23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[302: 匿名さん]

日立は博士多い
ソニーは東京工業大がかなり多いけど大体が半導体関係の開発

夢を追う日立松下
ソニーは今ある技術で戦うという感じ

[303: 匿名さん]

何のために働くのかという疑問に関して
松下の開発の人間は世の中を便利にして変えていくためと皆が答える。

私立文系卒の上場企業のサラリーマンは世の中を変えたいとは思わんだろう。
出世にも限りがある。求めるのは金だけ

[304: 匿名さん]

>>301
どうでもいいことですが、韓国のTGじゃくてLGじゃないでしょうか。
ちなみに知り合いの韓国の商社の人に聞いた話ですが、インド市場では韓国のヒュンダイの車が
スズキと首位を争ってますが、韓国車の性能はさておき、彼らはインドってターバンをまいてる人多いけど、まいたまま乗れるように、インドで生産している韓国車は日本車より数センチ車高が高くで
人気だそうです。
その話を聞いて思ったのですが、いつしか日本人って日本の発想に慣れすぎて（品質がいいものはきっとわかってもらえる）少し頭が固くなっているような気がしました。品質がいいのはもちろん当たり前で重要なことですが、今までと違う発想しないと世界ではもう戦えなくなったなって思いました。

[305: 匿名さん]

ターバンなんて日本のちょんまげと同じで、
そのうちインドでも珍しくなるんじゃないでしょうか。

[306: 匿名さん]

今売れるもの作らないと将来がなくなる。

[307: 匿名さん]

不動産の価値は売る時点でなく買う時点で決まる。
少しでも安く買って次の底値をねらって住み替える。
それが買値と同等になるくらいでないと資産形成にはならない。
どこを買っても払うローンの金額は大差ない。
サラリーマンの場合ローンの返済を終えて、手元に退職金が
残っているかどうかと持っている物件転売価格が問題なのだ。
３０代の人なら３０年後の姿が問題なのだ。

[308: 匿名さん]

まだ買ってない人はこれから買うべきか？
結論から書けば、買わないで２０年待つ。
何もしないでいたら自己資金が増えない。

都心賃貸用の中古を買い自己資金を
膨らまして、次の時期を待つのがベストだが中古評価は初心者に
は難しい。上がる立地も都心ならどこでもいいわけではない。
家賃相場も駅からの距離と供給量でかなり違う。

別に株式投資でもいいが。賃貸物件を買って持っていたら
まだまだ長期に値上がりした場合買わないで損したと
思わないで済むだろう。

新築１ＬＤＫを買うとどうなるか。
自己資金１０００万。借り入れ４０００万可能とする。
坪単価３００〜３５０万の１ＬＤＫを買う。
月20万の家賃を得て15.4万円のローン返済。
（金利３％、３年固定、３５年ローン想定）固定資産税
管理費・修繕積立金を払って２万ほど手元に残る。
空室リスクが心配なら２万を捨てて賃料保証のサブリースを
つける手もあるが自分で住んで税金を減らす手立てがないので
お勧めしない。

[309: 匿名さん]

確定申告で、減価償却費、ローン金利の一部を控除すると
赤字になる。多少所得税還付がある。
２年の契約で空室になった時点で値上がりチェック。
上昇率が目標に達していたら自分で住む。
３ヶ月程度住んでいる間に売却に出す。
譲渡益
値上がり率　２割で７２０万
　　　　　　　　３割で１２００万
　　　　　　　　４割で１７００万
　　　　　　　　５割で２１００万
３９％の短期譲渡なら　２割の上昇でも課税額２８０万
１年ぐらいは自分で住んで売るのが得。

もし運悪く上昇期に空室にならなければ６年以上
そのまま持つ。
１０年後には残債は３２５０万〜３４００万程度
元値の５０００万で売れても５００万の利益は残る。
ここまで考えるともっと利回りのいい中古をオーナーチェンジで
買うのがいいということがわかる。

[310: 匿名さん]

買わないで20年待って、株か賃貸不動産に投資すると。
自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？

[311: 匿名さん]

＞自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？
①築２０年程度の物件を今後５年でローンを払い終える場合
　　売り物件の立地による。
　　都心３０年物件なら今後価格横ばい。
　　城南２０年物件なら今後ゆるやかな上昇
　　田園都市線横浜川崎物件なら微妙。　　
　　都心以外今すぐ新築に買換えが得。賃貸で２０万以上とれる物件なら、
　　貸して売り時を待つのも可。
　　売り物価格が上がらず買い物価格があがると見たほうがいい。
　
②これから買って５年後までに繰上げ返済の場合
　　質問の意味が不明。ローンを払おうが払うまいが自分で使ったら
　　資産ではなく「消費」。貸すか売るかしないとカネを産まない。
　　将来の買値転売を目指すならローンを入れてレバレッジをきかしたほうがいい。

[312: 匿名さん]

一般サラリーマンで買換え以外では城東、城北を買う以外の選択肢って
あるのだろうか。
坪単価２００万〜２４０万で２２〜２５坪という水準だと４４００万〜６０００万
このゾーンは今や川崎・横浜・都下。
買換えで既存が４０００万くらいで売れる人が自己資金３５００万上乗せ
して８０００万〜９５００万の物件が買える。

[313: 匿名さん]

>304

インドでターバンを巻いているのはシーク教徒の男性のみ。
９８パーセント以上を占めるヒンズー教徒はターバンは巻かない。
どうでもいいけど、世界の現実を学びましょう。

[314: 匿名さん]

>313 ９８パーセント以上を占めるヒンズー教徒はターバンは巻かない。ターバンを巻いているのはシーク教徒のみ

10億人×2％＝2000万人
男だけでもその半分、1000万人いるんだよ。十分な市場なんだけど。
あなた、インドの人口、知らないの？

[315: 匿名さん]

初めて買うにしても、運用してるか、しなくとも年収2000万以上あったら
1億円程度の物件は楽に買えますよ。1億円だと都心は狭いですが、城南なら
家族暮らせる程度の家は買える。

[316: 匿名さん]

>315
非現実的です。
年収２０００万の人は①開業医②弁護士③外資系金融勤務④４０代国内銀行員
か自営業でしょう。一般サラリーマンの範疇からはずれます。
それと①以外は銀行のローン審査が厳しい。
物件価格１億円までしか団信はつきません。
住宅ローンで組むなら、３０００万は自己資金用意しないと年収２０００万でも
不安定なら審査は通らない。
それと仮に８０００万のローンが下りたとしても２０年ローンなら毎月の返済額
４４万３千円　３０年ローンでも３３万７千円
２０００万のサラリーマンなら、自宅の前に節税を考えます。
まず投資用不動産で節税を図る。次に会社を持ってそこに買わせて自分は
借りるはず。

[317: 匿名さん]

④はばかばかしいからそういう高額のローンを払わず社宅に住む

[318: 匿名さん]

ローン審査、すごくユルユルでしたよ。①じゃないですが。
時代は変わったんです。
節税つっても、ボーナスに応じた基本給に応じて天井があるから、
それより物件価格の上昇に賭ける人なら充分買いますよ。
私は共働きじゃないですが、共働き夫婦なら2000万くらいの人
はたくさんいるでしょうし。
少なくとも、都心、城南物件をさばける位の層は確実にいる。

[319: 匿名さん]

所得１０００万で５０００万のローンを組む人がいないのと同様に
２０００万で１億円のローンを組む人はいない。
２００万の年収があれば節税と資金運用は必須。
持ち家志向ならすでに家を持っているはずだ。
持っていたら買換えだろう。
あるは主体的に賃貸を選択するというケースも多い。
私の知っている高額所得者は、常に話題の場所に引っ越している。
もちろん賃貸だ。
契約期間を通常より長くして家賃を安くさせるかわりに更新をしない
等の借り方をしている。彼の方針は新しい場所に住む。
自宅を「資産」などと思わない。もちろんベンチャー企業に投資したり、
投資用不動産も持っている。
７０００万〜８０００万ならセカンドハウスとして買っておいて売るのも面白いし
さしたる負担にもならないが
１億円の物件など彼等にしてみたら自宅には「中途半端」なのだそうだ。

[320: 匿名さん]

議論が違ってきている。都心、城南では１次取得層が買えるかどうか、でしょ。
この下げ相場で、家を持たず賃貸を続けて来た富裕層、かなりストックとして
溜まってますよ。

[321: 匿名さん]

持ち家は消費だという考えは、上げ相場においては説得力無い。

[322: 匿名さん]

共働き夫婦でも２０００万オーバーは、そんなにいないのが現実。
共働き夫婦で13、400万オーバーくらいならそれなりいるけれど、妻が
ずっと仕事をし続けられるかは確実でないので、普通一人の収入に
見合うローンを組む。
都内を狙おうと考えられる世帯で３０代前半なら、一人収入で最低800万
くらいからで、その場合6000万台くらいの物件が現実的かな。
駄目なら郊外に住むか、ここはたえて次のチャンスを待つかで悩む
人が多そう。

[323: 匿名さん]

>>318
年収１４００万程度でもトータルで１億円以上のほどの負債（ローン）を抱えている
人は少なくない。
しかし自宅は自己資金を豊富に入れてローンは３５００万程度に抑える、
投資物件に1500万、２５００万、３5００万という具合にリスク分散をしている。
実際一億円の物件を共働きで買って一方が病気になったらどうするのだ
ろう。自分の家は売らない限り資産ではない。
いくら合算年収が２０００万超えてもそれを住宅ローンにつぎ込むのは無謀。
銀行は喜んで貸してくれる。
それは、物件担保価値を評価したのであって、払えなくなれば保証会社が
売却すればいいと考えてのことだろう。
融資枠が緩むことと買い手が増えることの相関はあるにしろ合算年収
２０００万の夫婦が１億円の物件を買うと考えるのは早計。
楽に借りられるのと楽に払えるのは別問題だからだ。

[324: 匿名さん]

まあ、それはそうかもしれませんね。
一般サラリーマンの定義がよく分かりませんが、少なくとも、良い立地に住む
人の人口は少ないわけだし、今後そういった場所の人口が増えることが確実
で、少ない供給を上回る需要があるのは間違い無いでしょう。
富裕サラリーマン、そうでもないけど共働きで高収入、開業医、儲かってる弁護士、
外資系金融、外人、成功した自営業者、、。いくらでも沸いて出てきそうです。

[325: 匿名さん]

たとえ今共働きでも、妻の収入をアテには普通しないでしょう。
ローンはないものとして考えますよ。まあ例えば二人で仕業というなら
合算するのも分からなくはないけど、それは自営業の部類。あと、
妻公務員も強いけど、給料はそんなによくないはず。

[326: 匿名さん]

>>316
４０銀行員で年収２千万。うーん、どうかな。
弁護士は生涯賃金的になんとも。
医者のローン審査も甘くありませんです。

>>325
合算してローンを組む場合、女性（妻）は年収の半分の換算になる？

[327: 匿名さん]

過去の下げ相場というが、一定時点を捉えてそれが「下げ相場」と読めた人は
一人もいない。
せいぜいが売れ残り物件を２割叩いて買うことで下落ヘッジをかけた程度の話。
富裕層でも必要なら２０００年〜２００２年までに買っている。（現在６５歳以上の
大企業役員など）
＞家を持たず賃貸を続けて来た富裕層、かなりストックとして溜まってますよ。
そういうデータはみたことがない。
確かに一定量はいる。そういう人はいまなら安心して坪単価４００〜７００万でも買う
かもしれない。
だから都心も城南高級住宅地も順調に物件がはける。
しかし本当の金持ちは上がり始めたら買わない。

若年層が高額物件を買うのは３５００万の生前贈与を夫妻の両親から受けるケース
というのもある。地方の親はバブルで残債割れを起こした土地など持っていない。
田舎の区画整理で農地が高く売れ、それを農協に預けておいたらいつの間にか
増えてしまったという人が多い。

[328: 匿名さん]

>>２０６
ちょっと意味が分からないけど、子供がまだおらず共働き、または
子供が保育園（小学校の壁がまだ）で共働きなら、まずは妻の収入は
頭金のための貯蓄に励む形で換算する。
ローンは自分の収入だけで考えても払える金額を設定と言うこと。
半分というのは必ず復帰できるならよいのではないかな？　パートじゃ
多くは扶養の枠内の年間１０３万程度だよ。

[329: 匿名さん]

結論は要するに、城南、都心の需要も今後しばらく強いってことでしょ。
で、一般サラリーマンは郊外に出て行くので、郊外も強い。
少なくとも5年は上げ相場が続く？2006年と同様の相場になるのは、
2015−2020年。
選択肢は2つ？
・2015−2020年に買うべくお金を貯める
・今買えるところを買っておく
どっちが得か。多分どっちも大して変わらん。いじょ
ってことでしょうか。

[330: 匿名さん]

>>327
下がりそうだ、上がりそうだ。位は分かると思う。

>>239
後者の方が良い・・・でしょうか。

[331: 匿名さん]

ベストは2011年くらいに来るであろう天井で一旦売って、
資産を築いた後、4−5年賃貸暮らしをして、相場が下がった
2015年あたりに買いなおすってことかな？

[332: 匿名さん]

そりゃそうだ、みんなが買わないときに買って、
みんなが買うときに売る、がもうける鉄則。
でも、実のところそううまく行くかどうか。

[333: 匿名さん]

３３１＞本当に賢いやつなら売った金持ってタイとかカナダとかに移住するよ。

[334: 匿名さん]

それもありですな。私はニュージーランドが良いです

[335: 匿名さん]

物造りだけならインド中国には勝てない、豊富な資金を武器にアメリカのような投資立国になら
なくてはいけない。バフェットや優秀なヘッジファンドを生み出すべき。

[336: 匿名さん]

そうなっていくでしょう。

[337: 匿名さん]

>>331
同意。引越しも面倒だけどね。ってか日本円はどうよ。
国内でドメスティックに暮らす分にはあまり問題ないかな？

都内西部で土地分筆規制があるし、マンション建築費もあがっているし、
この半年で、家持つのが大変になってしまった。

[338: 匿名さん]

日本円ねえ。。とりあえずドル建て終身保険に加入しとります。
国内でに暮らすにしても、外人の購買パワーが円安で増します
から、不利といえば不利でしょうね。

[339: 匿名さん]

投資だけでは1億人は食えん
マクロを考慮されたい

[340: 匿名さん]

だから投資だけとはいっていない。物造りん比べ投資分野を軽視してきたので
これからはもっと大切に重視しようといったまで。

[341: 匿名さん]

なんで５年も上げ相場が続くの。
消費税アップは２〜３年後の予想なのに。
アップ前にブームの山が来て、小休止だよ。

[342: 匿名さん]

今後の動向を占うのは２３０万／坪のたまぷら以西の田園都市線物件売れ行き。
これが無事売れていくのかどうかは微妙。
二極化という観点では安い城東と高い都心だけが価格維持。
プレステージとは格差にほかならないから、都心はいくら高くなっても買い手はいる。
既存物件もそれなりに連れ高になる。
都心の高騰を嫌う実用派が都心周辺に物件を求めれば、城南、港区、中央区湾岸に
求めるが新築がないので中古価格があがる。
豊洲は新築が大量にあるので競争で価格は抑制される。
江東区湾岸は２００２年頃の販売価格１８０万坪単価が底値
２３０万の豊洲の現状と比べると１．３倍になっている。
融資基準が緩んだとはいえ、３０代サラリーマンが２５０万
以上２５坪以上（６２５０万）の物件を買うのは厳しいだろう。
金利上昇懸念も消費税率値上げもある。
こへんの価格が上限だという気がする。
これもまた飛ぶように売れるとはいかない。
むしろ今後は都市再生に指定されている川崎臨海部に低価格帯の供給が移るのではないか。

[343: 匿名さん]

千葉埼玉は論外？？

[344: 匿名さん]

>343
ご明察、千葉埼玉で今の新価格物件を買ったらバブリーな牛久の悪夢。
千葉埼玉なら3年後に下落する。間違いない。

[345: 匿名さん]

新浦安が売れているのは坪単価１３０万前後で１２０㎡など広いマンションが買えたから。
でも塩害でべとつくベランダが嫌なら買わないほうがいい。
２３区内で安く買えるならどうして千葉を買う必要があるのだろう。
埼玉も同様。浦和だけなぜか別格。

現時点で安く分譲されるエリアは上昇は期待できない。もちろん２３区でも城東は城北はあがらない
だろう。上げたら買い手がいないから買い手が買える価格で売るしかないからだ。
練馬に住んでいる人は世田谷に住みたがる。練馬が高騰すれば埼玉へも動くが練馬はまだまだ
空き地が多い。

[346: 匿名さん]

千葉埼玉が駄目ってことは、東京郊外も同等ですよね。
じゃあ郊外買うくらいなら、賃貸で待てと言うことでしょうか。
浦和、浦安・市川辺りも駄目で、船橋・幕張も論外なのでしょうかね・・・

[347: 匿名さん]

やっぱり腐っても２３区なんでしょうかね？

[348: 匿名さん]

生産緑地は一旦指定したら３０年転用はできない。しかし所有者が死亡すれば
区に買い取らせることができる。
生産緑地も地価高騰から農家を守る制度だったが地価下落でも縛りは続き
ついにはマンション用地の不足の一因にもなったということだ。
今後は相続による営農停止取競売が増えるとさらに地価が下がる要因になる。

[349: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず投資用の都心１ＬＤＫ４、５０００万
って、サラリーマンにはとてつもない冒険のように思える・・・

[350: 匿名さん]

現時点で新築マンション坪単価が１８０万以下は今後も横ばい
現時点で新築マンション価格が４００万以上はさらに上がる

[351: 匿名さん]

>>349
その通り。いきなり買っては危ない。
冒険をする前にしっかり勉強して、税理士と不動産屋と銀行に
味方を作ってからはじめる。ことに賃貸の不動産屋さんに信頼の
おける業者が必要。
普通に、コンパクトマンションを買って、提携のマンションローンをつけて
余裕資金を２００万程度残してはじめれば怖いことはない。