23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

幸福な生活のためには衣食住が充実が肝心。
衣には、大きなＷＩＣとお洒落なショップ。
食には、広いキッチン、高級食器とよい食材店、よいレストラン
住は・・・まず広さ。
狭い家ほどモノが散乱している。
収納の問題ではなく、選択し捨てるシステムがない。
家を住み替えることでモノを選択しなおし捨てることができる。
お洒落な住まいには一定の広さが要る。

都心居住の魅力は、お洒落なショップやレストラン、食材店が
身近にあることだが、家賃も坪単価も高い。スペースという点で
郊外に劣る。

住宅と商業施設の関連にいち早く気付いたのは米国のデベロッパー
大型ＳＣ（ショッピングセンター）を作って郊外の宅地を売った。
米国と異なるのは、車通勤でないという点だが三井不動産など
遅ればせながらＳＣとマンションの一体開発をはじめた。

[252: 匿名さん]

５０代と３０代では衣食の嗜好や掛ける金が大きく違う。
もちろん所得格差も嗜好の違いを生む。
一口にＳＣといってもららテラスから玉川高島屋ＳＣレベル
まで格差がある豊洲ららぽーと、レゾーナでもグレード感と
品揃えが違う。

一次取得者が４０００万〜５０００万の価格帯を上限と考えると
坪単価２５０万を超えると16坪〜20坪（５３〜６６㎡）しか買えず
郊外を選ぶ人が増えることになるだろう。
逆に２５坪（82.5㎡）以上を求めると１６０万〜２００万以下の坪単価の
物件を探すことになる。
買換え需要は、手持ち物件の売却益（＋自己資金）＋３０００万以下のローンと
考えると状況によるが通常は５０００万〜６０００万以上の価格帯
世代的には４０代から５０代以上
これも２５坪で考えると２００万〜２４０万以上の価格帯
武蔵小杉、豊洲、市川そして田園都市線たまぷらあたりが対象。
２０年以上の都心周辺物件を持っていれば２５０〜３３０万の坪単価
までは住み替えがありうる。
また、一戸建てや２０００年以降の取得物件の買換え、および生前を含む
相続の底上げだと４００万／坪クラスへのステップアップも可能という話になる。

都心は問題ない。郊外は、商業施設の充実度がマンション売上げに大きく影響する

[253: 匿名さん]

２３区というのは新築坪単価の高低でわければ以下のようになる

千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、目黒区、世田谷区、大田区
豊島区、中野区、杉並区、江東区、練馬区、台東区、
ここまでが坪単価２３０万以上上限ナシ
次に続くのが　川崎市　駅前西口　武蔵小杉、　横浜ＭＭ　市川駅前　調布　府中
　　　　　　　　　武蔵境ほか都下
　　　　　　　　　川崎市田園都市線沿線　横浜市田園都市線沿線　青葉台まで
　　　　　　　　　新百合ヶ丘
そのあとに　荒川区　北区　江戸川区　足立区　新浦安（バス便）　葛飾区
　　と続く
以下　　　埼玉東京隣接エリア　千葉京葉線　千葉東西線　千葉常磐線　千葉総武線

[254: 匿名さん]

それはＳＣの近くに住みたい人の場合でしょう。
ＳＣの近くには住みたくない人もいますから。
あと、錦糸町のＳＣも忘れないでね。

[255: 匿名さん]

都心から同心円上にひろがる住宅地
放射線状に伸びる鉄道網、道路網
当然、交通距離に比例して西も東も北も等価でいいはずなのだが、
なぜか価格が大幅に違うのは
「商業ターミナル」の存在の有無だ。
商業ターミナルは造語だが、つまりは百貨店やシネコンや飲食の大規模集積地
のこと
例をあげれば渋谷　二子玉川　銀座・有楽町　日本橋　新宿　池袋
　　　　　　　　横浜駅前　ＭＭ　港北ＮＴセンター南　など
千葉も柏も、北千住も錦糸町にも駅ビル商業施設はある。たまぷらと青葉台にもＳＣはある
あるけど、人の賑わいがない。人の賑わいはあっても着飾っていくような高揚感が
ない。

[256: 匿名さん]

渋谷も池袋も横浜駅前も着飾っていくかなあ・・・。銀座などは勿論着飾り感あるけど。
それと、船橋のららぽーと辺りは、いつもかなーりに賑わいがあるよ。

[257: 匿名さん]

おしゃれな服やバッグを買ってもそれを着ていく場所がないとつまらない。
１９９６年のマンションブームではバブルで買い遅れた多くの人が郊外に移り住んだ。
その結果味わったの空虚感。
郊外だってホテルもあればレストランもお洒落なバーもある。
ただ一軒しかないと飽きるという点がむなしさを誘う。一時間かけて都心に出かけて
お洒落なカフェで友人と語らう。帰宅の電車の中で味わう疲労感。

「女性は百貨店に着ていく服を買うために百貨店に行くのだ」と誰かが言った。
家族でレストランにいく機会もないのにいい服やバッグを持っても仕方がない。
ワインセラーを買っても近所で１０００円ワインしか売ってないのなら張り合いがない。
せめて通勤経路のターミナル駅に百貨店や高級食材を売る店が欲しい。

ＳＣで我慢できる世代だけが郊外に住む。消費を楽しめる余裕のある人たちが
都心に残る。

都心回帰は、経済的な余裕のできた熟年をターゲットにしたつもりが
彼らは郊外を高値買いしてして身動きがとれずに、ターゲットを
若年層に広げたことがマンションの値崩れにつながった。
地価反転でそれが元にもどった。
地価下落は１５年続いてわが国経済をどん底まで疲弊させたわけで
これが再び復活することを願う人は誰もいない。

都市性を好む人と郊外性を好む人はもともと相容れないものだ。
はっきりしているのは、良好な郊外も良好な都心も早い時期に値上がり
しはじめたということだろう。

[258: 匿名さん]

そして次第に元通り、エリアのプレステージにあった所得層が住むようになっていく。

[259: 匿名さん]

なるほど。
服飾品につぎ込み、住まいにも食事にもブランド性を要求するような妻と
結婚したら運の尽きということか。

[260: 匿名さん]

家は妻子のためですよ。それくらいしてあげれないのは甲斐性が無い。
全く遊べなくなるようなレバレッジは論外ですが。

[261: 匿名さん]

生活文化の中身なんてせんじつめたらそういうものだろう。分相応なら贅沢とは言わない。

[262: 匿名さん]

となると、生活全般をある程度一流に出来る分相応となると、やはり都心か城南
の住まいでしょうか？　年収は夫一人で１千万以上程度レベル。いや、もうちょっと
ないと駄目かな？

[263: 匿名さん]

百貨店（ＳＣ）、シネコン、大規模家電量販店
この３つが揃っている街には自然と人が集まってきますね。

[264: 匿名さん]

何のために定年まで働くのか。
仕事自体が面白いから？出世欲？自己実現？
それじゃ聞くけど自分の夢って何？
早めに家を買ってローンを払い終える頃に熟年離婚？
夫婦仲が良くなくちゃ幸せになれないことはわかっていても
夫婦の夢を育てることは何かやった？
２０年は立派な資産を築くのに十分な時間。
かつては、郊外に一戸建てを持てたらお父さんおお威張りだった。
今や、３０の若造が港区のタワマンに住んで写真入の年賀状を
これ見よがしに送ってくる。そういう時代だ。

資産形成とローン返済を混同してはいけない。
知恵と工夫とリスクをとる勇気なしに資産形成はできない。
妻にねだられたマンションのローンを払うだけの夫は尊敬されない。

ましてや同じ３０００万のローンを払い終えて手にするものが
日曜日の昼間はバスも来ない郊外の古ぼけた一戸建てか
都心のタワーマンションかでは老後の生きがいも違ってくる。
救いはこのまま地価が上がってくれれば、一戸建ては
リバースモゲージの対象になることくらい。住みながら借り入れ金
の金利をはらって死んだときに土地で清算。
食うにはこまらないだろう。

でもなんだか銀行のために生きてる人生みたいだな。
皮肉なもので中古の物件のちらしは都心の新聞にしか
はさまれてこない。港区に住めば港区の不動産相場に詳しくなる。
浦安に住んでいたら京葉線沿線、有楽町線沿線には詳しくなる。
田園都市線沿線に住んでいたら千葉のことも小金井のことも
知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。

今のように「資産形成のための良い教科書」が昔は何もなかった。
せっかく東京に一年中いるのなら
ましてや都心に通勤しているのなら
お買い得の中古マンションなど見つけて投資してみるべきかもしれない。
ネットでさまざまな情報がいながらにして手に入るわけだし。

[265: 匿名さん]

一等地に住んだら、当然子供は私立、見合った衣服となっていきますね。
収入はいくらあっても、それなりにいるのできりがないでしょう。

[266: 匿名さん]

マンションは資産でもなんでもなく負債のかたまりだけど、
マンションを買うことで堅固になる夫婦仲は「財産」に違いない。

しかし中には夫婦仲のよりを戻そうとしてマンション買う人もいる。
こいう人はモノで心を贖おうして失敗する。
マンションは器にすぎない。
立派な食器もおいしい料理を盛らなくては飾り物に終わる。

安いから買っておけという時代は終わった。
短かったけどチャンスとはそういうもの。
もともと郊外で物件を探していた人が、どんどん安くなる価格につられて
ついつい港区や中央区を買ってしまったというのがこれまでの姿。

[267: 匿名さん]

資産形成という意味では、2006年までは買っても良かったですね。

[268: 匿名さん]

264さん
>知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。
そうでうね。

267さん
23区(特に山手線内側や西側）は、2003年までだと思いますよ。

[269: 匿名さん]

そうですか。。267ですが、268さんは今後の不動産相場に弱気
ってことですよね。なぜそう思われますか？

[270: 匿名さん]

>>268
そうなんです。
1999年〜２００１年の売り出し物件の港区内陸、
世田谷桜新町以西の世田谷物件でも
竣工後１年以上の売れ残りが多発。値引きもかなりあった模様。
ことに２００３年は湾岸タワーの安値で城南が壊滅状態。
それでも駅近で２５０万以下の平均坪単価は記憶にない。

[271: 匿名さん]

下落の歴史は高値掴みの歴史
バブル前後は茨城郊外の戸建て
９０年代後半は田園都市線沿線の中古マンション
そして２０００年前後が都心物件
底値と思って買って、さらに１割下がる。
売り出し時と売れ残りがはけるまでに３年以上の時間差が
あって、年４％以上の下落なら１２％下がって不思議はない。
西麻布の億ションも９０００万円台で買えた最後の時代。
そいうチャンスはそこに住んでいた人しか知らない。

[272: 匿名さん]

底値のみが資産形成唯一のチャンスってのはちょっと極端ですね

[273: 匿名さん]

つまり、都心のいい場所で、条件の良いお買い得の中古を探そうと思ったら
実際にそこに住んでいないと、なかなかそういう情報が入らないということですね。

賃貸であれなんであれ、そういうとこに住めるだけの経済力がある人は
良い情報が集まり、それでさらにチャンスをつかめる

そいうところから外れた場所に住んでいる人間は取り残されたままで
ますます情報格差と資産格差は広がる。

[274: 匿名さん]

どれだけ真剣に探すかのほうが重要だよ

[275: 匿名さん]

やはり情報の要は人脈。僻地に住んで人脈維持するのは、
相当権力でもないと無理なんだけどね・・・・

[276: 匿名さん]

これから買おうという人は、買うべきか、買わざるべきかに議論を持って
いきましょう。

[277: 匿名さん]

>>269
267です。
弱気なのか強気なのか、23区西部内側ならば2003年以降は上がり始め
益がでないなあと。
ケチな主婦は思っているのです。
でもまだ数年、上げ調子かもしれませんね。

[278: 匿名さん]

単にＶ字の一番底を抜けたところ。
買わざるものは大半が資金不足。

買うべきというより、手持金−物件価格＝不足金
その不足金を対年収返済率で除して、20％程度の
年間返済額ならいつでも買い時。

要はある程度、資金的(返済も含め）に余裕があるうちは、
どんな局面でも早く買うべき。所詮どんなにあがいても、
一個人の稼げる期間は、せいぜい40年プラスαに過ぎない。
その間に衣食住を充実させほうが得。

[279: 匿名さん]

２，３年前の底は安かったけど、経費を削ったところも多いんでしょう。工費が足りなくて現場で耐震偽装ならありうるが、設計から偽装だなんて大胆だったね。姉歯とアパの物件なんて、氷山の一角でしょう。築浅で７％って公表してるけど、今回のアパみたいに、政治的にもみ消されそうになったものもあるので、どうなんでしょう。

２,３年前に買った人は買い替えたほうがいいと思う。公表されたら、売れなくなっちゃうよ。
ローン組むなら利子が上昇しそうなので、買いだと思うけど。
現金なら様子見てもいいんじゃないの。
これからは確実に利子は上昇するので、物件の価格もある程度上昇したら、水平になると思うけどね。

[280: 匿名さん]

最近まともな、しかも買いたいと思わせる場所の
タワマンねーなあ

とりあえず赤坂買っといてよかったよ

もうひとつ欲しいけどほんとまともなやつがない
ランドマーク的なやつ

[281: 匿名さん]

279>３年前は土地はもちろん、原油や鉄鋼その他建築資材も安かったから
立地も建具や造りもけちらず立派なものも多かった。
今は土地や建築コスト上昇のため年々レベルが落ちて価格だけが上がってきてる。
とはいっても今までがデフレで安すぎただけ、８０年代後半の半分もいってないし
国際的にみれば実はまだ高くはない。

[282: 匿名さん]

まだ高くはなくても、並のサラリーマンには高い。

[283: 匿名さん]

>>282
言いえて妙。
>>281
そうなんだよねー、今から建つの、価格とのつりあいで仕様がやや劣る感じがするのが
多い気がする。

[284: 匿名さん]

金利が上昇していくインフレ局面では借金してでも不動産などの資産を
買い捲るのがよいと資産運用の教科書には書いてあります。

[285: 匿名さん]

ていうかソウルなんて郊外の古いマンションだって一億円以上はするぜ。
東京都心に済もうとしたら２億円位するのはしかたないだろ。しかもそれは
資産でもあるんから。世界中どこでも不動産は究極の実物資産だからね。
日本はまだ割安だよ。

[286: 匿名さん]

しばらくは買いでしょう。今日テレビでやってましたが、若者は完全に
売り手市場。まともに努力してきた人間には給料の高い仕事が用意され
ているだろうし、団塊世代の引退もある。東京の良い立地は少なくなって
きているし、良い立地なら借地権だろうが何だろうが売れてしまうご時勢。
買えるうちに、買える範囲で、買っておく、が正解ですかね。
2-3年後には賃料も目に見えて上がってくるはずですし、そうすれば
利回りが上がるというわけで、また物件価格も上がってくる。
35年固定2％台で借りれる今なんて、不動産買った時点で儲かってるし。

[287: 匿名さん]

いつの間にか、ここ数年の底値で買った者の自慢話が多すぎる。
過去を振り返ってもしょうがないから、もう安くならないで結論は出たんじゃない。
こんな低金利政策やってたら、しばらく下がらないでしょう。
利子が付かない銀行に預けるだけ損。

[288: 匿名さん]

バブル再来ですか。天井で手じまえるよう、心がけたい。
天井はいつか？というスレにすべきですかね。もはや。

[289: 匿名さん]

バブルの値動きというのはね。例えば８５年から９０年の広尾ガーデンヒルズでいえば
数年間で１０００パーセントの値上がり、坪単価では３０００万円超の動き。
今はやっとうつ病から回復して程度のこと。ここで金利が上がったらまた
うつ病にもどるかも。だが政府も日銀もあつものにこりてなますを吹くという愚は
しないでしょう。

[290: 匿名さん]

確かに、ここ最近、考え方がガラっと変わりました。
バブル崩壊後の失われた10年で大きくなった私は、不動産なんて買ったら
下がるの当たり前、世の中不景気でいつクビになるか分からないという
マインドでしたが、最近世の中はそうでも無いと気付きました。
株もそうなんですが、7800円の時、まだまだ下がるという意見に同調して
いた自分が情けないですね。12000円を超えたとき、慌てて買いましたが。
不動産も、時代が変わったと認識しないといけないのかもしれません。

[291: 匿名さん]

290です。あとネガティブな思考って、頭良さそうに見えるんですよね。
自分でもネガティブ思考のとき、正しそうに感じてしまう。
これは恐ろしいことです。

[292: 匿名さん]

でも、日経はどうなるんだろうね？　どのくらいまで伸びる力が残されているんだろう？

[293: 匿名さん]

290です。個人的な見解ですが、まだまだ収益は伸びると思います。
2001年から2003年までの苦しい時期に、リストラをして損益分岐点を下げた
企業は世界的にみても競争力が高まっています。
負債比率の高い会社もレバレッジが効いて業績が回復傾向。
私としては保守的な人間なので前者に投資をしていますが、後者に投資
したほうが短期的なアップサイドは大きいと思います。
基本的に株価は収益の伸びに連動する。2年後に25000円を超えても全く
おかしくないと思いますよ。
逆に言うと、今業績不振の会社はよっぽど経営陣が馬鹿なんでしょう。
でもこれもファンドが買い占めたりして危機感があおられるはず。

[294: 匿名さん]

韓国、インド、中国あたりのパワーには勝てるのだろうか？
これが頭のよさそうに思えるネガティブ思考なのかな？（笑）
しばらくマンションは上がるというのには、賛成だけど、日本の未来に、
そんなに能天気にいられないけどなあ（笑）

[295: 匿名さん]

そもそも韓国、インド、中国と同じフィールドで争おうと思う
ことが間違いなのでは。先見の明のある会社は既にそのような
国の優秀な人材を活用していますよ。日本企業にとってもプラス
です。
日本人は日本人で、全く別のフィールドで勝負する必要があるわけで、
それができている会社と、できていない会社がある、そういうこと
でしょう。

[296: 匿名さん]

>>293
２２５先物１０枚買い建てて繋げられれば７５００万円くらい儲かる？
おいらの頭金用資金だけで２年後にマンション買えちゃうかな。

[297: 匿名さん]

将来のことなんて、誰にも分からないので、自分で考えて、
投資してくださいな（笑）
くれぐれも人の意見で投資しちゃ駄目ですよ

[298: 匿名さん]

日立みたいな大企業がマンモスになりつつある。博士が何人いようが、三菱電機に負けてしまう悲しさ。
ソニーなんか北米ではサムソンに負け、国内では任天堂に負け、大企業神話も崩れかけてる。
日産ももちなおしたと思ったら、また失敗。

企業が史上最高益とかいってるけど、社員に還元してるわけじゃないからな。これじゃやる気もなくなるな。

[299: 匿名さん]

駄目な企業もあれば、今絶好調の日本企業もありますよ。
ソニーがずうっと負け続けるのか、復活するのか、これも分からないことです。
社員の還元率は、今まで高すぎただけ。
要するに、賃借人より地主になれ、社員になるより株主になれ、
ということじゃないでしょうか。

[300: 匿名さん]

社員の還元が低いなんて、文句を言う暇あるなら、株買えばいいのに。
配当の伸び著しいですよ。今後もこれは続く。

[301: 匿名さん]

さっき富裕層が大幅に増えているインドでも、日本電気製品のシェアは低いって
やってたね。ちなみに大半は、韓国のＴＧとサムソンに持ってかれている。

[302: 匿名さん]

日立は博士多い
ソニーは東京工業大がかなり多いけど大体が半導体関係の開発

夢を追う日立松下
ソニーは今ある技術で戦うという感じ

[303: 匿名さん]

何のために働くのかという疑問に関して
松下の開発の人間は世の中を便利にして変えていくためと皆が答える。

私立文系卒の上場企業のサラリーマンは世の中を変えたいとは思わんだろう。
出世にも限りがある。求めるのは金だけ

[304: 匿名さん]

>>301
どうでもいいことですが、韓国のTGじゃくてLGじゃないでしょうか。
ちなみに知り合いの韓国の商社の人に聞いた話ですが、インド市場では韓国のヒュンダイの車が
スズキと首位を争ってますが、韓国車の性能はさておき、彼らはインドってターバンをまいてる人多いけど、まいたまま乗れるように、インドで生産している韓国車は日本車より数センチ車高が高くで
人気だそうです。
その話を聞いて思ったのですが、いつしか日本人って日本の発想に慣れすぎて（品質がいいものはきっとわかってもらえる）少し頭が固くなっているような気がしました。品質がいいのはもちろん当たり前で重要なことですが、今までと違う発想しないと世界ではもう戦えなくなったなって思いました。

[305: 匿名さん]

ターバンなんて日本のちょんまげと同じで、
そのうちインドでも珍しくなるんじゃないでしょうか。

[306: 匿名さん]

今売れるもの作らないと将来がなくなる。

[307: 匿名さん]

不動産の価値は売る時点でなく買う時点で決まる。
少しでも安く買って次の底値をねらって住み替える。
それが買値と同等になるくらいでないと資産形成にはならない。
どこを買っても払うローンの金額は大差ない。
サラリーマンの場合ローンの返済を終えて、手元に退職金が
残っているかどうかと持っている物件転売価格が問題なのだ。
３０代の人なら３０年後の姿が問題なのだ。

[308: 匿名さん]

まだ買ってない人はこれから買うべきか？
結論から書けば、買わないで２０年待つ。
何もしないでいたら自己資金が増えない。

都心賃貸用の中古を買い自己資金を
膨らまして、次の時期を待つのがベストだが中古評価は初心者に
は難しい。上がる立地も都心ならどこでもいいわけではない。
家賃相場も駅からの距離と供給量でかなり違う。

別に株式投資でもいいが。賃貸物件を買って持っていたら
まだまだ長期に値上がりした場合買わないで損したと
思わないで済むだろう。

新築１ＬＤＫを買うとどうなるか。
自己資金１０００万。借り入れ４０００万可能とする。
坪単価３００〜３５０万の１ＬＤＫを買う。
月20万の家賃を得て15.4万円のローン返済。
（金利３％、３年固定、３５年ローン想定）固定資産税
管理費・修繕積立金を払って２万ほど手元に残る。
空室リスクが心配なら２万を捨てて賃料保証のサブリースを
つける手もあるが自分で住んで税金を減らす手立てがないので
お勧めしない。

[309: 匿名さん]

確定申告で、減価償却費、ローン金利の一部を控除すると
赤字になる。多少所得税還付がある。
２年の契約で空室になった時点で値上がりチェック。
上昇率が目標に達していたら自分で住む。
３ヶ月程度住んでいる間に売却に出す。
譲渡益
値上がり率　２割で７２０万
　　　　　　　　３割で１２００万
　　　　　　　　４割で１７００万
　　　　　　　　５割で２１００万
３９％の短期譲渡なら　２割の上昇でも課税額２８０万
１年ぐらいは自分で住んで売るのが得。

もし運悪く上昇期に空室にならなければ６年以上
そのまま持つ。
１０年後には残債は３２５０万〜３４００万程度
元値の５０００万で売れても５００万の利益は残る。
ここまで考えるともっと利回りのいい中古をオーナーチェンジで
買うのがいいということがわかる。

[310: 匿名さん]

買わないで20年待って、株か賃貸不動産に投資すると。
自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？

[311: 匿名さん]

＞自己居住用不動産を、5年程度で負債払い終える場合はどうですか？
①築２０年程度の物件を今後５年でローンを払い終える場合
　　売り物件の立地による。
　　都心３０年物件なら今後価格横ばい。
　　城南２０年物件なら今後ゆるやかな上昇
　　田園都市線横浜川崎物件なら微妙。　　
　　都心以外今すぐ新築に買換えが得。賃貸で２０万以上とれる物件なら、
　　貸して売り時を待つのも可。
　　売り物価格が上がらず買い物価格があがると見たほうがいい。
　
②これから買って５年後までに繰上げ返済の場合
　　質問の意味が不明。ローンを払おうが払うまいが自分で使ったら
　　資産ではなく「消費」。貸すか売るかしないとカネを産まない。
　　将来の買値転売を目指すならローンを入れてレバレッジをきかしたほうがいい。

[312: 匿名さん]

一般サラリーマンで買換え以外では城東、城北を買う以外の選択肢って
あるのだろうか。
坪単価２００万〜２４０万で２２〜２５坪という水準だと４４００万〜６０００万
このゾーンは今や川崎・横浜・都下。
買換えで既存が４０００万くらいで売れる人が自己資金３５００万上乗せ
して８０００万〜９５００万の物件が買える。

[313: 匿名さん]

>304

インドでターバンを巻いているのはシーク教徒の男性のみ。
９８パーセント以上を占めるヒンズー教徒はターバンは巻かない。
どうでもいいけど、世界の現実を学びましょう。

[314: 匿名さん]

>313 ９８パーセント以上を占めるヒンズー教徒はターバンは巻かない。ターバンを巻いているのはシーク教徒のみ

10億人×2％＝2000万人
男だけでもその半分、1000万人いるんだよ。十分な市場なんだけど。
あなた、インドの人口、知らないの？

[315: 匿名さん]

初めて買うにしても、運用してるか、しなくとも年収2000万以上あったら
1億円程度の物件は楽に買えますよ。1億円だと都心は狭いですが、城南なら
家族暮らせる程度の家は買える。

[316: 匿名さん]

>315
非現実的です。
年収２０００万の人は①開業医②弁護士③外資系金融勤務④４０代国内銀行員
か自営業でしょう。一般サラリーマンの範疇からはずれます。
それと①以外は銀行のローン審査が厳しい。
物件価格１億円までしか団信はつきません。
住宅ローンで組むなら、３０００万は自己資金用意しないと年収２０００万でも
不安定なら審査は通らない。
それと仮に８０００万のローンが下りたとしても２０年ローンなら毎月の返済額
４４万３千円　３０年ローンでも３３万７千円
２０００万のサラリーマンなら、自宅の前に節税を考えます。
まず投資用不動産で節税を図る。次に会社を持ってそこに買わせて自分は
借りるはず。

[317: 匿名さん]

④はばかばかしいからそういう高額のローンを払わず社宅に住む

[318: 匿名さん]

ローン審査、すごくユルユルでしたよ。①じゃないですが。
時代は変わったんです。
節税つっても、ボーナスに応じた基本給に応じて天井があるから、
それより物件価格の上昇に賭ける人なら充分買いますよ。
私は共働きじゃないですが、共働き夫婦なら2000万くらいの人
はたくさんいるでしょうし。
少なくとも、都心、城南物件をさばける位の層は確実にいる。

[319: 匿名さん]

所得１０００万で５０００万のローンを組む人がいないのと同様に
２０００万で１億円のローンを組む人はいない。
２００万の年収があれば節税と資金運用は必須。
持ち家志向ならすでに家を持っているはずだ。
持っていたら買換えだろう。
あるは主体的に賃貸を選択するというケースも多い。
私の知っている高額所得者は、常に話題の場所に引っ越している。
もちろん賃貸だ。
契約期間を通常より長くして家賃を安くさせるかわりに更新をしない
等の借り方をしている。彼の方針は新しい場所に住む。
自宅を「資産」などと思わない。もちろんベンチャー企業に投資したり、
投資用不動産も持っている。
７０００万〜８０００万ならセカンドハウスとして買っておいて売るのも面白いし
さしたる負担にもならないが
１億円の物件など彼等にしてみたら自宅には「中途半端」なのだそうだ。

[320: 匿名さん]

議論が違ってきている。都心、城南では１次取得層が買えるかどうか、でしょ。
この下げ相場で、家を持たず賃貸を続けて来た富裕層、かなりストックとして
溜まってますよ。

[321: 匿名さん]

持ち家は消費だという考えは、上げ相場においては説得力無い。

[322: 匿名さん]

共働き夫婦でも２０００万オーバーは、そんなにいないのが現実。
共働き夫婦で13、400万オーバーくらいならそれなりいるけれど、妻が
ずっと仕事をし続けられるかは確実でないので、普通一人の収入に
見合うローンを組む。
都内を狙おうと考えられる世帯で３０代前半なら、一人収入で最低800万
くらいからで、その場合6000万台くらいの物件が現実的かな。
駄目なら郊外に住むか、ここはたえて次のチャンスを待つかで悩む
人が多そう。

[323: 匿名さん]

>>318
年収１４００万程度でもトータルで１億円以上のほどの負債（ローン）を抱えている
人は少なくない。
しかし自宅は自己資金を豊富に入れてローンは３５００万程度に抑える、
投資物件に1500万、２５００万、３5００万という具合にリスク分散をしている。
実際一億円の物件を共働きで買って一方が病気になったらどうするのだ
ろう。自分の家は売らない限り資産ではない。
いくら合算年収が２０００万超えてもそれを住宅ローンにつぎ込むのは無謀。
銀行は喜んで貸してくれる。
それは、物件担保価値を評価したのであって、払えなくなれば保証会社が
売却すればいいと考えてのことだろう。
融資枠が緩むことと買い手が増えることの相関はあるにしろ合算年収
２０００万の夫婦が１億円の物件を買うと考えるのは早計。
楽に借りられるのと楽に払えるのは別問題だからだ。

[324: 匿名さん]

まあ、それはそうかもしれませんね。
一般サラリーマンの定義がよく分かりませんが、少なくとも、良い立地に住む
人の人口は少ないわけだし、今後そういった場所の人口が増えることが確実
で、少ない供給を上回る需要があるのは間違い無いでしょう。
富裕サラリーマン、そうでもないけど共働きで高収入、開業医、儲かってる弁護士、
外資系金融、外人、成功した自営業者、、。いくらでも沸いて出てきそうです。

[325: 匿名さん]

たとえ今共働きでも、妻の収入をアテには普通しないでしょう。
ローンはないものとして考えますよ。まあ例えば二人で仕業というなら
合算するのも分からなくはないけど、それは自営業の部類。あと、
妻公務員も強いけど、給料はそんなによくないはず。

[326: 匿名さん]

>>316
４０銀行員で年収２千万。うーん、どうかな。
弁護士は生涯賃金的になんとも。
医者のローン審査も甘くありませんです。

>>325
合算してローンを組む場合、女性（妻）は年収の半分の換算になる？

[327: 匿名さん]

過去の下げ相場というが、一定時点を捉えてそれが「下げ相場」と読めた人は
一人もいない。
せいぜいが売れ残り物件を２割叩いて買うことで下落ヘッジをかけた程度の話。
富裕層でも必要なら２０００年〜２００２年までに買っている。（現在６５歳以上の
大企業役員など）
＞家を持たず賃貸を続けて来た富裕層、かなりストックとして溜まってますよ。
そういうデータはみたことがない。
確かに一定量はいる。そういう人はいまなら安心して坪単価４００〜７００万でも買う
かもしれない。
だから都心も城南高級住宅地も順調に物件がはける。
しかし本当の金持ちは上がり始めたら買わない。

若年層が高額物件を買うのは３５００万の生前贈与を夫妻の両親から受けるケース
というのもある。地方の親はバブルで残債割れを起こした土地など持っていない。
田舎の区画整理で農地が高く売れ、それを農協に預けておいたらいつの間にか
増えてしまったという人が多い。

[328: 匿名さん]

>>２０６
ちょっと意味が分からないけど、子供がまだおらず共働き、または
子供が保育園（小学校の壁がまだ）で共働きなら、まずは妻の収入は
頭金のための貯蓄に励む形で換算する。
ローンは自分の収入だけで考えても払える金額を設定と言うこと。
半分というのは必ず復帰できるならよいのではないかな？　パートじゃ
多くは扶養の枠内の年間１０３万程度だよ。

[329: 匿名さん]

結論は要するに、城南、都心の需要も今後しばらく強いってことでしょ。
で、一般サラリーマンは郊外に出て行くので、郊外も強い。
少なくとも5年は上げ相場が続く？2006年と同様の相場になるのは、
2015−2020年。
選択肢は2つ？
・2015−2020年に買うべくお金を貯める
・今買えるところを買っておく
どっちが得か。多分どっちも大して変わらん。いじょ
ってことでしょうか。

[330: 匿名さん]

>>327
下がりそうだ、上がりそうだ。位は分かると思う。

>>239
後者の方が良い・・・でしょうか。

[331: 匿名さん]

ベストは2011年くらいに来るであろう天井で一旦売って、
資産を築いた後、4−5年賃貸暮らしをして、相場が下がった
2015年あたりに買いなおすってことかな？

[332: 匿名さん]

そりゃそうだ、みんなが買わないときに買って、
みんなが買うときに売る、がもうける鉄則。
でも、実のところそううまく行くかどうか。

[333: 匿名さん]

３３１＞本当に賢いやつなら売った金持ってタイとかカナダとかに移住するよ。

[334: 匿名さん]

それもありですな。私はニュージーランドが良いです

[335: 匿名さん]

物造りだけならインド中国には勝てない、豊富な資金を武器にアメリカのような投資立国になら
なくてはいけない。バフェットや優秀なヘッジファンドを生み出すべき。

[336: 匿名さん]

そうなっていくでしょう。

[337: 匿名さん]

>>331
同意。引越しも面倒だけどね。ってか日本円はどうよ。
国内でドメスティックに暮らす分にはあまり問題ないかな？

都内西部で土地分筆規制があるし、マンション建築費もあがっているし、
この半年で、家持つのが大変になってしまった。

[338: 匿名さん]

日本円ねえ。。とりあえずドル建て終身保険に加入しとります。
国内でに暮らすにしても、外人の購買パワーが円安で増します
から、不利といえば不利でしょうね。

[339: 匿名さん]

投資だけでは1億人は食えん
マクロを考慮されたい

[340: 匿名さん]

だから投資だけとはいっていない。物造りん比べ投資分野を軽視してきたので
これからはもっと大切に重視しようといったまで。

[341: 匿名さん]

なんで５年も上げ相場が続くの。
消費税アップは２〜３年後の予想なのに。
アップ前にブームの山が来て、小休止だよ。

[342: 匿名さん]

今後の動向を占うのは２３０万／坪のたまぷら以西の田園都市線物件売れ行き。
これが無事売れていくのかどうかは微妙。
二極化という観点では安い城東と高い都心だけが価格維持。
プレステージとは格差にほかならないから、都心はいくら高くなっても買い手はいる。
既存物件もそれなりに連れ高になる。
都心の高騰を嫌う実用派が都心周辺に物件を求めれば、城南、港区、中央区湾岸に
求めるが新築がないので中古価格があがる。
豊洲は新築が大量にあるので競争で価格は抑制される。
江東区湾岸は２００２年頃の販売価格１８０万坪単価が底値
２３０万の豊洲の現状と比べると１．３倍になっている。
融資基準が緩んだとはいえ、３０代サラリーマンが２５０万
以上２５坪以上（６２５０万）の物件を買うのは厳しいだろう。
金利上昇懸念も消費税率値上げもある。
こへんの価格が上限だという気がする。
これもまた飛ぶように売れるとはいかない。
むしろ今後は都市再生に指定されている川崎臨海部に低価格帯の供給が移るのではないか。

[343: 匿名さん]

千葉埼玉は論外？？

[344: 匿名さん]

>343
ご明察、千葉埼玉で今の新価格物件を買ったらバブリーな牛久の悪夢。
千葉埼玉なら3年後に下落する。間違いない。

[345: 匿名さん]

新浦安が売れているのは坪単価１３０万前後で１２０㎡など広いマンションが買えたから。
でも塩害でべとつくベランダが嫌なら買わないほうがいい。
２３区内で安く買えるならどうして千葉を買う必要があるのだろう。
埼玉も同様。浦和だけなぜか別格。

現時点で安く分譲されるエリアは上昇は期待できない。もちろん２３区でも城東は城北はあがらない
だろう。上げたら買い手がいないから買い手が買える価格で売るしかないからだ。
練馬に住んでいる人は世田谷に住みたがる。練馬が高騰すれば埼玉へも動くが練馬はまだまだ
空き地が多い。

[346: 匿名さん]

千葉埼玉が駄目ってことは、東京郊外も同等ですよね。
じゃあ郊外買うくらいなら、賃貸で待てと言うことでしょうか。
浦和、浦安・市川辺りも駄目で、船橋・幕張も論外なのでしょうかね・・・

[347: 匿名さん]

やっぱり腐っても２３区なんでしょうかね？

[348: 匿名さん]

生産緑地は一旦指定したら３０年転用はできない。しかし所有者が死亡すれば
区に買い取らせることができる。
生産緑地も地価高騰から農家を守る制度だったが地価下落でも縛りは続き
ついにはマンション用地の不足の一因にもなったということだ。
今後は相続による営農停止取競売が増えるとさらに地価が下がる要因になる。

[349: 匿名さん]

でも、今買えないから、とりあえず投資用の都心１ＬＤＫ４、５０００万
って、サラリーマンにはとてつもない冒険のように思える・・・

[350: 匿名さん]

現時点で新築マンション坪単価が１８０万以下は今後も横ばい
現時点で新築マンション価格が４００万以上はさらに上がる