23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

共働き夫婦でも２０００万オーバーは、そんなにいないのが現実。
共働き夫婦で13、400万オーバーくらいならそれなりいるけれど、妻が
ずっと仕事をし続けられるかは確実でないので、普通一人の収入に
見合うローンを組む。
都内を狙おうと考えられる世帯で３０代前半なら、一人収入で最低800万
くらいからで、その場合6000万台くらいの物件が現実的かな。
駄目なら郊外に住むか、ここはたえて次のチャンスを待つかで悩む
人が多そう。

[323: 匿名さん]

>>318
年収１４００万程度でもトータルで１億円以上のほどの負債（ローン）を抱えている
人は少なくない。
しかし自宅は自己資金を豊富に入れてローンは３５００万程度に抑える、
投資物件に1500万、２５００万、３5００万という具合にリスク分散をしている。
実際一億円の物件を共働きで買って一方が病気になったらどうするのだ
ろう。自分の家は売らない限り資産ではない。
いくら合算年収が２０００万超えてもそれを住宅ローンにつぎ込むのは無謀。
銀行は喜んで貸してくれる。
それは、物件担保価値を評価したのであって、払えなくなれば保証会社が
売却すればいいと考えてのことだろう。
融資枠が緩むことと買い手が増えることの相関はあるにしろ合算年収
２０００万の夫婦が１億円の物件を買うと考えるのは早計。
楽に借りられるのと楽に払えるのは別問題だからだ。

[324: 匿名さん]

まあ、それはそうかもしれませんね。
一般サラリーマンの定義がよく分かりませんが、少なくとも、良い立地に住む
人の人口は少ないわけだし、今後そういった場所の人口が増えることが確実
で、少ない供給を上回る需要があるのは間違い無いでしょう。
富裕サラリーマン、そうでもないけど共働きで高収入、開業医、儲かってる弁護士、
外資系金融、外人、成功した自営業者、、。いくらでも沸いて出てきそうです。

[325: 匿名さん]

たとえ今共働きでも、妻の収入をアテには普通しないでしょう。
ローンはないものとして考えますよ。まあ例えば二人で仕業というなら
合算するのも分からなくはないけど、それは自営業の部類。あと、
妻公務員も強いけど、給料はそんなによくないはず。

[326: 匿名さん]

>>316
４０銀行員で年収２千万。うーん、どうかな。
弁護士は生涯賃金的になんとも。
医者のローン審査も甘くありませんです。

>>325
合算してローンを組む場合、女性（妻）は年収の半分の換算になる？

[327: 匿名さん]

過去の下げ相場というが、一定時点を捉えてそれが「下げ相場」と読めた人は
一人もいない。
せいぜいが売れ残り物件を２割叩いて買うことで下落ヘッジをかけた程度の話。
富裕層でも必要なら２０００年〜２００２年までに買っている。（現在６５歳以上の
大企業役員など）
＞家を持たず賃貸を続けて来た富裕層、かなりストックとして溜まってますよ。
そういうデータはみたことがない。
確かに一定量はいる。そういう人はいまなら安心して坪単価４００〜７００万でも買う
かもしれない。
だから都心も城南高級住宅地も順調に物件がはける。
しかし本当の金持ちは上がり始めたら買わない。

若年層が高額物件を買うのは３５００万の生前贈与を夫妻の両親から受けるケース
というのもある。地方の親はバブルで残債割れを起こした土地など持っていない。
田舎の区画整理で農地が高く売れ、それを農協に預けておいたらいつの間にか
増えてしまったという人が多い。

[328: 匿名さん]

>>２０６
ちょっと意味が分からないけど、子供がまだおらず共働き、または
子供が保育園（小学校の壁がまだ）で共働きなら、まずは妻の収入は
頭金のための貯蓄に励む形で換算する。
ローンは自分の収入だけで考えても払える金額を設定と言うこと。
半分というのは必ず復帰できるならよいのではないかな？　パートじゃ
多くは扶養の枠内の年間１０３万程度だよ。

[329: 匿名さん]

結論は要するに、城南、都心の需要も今後しばらく強いってことでしょ。
で、一般サラリーマンは郊外に出て行くので、郊外も強い。
少なくとも5年は上げ相場が続く？2006年と同様の相場になるのは、
2015−2020年。
選択肢は2つ？
・2015−2020年に買うべくお金を貯める
・今買えるところを買っておく
どっちが得か。多分どっちも大して変わらん。いじょ
ってことでしょうか。

[330: 匿名さん]

>>327
下がりそうだ、上がりそうだ。位は分かると思う。

>>239
後者の方が良い・・・でしょうか。

[331: 匿名さん]

ベストは2011年くらいに来るであろう天井で一旦売って、
資産を築いた後、4−5年賃貸暮らしをして、相場が下がった
2015年あたりに買いなおすってことかな？

[332: 匿名さん]

そりゃそうだ、みんなが買わないときに買って、
みんなが買うときに売る、がもうける鉄則。
でも、実のところそううまく行くかどうか。

[333: 匿名さん]

３３１＞本当に賢いやつなら売った金持ってタイとかカナダとかに移住するよ。

[334: 匿名さん]

それもありですな。私はニュージーランドが良いです

[335: 匿名さん]

物造りだけならインド中国には勝てない、豊富な資金を武器にアメリカのような投資立国になら
なくてはいけない。バフェットや優秀なヘッジファンドを生み出すべき。

[336: 匿名さん]

そうなっていくでしょう。

[337: 匿名さん]

>>331
同意。引越しも面倒だけどね。ってか日本円はどうよ。
国内でドメスティックに暮らす分にはあまり問題ないかな？

都内西部で土地分筆規制があるし、マンション建築費もあがっているし、
この半年で、家持つのが大変になってしまった。

[338: 匿名さん]

日本円ねえ。。とりあえずドル建て終身保険に加入しとります。
国内でに暮らすにしても、外人の購買パワーが円安で増します
から、不利といえば不利でしょうね。

[339: 匿名さん]

投資だけでは1億人は食えん
マクロを考慮されたい

[340: 匿名さん]

だから投資だけとはいっていない。物造りん比べ投資分野を軽視してきたので
これからはもっと大切に重視しようといったまで。

[341: 匿名さん]

なんで５年も上げ相場が続くの。
消費税アップは２〜３年後の予想なのに。
アップ前にブームの山が来て、小休止だよ。

[342: 匿名さん]

今後の動向を占うのは２３０万／坪のたまぷら以西の田園都市線物件売れ行き。
これが無事売れていくのかどうかは微妙。
二極化という観点では安い城東と高い都心だけが価格維持。
プレステージとは格差にほかならないから、都心はいくら高くなっても買い手はいる。
既存物件もそれなりに連れ高になる。
都心の高騰を嫌う実用派が都心周辺に物件を求めれば、城南、港区、中央区湾岸に
求めるが新築がないので中古価格があがる。
豊洲は新築が大量にあるので競争で価格は抑制される。
江東区湾岸は２００２年頃の販売価格１８０万坪単価が底値
２３０万の豊洲の現状と比べると１．３倍になっている。
融資基準が緩んだとはいえ、３０代サラリーマンが２５０万
以上２５坪以上（６２５０万）の物件を買うのは厳しいだろう。
金利上昇懸念も消費税率値上げもある。
こへんの価格が上限だという気がする。
これもまた飛ぶように売れるとはいかない。
むしろ今後は都市再生に指定されている川崎臨海部に低価格帯の供給が移るのではないか。

[343: 匿名さん]

千葉埼玉は論外？？

[344: 匿名さん]

>343
ご明察、千葉埼玉で今の新価格物件を買ったらバブリーな牛久の悪夢。
千葉埼玉なら3年後に下落する。間違いない。

[345: 匿名さん]

新浦安が売れているのは坪単価１３０万前後で１２０㎡など広いマンションが買えたから。
でも塩害でべとつくベランダが嫌なら買わないほうがいい。
２３区内で安く買えるならどうして千葉を買う必要があるのだろう。
埼玉も同様。浦和だけなぜか別格。

現時点で安く分譲されるエリアは上昇は期待できない。もちろん２３区でも城東は城北はあがらない
だろう。上げたら買い手がいないから買い手が買える価格で売るしかないからだ。
練馬に住んでいる人は世田谷に住みたがる。練馬が高騰すれば埼玉へも動くが練馬はまだまだ
空き地が多い。

[346: 匿名さん]

千葉埼玉が駄目ってことは、東京郊外も同等ですよね。
じゃあ郊外買うくらいなら、賃貸で待てと言うことでしょうか。
浦和、浦安・市川辺りも駄目で、船橋・幕張も論外なのでしょうかね・・・

[347: 匿名さん]

やっぱり腐っても２３区なんでしょうかね？

[348: 匿名さん]

生産緑地は一旦指定したら３０年転用はできない。しかし所有者が死亡すれば
区に買い取らせることができる。
生産緑地も地価高騰から農家を守る制度だったが地価下落でも縛りは続き
ついにはマンション用地の不足の一因にもなったということだ。
今後は相続による営農停止取競売が増えるとさらに地価が下がる要因になる。

[349: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず投資用の都心１ＬＤＫ４、５０００万
って、サラリーマンにはとてつもない冒険のように思える・・・

[350: 匿名さん]

現時点で新築マンション坪単価が１８０万以下は今後も横ばい
現時点で新築マンション価格が４００万以上はさらに上がる

[351: 匿名さん]

>>349
その通り。いきなり買っては危ない。
冒険をする前にしっかり勉強して、税理士と不動産屋と銀行に
味方を作ってからはじめる。ことに賃貸の不動産屋さんに信頼の
おける業者が必要。
普通に、コンパクトマンションを買って、提携のマンションローンをつけて
余裕資金を２００万程度残してはじめれば怖いことはない。

[352: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず郊外の３ＬＤＫ４、５０００万
ってというのも、長期的にみればサラリーマンにはとてつもない冒険なのだが・・・。

[353: 匿名さん]

郊外を買うなら徹底的に安いところ
３０００万台。８０平米以上。それも値上がりを期待せずに長く住む。
もし値上がりしたら儲けもの。とにかくその昔は皆４０００万出したところが
今３０００万台で買えるぶんだけマシと思って買う。
マンションのユニクロ。無印物件をねらう。

[354: 匿名さん]

資産デフレが１５年間続いたのは厳然たる事実。次は資産インフレにならないと
経済のバランスがとれない。資産インフレは間違いないが、それが急速に
進むかどうかが問題だ。

都心だけが急速に進んで周辺はマンションの供給過剰で地価上昇は足踏み
安くて便利な場所に人気が集中する。
これからは足立区、葛飾区、荒川区の時代かも。

東がダメなのは、二子玉川的なプレステージ商業エリアが全くないことだ。
地方都市の駅前みたいな商業ビルでは松戸も北千住も柏も人気はでない
錦糸町にはかなり期待したがブ◆リアの下の商業は全くお洒落とは縁遠い
地元の商店街みたいな寄せ集め。
ＳＣとういえども地元の商圏を反映せざるをえないという好例。
これは浜町のＵＲの付帯商業も、白河のＵＲ分譲の下のマルエツの品揃え
でもいえる話だ。
お洒落なマンションができてもお洒落な暮らしが保証されるわけではない。

[355: 匿名さん]

それじゃ今から高くても買うべき場所はということになると

城南の穴場は品川区。武蔵小山。

レトロな商店街は物価が安い。環状７号の内側、北上すれば
祐天寺、野沢、三茶、下北沢、中野と人気エリアが続く
第二の三軒茶屋、第二の中目黒になりそう。
近接駅の目黒は駅前にタワマンができて駅ビルもある。
今後ドレメや都営駐車場などが開発されビルが建つ可能性もある。
目黒から恵比寿、広尾は結構近い。
分譲が全くといっていいほどなくて賃貸と戸建てしかなかった街ゆえに
ファミリーむけの中古は高値で売れる。地下鉄の便が極めてよい。

[356: 匿名さん]

代沢も良いですよ。もはや高いですが、バブル感はまだ無い。

[357: 匿名さん]

地価については、１月１日時点の公示地価（国土庁の調査）が３月に
発表になる。都道府県が７月に調査する基準値地価が１０月に発表
される。
これが上昇しているかどうかでマンションデベは「新価格」を出すか
どうか判断する。

不動産業界は顧客に対する説明根拠を気にするまじめな一面がある。
周辺の類似例を重んじる。逆に根拠さえあれば堂々値上げできるという
ことにもなる。

さて昨年度、地価は大阪名古屋と首都圏くらいしか上がっていない。
http://www.chikamap.jp/Agree.htm
地方都市の大半は下げ幅こそ縮まったもののあいかわらず下がって
いる。おそらく千葉も埼玉も郊外はよくて横ばいだろう。
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/takuchi/chikakouji.html
逆に千葉郊外が上がってくれば地価反転も本格化。豊洲も晴海も堂々と
３００万の坪単価で売られることになる。

[358: 匿名さん]

豊洲も晴海も、千葉の近くってことね…

[359: 匿名さん]

坪300万で堂々と誰が買う？

[360: 匿名さん]

豊洲晴海の66平米で6000万円なら、買いたくはない。

[361: 匿名さん]

>>357
>>359
地価でなく、マンションでの話ですよね？

[362: 匿名さん]

コトはそう単純では無いと思いますが、鉄筋コンの減価償却期間47年として、
まあ大体2％ずつ建物の価値が減衰していくとして、土地が毎年2％ずつ上がって
いるのであれば、建物：土地＝1:1の物件では同値で売れるということで
良いですか？

[363: 匿名さん]

アパレルの価値を布地と加工料ではかるようなものです。

[364: 匿名さん]

アパレルでも素材と縫製は非常に重要ですよ。

[365: 匿名さん]

>315

インドのシーク教徒は、伝統的に商才があり、商店を経営する小金持ちが多い。
華僑に対抗できる勢力になっている印僑の主力はシーク教徒であり、インドでは
シーク教徒の所得水準は圧倒的に高い。そのため、シーク教徒が自動車を購入する
場合、彼らの選択肢となるのは欧州車のみ。日本車や韓国車に喜んで乗るヤツはいない。

[366: 匿名さん]

インドって欧州の方が縁が深いでしょ

[367: 匿名さん]

どうなりますかねえ。不動産価格ねえ。もう既に持っているので、
近々下がる要因になるような、ネガティブサプライズの可能性を
知りたい

[368: 匿名さん]

そもそも歴史的にみて前回のバブル崩壊前の地価暴落っていつまでさかのぼるんだ？

[369: 匿名さん]

1873年あたりに、土地私有概念が誕生したわけでしょ。
暴落って、世界恐慌のあたりにあったのかなあ。。全く分からん。

http://books.yahoo.co.jp/book_detail/31648133
この本、読んだ人います？
こういうネガティブ意見を聞きたい。

[370: 匿名さん]

インドや中国に日本の製造業が負ける？
行ったことも無く、物の表面つらだけ見てる人だとは思いますが。
日本という国は、製造業とそれを売る総合商社以外に、世界で伍している企業・団体はありません。

物売るのはうまいよ。中国人は。

[371: 匿名さん]

おっしゃるとおり。日本の製造業の技術はすごい。
設計図通り作ればなんとかなるモノ以外において、日本の優位性は
しばらく続くでしょう。
労務管理の面からいっても、中国は終わっている。いつか反乱起きるよ。