23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[262: 匿名さん]

となると、生活全般をある程度一流に出来る分相応となると、やはり都心か城南
の住まいでしょうか？　年収は夫一人で１千万以上程度レベル。いや、もうちょっと
ないと駄目かな？

[263: 匿名さん]

百貨店（ＳＣ）、シネコン、大規模家電量販店
この３つが揃っている街には自然と人が集まってきますね。

[264: 匿名さん]

何のために定年まで働くのか。
仕事自体が面白いから？出世欲？自己実現？
それじゃ聞くけど自分の夢って何？
早めに家を買ってローンを払い終える頃に熟年離婚？
夫婦仲が良くなくちゃ幸せになれないことはわかっていても
夫婦の夢を育てることは何かやった？
２０年は立派な資産を築くのに十分な時間。
かつては、郊外に一戸建てを持てたらお父さんおお威張りだった。
今や、３０の若造が港区のタワマンに住んで写真入の年賀状を
これ見よがしに送ってくる。そういう時代だ。

資産形成とローン返済を混同してはいけない。
知恵と工夫とリスクをとる勇気なしに資産形成はできない。
妻にねだられたマンションのローンを払うだけの夫は尊敬されない。

ましてや同じ３０００万のローンを払い終えて手にするものが
日曜日の昼間はバスも来ない郊外の古ぼけた一戸建てか
都心のタワーマンションかでは老後の生きがいも違ってくる。
救いはこのまま地価が上がってくれれば、一戸建ては
リバースモゲージの対象になることくらい。住みながら借り入れ金
の金利をはらって死んだときに土地で清算。
食うにはこまらないだろう。

でもなんだか銀行のために生きてる人生みたいだな。
皮肉なもので中古の物件のちらしは都心の新聞にしか
はさまれてこない。港区に住めば港区の不動産相場に詳しくなる。
浦安に住んでいたら京葉線沿線、有楽町線沿線には詳しくなる。
田園都市線沿線に住んでいたら千葉のことも小金井のことも
知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。

今のように「資産形成のための良い教科書」が昔は何もなかった。
せっかく東京に一年中いるのなら
ましてや都心に通勤しているのなら
お買い得の中古マンションなど見つけて投資してみるべきかもしれない。
ネットでさまざまな情報がいながらにして手に入るわけだし。

[265: 匿名さん]

一等地に住んだら、当然子供は私立、見合った衣服となっていきますね。
収入はいくらあっても、それなりにいるのできりがないでしょう。

[266: 匿名さん]

マンションは資産でもなんでもなく負債のかたまりだけど、
マンションを買うことで堅固になる夫婦仲は「財産」に違いない。

しかし中には夫婦仲のよりを戻そうとしてマンション買う人もいる。
こいう人はモノで心を贖おうして失敗する。
マンションは器にすぎない。
立派な食器もおいしい料理を盛らなくては飾り物に終わる。

安いから買っておけという時代は終わった。
短かったけどチャンスとはそういうもの。
もともと郊外で物件を探していた人が、どんどん安くなる価格につられて
ついつい港区や中央区を買ってしまったというのがこれまでの姿。

[267: 匿名さん]

資産形成という意味では、2006年までは買っても良かったですね。

[268: 匿名さん]

264さん
>知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。
そうでうね。

267さん
23区(特に山手線内側や西側）は、2003年までだと思いますよ。

[269: 匿名さん]

そうですか。。267ですが、268さんは今後の不動産相場に弱気
ってことですよね。なぜそう思われますか？

[270: 匿名さん]

>>268
そうなんです。
1999年〜２００１年の売り出し物件の港区内陸、
世田谷桜新町以西の世田谷物件でも
竣工後１年以上の売れ残りが多発。値引きもかなりあった模様。
ことに２００３年は湾岸タワーの安値で城南が壊滅状態。
それでも駅近で２５０万以下の平均坪単価は記憶にない。

[271: 匿名さん]

下落の歴史は高値掴みの歴史
バブル前後は茨城郊外の戸建て
９０年代後半は田園都市線沿線の中古マンション
そして２０００年前後が都心物件
底値と思って買って、さらに１割下がる。
売り出し時と売れ残りがはけるまでに３年以上の時間差が
あって、年４％以上の下落なら１２％下がって不思議はない。
西麻布の億ションも９０００万円台で買えた最後の時代。
そいうチャンスはそこに住んでいた人しか知らない。

[272: 匿名さん]

底値のみが資産形成唯一のチャンスってのはちょっと極端ですね

[273: 匿名さん]

つまり、都心のいい場所で、条件の良いお買い得の中古を探そうと思ったら
実際にそこに住んでいないと、なかなかそういう情報が入らないということですね。

賃貸であれなんであれ、そういうとこに住めるだけの経済力がある人は
良い情報が集まり、それでさらにチャンスをつかめる

そいうところから外れた場所に住んでいる人間は取り残されたままで
ますます情報格差と資産格差は広がる。

[274: 匿名さん]

どれだけ真剣に探すかのほうが重要だよ

[275: 匿名さん]

やはり情報の要は人脈。僻地に住んで人脈維持するのは、
相当権力でもないと無理なんだけどね・・・・

[276: 匿名さん]

これから買おうという人は、買うべきか、買わざるべきかに議論を持って
いきましょう。

[277: 匿名さん]

>>269
267です。
弱気なのか強気なのか、23区西部内側ならば2003年以降は上がり始め
益がでないなあと。
ケチな主婦は思っているのです。
でもまだ数年、上げ調子かもしれませんね。

[278: 匿名さん]

単にＶ字の一番底を抜けたところ。
買わざるものは大半が資金不足。

買うべきというより、手持金−物件価格＝不足金
その不足金を対年収返済率で除して、20％程度の
年間返済額ならいつでも買い時。

要はある程度、資金的(返済も含め）に余裕があるうちは、
どんな局面でも早く買うべき。所詮どんなにあがいても、
一個人の稼げる期間は、せいぜい40年プラスαに過ぎない。
その間に衣食住を充実させほうが得。

[279: 匿名さん]

２，３年前の底は安かったけど、経費を削ったところも多いんでしょう。工費が足りなくて現場で耐震偽装ならありうるが、設計から偽装だなんて大胆だったね。姉歯とアパの物件なんて、氷山の一角でしょう。築浅で７％って公表してるけど、今回のアパみたいに、政治的にもみ消されそうになったものもあるので、どうなんでしょう。

２,３年前に買った人は買い替えたほうがいいと思う。公表されたら、売れなくなっちゃうよ。
ローン組むなら利子が上昇しそうなので、買いだと思うけど。
現金なら様子見てもいいんじゃないの。
これからは確実に利子は上昇するので、物件の価格もある程度上昇したら、水平になると思うけどね。

[280: 匿名さん]

最近まともな、しかも買いたいと思わせる場所の
タワマンねーなあ

とりあえず赤坂買っといてよかったよ

もうひとつ欲しいけどほんとまともなやつがない
ランドマーク的なやつ

[281: 匿名さん]

279>３年前は土地はもちろん、原油や鉄鋼その他建築資材も安かったから
立地も建具や造りもけちらず立派なものも多かった。
今は土地や建築コスト上昇のため年々レベルが落ちて価格だけが上がってきてる。
とはいっても今までがデフレで安すぎただけ、８０年代後半の半分もいってないし
国際的にみれば実はまだ高くはない。

[282: 匿名さん]

まだ高くはなくても、並のサラリーマンには高い。

[283: 匿名さん]

>>282
言いえて妙。
>>281
そうなんだよねー、今から建つの、価格とのつりあいで仕様がやや劣る感じがするのが
多い気がする。

[284: 匿名さん]

金利が上昇していくインフレ局面では借金してでも不動産などの資産を
買い捲るのがよいと資産運用の教科書には書いてあります。

[285: 匿名さん]

ていうかソウルなんて郊外の古いマンションだって一億円以上はするぜ。
東京都心に済もうとしたら２億円位するのはしかたないだろ。しかもそれは
資産でもあるんから。世界中どこでも不動産は究極の実物資産だからね。
日本はまだ割安だよ。

[286: 匿名さん]

しばらくは買いでしょう。今日テレビでやってましたが、若者は完全に
売り手市場。まともに努力してきた人間には給料の高い仕事が用意され
ているだろうし、団塊世代の引退もある。東京の良い立地は少なくなって
きているし、良い立地なら借地権だろうが何だろうが売れてしまうご時勢。
買えるうちに、買える範囲で、買っておく、が正解ですかね。
2-3年後には賃料も目に見えて上がってくるはずですし、そうすれば
利回りが上がるというわけで、また物件価格も上がってくる。
35年固定2％台で借りれる今なんて、不動産買った時点で儲かってるし。

[287: 匿名さん]

いつの間にか、ここ数年の底値で買った者の自慢話が多すぎる。
過去を振り返ってもしょうがないから、もう安くならないで結論は出たんじゃない。
こんな低金利政策やってたら、しばらく下がらないでしょう。
利子が付かない銀行に預けるだけ損。

[288: 匿名さん]

バブル再来ですか。天井で手じまえるよう、心がけたい。
天井はいつか？というスレにすべきですかね。もはや。

[289: 匿名さん]

バブルの値動きというのはね。例えば８５年から９０年の広尾ガーデンヒルズでいえば
数年間で１０００パーセントの値上がり、坪単価では３０００万円超の動き。
今はやっとうつ病から回復して程度のこと。ここで金利が上がったらまた
うつ病にもどるかも。だが政府も日銀もあつものにこりてなますを吹くという愚は
しないでしょう。

[290: 匿名さん]

確かに、ここ最近、考え方がガラっと変わりました。
バブル崩壊後の失われた10年で大きくなった私は、不動産なんて買ったら
下がるの当たり前、世の中不景気でいつクビになるか分からないという
マインドでしたが、最近世の中はそうでも無いと気付きました。
株もそうなんですが、7800円の時、まだまだ下がるという意見に同調して
いた自分が情けないですね。12000円を超えたとき、慌てて買いましたが。
不動産も、時代が変わったと認識しないといけないのかもしれません。

[291: 匿名さん]

290です。あとネガティブな思考って、頭良さそうに見えるんですよね。
自分でもネガティブ思考のとき、正しそうに感じてしまう。
これは恐ろしいことです。

[292: 匿名さん]

でも、日経はどうなるんだろうね？　どのくらいまで伸びる力が残されているんだろう？

[293: 匿名さん]

290です。個人的な見解ですが、まだまだ収益は伸びると思います。
2001年から2003年までの苦しい時期に、リストラをして損益分岐点を下げた
企業は世界的にみても競争力が高まっています。
負債比率の高い会社もレバレッジが効いて業績が回復傾向。
私としては保守的な人間なので前者に投資をしていますが、後者に投資
したほうが短期的なアップサイドは大きいと思います。
基本的に株価は収益の伸びに連動する。2年後に25000円を超えても全く
おかしくないと思いますよ。
逆に言うと、今業績不振の会社はよっぽど経営陣が馬鹿なんでしょう。
でもこれもファンドが買い占めたりして危機感があおられるはず。

[294: 匿名さん]

韓国、インド、中国あたりのパワーには勝てるのだろうか？
これが頭のよさそうに思えるネガティブ思考なのかな？（笑）
しばらくマンションは上がるというのには、賛成だけど、日本の未来に、
そんなに能天気にいられないけどなあ（笑）

[295: 匿名さん]

そもそも韓国、インド、中国と同じフィールドで争おうと思う
ことが間違いなのでは。先見の明のある会社は既にそのような
国の優秀な人材を活用していますよ。日本企業にとってもプラス
です。
日本人は日本人で、全く別のフィールドで勝負する必要があるわけで、
それができている会社と、できていない会社がある、そういうこと
でしょう。

[296: 匿名さん]

>>293
２２５先物１０枚買い建てて繋げられれば７５００万円くらい儲かる？
おいらの頭金用資金だけで２年後にマンション買えちゃうかな。

[297: 匿名さん]

将来のことなんて、誰にも分からないので、自分で考えて、
投資してくださいな（笑）
くれぐれも人の意見で投資しちゃ駄目ですよ

[298: 匿名さん]

日立みたいな大企業がマンモスになりつつある。博士が何人いようが、三菱電機に負けてしまう悲しさ。
ソニーなんか北米ではサムソンに負け、国内では任天堂に負け、大企業神話も崩れかけてる。
日産ももちなおしたと思ったら、また失敗。

企業が史上最高益とかいってるけど、社員に還元してるわけじゃないからな。これじゃやる気もなくなるな。

[299: 匿名さん]

駄目な企業もあれば、今絶好調の日本企業もありますよ。
ソニーがずうっと負け続けるのか、復活するのか、これも分からないことです。
社員の還元率は、今まで高すぎただけ。
要するに、賃借人より地主になれ、社員になるより株主になれ、
ということじゃないでしょうか。

[300: 匿名さん]

社員の還元が低いなんて、文句を言う暇あるなら、株買えばいいのに。
配当の伸び著しいですよ。今後もこれは続く。

[301: 匿名さん]

さっき富裕層が大幅に増えているインドでも、日本電気製品のシェアは低いって
やってたね。ちなみに大半は、韓国のＴＧとサムソンに持ってかれている。

[302: 匿名さん]

日立は博士多い
ソニーは東京工業大がかなり多いけど大体が半導体関係の開発

夢を追う日立松下
ソニーは今ある技術で戦うという感じ

[303: 匿名さん]

何のために働くのかという疑問に関して
松下の開発の人間は世の中を便利にして変えていくためと皆が答える。

私立文系卒の上場企業のサラリーマンは世の中を変えたいとは思わんだろう。
出世にも限りがある。求めるのは金だけ

[304: 匿名さん]

>>301
どうでもいいことですが、韓国のTGじゃくてLGじゃないでしょうか。
ちなみに知り合いの韓国の商社の人に聞いた話ですが、インド市場では韓国のヒュンダイの車が
スズキと首位を争ってますが、韓国車の性能はさておき、彼らはインドってターバンをまいてる人多いけど、まいたまま乗れるように、インドで生産している韓国車は日本車より数センチ車高が高くで
人気だそうです。
その話を聞いて思ったのですが、いつしか日本人って日本の発想に慣れすぎて（品質がいいものはきっとわかってもらえる）少し頭が固くなっているような気がしました。品質がいいのはもちろん当たり前で重要なことですが、今までと違う発想しないと世界ではもう戦えなくなったなって思いました。

[305: 匿名さん]

ターバンなんて日本のちょんまげと同じで、
そのうちインドでも珍しくなるんじゃないでしょうか。

[306: 匿名さん]

今売れるもの作らないと将来がなくなる。

[307: 匿名さん]

不動産の価値は売る時点でなく買う時点で決まる。
少しでも安く買って次の底値をねらって住み替える。
それが買値と同等になるくらいでないと資産形成にはならない。
どこを買っても払うローンの金額は大差ない。
サラリーマンの場合ローンの返済を終えて、手元に退職金が
残っているかどうかと持っている物件転売価格が問題なのだ。
３０代の人なら３０年後の姿が問題なのだ。

[308: 匿名さん]

まだ買ってない人はこれから買うべきか？
結論から書けば、買わないで２０年待つ。
何もしないでいたら自己資金が増えない。

都心賃貸用の中古を買い自己資金を
膨らまして、次の時期を待つのがベストだが中古評価は初心者に
は難しい。上がる立地も都心ならどこでもいいわけではない。
家賃相場も駅からの距離と供給量でかなり違う。

別に株式投資でもいいが。賃貸物件を買って持っていたら
まだまだ長期に値上がりした場合買わないで損したと
思わないで済むだろう。

新築１ＬＤＫを買うとどうなるか。
自己資金１０００万。借り入れ４０００万可能とする。
坪単価３００〜３５０万の１ＬＤＫを買う。
月20万の家賃を得て15.4万円のローン返済。
（金利３％、３年固定、３５年ローン想定）固定資産税
管理費・修繕積立金を払って２万ほど手元に残る。
空室リスクが心配なら２万を捨てて賃料保証のサブリースを
つける手もあるが自分で住んで税金を減らす手立てがないので
お勧めしない。

[309: 匿名さん]

確定申告で、減価償却費、ローン金利の一部を控除すると
赤字になる。多少所得税還付がある。
２年の契約で空室になった時点で値上がりチェック。
上昇率が目標に達していたら自分で住む。
３ヶ月程度住んでいる間に売却に出す。
譲渡益
値上がり率　２割で７２０万
　　　　　　　　３割で１２００万
　　　　　　　　４割で１７００万
　　　　　　　　５割で２１００万
３９％の短期譲渡なら　２割の上昇でも課税額２８０万
１年ぐらいは自分で住んで売るのが得。

もし運悪く上昇期に空室にならなければ６年以上
そのまま持つ。
１０年後には残債は３２５０万〜３４００万程度
元値の５０００万で売れても５００万の利益は残る。
ここまで考えるともっと利回りのいい中古をオーナーチェンジで
買うのがいいということがわかる。

[310: 匿名さん]

買わないで20年待って、株か賃貸不動産に投資すると。
自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？

[311: 匿名さん]

＞自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？
①築２０年程度の物件を今後５年でローンを払い終える場合
　　売り物件の立地による。
　　都心３０年物件なら今後価格横ばい。
　　城南２０年物件なら今後ゆるやかな上昇
　　田園都市線横浜川崎物件なら微妙。　　
　　都心以外今すぐ新築に買換えが得。賃貸で２０万以上とれる物件なら、
　　貸して売り時を待つのも可。
　　売り物価格が上がらず買い物価格があがると見たほうがいい。
　
②これから買って５年後までに繰上げ返済の場合
　　質問の意味が不明。ローンを払おうが払うまいが自分で使ったら
　　資産ではなく「消費」。貸すか売るかしないとカネを産まない。
　　将来の買値転売を目指すならローンを入れてレバレッジをきかしたほうがいい。