→中古→売った中堅層→新築　という構図が
若年層→郊外の新築→中古抱えた中堅層→売れない
になる。２３０万クラスの郊外物件が大苦戦。

[384: 匿名さん]

③それ以外の要因でマンションが下落する
税務当局の譲渡益課税の取り締まり強化。
とにかくセカンドハウスの転売について、物件ごとにマークして３０００万控除の
確定申告が出た時点で当人を税務署に呼び出す。
公共料金の支払い請求先住所、公共料金の使用量などの資料と、
事前に聞き込んだ情報とをつきあわせる。
相当量の追徴金がとられ、新聞記事にもなってセカンドで転売しようという熱が
いっきに冷める。
さらに税制改正で、短期譲渡の税率があがり、金利もあがると仕方がなくて
賃貸がはじまる。賃貸が供給過剰になると家賃がさがり、５年超で
投売りも出てくる。オーナーチェンジで安値で売られ中古市場がさがる。

[385: 匿名さん]

>>381
2000年くらいからの耐震偽造していない、築15年くらいの中古も含めてだとどうでしょうね？
好みじゃない設備やフローリングの色は、リフォームして直してもいいし。

[386: 匿名さん]

もっともっとナガティブなシナリオは描けるが、これらの因果関係をしっかり
つかんでリスクヘッジをかけて危険な兆候がでたら一番に逃げ出す準備も
おこたりなくするから、投資はワクワクするほど面白いのだと思う。
ネガティブシナリオにおびえて足がすくむだけでは資産は築けない・・と
『マネーの公理』や『金持ち父さん貧乏父さん』に書いてあった。

[387: 匿名さん]

確かに大きく儲けようと思ったら逃げ時が大切だけど、みんながみんな投資用に
買うわけじゃないからな。
でも、確かに１ＬＤＫの高額物件を、完全に投資用に買っておく場合は逃げやすい
かもね。

[388: 匿名さん]

>>389
2015年に元値に戻っている保証はないが、どうせならプール、クルーザー、送迎バス付きの
大規模湾岸物件が安くなっていたら、狭い部屋をひとつ仕事部屋か賃貸用に買いたいね。
それまでプールやバスが健在ならいいけど。

[389: 匿名さん]

382〜4さんへ　
①は、婦人会・日教組や共産党が大騒ぎ、公害のゆとり、緑地化を考えたら２３区は無理だろう。
②③は、自分の都合のいい解釈で、強引なストリーではないですか。

[390: 匿名さん]

＞389
公害（誤）
郊外（正）

[391: 匿名さん]

>>389
ですから私は、今後長期に値上がりだろうと読んでいます。